423    29    0  

Eierseksjonslov vs Sameieloven, hvilken gjelder her?

 19     0
Hei

Jeg bor i "enebolig i kjede", på en rekke med 6 enheter. Forskjøvet rekke, som henger delvis sammen med naboenheten. Hver enkelt enhet har eget gårds og bruksnummer.

Det er opprettet et realsameie for fellesareal, og dette fellesarealet har ett eget gårds og bruksnummer (plen, parkering, boder). Hver enkelt boligeier er tilknyttet fellesareal med ideel 1/6 ref. grunnbok.

Enhetene er bygget i 2013/2014, og vi har hatt "sovende vedtekter" basert på eierseksjonsloven, men de er ikke tilstrekkelig vedtatt/godkjent.

Vi ønsker nå å "rydde opp", samt gjøre det mest mulig korrekt, mens det fremdeles er "ro og orden" i naborekka.

Er dette å forstå som et sameie, eller er det kun fellesareal som er sameie? Om vi ønsker i felleskap å vedta nye vedtekter, hvilken lov skal disse bygges på? Eierseksjonsloven eller sameieloven?

Slik enhetene er satt opp er det naturlig at hver enkelt enhet er 100% ansvarlig for skjøtsel og vedlikehold av egen enhet, og da utgår vel eierseksjonsloven?

En fremtidig utfordring kan for øvrig være utbytte av taktekke, da det vil være unaturlig å ikke gjøre vedlikehold på dette i fellesskap.

Vi har også vurdert om det er hensiktsmessig med felles utvendig bygningsforsikring, men det forutsetter at sameiet er reg. i brønnøysundregisteret og har et eget organisasjonsnummer.

Noe av det vi hadde beskrevet i de sovende vedtektene var blant annet fargekoder, for å sikre et enhetlig utseende. 

Hvilken type vedtekter er vanlige i denne type "sameier", og hvilken lov er de basert på? Eller er det ikke vanlig med vedtekter for enebolig i kjede?

Takknemlig for innspill.

HSt
   #1
 28 459     Lillestrøm kommune     0
Dere har sameie for plen og felles areal du nevner, ikke noe mer
  (trådstarter)
   #2
 19     0
Takk for tilbakemeldingen. Er det greit å lage vedtekter som regulerer for eksempel fargevalg på eneboligene (alle er like pr. i dag), om dette er noe alle i rekken ønsker?

En tenkt problemstilling er at en enhet i rekken blir solgt, og vedkommende som kjøper ønsker å gå for mintgrønn.

Hvilken lov skal eventuelt være bakteppe for vedtektene, og i hvor stor grad er de forpliktende? Hva kan de inneholde?
Eller vil det være unaturlig med vedtekter som berører selvstendige enheter, selv om de er tilknyttet fellsareal som plen/parkering/boder?
   #4
 2 968     Asker     0
Det er kun du selv som har eierskap på din enhet. Blir ikke veldig naturlig å lage regler knyttet til den. Dere burde skille mellom fellesareal og boligene. Merk også evt konsekvenser på verdi slike regler kan lage. Personlig ville jeg til det lengste unngått det. Men sjekk med en eiendomsfullmektig og en advokat. Dette ville jeg ikke gjort uten hjelp.
Signatur
TSt
   #5
 9 444     0
Dere bør ha en vel forening e.l. med regler. Det er som andre sier at det kun er et sameie på fellesarealene. Dette kan organiseres i samme "fora" slik at dere har sameier møte sammen med vel foreningsmøter.

   #6
 2 968     Asker     0
Det er jo høyst sannsynlig at det må være enstemmig enighet om vedtektene. Da det er en ganske stor innskrenkelse av kontroll over egen eiendom.

Personlig ville jeg aldri signert. Men det er nå meg. En av hovedgrunnene til at jeg ville ha enebolig.
Signatur
  (trådstarter)
   #7
 19     0
Dette er eksempel på ordlyd som det er ønskelig å vurdere i vedtekter.

