Jeg tror det er galt hus hvis en skal planlegge å gå i pluss økonomisk, men er planen at junior skal bo i kjellerleilighet på sikt så kan inkludering i egen boenhet og mulig utleie i noen år være en mulighet.
Å skille det ut som egen enhet er åpenbart en dårlig idé, spesielt med hensyn til årlige kostnader.
I dag brukes kjelleren/rommet til lager, men det har tidligere vært brukt som kontor. Da huset ble totalrenovert for få år siden gjorde man også endel med der nede. Det er forholdsvis ålreit ut der. Varme i gulvet, men skal man lage bad og ha soverom der ryker vel fort det. Det er også klart for kloakk/vann. Det er også en skikkelig utgangsdør der.
Naboer her leier ut for cirka 6.000 i måneden. Det er da gjerne ganske slitne leiligheter på 45 kvadrat. Underetasjen er på 37 kvm. (37 BTA, 33 BRA), og alt vil jo sånn sett vil jo dette bli mye finere. Det er 75 meter til sjøen (lite utsikt, men noe på plenen). Kort vei til buss. 10m til byen. 15m til høyskole.
Worst-case scenario er å få ned mot 5.500 i måneden. Av dem jeg har snakket med kan ingen forestille seg at det skal koste noe mer enn 500.000.
Forstår at det er dyrt å skille det ut som egen enhet. Det er helt sikkert en mulighet for å lage en trapp ned via eksisterende trapp til 2. etasje, eller evt. i et slags kott. Av dem vi har pratet med mener alle at det er gunstig økonomisk sett, men det er mulig det ikke stemmer? Tar gjerne i mot argumenter for hvorfor det _ikke_ er en god plan. Forstår det er vanskelig å vurdere ut fra opplysningene jeg kommer med her, men det er alltid interessant med kritiske innspill.
Noe av det som virkelig koster:
Bad (lite for å spare plass) Kjøkken (lite og enkelt) Elektrisk (føre strøm ned fra sikringsskap oppe, opplegg for alt elektrisk). Vindu: Må sette inn et vindu til i stue, og et i det som skal være soverom Gulv: antar at gulvvarmen ryker når man skal lage bad og soverom over der det er gulvvarme i dag Trapp: Installere trapp i bod/gang Materialer.
Planen er å sette bort arbeidet. Kan det bli noe særlig verre enn en halv million basert på det jeg beskriver? Økonomisk tenker jeg at man vil ha betalt ned kostnaden ved å leie ut om ikke så fryktelig mange år. I tillegg vil det øke verdien på huset noe. At potensielle kjøpere kan leie ut, evt. å la barn bo der nede bør være et salgsfremmende argument. Ellers vet jeg at noen andre som leier ut her har en avtale med studenter så de slipper å betale leie i sommerferien. Det vil være helt OK da kjelleren kan benyttes til å huse hele familien.
Tar gjerne i mot alle innspill, særlig innspill som går på det økonomiske i det. Jeg har tenkt at det er det mest sikre man kan sette pengene i når huset for ikke så lenge siden ble totalrenovert og vi har et stort kjellerrom i et relativt attraktivt boligområde som står ubenyttet.
Var forresten i kontakt med elektriker i dag som mener at det bør være nok strøm. Evt var det mulig å oppgradere til 80A.
Trappehus er tilbygg på huset. Med så langt fra klart til innredning så tror jeg en aldri vil tjene inn prosjektet økonomisk ved å sette det bort. 500k er alt for lite.
Hvis du har grei trapp ned i underetasjen fra din bolig og det kan tas ut for dør til hybel, så forenkler det mye ogdu sparer areal på hybel. Din bolig blir heller ikke belemret med to trapper.
Dør bør plasseres slik at en med rimelighet kan hevde at dette er en ok sammenkobling av bodelene. Døra kan ved utleie være låst og en kan sette løse møbler forran. Erfaring tilsier at leieboere ikke liker dører de ikke kan gå gjennom.
Det er i utgangspunktet en enhet som er lite egnet for utleie all den tid du må gjøre såpass kostbare tiltak for en liten enhet. 500 k er som andre sier, lavt anslag, skulle ikke forundre meg om dette kan dobles, men blir kun gjetting, basert på hvor kostbart alt er og hvor fort tilleggene kommer. Hvordan er det med lydisolasjon f.eks.? Branntetthet mellom boenhetene? Hos meg kreves dobbelt gipslag, alternativt 1 lag fibergips, på eget bjelkelag, med branntetting rundt gjennomføringer og overganger.
