6,365
8
1
Utbedring av kjeller til P-rom
4
0
Jeg har et hus som er bygget i ca 1920. Grunnmur og drenering er fra byggedato. I tillegg er det en ny del av huset som er bygget på på begynnelsen av 2000-tallet. Huset er i to etasjer + kjeller. Kjelleren består kun av grunnmur og betong + hovedkran til vann og varmtvannsbereder, samt sluk.
Kjelleren har 185cm i takhøyde, er ca 40 kvm, og man kan kun komme inn i kjeller gjennom en kjellerdør på bakkeplan. Jeg ønsker nå å gjøre om kjelleren til hobbyrom/grovkjøkken. Det jeg tenker å gjøre er å pigge opp gulvet 20 cm. Legge inn 10 cm isolasjon, 5 cm betong og dermed 5 cm ekstra takhøyde for å få dette innregnet som p-rom. I tillegg takplater og åpning mellom etasjene og ny trapp. Dreneringen er, som nevnt, fra byggeår, og under snøsmeltingen, samt ved mye nedbør, ser jeg at muren blir litt fuktig. Det er ikke aktuelt med ny drenering i og med at bruksområdet til kjelleren kun skal være arbeidsrom for snekring og grovarbeid med mat (f.eks sløying av fisk).
Jeg er usikker på hva som er å finne under kjellergulvet. Sannsynligvis er det bare noen cm med betong, siden det kommer opp litt vann her og der (ikke mye, ser kun ut som at betongen blir fuktig et par steder).
Det jeg i hovedsak lurer på, er om noen har erfaringer med å pigge opp gulv på hus som er satt opp for nærmere 100 år siden, og hva jeg kan forvente meg av eventuelle kostnader for denne utbedringen?
Her er noen litt mer spesifikke spørsmål:
- Hva kan jeg forvente av dybde nede i bakken på grunnmuren? Dersom denne er like langt nede som betonggulvet, har jeg kanskje et problem med å gå 20 cm ned?
- Hva er best dersom grunnmuren eventuelt må skjøtes på: Å la takhøyden kun være på 185cm, eller skjøte på grunnmuren?
- Hva om jeg møter på fjell under betonggulvet? Er det noen måte å sjekke dette ut i forkant før jeg engasjerer arbeidskraft?
- Hva bør jeg anta at kostnadene blir?
Jeg har ikke tenkt å bruke mer enn 200.000 på dette prosjektet, og det inkluderer takplater i kjeller + åpning mellom etasjene for å sette inn trapp mellom 1.etasje og kjeller (dette blir en egensmidd trapp for å holde kostnadene nede). Jeg har kontakt med noen lokale arbeidsmenn som sier de kan gjøre oppiggingen og støpingen høvelig rimelig, samt snekre til en trapp, men jeg har ikke fått noe prisoverslag ennå (bor på bygda..) Jeg kan gjøre en del egeninnsats på takplater og fjerning av betong, men ellers er jeg ganske grønn på det andre.
Meget takknemlig for å høre andres erfaringer!
Kjelleren har 185cm i takhøyde, er ca 40 kvm, og man kan kun komme inn i kjeller gjennom en kjellerdør på bakkeplan. Jeg ønsker nå å gjøre om kjelleren til hobbyrom/grovkjøkken. Det jeg tenker å gjøre er å pigge opp gulvet 20 cm. Legge inn 10 cm isolasjon, 5 cm betong og dermed 5 cm ekstra takhøyde for å få dette innregnet som p-rom. I tillegg takplater og åpning mellom etasjene og ny trapp. Dreneringen er, som nevnt, fra byggeår, og under snøsmeltingen, samt ved mye nedbør, ser jeg at muren blir litt fuktig. Det er ikke aktuelt med ny drenering i og med at bruksområdet til kjelleren kun skal være arbeidsrom for snekring og grovarbeid med mat (f.eks sløying av fisk).
Jeg er usikker på hva som er å finne under kjellergulvet. Sannsynligvis er det bare noen cm med betong, siden det kommer opp litt vann her og der (ikke mye, ser kun ut som at betongen blir fuktig et par steder).
Det jeg i hovedsak lurer på, er om noen har erfaringer med å pigge opp gulv på hus som er satt opp for nærmere 100 år siden, og hva jeg kan forvente meg av eventuelle kostnader for denne utbedringen?
Her er noen litt mer spesifikke spørsmål:
- Hva kan jeg forvente av dybde nede i bakken på grunnmuren? Dersom denne er like langt nede som betonggulvet, har jeg kanskje et problem med å gå 20 cm ned?
- Hva er best dersom grunnmuren eventuelt må skjøtes på: Å la takhøyden kun være på 185cm, eller skjøte på grunnmuren?
- Hva om jeg møter på fjell under betonggulvet? Er det noen måte å sjekke dette ut i forkant før jeg engasjerer arbeidskraft?
- Hva bør jeg anta at kostnadene blir?
