Båteierne mente seg å ha opparbeidet hevd ved mange års bruk, kommunen var ikke enig. Mitt poeng er bare at mange mener at hevd er vunnet kun vet 20 års bruk. Hevd kkan være vanskelig.
Jeg har vært i kontakt med juridisk avdeling hos huseiernes landsforening og de sier at avtalen gjelder mellom tidligere eier og hytte nabo og er en personlig avtale, jeg kan derfor se bort fra denne. I tillegg sier de at ikke tinglyste avtaler kan jeg se bort ifra dersom jeg ikke hadde grunn til å vite om disse ved kontraktsinngåelse.
Du har fått mange synspunkter på ditt innlegg. Fasiten er uansett det juridisk avdeling hos HL skriver.
Vedrørende hevd: Man kan ikke hevde noe man har avtale på. Hevd forutsetter aktsom god tro. Altså at man tror man har en rettighet man faktisk ikke har. Det er ikke tilfelle her i og med at det finnes en personlig avtale mellom partene som regulerer bruken. Tålt bruk gir heller ingen hevd.
Du har alle kortene på hånden og jeg vil råde deg til å være meget tilbakeholden med hva du tillater å bli tinglyst på din eiendom og å være meget spesifikk på hva som inngår og hva som ikke inngår. Avtaletolking av gamle servitutter er en stor kilde til krangel.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Fasiten hos HL? Fasiten får du eventuelt i rettsalen. At ikkje HL nevner hevd med eit ord når det er ein definert unntak i tinglysingslova, det forstår eg ikkje.
Her er eit eksempel som er relativt tilsvarende denne saka til TS:
Hevd av rettsvern? Situasjon: •Har avtale om ledningsrett. •Avtalen er ikke tinglyst, men ledningen har ligget på eiendommen i hevdstid (20 eller 50 år). Problemstilling: •Er avtalen da bindende for en senere erverver som ikke kjenner til retten og er i aktsom god tro?
Guttorm Jakobsen: Vann- og avløpsrett s. 431: Ja. Begrunnelse: •En motsatt løsning ville være urimelig, fordi: –Den som har praktisert en bruk med urette, men trodd han kunne gjøre det, vil vinne rett –Den som har praktisert en bruk med rette, ville ikke få det. •Dvs.: En hevder ikke selve retten, men får rettsvern for den. •NB! Ikke noe krav om at rettighetshaveren må tro at avtalen er tinglyst: ”god tro mht. tinglysingen”. •Nok at den er utøvd i hevdstid.
For å seie det pent: Mi tiltru til Guttom Jakobsen er nokre ganger større enn HL, sjølv om appell til autoritet ikkje gjev noko argument.
Nei, den er ikke tilsvarende. Hevd krever aktsom god tro. I ditt tilfelle kan man hevde aktsom god tro. I trådstarters tilfelle finnes det en avtale mellom partene som ekskluderer aktsom god tro.
"Et vilkår for hevd er i alle tilfeller at man er i aktsom god tro, det vil si at man ikke vet eller bør vite at man egentlig ikke er eier eller bruksberettiget.
Den som har en ting til låns eller leie, eller har annen rett til å sitte med tingen, kan ikke hevde, uansett hvor lang tid som går."
Her er man bruksberettiget, men bare etter en personlig avtale som ikke er tinglyst. Hvis ny eier ikke kjente til avtalen eller burde ha kjent til avtalen, kan han se bort fra den.
Juridisk går dette inn under tinglysning og grunnbokens positive og negative troverdighet. Hevd er et unntak i grunnbokens negative troverdighet, men samtidig fordrer hevd aktsom god tro. Man er ikke i aktsom god tro når man har en avtale som regulerer forholdet mellom partene. Hvis trådstarter ikke visste om denne avtalen, har den ikke rettsvern overfor ny eier.
Moralen er: Tinglys alle avtaler.
Moral 2: Tinglys avtalen som et realservitutt, ikke som en personlig avtale. Personlige avtaler følger kun personen.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
I begge tilfeller er det ein avtale mellom gamal eiger og bruker, og i begge tilfeller er ikkje ny eigar opplyst om denne ikkje-tinglyste avtalen, dette gjer samanlikninga relevant slik eg ser det.