Det du bør ta med i betraktningen er, på minussiden: Økt verdi på huset, kan gi økt eiendomsskatt. Skattefordelen kan over natten bli borte, skatteregler for utleie har blitt betydelig skjerpet de senere år. Det kan bli nye krav om luftkvalitet som kan bli kostbart. Det stilles krav til radonverdier. Kommunale avgifter kan stige, så mye at en utleiedel i din kommune kan bli lite attraktiv i forhold til andre tilbud. Økt rente, hvis du må ta opp lån for å finansiere. Du bor ikke alene lenger, må tas hensyn begge veier, det kan bli problemer med leietager(e), innkreving av leie, skade på bolig...
På plussiden. Leieprisene i Norge vil øke, hvor mye er selvsagt avhengig av beliggenhet og tilbud i nærheten. Pris og lønnsøkningen generelt vil på sikt arbeide for deg og sannsynlig gjøre investeringen lønnsom. Når er selvsagt avhengig av inflasjon m.m. Du vil få en bolig som kan virke mer attraktiv ved salg, om ikke for utleiedel, så for mulighet for generasjonsbolig.
Angående strøm, vurder å dempe bruk av varmekabel utenom bad, monter varmepumpe(r) om mulig. Jeg har 130 kvm bo-areal oppe, med 1 varmepumpe og 1 bad med varmekabel, og ca 70 kvm boareal i u.etg, med egen varmepumpe, og bad med varmekabel + 60 kvm kjeller som holder grei temperatur med spillvarme fra vv beredere. Innland, tildels kaldt om vinteren, hovedsikringer 3x50 A, som er mer enn nok. Dempet fyringsutgiftene og dermed behovet for strømtilførsel betraktelig ved å kutte varmekabel i kjellergulv (forferdelig strømsløser hvis ikke veldig god isolasjon mot grunn) og installasjon av varmepumper. Fyringsbehovet er selvsagt individuelt, avhengig av hvor godt huset er isolert og klima.
Du trenger nok ikke egen måler hvis du leier ut inkludert strøm, men det er selvsagt en fare for høyt forbruk hvis hybelboerne vet at de ikke behøver å spare på strømmen. Ikke installer induksjonskoketopp i hybel, det kan bli stor belastning på kort sikt og kreve mer av sikringer. Meld deg inn i Huseiernes landsforbund, nyttige råd og advokathjelp om nødvendig, hjelp til utleiekontrakt.
Trappehus er tilbygg på huset. Med så langt fra klart til innredning så tror jeg en aldri vil tjene inn prosjektet økonomisk ved å sette det bort. 500k er alt for lite.
Det er i utgangspunktet en enhet som er lite egnet for utleie all den tid du må gjøre såpass kostbare tiltak for en liten enhet. 500 k er som andre sier, lavt anslag, skulle ikke forundre meg om dette kan dobles, men blir kun gjetting, basert på hvor kostbart alt er og hvor fort tilleggene kommer. Hvordan er det med lydisolasjon f.eks.? Branntetthet mellom boenhetene? Hos meg kreves dobbelt gipslag, alternativt 1 lag fibergips, på eget bjelkelag, med branntetting rundt gjennomføringer og overganger.
Det du bør ta med i betraktningen er, på minussiden: Økt verdi på huset, kan gi økt eiendomsskatt. Skattefordelen kan over natten bli borte, skatteregler for utleie har blitt betydelig skjerpet de senere år. Det kan bli nye krav om luftkvalitet som kan bli kostbart. Det stilles krav til radonverdier. Kommunale avgifter kan stige, så mye at en utleiedel i din kommune kan bli lite attraktiv i forhold til andre tilbud. Økt rente, hvis du må ta opp lån for å finansiere. Du bor ikke alene lenger, må tas hensyn begge veier, det kan bli problemer med leietager(e), innkreving av leie, skade på bolig...