Jeg har ikke tenkt å bruke mer enn 200.000 på dette prosjektet, og det inkluderer takplater i kjeller + åpning mellom etasjene for å sette inn trapp mellom 1.etasje og kjeller (dette blir en egensmidd trapp for å holde kostnadene nede). Jeg har kontakt med noen lokale arbeidsmenn som sier de kan gjøre oppiggingen og støpingen høvelig rimelig, samt snekre til en trapp, men jeg har ikke fått noe prisoverslag ennå (bor på bygda..) Jeg kan gjøre en del egeninnsats på takplater og fjerning av betong, men ellers er jeg ganske grønn på det andre.
Meget takknemlig for å høre andres erfaringer!
Dersom jeg lar være å pigge opp, men gjør om til snekkerrom/grovkjøkken på 185cm, vil dette gi samme standardheving som om jeg gjorde det om til P-rom?
Forøvrig er dette trolig søknadspliktig tiltak av to grunner; Pga endringer i bærende konstruksjoner og bruksendring. Men, da som mindre tiltak, hvor du selv kan stå som tiltakshaver. At du får godkjent bruksendring er imidlertid sterkt tvilsomt. Direktoratet for byggkvalitet har i en prinsipputtalelse sagt at det kan godtas takhøyde ned i 220 cm ved omgjøring fra tilleggsdel (Kjellerboder) til hoveddel (Underetasje-del). I tillegg er det krav om bl.a. lysflate og rømningsvei.
Om du gjør dette uten tillatelse, vil takstmenn trolig "premiere" deg ved å medregne dette som P-rom, hvis det er innredet og med takhøyde 190 cm. Skal du selge eiendommen er du / eiendomsmegler likevel pliktig å opplyse om at bruksendringen ikke er godkjent. Selv om det etter egen erfaring forekommer meglere som tydeligvis også gir blaffen i dette.
Rådet jeg fikk, var å glemme oppigging / gulvsenking. At det kunne være mer regningssvarende å sette opp et tilbygg.
Mine ønsker for kjelleren er kanskje ikke i realistisk samsvar med hva som er forsvarlig. Og, ja, kanskje det er bedre å bruke våre tiltenkte 200.000 på å faktisk sett opp et tilbygg / uthus eller lignende, enn å risikere både gård og grunn (bokstavelig talt..).
Jeg skal ta kontakt med en entreprenør og høre for sikkerhetsskyld, men jeg begynner å se at jeg nok var litt urealistisk i planene i utgangspunktet - etter å ha lest meg litt opp + forhørt meg litt rundt her.
Basert på informasjon fremskaffet i f.m. med en reklamasjonssak, er det forøvrig dårlig symmetri mellom takstmenns opplysningsplikt og selgers / eiendomsmeglers opplysningsplikt, forsåvidt gjelder ulovlig ombygging og bruksendring.
En takstmann synes f.eks. i utgangspunktet å kunne tillate seg å medregne et kjellerrom som soverom i verdi/-lånetaksten, dersom det minst har en takhøyde på 190 cm. Dette fordi takstmenn baserer klassifiseringen på den faktiske bruken, og ikke hva som er bygningsrettslig lovlig romdisponering med bl.a. krav om minste takhøyde på 220 cm ved ombygging av kjellerrom til oppholdsrom.
For selger / eiendomsmegler, er det derimot i et slikt eksempel opplysningsplikt om at rommet ikke lovlig kan anvendes til slik bruk. Med mindre det foreligger en tillatelse, noe det sjeldent gjør for eldre boliger.
Denne tematikken med ulovlige kjeller/- og loftsrom, som er medregnet som oppholdsrom uten opplysning om ulovligheten, synes å være gjenganger i klagenemndene. Og må derfor forutsettes å være alminnelig kjent blant eiendomsmeglere. Selger identifiseres med eiendomsmeglers opplysningsplikt.
I slike tilfeller vil faktisk dermed taksten kunne være direkte misvisende, og i realiteten angi en oppblåst verdi, som kan koste selger dyrt ved et reklamasjonsoppgjør.
"Bunnlinjen" for boligeier er følgelig at skal man først gjøre et slikt kjellerprosjekt, til en reell omsettelig verdiforøkning, som gjør at du uten risiko forhåpentligvis får hele investeringen tilbake, sørg da for at det tilfredsstiller de bygningsrettslige kravene. De går mye lengre enn de slakke tøylene takstmenn forholder seg til mht. angivelse av arealutnyttelse / romdisponering. (Man behøver da heller ikke bekymre seg for kommunale tilbakeføringskrav m.m.)
Å bruke grovkjelleren som snekkerverksted og grovkjøkken bør være realistisk og forsvarlig, uten å bruke mange kroner, og uten å gjøre det om til P-rom. Jeg vurderer et strøk Hey'di hvit på murveggene og noen nye stikkontakter i den delen av kjelleren der jeg snekrer, det bør neppe koste mer enn to til fire tusen...
Men hvis det formålet like mye er å investere 200.000 for å øke eiendommens verdi med et beløp >200.000, så kan det godt hende at det er andre prosjekter som er mer hensiktsmessige.