I trådstarters tilfelle finnes det en avtale mellom partene som ekskluderer aktsom god tro.
Korleis ekskludrer denne avtalen aktsom god tro? Begge brukere har jo faktisk ein avtale om bruk med den gamle eigaren? Korfor vert det ikkje aktsom god tro ekskludert i mitt døme?
"Et vilkår for hevd er i alle tilfeller at man er i aktsom god tro, det vil si at man ikke vet eller bør vite at man egentlig ikke er eier eller bruksberettiget.
Den som har en ting til låns eller leie, eller har annen rett til å sitte med tingen, kan ikke hevde, uansett hvor lang tid som går."
I begge saker veit jo faktisk bruker at han har ein bruksrett, så aksom god tru er det i begge tilfeller fra bruker sin side.
Eg synes som sagt sakene er godt sammelignbare, og kan du vennligst påpeike kvar forskjellen ligg?
Forskjellen er enkel: Med aktsom god tro tror du at du har en rett, som du i virkeligheten ikke har.
Med en avtale har du en faktisk rett. Når du har en faktisk rett, ekskluderes hevd.
Når den faktiske avtalen ikke er tinglyst, gjør regelen om grunnbokens negative troverdighet at avtalen bortfaller om ny eier ikke vet eller burde visst om avtalen. Dette følger av loven.
I dette tilfellet er også avtalen en personlig avtale og personlige avtaler følger personer, ikke eiendommer. Avtalen ville således opphøre ved eiers bortgang.
Så realiten blir at avtalen faktisk bortfalt ved ny eiers overtagelse og ikke ved eier av naboeiendommens bortgang.
Så kan man kverulere litt om at intensjonen i avtalen egentlig var ment å følge eiendommen, ikke eiendommens eier, men nå er jo realitetene som de er.
Du kan diskutere i det vide og det breie med meg, men juridisk er det slik og juristene hos HL har helt rett i sitt svar til trådstarter.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Svaret til Guttorm Jacobsen omhandler forhold som ikke har noe med trådstarters sak å gjøre.
Jacobsen sier imidlertid følgende: Utgangspunkt: • Rettighet over en eiendom er bindende også for dem som – erverver eiendommen senere, og – kjente eller burde kjent til rettigheten
• Dersom erververen ikke kjente eller burde ha kjent til den må rettigheten være tinglyst.[/b] Tinglysingsloven av 07.06.1935 § 21. [/i]
Trådstarter kjente ikke til denne rettigheten. Han er derfor ikke bundet av den. Rettigheten er ei heller tinglyst.
Forholdet til senere erververe av eiendommen forts. Hvis ikke tinglyst, ikke bindende for erverver. • NB! Ikke ugyldig. Fortsatt bindende mellom de opprinnelige partene og i forhold til senere erververe som kjenner eller burde kjent til den.
I trådstarters tilfelle er det imidlertid snakk om en personlig avtale. Personlige avtaler følger personene, ikke eiendommene. Senere erververe har dermed ingen rett å gjøre gjeldende mot trådstarters eiendom.
Unntak: Rettigheter med grunnlag i hevd. • Disse er beskyttet uten tinglysing, men rettighetshaveren kan kreve tinglysing.
Hevd kan ikke påberopes da vilkåret for hevd er aktsom god tro. Her er det ingen tro, men en konkret avtale som regulerer forholdet.
Altså sier jeg og Jacobsen nøyaktig det samme. Grunnbokens negative troverdighet blir her utslagsgivende. Eneste grunnen til at det blir motsatt konklusjon i avløpstjenester er en ren rimelighetsbetraktning som ikke er regelen, men unntaket.
Siste redigering: Wednesday, January 8, 2014 12:38:36 AM av Tom
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
I trådstarters tilfelle er det imidlertid snakk om en personlig avtale. Personlige avtaler følger personene, ikke eiendommene. Senere erververe har dermed ingen rett å gjøre gjeldende mot trådstarters eiendom.
I begge tilfeller det personlige avtaler da de ikkje er tinglyste. Først når ein avtale er tinglyst som rett på eine og hefte på den andre eigedommen, følger de eigedommane. Ikkje før, uansett korleis dei er skreve. Og hevd og rettar kan bli arva, i dette tilfellet var det sonen.