På plussiden. Leieprisene i Norge vil øke, hvor mye er selvsagt avhengig av beliggenhet og tilbud i nærheten. Pris og lønnsøkningen generelt vil på sikt arbeide for deg og sannsynlig gjøre investeringen lønnsom. Når er selvsagt avhengig av inflasjon m.m. Du vil få en bolig som kan virke mer attraktiv ved salg, om ikke for utleiedel, så for mulighet for generasjonsbolig.
Angående strøm, vurder å dempe bruk av varmekabel utenom bad, monter varmepumpe(r) om mulig. Jeg har 130 kvm bo-areal oppe, med 1 varmepumpe og 1 bad med varmekabel, og ca 70 kvm boareal i u.etg, med egen varmepumpe, og bad med varmekabel + 60 kvm kjeller som holder grei temperatur med spillvarme fra vv beredere. Innland, tildels kaldt om vinteren, hovedsikringer 3x50 A, som er mer enn nok. Dempet fyringsutgiftene og dermed behovet for strømtilførsel betraktelig ved å kutte varmekabel i kjellergulv (forferdelig strømsløser hvis ikke veldig god isolasjon mot grunn) og installasjon av varmepumper. Fyringsbehovet er selvsagt individuelt, avhengig av hvor godt huset er isolert og klima.
Du trenger nok ikke egen måler hvis du leier ut inkludert strøm, men det er selvsagt en fare for høyt forbruk hvis hybelboerne vet at de ikke behøver å spare på strømmen. Ikke installer induksjonskoketopp i hybel, det kan bli stor belastning på kort sikt og kreve mer av sikringer. Meld deg inn i Huseiernes landsforbund, nyttige råd og advokathjelp om nødvendig, hjelp til utleiekontrakt.
Takk for fyldig svar. Da huset ble totalrenovert bygget man i følge megler kjelleren med hensyn til at den kunne bli brukt til hybel på et senere tidspunkt. Det er meget godt isolert, så slik jeg forstår må ingenting gjøres hva gjelder lydisolasjon. Det er ingen radon.
Du nevner branntetthet mellom boenhetene. Stilles det strenge krav til dette om vi dropper å skille det ut som egen boenhet? Og er strenge krav til luftkvalitet noe vi kan få problemer med hvis det ikke skilles ut som egen enhet?
Jeg tror det er billigste er å lage en trapp ned der trappen til 2. etasje står i dag.
Har regler for utleie blitt betydelig innskjerpet? Så lenge man leier ut mindre enn 50% av egen boenhet er det vel fremdeles 0 i skatt? Det er forøvrig ingen eiendomsskatt i kommunen, og ingenting tyder på at det noensinne vil bli det.
Vedkommende som leier betaler strøm selv. Å droppe gulvvarme høres ut som en lur idé. Siden vi bor over vil vi muligens få noe varme opp til oss.
Hvorfor tror du at man aldri vil tjene på dette, Hst? Jeg tror 6.500 er en fair pris i måneden. Det må mest sannsynlig ikke lånes noe. Har i alle fall 500.000 disponibelt per nå. Alternativet er at disse står til 2% i rente, eller evt i fond.
Bor mine foreldre her i 10 år vil de da i nåverdi ca få 780.000 i leieinntekter. Jeg vil anta at vedlikeholdsutgiftene ikke vil være veldig store i den tiden. Man har 5-års reklamasjon på jobben, men man må helt sikkert regne med en fast sum, blant annet vil vel kommunale avgifter stige noe(?). Pengene man får i leieinntekter vil gå til å betjene lån og å reinvestere pengene i aksjefond/evt. kjøp av tomt.
Takk for alle svar så langt. Setter veldig pris på det, særlig folk som er kritiske. Føler mye kommer an på hvordan dette vil ende prismessig.
For å finne ut om dette er et prosjekt som har livets rett er det vi trenger et eller flere kostnadsoverslag, er dere ikke enige? Av de jeg har snakket med mener mange at man må komme langt med 500.000, men hvis det er som Hst sier og at prisen kanskje blir det dobbelte må jeg jo virkelig tenke oss om.
Er det noen som har konkrete tips i forbindelse med slikt prisoverslag? Kan man få et fullgodt totaloverslag av Mesterhus f.eks, eller må man dele det opp og høre med elektriker, snekkerfirma m.m.? Er det noe håp om å få et slags bindende prisoverslag, eller er det bare å glemme? Jeg er forholdsvis god til å regne, men på alt som har med oppussing og gjøre er jeg som dere forstår helt grønn.
