Om elektriker eller rørlegger slipper unna? Normalt vil de vel få klage fra den som eier huset når jobben gjøres, før huset selges.
Dersom eier ikke gidder å klage men heller velger å selge huset med mangler uten å opplyse om det, skal rimeligvis kjøpe klage til selger, ikke til håndverkeren som har gjort en jobb som forrige eier ikke har klagd på. Opplyser derimot selger om mangler som ikke er reparert, vil/bør det påvirke prisen ved salg av huset.
Signatur
Bor i horisontaldelt tomannsbolig fra 1948 i Tromsø. Utdannet geolog, jobber i med gravesøknader i kommunen.
Jeg tenker på hvis selger er rørlegger eller elektriker. Beløpet vil jo også luke bort store deler av det meste innen håndverk, det må jo være en grov mangel før man får erstatning...? Da hjelper det lite med defekt dimmer, mindre lekkasjer osv.
Avhendingsloven har skille mellom to prinsipper ved solgt "as is": 1) Selgers opplysningsplikt, hvor det er åpenbart at selger burde ha visst om mangelen - og det positivt kan bevises at selger visste. Altså, kan selger "tas" for å ha holdt tilbake informasjon er han pliktig til å rette opp denne mangelen fullt ut - uavhengig av størrelse på mangelen (i praksis vil det si forhold i størrelsesorden 25-50.000,- i utbedringskostnader).
2) Vesentlighetskravet - hvor det ikke er åpenbart at selger burde visst om mangelen - men det er en faktisk skjult mangel. Her er kravet om at mangelen utgjør 5-10% av salgssummen (denne prosentsatsen har økt de siste årene pga ulike dommer som danner "presidens"). Med dagens boligpriser vil dette medføre at ikke bare det elektriske på kjøkkenet er feilmontert - men store mangler som tak/bad/drenering/svikt i konstruksjon etc. Merk her også at det avkortes ut i fra forventet levetid. Er badet 10-15 år gammelt har det oppnådd halvparten av forventa levetid. Derav vil en mangel som koster 250.000,- å rydde opp i lett avkortes til 1/2 av utbedringskostnadene - altså 125.000,-. I en bolig til 3 millioner vil man da oppleve at en vesentlig mangel solgt as is i realiteten ikke er mulig å reklamere på.
Signatur
Ethvert boligkjøp medfører bratt lærekurve om bygningsoppføring.
Kan komme med et reelt eksempel. I prospekt beskrevet som bolig med varmepumpe innstallert i 08.
Det vises seg at varmepumpa feiler innenfor hva som er vanlig reklamasjonstid (5 år). Ingen samsvarserklæring. Basert på serienummer viser det seg at dette er en pumpe som er importert på svartmarkedet (ikke gjennom importørledd) og følgelig installert av selger selv.
Etter samtale med advokat i forsikringsfirma som tilbyr boligkjøperforsikring, var svaret - selv om det kan bevises at det ikke er installert, vil dette være en vanskelig sak å føre, da mangelen alene nok ikke ville hatt invirkning på kjøpet. I omvendt fortolkning, man kan altså gamble på "mindre" mangler i størrelsesorden 25-50.000,- som er "lite" med tanke på dagens kjøpssummer.
Signatur
Ethvert boligkjøp medfører bratt lærekurve om bygningsoppføring.
Vi vant nyss en forsikringssak hvor selger ikke hadde opplyst om en kjent feil. Vi fikk beskjed fra forsikringsselskapet om at beløpet for å rette opp måtte være av en sånn størrelse at det ville ha påvirket kjøpet/kjøpssummen. Men dette kunne ha vært unngått om selger hadde fyllt ut egenmeldingsskjema ærlig, og informert om feilene i leiligheten. Da hadde vi som kjøper vært informert om mulige feil, og om ikke saken hadde falt bort i sin helhet, så hadde vi med 99% sansynlighet ikke vunnet den. "heldigvis" for oss prøvde selger å skjule feilene både i egenerklæring, og under saksforløpet.
Da blir konklusjonen på dette at det er ingen problemer å selge bolig, med tanke på reklamasjon for egeninnsats.......DERSOM man har påført dette i egenmeldingsskjema og ikke prøver å skjule noe...... Kjøper er informert om dette(mulige feil) og kan følgelig ikke gjøre noe med dette i ettertid.....
Signatur
"Den viktigste livsvisdom må vi oppdage med våre egne øyne" (Nansen)
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode (gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Vi vant nyss en forsikringssak hvor selger ikke hadde opplyst om en kjent feil. Vi fikk beskjed fra forsikringsselskapet om at beløpet for å rette opp måtte være av en sånn størrelse at det ville ha påvirket kjøpet/kjøpssummen. Men dette kunne ha vært unngått om selger hadde fyllt ut egenmeldingsskjema ærlig, og informert om feilene i leiligheten. Da hadde vi som kjøper vært informert om mulige feil, og om ikke saken hadde falt bort i sin helhet, så hadde vi med 99% sansynlighet ikke vunnet den. "heldigvis" for oss prøvde selger å skjule feilene både i egenerklæring, og under saksforløpet.
Det må være vanskelig å finne bevis i slike saker? Det må jo være gjenglemte kvitteringer ol, eller heter det seg at "med all sannsynlighet" og noe i den dur?
