23,541
63
0
Husbygger solgte samme leilighet til to kjøpere
4
Lofoten
0
Heisann!
Jeg og min samboer har kommet i en skikkelig vanskelig situasjon ifb. med kjøp av en boenhet i en vertikaldelt bolig. Huset er under oppføring og skal være innflyttningsklart 1. juni i år.
Vi tegnet kontrakt i september i fjor og betalte inn et forskudd pålydende kr. 25000,-
Huset settes opp i landlige strøk midt i Lofoten i et byggefelt som består av flere lignende boliger.
Firmaet vi handler fra er et lite selskap med tre eiere.
Vi var på befaring sammen med daglig leder før vi tegnet kontrakt og valgte da den vestligste boligen. Prisen for enheten er kr. 1.890.000,-
Problemet dukket opp en av de første dagene i mars da daglig leder kom på besøk og kunne meddele at han har gjort en tabbe og solgt samme enheten til begge kjøperne. Den andre kjøperen tegnet kontrakt dagen før oss og sto da med førsterett til å velge den vestlige boenheten. Årsaken skal visstnok være at to representanter fra selskapet solgte hver sin enhet og har misforstått hverandre.
Vi vurderte aldri den østlige enheten som aktuell da den istedet for fri mark inntil boligen heller får en vei som er adkomst til begge enhetene. Dessuten er utsikten i den andre delen på langt nær så god som i den vi først kjøpte.
Nå har utbygger kommet med et forslag til økonomisk kompensasjon for at vi skal velge den andre boligen, men vi finner tilbudet svært mye lavere enn hva vi finner akseptabelt. Vi vurderer derfor å heve kjøpet og heller finne noe annet.
Tilbudet var pålydene kr. 25000,- samt at de står for kostnadene med å sette opp en terasse som i spesifikasjonene i prospektet er verdsatt til kr. 35000,-
Men vi har allerede prosjektert denne terassen og har tenkt å bygge denne selv på vennedugnad. Vi har sagt fra til utbygger i begynnelsen av dette prosjektet at vi setter opp denne selv.
Vi fikk 12 timers frist for å svare på om vi aksepterte tilbudet, men jeg anser fristen som useriøs.
Dette kom på et svært ugunstig tidspunkt da vi er gravide med termin i slutten av juni, samt at vi har sagt opp leiligheten vi nå bor i.
Spørsmål:
Er det noen som har vært borti lignende saker tidligere?
Hva mener leserne på forumet ville vært en passende kompensasjon?
Kan vi, selv om vi hever kjøpet, forlange erstatning for "tort og svie" samt for tidsbruk på prosjektet?
Bør jeg søke juridisk hjelp?
Håper noen kan komme med gode råd til et samboerpar som er svært fortvilet over situasjonen.
Mvh JOO
Jeg og min samboer har kommet i en skikkelig vanskelig situasjon ifb. med kjøp av en boenhet i en vertikaldelt bolig. Huset er under oppføring og skal være innflyttningsklart 1. juni i år.
Vi tegnet kontrakt i september i fjor og betalte inn et forskudd pålydende kr. 25000,-
Huset settes opp i landlige strøk midt i Lofoten i et byggefelt som består av flere lignende boliger.
Firmaet vi handler fra er et lite selskap med tre eiere.
Vi var på befaring sammen med daglig leder før vi tegnet kontrakt og valgte da den vestligste boligen. Prisen for enheten er kr. 1.890.000,-
Problemet dukket opp en av de første dagene i mars da daglig leder kom på besøk og kunne meddele at han har gjort en tabbe og solgt samme enheten til begge kjøperne. Den andre kjøperen tegnet kontrakt dagen før oss og sto da med førsterett til å velge den vestlige boenheten. Årsaken skal visstnok være at to representanter fra selskapet solgte hver sin enhet og har misforstått hverandre.
Vi vurderte aldri den østlige enheten som aktuell da den istedet for fri mark inntil boligen heller får en vei som er adkomst til begge enhetene. Dessuten er utsikten i den andre delen på langt nær så god som i den vi først kjøpte.
Nå har utbygger kommet med et forslag til økonomisk kompensasjon for at vi skal velge den andre boligen, men vi finner tilbudet svært mye lavere enn hva vi finner akseptabelt. Vi vurderer derfor å heve kjøpet og heller finne noe annet.
Tilbudet var pålydene kr. 25000,- samt at de står for kostnadene med å sette opp en terasse som i spesifikasjonene i prospektet er verdsatt til kr. 35000,-
Men vi har allerede prosjektert denne terassen og har tenkt å bygge denne selv på vennedugnad. Vi har sagt fra til utbygger i begynnelsen av dette prosjektet at vi setter opp denne selv.