Etter å ha bodd i boliger av god standard men hvor lydgjennomgang har vært og fortatt er stor så holder det ikke med isolasjon imellom etasjer for å stoppe lyd. Det må ordentlige konstruksjoner beregnet for å dempe lyd til. Så du får leie noen unger til å leke hos deg oppe og høre hvordan det høres under når de løper omkring i stuen din.
Jeg synes ikke du skal lage utleiedel uten god lydisolasjon. Som nevnt tidligere holder det ikke med bare isolasjon, det bør etableres eget takbjelkelag, enten som sekundærbjelker mellom eksisterende gulvbjelker, eller hengende i lydbøyler.
Eiendomsskatt og eventuell beskatning på utleiedel kan forandres nærmest over natten. Det første er mest sannsynlig, beror kun på kommunalt styre, eiendomsskatten i de forskjellige kommuner har eksplodert de siste årene. Tidligere kunne man leie ut egen bolig inntil 6 måneder i året uten beskatning, den fordelen forsvant for noen år siden. Ingen kan vite når neste innstramming skjer, men inntil videre er det 50% av verdien på antatt boligverdi som gjelder, ikke nødvendigvis areal. Er verdien på det arealet du leier ut høyere enn på resten av huset, vil det være skattepliktig, selv om arealet er under 50% av husets totalareal.
Det er mange for og imot utleiedel. Det kan være en svøpe med høye kommunale avgifter, selv om en ikke har leieboere. På den annen side kan det være en mulighet til å kunne beholde et hus når man går over på trygd eller pensjon. Det kan godt hende at en leieinntekt er det som skal til for at man kan beholde og bo i det huset man er oppvokst i.
Da har vi hatt tre ulike folk som kan ta på seg jobben.
Vært veldig usikker på det med å skille ut som egen enhet eller ikke. Det siste firmaet som var inne hadde med både snekker, takstmann og en slags ekspert på alle mulige regler. Det var veldig greit. De besatt informasjon som de andre som var innom her ikke hadde.
Viser seg at det å skille kjelleren ut som egen leilighet er helt uaktuelt. Det må være 2,40 meter under taket, og det vil bli dyrt.
Siden det er relativt nytt og solid der nede er alle krav til isolasjon, støy og brann i orden. For sikkerhetsskyld har vi prøvd å spille musikk med masse bass. Så vidt man hører noe som helst.
Gulvet må pigges opp, ny membran, ny støv, legging av gulv- og sokkelflis, skjære ut og montere tre vinduer, sette opp et par vegger til soverom og bad. I tillegg blir det utgifter til rørlegger, elektriker, maling, kjøkken, kjøp av et par dører m.m.
I tillegg kommer jobben med å lage en trapp ned. Dessverre ser det ut som det må gjøres fra stuen. Dette er noe av drawbacket med hele prosjektet. Kan se ut som man kan lage en så liten trapp som mulig i et slags "hulrom" mellom nybygg fra 2017 og opprinnelig yttervegg.
Kostnadsoverslag har ligget på litt over 400.000 fra alle tre som har vært innom. Ved at det ikke blir godkjent som egen enhet sparer vi mye i diverse utgifter, spesielt utgifter til renovasjon, vann m.m. På mange år blir jo dette mye penger.
Økonomisk sett er vel ikke dette så mye å lure på? Man vet vel aldri helt nøyaktig hva et slikt prosjekt ender på, men legger jeg på 25% så er vi ca på 500.000. 6.000 kr i måneden tror jeg er et konservativt anslag. Tror det bør være mulig å få 6.500, men det er greit å regne med 6.000. Tilbakebetalingsperiode blir da ca syv år. Så tenker jeg at selve verdien på huset må stige. Med hvor mye vet jeg ikke, men det har jeg tenkt til å høre med en megler om. Antar at verdistigningen muligens ikke blir like høy som om det hadde vært en helt egen enhet.