Da blir konklusjonen på dette at det er ingen problemer å selge bolig, med tanke på reklamasjon for egeninnsats.......DERSOM man har påført dette i egenmeldingsskjema og ikke prøver å skjule noe...... Kjøper er informert om dette(mulige feil) og kan følgelig ikke gjøre noe med dette i ettertid.....
Så lenge det man skriver i egenmeldingsskjemaet er mulig å forstå for en kjøper og ikke for taktisk eller kryptisk fungerer det slik. Da vi solgte et rekkehus skrev jeg noe sånt som "selger har selv montert armatur og avløp på vask på kjøkken og håndvask på bad". Da skal det mye til at en vannskade blir mitt problem - en normalt forsiktig kjøper forventes da å ringe rørlegger umiddelbart etter overtagelse...
Dette gjelder særlig egeninnsats på områder der det er regler man skal følge (VVS, elektrisk, større bygningsinngrep) - eller der skaden ellers kan bli særlig stor, tenk på amatørtaktekking.
Det er selvsagt ikke noe poeng å si at man har malt stua selv. Ofte kan det likevel være lurt å opplyse om egeninnsats på andre områder også, da kan kjøper bare forvente "ikke totalt udugelig amatør"-kvalitet og ikke håndverkerkvalitet.
Dersom eier ikke gidder å klage men heller velger å selge huset med mangler uten å opplyse om det, skal rimeligvis kjøpe klage til selger, ikke til håndverkeren som har gjort en jobb som forrige eier ikke har klagd på. Opplyser derimot selger om mangler som ikke er reparert, vil/bør det påvirke prisen ved salg av huset.
1) Selgers opplysningsplikt, hvor det er åpenbart at selger burde ha visst om mangelen - og det positivt kan bevises at selger visste. Altså, kan selger "tas" for å ha holdt tilbake informasjon er han pliktig til å rette opp denne mangelen fullt ut - uavhengig av størrelse på mangelen (i praksis vil det si forhold i størrelsesorden 25-50.000,- i utbedringskostnader).
2) Vesentlighetskravet - hvor det ikke er åpenbart at selger burde visst om mangelen - men det er en faktisk skjult mangel. Her er kravet om at mangelen utgjør 5-10% av salgssummen (denne prosentsatsen har økt de siste årene pga ulike dommer som danner "presidens"). Med dagens boligpriser vil dette medføre at ikke bare det elektriske på kjøkkenet er feilmontert - men store mangler som tak/bad/drenering/svikt i konstruksjon etc. Merk her også at det avkortes ut i fra forventet levetid. Er badet 10-15 år gammelt har det oppnådd halvparten av forventa levetid. Derav vil en mangel som koster 250.000,- å rydde opp i lett avkortes til 1/2 av utbedringskostnadene - altså 125.000,-. I en bolig til 3 millioner vil man da oppleve at en vesentlig mangel solgt as is i realiteten ikke er mulig å reklamere på.
Det vises seg at varmepumpa feiler innenfor hva som er vanlig reklamasjonstid (5 år). Ingen samsvarserklæring. Basert på serienummer viser det seg at dette er en pumpe som er importert på svartmarkedet (ikke gjennom importørledd) og følgelig installert av selger selv.
Etter samtale med advokat i forsikringsfirma som tilbyr boligkjøperforsikring, var svaret - selv om det kan bevises at det ikke er installert, vil dette være en vanskelig sak å føre, da mangelen alene nok ikke ville hatt invirkning på kjøpet. I omvendt fortolkning, man kan altså gamble på "mindre" mangler i størrelsesorden 25-50.000,- som er "lite" med tanke på dagens kjøpssummer.
Men jeg skjønner tegninga, man dropper ikke å kjøpe en bolig fordi varmtvannsberederen og luft/luft varmepumpa er defekt.
"heldigvis" for oss prøvde selger å skjule feilene både i egenerklæring, og under saksforløpet.
Kjøper er informert om dette(mulige feil) og kan følgelig ikke gjøre noe med dette i ettertid.....
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Det må være vanskelig å finne bevis i slike saker? Det må jo være gjenglemte kvitteringer ol, eller heter det seg at "med all sannsynlighet" og noe i den dur?
Så lenge det man skriver i egenmeldingsskjemaet er mulig å forstå for en kjøper og ikke for taktisk eller kryptisk fungerer det slik. Da vi solgte et rekkehus skrev jeg noe sånt som "selger har selv montert armatur og avløp på vask på kjøkken og håndvask på bad". Da skal det mye til at en vannskade blir mitt problem - en normalt forsiktig kjøper forventes da å ringe rørlegger umiddelbart etter overtagelse...
Dette gjelder særlig egeninnsats på områder der det er regler man skal følge (VVS, elektrisk, større bygningsinngrep) - eller der skaden ellers kan bli særlig stor, tenk på amatørtaktekking.
Det er selvsagt ikke noe poeng å si at man har malt stua selv. Ofte kan det likevel være lurt å opplyse om egeninnsats på andre områder også, da kan kjøper bare forvente "ikke totalt udugelig amatør"-kvalitet og ikke håndverkerkvalitet.