2. Forholdet mellom sameierne

Den enkelte sameier rår som eier over sin selvstendige enhet, og er selv ansvarlig for vedlikehold og forsikring av denne. Den skal holdes forsvarlig vedlike, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne.

Det oppfordres til årlig utvendig vask av enhetene, samt at maling skjer etter maling leverandørens anbefaling for utførelse og frekvens. Det oppfordres også til at det benyttes samme fargekoder på fellesboder og de selvstendige enhetene, for å sikre et enhetlig uttrykk. Pr. 2021 benyttes Jotun Optimal (1001 – Eggehvit, 9925 – Bergknatt og 3020 - Havbris).

Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke inngår i de enkelte selvstendige enhetene, er å anse som fellesareal (G.nr xx/ B.nrxxx).

Er det noen som hadde reagert på en slik ordlyd, all den tid området består av både fellesareal som er å forstå som real/tingretttslig sameie (plenareal, parkering og fellesboder) og tilhørende selvstendige enheter (enebolig i kjede).

TSt
   #8
 9 444     0
En er ikke sameiere.  Det er jo det viktigste å få frem så en kan ikke benytte regler fra eierseksjonens lov e.l. som utgangspunkt annet enn på den delen som er sameie som er felles arealene.  

Men dere kan opprette vedtekter for velforeningen som forteller hvilke farger som benyttes. Men en er litt sent ute siden medlemskap i velforening burde vært tinglyst som heftelse på alle eiendommene etc.

Om en benytter Optimal eller Nordic Extreme  varianten får vel være opp til hver enkelt.  Så detalj regulert kan en ikke forvente i en vel forening.  Det vil jo være forskjellige tidspunkt ting blir malt så glans og farge vil variere litt.

Uten tinglysning av velforeningsmedlemskap har en ikke noen pressmidler over for den som vil ha rød farge på sitt hus.  

Vi har hatt vel forening der det på hyttefelt at farger skal være i duse naturfarger.   Denne regel er ikke praktisert og arket med regelen er blitt borte i løpet av årenes tid så det er viktig at det som blir vedtatt bevares på en måte.   Også på nabo hyttefeltet som har dette med fargevalg og kasus om at vegetasjon mellom hytter skal bevares i reguleringsplan klarer ikke å håndheve dette siden en ikke har noen sterke nok tvangsmidler.  
   #9
 2 968     Asker     0
Jeg gjør en antagelse om at det idag ikke foreligger noen regler. Da er dette en inskrenkelse av rettigheter med potensiell betydelig grad.

F.eks vil formuleringen : «Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke inngår i de enkelte selvstendige enhetene, er å anse som fellesareal (G.nr xx/ B.nrxxx).

Vil kunne tolkes til at hagen din f.eks er felles. Tenk da om du vil bygge ut/på ets. Det vil være veldig begrensende at dette ikke er lov. Igjen, her er dere inne på potensielt ganske farlig vann. Tenk tre ganger her.
Signatur
TSt
   #10
 9 444     0
Alle henvisninger til sameie / enheter etc må bort. Så lenge det er eget g/br nr på alle så er det tomter der en har begygd helt ut til tomtegrensen med felles vegg npr det er rekkehus.

Jeg regler i vel forening må enten alle godta eller så blir de bare veiledende som en håper at de vel følge. Dette vil være innskrenkelser av rettighetene. På et nytt hyttefelt er avgift til vel forening og løpe preparering tinglyst på alle nye hytter. På dette stedet er vi frivillig medlem og betaler kontingent og løpe preparering uten tvang.

Hvis en legger inn noe slik så blir det klart:
"Felles tomt Gnr / bnr xxxxxx eies av sameie av alle grunneiere i xxxxxx velforening og er å anse som et fellesareal.
Tomter tilhørende hver grunneier med egen gnr / bnr er ikke del av fellesarealet".