Hevd kan ikke påberopes da vilkåret for hevd er aktsom god tro. Her er det ingen tro, men en konkret avtale som regulerer forholdet.
Kva kan grunnen være til at Guttorm Jacobsen kjem til at bruker er i god aktsom tro med ein tilsvarende avtale som i TS sitt tilfelle, mens du meiner at det er ikkje er i god aksom tro? Det er vel relativt sjølvsagt at ein er i aktsom god tru når ein har ein signert avtale som gjeld denne bruken?
Altså sier jeg og Jacobsen nøyaktig det samme. Grunnbokens negative troverdighet blir her utslagsgivende. Eneste grunnen til at det blir motsatt konklusjon i avløpstjenester er en ren rimelighetsbetraktning som ikke er regelen, men unntaket.
Guttorm Jacobsen seier ikkje at "Grunnbokens negative troverdighet blir utslagsgivende", faktisk det stikk motsatte, at bruksretten har hevd. Eg synes Guttorm Jacobsen kjem med eit svar som er rimelig og etter intensjon i lovens som er å ivareta rettar som ikkje er tinglyste.
Utdrag fra boka til Guttorm Jacobsen:
Bak ligger et langvarig arbeid med en database for vann- og avløsspørsmål, ledet av Jakobsen – som i egenskap av advokat har arbeidet med sakskomplekset i årevis. Han har hatt med seg en referansegruppe med sterk tilknytning til kommunene.
At du kjem til stikk motsatt svar med den største selvfølgelighet, synes ikkje du det er rart? HL nevner eg ikkje, dei tar ikkje opp spørsmålet om hevd i det heile iht. TS.
Du har fått mange synspunkter på ditt innlegg. Fasiten er uansett det juridisk avdeling hos HL skriver.
Vedrørende hevd: Man kan ikke hevde noe man har avtale på. Hevd forutsetter aktsom god tro. Altså at man tror man har en rettighet man faktisk ikke har. Det er ikke tilfelle her i og med at det finnes en personlig avtale mellom partene som regulerer bruken. Tålt bruk gir heller ingen hevd.
Du har alle kortene på hånden og jeg vil råde deg til å være meget tilbakeholden med hva du tillater å bli tinglyst på din eiendom og å være meget spesifikk på hva som inngår og hva som ikke inngår. Avtaletolking av gamle servitutter er en stor kilde til krangel.
At ikkje HL nevner hevd med eit ord når det er ein definert unntak i tinglysingslova, det forstår eg ikkje.
Her er eit eksempel som er relativt tilsvarende denne saka til TS:
For å seie det pent: Mi tiltru til Guttom Jakobsen er nokre ganger større enn HL, sjølv om appell til autoritet ikkje gjev noko argument.
Link: http://www.tekna.no/ikbViewer/Content/831136/(13)%20Kjell%20Arne%20Reistad.pdf
"Et vilkår for hevd er i alle tilfeller at man er i aktsom god tro, det vil si at man ikke vet eller bør vite at man egentlig ikke er eier eller bruksberettiget.
Den som har en ting til låns eller leie, eller har annen rett til å sitte med tingen, kan ikke hevde, uansett hvor lang tid som går."
Kilde: http://snl.no/hevd
Her er man bruksberettiget, men bare etter en personlig avtale som ikke er tinglyst. Hvis ny eier ikke kjente til avtalen eller burde ha kjent til avtalen, kan han se bort fra den.
Juridisk går dette inn under tinglysning og grunnbokens positive og negative troverdighet. Hevd er et unntak i grunnbokens negative troverdighet, men samtidig fordrer hevd aktsom god tro. Man er ikke i aktsom god tro når man har en avtale som regulerer forholdet mellom partene. Hvis trådstarter ikke visste om denne avtalen, har den ikke rettsvern overfor ny eier.
Moralen er: Tinglys alle avtaler.
Moral 2: Tinglys avtalen som et realservitutt, ikke som en personlig avtale. Personlige avtaler følger kun personen.
Korleis ekskludrer denne avtalen aktsom god tro?