Noe av det som holder oss igjen er at vi må ha en veldig provisorisk trappeløsning. Ekspert sier at man tegner og sender søknad, men at man kan få problemer i ettertid hvis vi har veldig uflaks. Trappen vil bli meget liten og spesialkonstruert for å få OK fra kommunen, likevel er ingenting 100% sikkert blir jeg forklart. Er usikker på om trappeløsningen kan forringe stuen. Når det er sagt tenker jeg at det å betale 500.000 for å kunne leie ut for 6.000 i måneden til evig tid er en utrolig god plan økonomisk sett.
Vi har tidligere tenkt på å flytte kjøkken opp i 2. etasje der det er stue, men har lagt dette fra oss da kjøkkenet bare er et par år gammelt. I 2. etasje er utsikten mye bedre. Et alternativ er å flytte dette opp, og lage soverom der stuen og kjøkkenet står i dag. Da vil det å bygge trapp være uproblematisk, men jeg antar at det vil bli dyrt, men er alternativet å droppe å bygge hybelen p.g.a trappen er det økonomisk sett lurere å heller flytte hele kjøkkenet - selv om gevinsten av prosjektet vil bli lavere. Når det er sagt vil vi få en bedre planløsning. Ser at flere og flere hus med utsikt har både stue og kjøkken i 2. etasje for å nyte godt av utsikten.
Hva gjelder eiendomsskatt bor vi i blå-blå Vestfold. Her vi bor har det aldri vært eiendomsskatt. Økonomien er god, og bare det å nevne eiendomsskatt her for et hvert parti er som å be om å bli halvert på valgdagen. Hva gjelder skatt ved utleie er hybelen liten (noen og tredve kvm), så den er ikke over 50%. Det kan selvsagt tenkes at en skatt på utleie kan komme i fremtiden, men jeg vil anta at den maks vil bli på dagens skatteprosent på ca 20%. Selv med 20% i skatt mener jeg at økonomien i prosjektet vil være god.
Noen som har andre betraktninger? Jeg er skeptisk til alle som kommer innom her og vil ha jobb, så vi vurderer å la flere komme innom. Har fått et forholdsvis detaljert anbud nå, og det er vel lurt å slenge ut jobben på Mittanbud/Finn eller andre steder? Må selvsagt være kresen på hvem man eventuelt velger, men det er vel aldri dumt å få flere til å komme med anbud.
Hvis dere på sikt ikke ser at dere ønsker å disponere arealet selv så er jeg ikke så sikker på om jeg vil anbefale prosjektet. Trapp opp i stue, hva stenger lyd nede ? Jeg tenker at trapp må være ned fra gang/vindfang e.l høres ut som dere egentlig trenger et tilbygg ved inngang e.l som i tilfelle ordner dette.
Ser ikke dette helt for meg. Prøvde å google, og da kom det opp noen brakker? Hvis det må være med tak og full pakke tror jeg det blir vanskelig.
Å skille det ut som egen enhet er åpenbart en dårlig idé, spesielt med hensyn til årlige kostnader.
I dag brukes kjelleren/rommet til lager, men det har tidligere vært brukt som kontor. Da huset ble totalrenovert for få år siden gjorde man også endel med der nede. Det er forholdsvis ålreit ut der. Varme i gulvet, men skal man lage bad og ha soverom der ryker vel fort det. Det er også klart for kloakk/vann. Det er også en skikkelig utgangsdør der.
Naboer her leier ut for cirka 6.000 i måneden. Det er da gjerne ganske slitne leiligheter på 45 kvadrat. Underetasjen er på 37 kvm. (37 BTA, 33 BRA), og alt vil jo sånn sett vil jo dette bli mye finere. Det er 75 meter til sjøen (lite utsikt, men noe på plenen). Kort vei til buss. 10m til byen. 15m til høyskole.
Worst-case scenario er å få ned mot 5.500 i måneden. Av dem jeg har snakket med kan ingen forestille seg at det skal koste noe mer enn 500.000.
Forstår at det er dyrt å skille det ut som egen enhet. Det er helt sikkert en mulighet for å lage en trapp ned via eksisterende trapp til 2. etasje, eller evt. i et slags kott. Av dem vi har pratet med mener alle at det er gunstig økonomisk sett, men det er mulig det ikke stemmer? Tar gjerne i mot argumenter for hvorfor det _ikke_ er en god plan. Forstår det er vanskelig å vurdere ut fra opplysningene jeg kommer med her, men det er alltid interessant med kritiske innspill.