Vi fikk 12 timers frist for å svare på om vi aksepterte tilbudet, men jeg anser fristen som useriøs.
Dette kom på et svært ugunstig tidspunkt da vi er gravide med termin i slutten av juni, samt at vi har sagt opp leiligheten vi nå bor i.
Spørsmål:
Er det noen som har vært borti lignende saker tidligere?
Hva mener leserne på forumet ville vært en passende kompensasjon?
Kan vi, selv om vi hever kjøpet, forlange erstatning for "tort og svie" samt for tidsbruk på prosjektet?
Bør jeg søke juridisk hjelp?
Håper noen kan komme med gode råd til et samboerpar som er svært fortvilet over situasjonen.
Mvh JOO
Hva risikerer dere om dere venter i en uke med å bestemme dere?`Ingen verdens ting, det er ikke dere som har bæsja på leggen.
Dette er definitivt mat for noen med bredere erfaring..
Dersom dere ikke aksepteret den østlige leiligheten, med en passende kompensasjon, så skal dere i alle fall kunne gå ut av dette med tilbakebetaling av 25.000 + dekning av eventuelle andre direkte kostnader. I tillegg kan en spørre seg om eventuell kompensasjon for forsinkelse, ev at et annet objekt ikke ble kjøpt.
Skriv en e-post eller brev hvor du forlanger at all kommunikasjon skjer skriftlig fra nå.
Det at dere "kjenner" fyren er irrelevant fra nå. Dere må forholde dere til den skriftlige kontrakten og straks kontakte advokat. Er du medlem i L.O. har du rett på advokat via fagforeningen.
Jeg har vært ryddig og klar hele veien og har all korrespondanse på e-post.
Det vanlige da er å fullt ut kompensere for tabben. Det innebærer å gi dere en klekkelig erstatning for at dere ikke fikk den leiligheten dere har betalt forskudd for og har kontrakt på. Dernest tilby dere naboleilighetene. Siden naboleiligheten tydeligvis ikke er så populær sam den opprinnelige leiligheten, må prisen dere betaler for denne gjenspeile dette. Da er det ikke snakk om å betale 1.890.000, men det forlanger de vel heller ikke? Hvis de mot formodning vil ha det samme for den mindre interessante leiligheten, bør en takstmann inn i bildet og finne ut markedsforskjellen på de to og deretter at dere dette i avslag om dere skulle ønske å kjøpe denne leiligheten tross alt.
Det jeg her skrevet over, vil neppe selger godta, men like full bør dette være ditt utgangspunkt. Du er jo klar over at hvis det ikke blir noe kjøp, må du kjøpe noe annet og på et halvt år har boligprisene generelt blitt noen prosenter dyrere. 5% dyrere på et halvt år? Kanskje ikke i Lofoten? Eller? Da snakker vi om nærmere 100.000 i tap samtidig som du går glipp av din vestvendte leilighet.
Vil du svi for det eller skal den som gjorde tabben betale? Det er spørsmålet.
Du kan jo starte med å meddele selger at du vurderer å la en advokat se på dette og må tenke litt. Kanskje selger hoster opp et bedre tilbud når han får tenkt seg om?
Det er to sleipinger, kjøper som har kommet i ettertid og sagt "jeg gir deg xxx xxx tusen hvis du ordner med den leiligheten", og utbygger som faktisk sier ja til fremstå som en kjæltring for pengene.
--------------------
Advokat neste.
Krev å få se kopi av kontrakt OG finansieringsdokumentasjon fra kjøper nummer 1 (man kan jukse med en kontraktsdato, verre med bankdokumenter med mindre det er et finansieringsbevis).
Finn en DYKTIG advokat som er ekspert på dette, og kjør knallhardt. Jeg ville krevd å få gjennomført kjøpet, om ikke annet for å få en best mulig forhandlingsposisjon. Det vil gjøre at ingen av kjøperne kan overta, og da kommer nok kompensasjonen.
Selger/utbygger har en dårlig sak!
Det er ikke akkurat resepten på godt naboskap uansett om det som blir påstått stemmer eller ikke...
Da må de jo bo der i ett år før salg for å slippe å skatte av gevinst?
I tillegg må man trekke fra utgifter til megler om man bruker det ved salg, og evt. ekstrakostnader med å finne ny bolig, ikke sikkert det er mye å tjene på videresalg.
