Bergene Holm har en guide om terrassebygging. I PDF-fila har de et lite avsnitt som omhandler det du spør om.
Link: http://bergeneholm.no/no/Bygge_selv/Bygge_terrasse/

Hvor høy er terassen, under 0,5m trenger en ikke å søke. Hvis den har vært med på papirer fra begynnelsen på de andre husene eller de har søkt selv om det ikke er nødvendig vil en finne de der. Nabo fikk beskjed om å ikke søke selv om høyden i fremkant er over 1,5m men den går inn mot terreng. Andre nabohuset hadde det også slik og da for nærme grensen. Her er hele 1 etg over bakken så vi påpekte det ved nytt nabovarsel der en ville bygge lagt ut over reguleringsplanene. Skjedde jo ikke noe med denne terassen men nybygget ble avslått.

Terrassen er 0,7m høy fra bakken til toppen av terrassebordet.

Du bør nok spørre noen. Nå er du klar over det, og lar du det skure uten å reklamere i rimelig tid overfor selger, så lar du reklamasjonsmuligheten gå fra deg.

Disclaimer: ikke jurist.

0'7 meter høy terrasse skal strengt tatt søkes om, siden grensa er 0,5 som det står lenger opp. Under 0,5 m høy platting er ikke definert som tiltak etter bygningsloven. Du skal dog støte på en rimelig kjip byggesaksbehandler med god tid før han henger seg opp i det der. Det er egentlig verre at den står på kommunal eiendom, det kan du få trøbbel med hvis f eks arealet er tiltenkt en funksjon som snarvei eller lignende.

Hvis du skal gjøre alt rett så bør du gå på selger nå for å ha ditt på det tørre. Men jeg tror ikke dette er noen stor sak som vil skape mye bry så lenge den får ligge i ro. Men spør du kommunen må de svare etter reglene, og da blir nok svaret at den må legges innafor eiendommen din, maks 0,5 m høy eller at den må søkes om.

Hos meg (hus fra '87) har jeg aldri fått BYA kalkylen til å gå opp, jeg tror de må ha definert at terasse oppå garasje er under 0.5m over bakken, noe den ikke er noe sted ...

Jeg ville vurdert om det var mulig å justere terrenghøyden uten at det blir for åpenbart ...

Har naboer mye høyere terasser så har du vel årsaken. Det er nok terrengvinå på søknadstidspunkt som gjelder men litt vanskelig å dokumentere. Hytte nabo vil fylle opp og siden bygge den terassen som ble avslått pga for stort areal selv om det ikke er helt etter oppskriften.

Har snakket med selger og han visste ikke at den muligens er ulovlig. Tok noen mål og tegnet slik at han kunne ta det videre med kommunen / ansvarlig søker. Forhåpentligvis klarer han å trylle, men det ser stygt ut for en liten del av terrassen.

Skal også høre med kommunen om jeg kan kjøpe litt tomt av den kommende stien/snarveien der terrassen er over. Den stien er 4m mellom meg og naboen, men så tar den en slags krapp sving som virker unødvendig brå for å unngå et middels/stort tre.

Få med en fasade skisse slik at du viser at den ikke sticker så mye opp. Har huset dispesasjon fra avstand til tomtegrense ?

sverrejoh Tuesday, July 12, 2016

Skal også høre med kommunen om jeg kan kjøpe litt tomt av den kommende stien/snarveien der terrassen er over. Den stien er 4m mellom meg og naboen, men så tar den en slags krapp sving som virker unødvendig brå for å unngå et middels/stort tre.

Forhør deg da samtidig om gebyrene. Jeg forsøkte å få kjøpt noen kvadratmeter av naboen til utvidelse av parkeringsplass. Verdien ble satt til omtrent 10.000,-, men kommunen skulle ha 20.000,- i gebyr... (Vi ble enige om en langsiktig leieavtale, men det hjelper ikke i ditt tilfelle.)

sverrejoh Tuesday, July 12, 2016

Jeg kjøpte en bolig rett før sommeren og tror terrassen er ulovlig bygget. Den er ikke tegnet inn på kartet som alle andre terrasser i området, og er over 50 kvm så det trengs vel en ansvarlig søker i tillegg? Den stikker også litt ut mot kommunal eiendom, en sti som kommer om 10-års tid, så den må vel også rives litt i tillegg?

Din terrasse kommer også på kartet neste gang området flyfotograferes. Det er ikke gitt at alle synlige konstruksjoner er lovlig bygd, de er bare fotograferbare.

Da har kommunen gitt sitt svar uformelt og de vil ikke selge den lille flekken. Det kan jo endres om man søker, men da er det jo en del gebyrer som påløper osv. Da er jeg litt usikker på hva jeg skal gjøre.

Søke dispensasjon?
Vente på at det oppdages og rive?
Få inn noen proffe til å overta saken?