Noe av det som virkelig koster:
Bad (lite for å spare plass)
Kjøkken (lite og enkelt)
Elektrisk (føre strøm ned fra sikringsskap oppe, opplegg for alt elektrisk).
Vindu: Må sette inn et vindu til i stue, og et i det som skal være soverom
Gulv: antar at gulvvarmen ryker når man skal lage bad og soverom over der det er gulvvarme i dag
Trapp: Installere trapp i bod/gang
Materialer.
Planen er å sette bort arbeidet. Kan det bli noe særlig verre enn en halv million basert på det jeg beskriver? Økonomisk tenker jeg at man vil ha betalt ned kostnaden ved å leie ut om ikke så fryktelig mange år. I tillegg vil det øke verdien på huset noe. At potensielle kjøpere kan leie ut, evt. å la barn bo der nede bør være et salgsfremmende argument.
Ellers vet jeg at noen andre som leier ut her har en avtale med studenter så de slipper å betale leie i sommerferien. Det vil være helt OK da kjelleren kan benyttes til å huse hele familien.
Tar gjerne i mot alle innspill, særlig innspill som går på det økonomiske i det. Jeg har tenkt at det er det mest sikre man kan sette pengene i når huset for ikke så lenge siden ble totalrenovert og vi har et stort kjellerrom i et relativt attraktivt boligområde som står ubenyttet.
Var forresten i kontakt med elektriker i dag som mener at det bør være nok strøm. Evt var det mulig å oppgradere til 80A.
Dør bør plasseres slik at en med rimelighet kan hevde at dette er en ok sammenkobling av bodelene. Døra kan ved utleie være låst og en kan sette løse møbler forran. Erfaring tilsier at leieboere ikke liker dører de ikke kan gå gjennom.
Det du bør ta med i betraktningen er, på minussiden: Økt verdi på huset, kan gi økt eiendomsskatt. Skattefordelen kan over natten bli borte, skatteregler for utleie har blitt betydelig skjerpet de senere år. Det kan bli nye krav om luftkvalitet som kan bli kostbart. Det stilles krav til radonverdier. Kommunale avgifter kan stige, så mye at en utleiedel i din kommune kan bli lite attraktiv i forhold til andre tilbud. Økt rente, hvis du må ta opp lån for å finansiere. Du bor ikke alene lenger, må tas hensyn begge veier, det kan bli problemer med leietager(e), innkreving av leie, skade på bolig...
På plussiden. Leieprisene i Norge vil øke, hvor mye er selvsagt avhengig av beliggenhet og tilbud i nærheten. Pris og lønnsøkningen generelt vil på sikt arbeide for deg og sannsynlig gjøre investeringen lønnsom. Når er selvsagt avhengig av inflasjon m.m. Du vil få en bolig som kan virke mer attraktiv ved salg, om ikke for utleiedel, så for mulighet for generasjonsbolig.
Angående strøm, vurder å dempe bruk av varmekabel utenom bad, monter varmepumpe(r) om mulig. Jeg har 130 kvm bo-areal oppe, med 1 varmepumpe og 1 bad med varmekabel, og ca 70 kvm boareal i u.etg, med egen varmepumpe, og bad med varmekabel + 60 kvm kjeller som holder grei temperatur med spillvarme fra vv beredere. Innland, tildels kaldt om vinteren, hovedsikringer 3x50 A, som er mer enn nok. Dempet fyringsutgiftene og dermed behovet for strømtilførsel betraktelig ved å kutte varmekabel i kjellergulv (forferdelig strømsløser hvis ikke veldig god isolasjon mot grunn) og installasjon av varmepumper. Fyringsbehovet er selvsagt individuelt, avhengig av hvor godt huset er isolert og klima.
Du trenger nok ikke egen måler hvis du leier ut inkludert strøm, men det er selvsagt en fare for høyt forbruk hvis hybelboerne vet at de ikke behøver å spare på strømmen. Ikke installer induksjonskoketopp i hybel, det kan bli stor belastning på kort sikt og kreve mer av sikringer. Meld deg inn i Huseiernes landsforbund, nyttige råd og advokathjelp om nødvendig, hjelp til utleiekontrakt.