Men selskapet har i e-post svart oss at de ikke kan gjennomføre avtalen vi har undertegnet og at vi derfor kan anse kjøpet som hevet. Advokaten sa også, om mine opplysninger om tomt og utsikt stemmer, at vi kan velge å legge inn et bud på den andre enheten som gjenspeiler vår verdivurdering. Om dette ikke aksepteres kan vi ta inn en takstmann som vurderer verdiforskjellen. Hvis vi trekker oss fra prosjektet står selskapet med ufullstendig finansiering uten at jeg vet om dette vil være avgjørende for deres fortsettelse med arbeidet.
Ang. naboen, som da blir boende i den andre enheten, har vi ingen uoverenstemmelser med. Han var "først i tid - best i rett." Han står bare på kravene sine på lik linje med oss. Og vi har nå fått dokumentert at han skrev under dagen før oss hvilket vi ikke betviler.
MVH JOO
Siden vi ikke kjenner alle sider er det vanskelig å konkludere. Men som advokaten sier så er det enkleste å få dekket sine utgifter, det som kalles negativ kontraktsinteresse. Å få dekket den positive kontraktsinteressen er ikke like forutsigbart.
En kontrakt må da være bindende...
Det er ingen ting som tyder på at denne advokaten er i lomma på utbygger. Ikke nødvendig å lage konspirasjonsteorier om alt.
At man ikke liker svaret, fordi man mangler kunnskap om elementær jus, er ikke det samme som at det er feil.
Så det du sier er at husbygger har skaffet seg et rentefritt lån på forskuddet, samt sitter igjen med verdistigningen eiendom/prospektet har hatt på 6 måneder uten å være forpliktet til å levere noe som helst av produktet kjøper egentlig har kjøpt?
Herregud, stemmer dette skal jeg begynne å selge leiligheter flere ganger, og sørge for at det er et klekkelig depositum samt lang "oppdagingstid".
Forstår at det mest sannsynlig er en feil av bygger eller firmaet. Den er dog såpass amatørmessig at jeg hadde nok prøvd å tyne de så langt det gikk. Her er det vel forholdet til kjentmann som er begrensningen.
Uansett råder jeg dere ikke til å ta til takke med den "nest beste" leiligheten, da en må se på et huskjøp i perspektiv, med tanke på videresalgsmuligheter og at en skal trives og være lykkelige i sitt hjem.
Det er uansett i mine øyne dere som sitter igjen med svarteper, da dere har "kjøpt" noe i 2011 penger og med 2011 prisnivå som dere nok ikke får kjøpt igjen, av samme kvalitet.
Så kjør selger/bygger det dere orker..
Leo
Dette høres ut som et bra nisjeprodukt, ja. Avdragsfritt lån.
Å sette igang en prosess for å kreve den positive kontraktsinteressen er dyr og man er ut i fra det som er beskrevet ikke sikker på å vinne frem. Man kan selvsagt ta sjansen, men da er det et sjansespill.
Jus er ofte sammensatt, og uten å kjenne til komplett faktum er det vanskelig å kunne gi et riktig svar. Men det som er sikkert er at det er en fordel at en advokat ser på en slik sak.
Det som ikke er en fordel er at mange på dette forumet ukritisk ber en TS om å gå til sak og at han har en god sak.Dersom han følger disse rådene og finner en ukritisk advokat er 100.000 raskt brukt, og det finnes advokater som går i retten selv om han vet at han taper. Et godt råd kan derfor være å ikke gå til sak.
Ikke tillegg meg ting jeg ikke har sagt.
Jeg skriver om jus jeg, og realitetene. Og det er bedre enn bare å synes ut i fra følelser.
Dersom man ikke har krav på annet enn negativ kontraktsinteresse, så er det det man kan prøve seg på, uansett om du liker det eller ei.
Det er ikke jeg som lager lovene, men en riktig tolkning av bruk av dem er bedre enn synsing på feil grunnlag.
Og det er kanskje nødvendig å presiere i nettopp dette svaret, jeg støtter ikke utbygger, jeg bare opplyser om hva regelverket sier.
Det må da være bedre å få et realistisk råd enn et råd som er basert på følelser og som ikke kan hjemles.
Høres ikke rettferdig ut, men jus er jus...
Jeg har mer sans for metodene til Steven Van Zandt i Lillyhammer.
TS sitter med en kontrakt på et kjøp av et hus/leilighet der han har betalt depositum og oppfylt alle kjøpers plikter (så langt jeg vet), og selger "velger" og ikke levere varen, men betaler tilbake depositumet fra den bindende kjøpskontrakten etter 6 mndr.
Ved kontrakter om salg av fast eiendom må således mangelen normalt være av større verdimessig betydning, ha sitt grunnlag i opplysningssvikt eller svik fra selgers side eller være av svært sentral betydning for spesielle forutsetninger ved avtalen for at kontraktsansvar hos selger skal være aktuelt.