Begge brukere har jo faktisk ein avtale om bruk med den gamle eigaren?
Korfor vert det ikkje aktsom god tro ekskludert i mitt døme?
I begge saker veit jo faktisk bruker at han har ein bruksrett, så aksom god tru er det i begge tilfeller fra bruker sin side.
Eg synes som sagt sakene er godt sammelignbare, og kan du vennligst påpeike kvar forskjellen ligg?
Med en avtale har du en faktisk rett. Når du har en faktisk rett, ekskluderes hevd.
Når den faktiske avtalen ikke er tinglyst, gjør regelen om grunnbokens negative troverdighet at avtalen bortfaller om ny eier ikke vet eller burde visst om avtalen. Dette følger av loven.
I dette tilfellet er også avtalen en personlig avtale og personlige avtaler følger personer, ikke eiendommer. Avtalen ville således opphøre ved eiers bortgang.
Så realiten blir at avtalen faktisk bortfalt ved ny eiers overtagelse og ikke ved eier av naboeiendommens bortgang.
Så kan man kverulere litt om at intensjonen i avtalen egentlig var ment å følge eiendommen, ikke eiendommens eier, men nå er jo realitetene som de er.
Du kan diskutere i det vide og det breie med meg, men juridisk er det slik og juristene hos HL har helt rett i sitt svar til trådstarter.
Jacobsen sier imidlertid følgende:
Utgangspunkt:
• Rettighet over en eiendom er bindende også for dem som
– erverver eiendommen senere, og
– kjente eller burde kjent til rettigheten
• Dersom erververen ikke kjente eller burde ha kjent til den må rettigheten være tinglyst.[/b]
Tinglysingsloven av 07.06.1935 § 21.
[/i]
Trådstarter kjente ikke til denne rettigheten. Han er derfor ikke bundet av den. Rettigheten er ei heller tinglyst.
Forholdet til senere erververe av eiendommen forts.
Hvis ikke tinglyst, ikke bindende for erverver.
• NB! Ikke ugyldig. Fortsatt bindende mellom de
opprinnelige partene og i forhold til senere
erververe som kjenner eller burde kjent til
den.
I trådstarters tilfelle er det imidlertid snakk om en personlig avtale. Personlige avtaler følger personene, ikke eiendommene. Senere erververe har dermed ingen rett å gjøre gjeldende mot trådstarters eiendom.
Unntak: Rettigheter med grunnlag i hevd.
• Disse er beskyttet uten tinglysing, men
rettighetshaveren kan kreve tinglysing.
Hevd kan ikke påberopes da vilkåret for hevd er aktsom god tro. Her er det ingen tro, men en konkret avtale som regulerer forholdet.
Altså sier jeg og Jacobsen nøyaktig det samme. Grunnbokens negative troverdighet blir her utslagsgivende.
Eneste grunnen til at det blir motsatt konklusjon i avløpstjenester er en ren rimelighetsbetraktning som ikke er regelen, men unntaket.
I begge tilfeller det personlige avtaler da de ikkje er tinglyste.
Først når ein avtale er tinglyst som rett på eine og hefte på den andre eigedommen, følger de eigedommane. Ikkje før, uansett korleis dei er skreve.
Og hevd og rettar kan bli arva, i dette tilfellet var det sonen.
Kva kan grunnen være til at Guttorm Jacobsen kjem til at bruker er i god aktsom tro med ein tilsvarende avtale som i TS sitt tilfelle, mens du meiner at det er ikkje er i god aksom tro?
Det er vel relativt sjølvsagt at ein er i aktsom god tru når ein har ein signert avtale som gjeld denne bruken?
Guttorm Jacobsen seier ikkje at "Grunnbokens negative troverdighet blir utslagsgivende", faktisk det stikk motsatte, at bruksretten har hevd.
Eg synes Guttorm Jacobsen kjem med eit svar som er rimelig og etter intensjon i lovens som er å ivareta rettar som ikkje er tinglyste.
Utdrag fra boka til Guttorm Jacobsen:
At du kjem til stikk motsatt svar med den største selvfølgelighet, synes ikkje du det er rart?
HL nevner eg ikkje, dei tar ikkje opp spørsmålet om hevd i det heile iht. TS.