Takk for fyldig svar. Da huset ble totalrenovert bygget man i følge megler kjelleren med hensyn til at den kunne bli brukt til hybel på et senere tidspunkt. Det er meget godt isolert, så slik jeg forstår må ingenting gjøres hva gjelder lydisolasjon. Det er ingen radon.
Du nevner branntetthet mellom boenhetene. Stilles det strenge krav til dette om vi dropper å skille det ut som egen boenhet? Og er strenge krav til luftkvalitet noe vi kan få problemer med hvis det ikke skilles ut som egen enhet?
Jeg tror det er billigste er å lage en trapp ned der trappen til 2. etasje står i dag.
Har regler for utleie blitt betydelig innskjerpet? Så lenge man leier ut mindre enn 50% av egen boenhet er det vel fremdeles 0 i skatt? Det er forøvrig ingen eiendomsskatt i kommunen, og ingenting tyder på at det noensinne vil bli det.
Vedkommende som leier betaler strøm selv. Å droppe gulvvarme høres ut som en lur idé. Siden vi bor over vil vi muligens få noe varme opp til oss.
Hvorfor tror du at man aldri vil tjene på dette, Hst? Jeg tror 6.500 er en fair pris i måneden. Det må mest sannsynlig ikke lånes noe. Har i alle fall 500.000 disponibelt per nå. Alternativet er at disse står til 2% i rente, eller evt i fond.
Bor mine foreldre her i 10 år vil de da i nåverdi ca få 780.000 i leieinntekter. Jeg vil anta at vedlikeholdsutgiftene ikke vil være veldig store i den tiden. Man har 5-års reklamasjon på jobben, men man må helt sikkert regne med en fast sum, blant annet vil vel kommunale avgifter stige noe(?).
Pengene man får i leieinntekter vil gå til å betjene lån og å reinvestere pengene i aksjefond/evt. kjøp av tomt.
Takk for alle svar så langt. Setter veldig pris på det, særlig folk som er kritiske. Føler mye kommer an på hvordan dette vil ende prismessig.
For å finne ut om dette er et prosjekt som har livets rett er det vi trenger et eller flere kostnadsoverslag, er dere ikke enige? Av de jeg har snakket med mener mange at man må komme langt med 500.000, men hvis det er som Hst sier og at prisen kanskje blir det dobbelte må jeg jo virkelig tenke oss om.
Er det noen som har konkrete tips i forbindelse med slikt prisoverslag? Kan man få et fullgodt totaloverslag av Mesterhus f.eks, eller må man dele det opp og høre med elektriker, snekkerfirma m.m.? Er det noe håp om å få et slags bindende prisoverslag, eller er det bare å glemme? Jeg er forholdsvis god til å regne, men på alt som har med oppussing og gjøre er jeg som dere forstår helt grønn.
Takker igjen for alle gode råd.
Brannsikring er fornuftig hvis en har det som del av egen boenhet men ingen krav. Egen boenhet så skal alle branntekniske krav oppfylles
Eiendomsskatt og eventuell beskatning på utleiedel kan forandres nærmest over natten. Det første er mest sannsynlig, beror kun på kommunalt styre, eiendomsskatten i de forskjellige kommuner har eksplodert de siste årene. Tidligere kunne man leie ut egen bolig inntil 6 måneder i året uten beskatning, den fordelen forsvant for noen år siden. Ingen kan vite når neste innstramming skjer, men inntil videre er det 50% av verdien på antatt boligverdi som gjelder, ikke nødvendigvis areal. Er verdien på det arealet du leier ut høyere enn på resten av huset, vil det være skattepliktig, selv om arealet er under 50% av husets totalareal.
Det er mange for og imot utleiedel. Det kan være en svøpe med høye kommunale avgifter, selv om en ikke har leieboere. På den annen side kan det være en mulighet til å kunne beholde et hus når man går over på trygd eller pensjon. Det kan godt hende at en leieinntekt er det som skal til for at man kan beholde og bo i det huset man er oppvokst i.
Vært veldig usikker på det med å skille ut som egen enhet eller ikke. Det siste firmaet som var inne hadde med både snekker, takstmann og en slags ekspert på alle mulige regler. Det var veldig greit. De besatt informasjon som de andre som var innom her ikke hadde.