Jeg sier på ingen måte at saken er vunnet, og forstår Oslovest sin advarsel mot å ansee dette som en helt vunnet sak.
Samtidig går vel dette under svik fra selgers side, av svært sentral betydning, i og med at kjøper og selger har undertegnet en kontrakt om salget av fast eiendom.
Jeg hadde nok tatt kontakt med flere enn en advokat om den første advokaten var "lunken" om så for å finne en advokat og "true med" når oppgjørets time nærmet seg.
Leo, som kun er en jus-synser, og ikke advokat! (husk det TS spesielt!)
En slik sak har mange sider, og derfor er det umulig å gi noen svar ut i fra det lille som foreligger av informasjon. De fleste her inne som synser gjør det ut i fra følelser, og ikke jus. Når en sak flyttes fra det følelsesmessige og opp til en sak forsvinner følelsene og den strikte jus er det som gjelder, ikke føleser.
Advokater og dommere må forholde seg til faktum og gjeldene lov, ikke det man synes, har hørt, tror osv. Og etter at faktum er klart kan man gi et kvalifisert råd.
Ofte kan man føle at man har rett, men skal man få medhold må man bevise en god del, og motparten skal ikke ha en veldig god sak. Er en sak uklar resulterer det ofte i at man må betale egne saksomkostninger, og det kan bli dyrt.
Og er det smart å gå i retten med en sak som man helt sikkert taper, fordi man ikke kan bevise det man hevder, og en advokt som tjener sine penger på å tape?
Men advokatene tjener penger på at folk ukritisk går til sak, og dersom de fleste rådene her inne skal følges bør jo TS gå til sak, ukritisk. Ingen har kommet med innspill på hva han skal kreve, og hvordan dette skal hjemles, bare at han skal kreve noe. Er det gode råd? Nei, fordi de bare er basert på følelser, uten det ringeste kjennskap til komplett faktum.
Skulle alle som jobber med jus vært like naive som det fremkommer her innimellom, at man sluker en sides innlegg rått, uten en eneste kritisk tanke og behov for komplett faktum hadde rettssystemet kollapset på en dag.
Ved dobbeltsalg, som er tilfellet her, har begge kjøperne rett til å fastholde kjøpet, men det er jo umulig. Dette følger av alminnelig obligasjonsrett og Avhl. § 4-2. Bustadoppføringslova har ingen slik bestemmelse. Da må et av salgene heves. Selger vil da ha et objektivt ansvar, med mindre årsaken ligger utenfor kontroll/force majure. Kjøper vil da ha rett til å bli holdt skadesløs dvs. posistiv kontraktsinteresse. Merk dog at kjøper har en tapsbegrensningsplikt så snart han blir kjent med at selger ikke kan/vil oppfylle.
Verken Avhl. eller Busatdoppføringslova har utformet bestemmelser med tanke på denne problemstillingen, men relevante bestemmelse er likevel Avhl. §§ 4-5, jfr. 7-1, samt Bustadoppføringslova § 19.
Kan nevne at jeg selv har prosedert og vunnet en liknende sak med motsatt fortegn, dvs. det var en kjøper som gikk fra kjøpet - han ble holdt erstatningsansvarlig for selgers positive kontraktsinteresse (LB-2010-12984)
www.eierskifteadvokaten.no
Jeg har etter beste evne uttalt meg om det juridiske i en slik sak. En av de tingene som er uklart er om den er solgt etter bustadoppføringslova eller avhendingslova. Jeg oppfattet det slik at et er avhendingslova om gjelder.
Men det viktige er hvilken kompenasjon TS kan forvente seg, uansett hvilken lov den er solgt etter, og advokat Urbye mener posiiv kontraktsinteresse er mulig. Han jobber med denne type jus, og dersom han mener å kunne konkludere ut i fra det som er opplyst at man vinner frem med positiv kontraktsinteresse akspeterer jeg det.
Når det gjelder dobbeltsalg, så foreligger det avgjørelser bla hos Reklamasjonsnamnda for eiendomstjenester:
http://www.eiendomsmeglingsnemnda.no/xp/pub/hoved/klagesakervedtak/2005/534611
På små steder så er dette lite hyggelige opplevelser for alle involverte, og ofte så skyldes det sløvhet/dårlig kommunikasjon mer enn vond vilje.
I det tilfellet du linker til ble feilen oppdaget etter svært kort tid. I TS sitt tilfelle har det gått 6 mnd! Det er uholdbart i mine øyne. Vi sitter i et helt annet boligmarked enn for 6 mnd siden, og TS taper sannsynligvis hundretusenvis av kroner på dette røret.
Jeg skjønner ikke hvorfor du hele tiden synser og trekker konklusjoner som det ikke er mulig å kunne trekke.
Jo, jeg er jurist.
Men jeg forsøker å basere svarene mine på det som er korrekt faktum, ikke bare oppkonstruere et faktum som passer egen mening og argumentasjon, for så å "vinne" enhver diskusjon.
Det må være lov på et forum, men ikke rakk ned på andre når du selv synser.
Men denne diskusjonen omhandler verken deg eller meg, og vi skal heller ikke avspore den med denne type diskusjoner.
Tror du misforstår uttrykket synsing. Når man uttaler seg om lover og regler, er det uttalelser som er relatert til faktum/lov. Og ved en konflikt er det viktig å holde seg til gjeldende regelverk, i denne saken det med erstatning. Og som du sikker skjønner så vil det være vanskelig å uttale seg sikkert rundt det med ukjent og utilstrekkelig opplyst faktum.
Jeg har uttalt meg rundt dette, dvs et begrenset faktum og det med nagativ/positiv kontraktsinteresse.
Men andre uttaler seg ut i fra et faktum som ikke eksisterer, samt hjemler uttaleser etter følelser, og det får man ikke medhold i etter norsk lov.
Skal man kunne kreve noe, må man kunne bevise det. Klarer man ikke det får man ikke medhold, selv om man opprinnelig hadde rett.
Og jeg tror at nettopp det er et problem som ikke-jurister synes vanskelig å svelge. Som jeg skrev tidligere så vil man i en rettslig konflikt ta bort følelser, og kun forholde seg til jussen. På den måte får man et riktig resultat.
Et eksempel kan være attentatmannen fra 22 juli. De fleste av oss som opplevde dette sitter igjen med et hat og mener at slike ikke har livets rett. Men siden vi heldigvis er et demokrati, med en domstol som dømmende makt (maktfordelingsprinsippet) må domstolen være fri for følelser, man skal dømmes etter lover, og all tvil skal komme tiltalte til gode. Og for at domstolen skal kunne dømme, må den være over forbryterne, dvs ikke la se prege av følelser.
Og poenget med å si dette er at man må bevise sin rett, det er ikke snakk om følelser i en slik sak, og derfor er det ikke like enkelt å vinne fram som en del mener på dette forumet. Og slik må det også være, man må kunne bevise noe, ellers vinner man ikke fram.
Man skal også huske på at en motpart har sin forståelse av en konflikt, og denne vet man sjelden hva er. Og før begge parters syn er presentert er det umulig å komme med et godt svar.
Jurister uttaler seg da ofte lite konkret og opplyser normalt sett om et lovverk som kanbeyttes for å løse konflikten. Men det er helt umulig å gi det rådet at denne saken vinner du, før man har fått begge siders faktum opplyst.
Så derfor har jeg forsøkt å skrive noe foruftig ut ifra det lille faktumet som er opplyst, og informaert etter beste evne at det nok ikke er like enkelt som enkelte vil ha det til.
Det er nemlig realiteten.
Den rette eier er den med tinglysningen.
Folk i jussbransjen har gjerne utvidet tilgang til Lovdata.no, der ligger det meste. Versjonen hvermannsen kan søke i er ganske begrenset.
www.eierskifteadvokaten.no
Kun dersom han har rett til å få erstattet den positive kontraktsinteressen. Jeg finner ikke noe som understøtter at han har krav på det. (At det oppfattes urettferdig er en helt annen sak. Men juss og moral er ikke alltid sammenfallende.)
Hvor lenge ser dere for dere å bli boende? Skal dere hver gang dere går inn døra skule over til leiligheten med bedre utsikt, og tenke at det egentlig var der dere skulle bodd? I såfall bør det være verdt mer enn 25.000 i redusert pris?
Kan selger lett bli kvitt leiligheten til noen andre hvis ikke dere vil ha den? Hvis den lett kan selges til andre, er det kanskje begrenset hvor mye man kan presse på for erstatning?
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det er ikke uklart om boligen er solgt etter bustadoppføringslova eller avhendingslova. Boliger under oppføring kan ikke selges etter avhendingslova, de må selges etter bustadoppføringslova..
Det er feil. Det er ingen tinglysningsplikt i Norge.
I dette tilfellet er det den som har tinglyst leligheten på seg som som har rettsvern, dvs har rett til å få leiligheten. Den andre vil kun kunne få en erstatning for å blitt "bedratt".
TS: Hvordan har det gått i saken?