Viser seg at det å skille kjelleren ut som egen leilighet er helt uaktuelt. Det må være 2,40 meter under taket, og det vil bli dyrt.
Siden det er relativt nytt og solid der nede er alle krav til isolasjon, støy og brann i orden. For sikkerhetsskyld har vi prøvd å spille musikk med masse bass. Så vidt man hører noe som helst.
Gulvet må pigges opp, ny membran, ny støv, legging av gulv- og sokkelflis, skjære ut og montere tre vinduer, sette opp et par vegger til soverom og bad. I tillegg blir det utgifter til rørlegger, elektriker, maling, kjøkken, kjøp av et par dører m.m.
I tillegg kommer jobben med å lage en trapp ned. Dessverre ser det ut som det må gjøres fra stuen. Dette er noe av drawbacket med hele prosjektet. Kan se ut som man kan lage en så liten trapp som mulig i et slags "hulrom" mellom nybygg fra 2017 og opprinnelig yttervegg.
Kostnadsoverslag har ligget på litt over 400.000 fra alle tre som har vært innom. Ved at det ikke blir godkjent som egen enhet sparer vi mye i diverse utgifter, spesielt utgifter til renovasjon, vann m.m. På mange år blir jo dette mye penger.
Økonomisk sett er vel ikke dette så mye å lure på? Man vet vel aldri helt nøyaktig hva et slikt prosjekt ender på, men legger jeg på 25% så er vi ca på 500.000. 6.000 kr i måneden tror jeg er et konservativt anslag. Tror det bør være mulig å få 6.500, men det er greit å regne med 6.000. Tilbakebetalingsperiode blir da ca syv år. Så tenker jeg at selve verdien på huset må stige. Med hvor mye vet jeg ikke, men det har jeg tenkt til å høre med en megler om. Antar at verdistigningen muligens ikke blir like høy som om det hadde vært en helt egen enhet.
Noe av det som holder oss igjen er at vi må ha en veldig provisorisk trappeløsning. Ekspert sier at man tegner og sender søknad, men at man kan få problemer i ettertid hvis vi har veldig uflaks. Trappen vil bli meget liten og spesialkonstruert for å få OK fra kommunen, likevel er ingenting 100% sikkert blir jeg forklart. Er usikker på om trappeløsningen kan forringe stuen. Når det er sagt tenker jeg at det å betale 500.000 for å kunne leie ut for 6.000 i måneden til evig tid er en utrolig god plan økonomisk sett.
Vi har tidligere tenkt på å flytte kjøkken opp i 2. etasje der det er stue, men har lagt dette fra oss da kjøkkenet bare er et par år gammelt. I 2. etasje er utsikten mye bedre. Et alternativ er å flytte dette opp, og lage soverom der stuen og kjøkkenet står i dag. Da vil det å bygge trapp være uproblematisk, men jeg antar at det vil bli dyrt, men er alternativet å droppe å bygge hybelen p.g.a trappen er det økonomisk sett lurere å heller flytte hele kjøkkenet - selv om gevinsten av prosjektet vil bli lavere. Når det er sagt vil vi få en bedre planløsning. Ser at flere og flere hus med utsikt har både stue og kjøkken i 2. etasje for å nyte godt av utsikten.
Hva gjelder eiendomsskatt bor vi i blå-blå Vestfold. Her vi bor har det aldri vært eiendomsskatt. Økonomien er god, og bare det å nevne eiendomsskatt her for et hvert parti er som å be om å bli halvert på valgdagen. Hva gjelder skatt ved utleie er hybelen liten (noen og tredve kvm), så den er ikke over 50%. Det kan selvsagt tenkes at en skatt på utleie kan komme i fremtiden, men jeg vil anta at den maks vil bli på dagens skatteprosent på ca 20%. Selv med 20% i skatt mener jeg at økonomien i prosjektet vil være god.
Noen som har andre betraktninger? Jeg er skeptisk til alle som kommer innom her og vil ha jobb, så vi vurderer å la flere komme innom. Har fått et forholdsvis detaljert anbud nå, og det er vel lurt å slenge ut jobben på Mittanbud/Finn eller andre steder? Må selvsagt være kresen på hvem man eventuelt velger, men det er vel aldri dumt å få flere til å komme med anbud.