Selve svaret ang. kjøp av areal:

Arealet er satt av til adkomst til fellesareal i bakkant. Tilbakemeldingen jeg fikk knyttet til dette var at vi ikke ville stille oss positiv til at private overtar fellesarealet og hindrer adkomst til friarealet for allmennheten.

Dersom du likevel ønsker å søke om å overta dette arealet, må du ta kontakt med ASU (avdeling for samfunnsutvikling). 

Er det sannsynlig at det blir noe av det kommunale tiltaket? Her er et areal avsatt til gangvei. Det er ikke skjedd noe der på 30 år og arealet er innlemmet i en hage. Det ser ikke ut til at det vil skje noe heller, men selvfølgelig kan kommunen finne på noe engang. Mest plunder for huseier er nok at avstand til grense kan skape plunder. Et annet sted "eide" huseier arealet ned mot veien i 50 år, så kom fortau. Kommunen ville ha fortau, men var svært velvillige overfor huseierne mhp å få dette til greit for begge parter.

Kommunen er nå klar over situasjonen. Dersom du ikke hører noe, ville jeg latt dette ligge.
Det verste som kan skje synes å være at den østre 4.2 m biten kanskje engang må rives. Kan du leve med det?

Det er ikke sannsynlig at det blir noe av det kommunale tiltaket før om minst 10-15-20 år, kanskje aldri da ingenting er vedtatt. Så jeg skjønner at de vil gardere seg litt med den snarveien.

Det jeg tenker mest på er når jeg skal selge huset i fremtiden.

Det som er fint er jo å få fikset det nå mens jeg kan reklamere til selger. Men hvis fiksen er å rive hjørnet av terrassen er det jo litt kjipt.

Bleh.

Tviler på at det vil lønne seg å kjøre reklamasjonssak på det uansett, da det skal være av en viss sum før det får noen betydning - eller må du sannsynliggjøre at det hadde hatt stor innvirkning på beslutningen om å kjøpe huset i utgangspunktet. Jeg tror det beste er om du klarer å få til en enighet om en kompensasjon fra selger, og så retter opp i feilen selv.

Ved eierskifteforsikring så må du stille med takst (og nå snakker vi ikke gratis eiendomsmeglertakst) og betydelig med dokumentasjon. Dette trenger du nok ikke overfor privat selger uten forsikring så lenge dere klarer å løse det utenfor rettsvesenet.

En løsning kan vel være å kutte hjørnet tilsvarende som hjørnet i motsatt ende - det gir vel en fin helhet? Bør ikke være en stor kost. Så må du søke om å få godkjent terassen, med dispensasjon fra byggegrense (her bør vel feilbygg og feilopplysning fra selger være et OK argument, gi og ta...), eller løfte terrenget med 20 cm slik at du slipper krav om søknad. Dispensasjonssøknad koster ofte noen tusenlapper, men dette må jo være med i pakken som selger dekker.

Jeg ville laget minst mulig støy. Vedlikeholdt "gangveien" som del av egen tomt. Kanskje hevet terrenget litt om noen år dersom forholdene ligger tilrette.
Er du heldig så høører du ikke mer om dette.

Hører du noe, synes det allerede å være aksept for å bygge 1.5 m fra grensa, da bør også terrassen kunne strekke seg hit.

Blir det noen gangvei, så kan det jo hende at den legges utenom den terrassesnippen uansett om det er plass.

Jeg er helt enig med Kjell G. Her er det gode sjanser for at situasjonen kan ligge fint i ro, og aktuelle forsøk på å fikse det er bare ikke verdt strevet.

Og vær sikker på at det finnes tusenvis av småfeil som dette i boligfelt rundt, mange som ikke folk vet om og ingen bryr seg med.

Og for ordens skyld: ikke søk kommunen. De må sikre allmennheten adkoms til slike områder selv om opparbeiding kan ligge langt frem i tid. Ser ikke for meg at de tillater no annet.

Personlig ville jeg latt dette ligge. Om du skal selge opplyser du bare om at terrassen ikke er søkt om.

Hadde tenkt å la saken ligge, men etter all pratinga med kommunen fikk de jo nyss i det. Nå dumpa det et brev i postkassen:

Bygningsmyndighetene er gjort kjent med at det på eiendommen deres, gnr/bnr xx/yyy er oppført terrasse utenfor egen tomt og inn på område som er regulert til anlegg og drift av kommunalteknisk virksomhet. I henhold til vårt arkiv kan vi ikke se å ha mottatt søknad på tiltaket.

Vi må ta forbehold om at arkivet kan være feil, men da må tiltakshaver kunne dokumentere dette. Til orientering er det ikke tatt stilling til om gjeldende forhold er en ulovlighet. Vi ber i første omgang om en redegjørelse for forholdet.

Dersom slik redegjørelse mot formodning ikke blir levert vil bygningsmyndighetene kunne følge opp saken med ”pålegg om retting”.

Det brevet er bare trinn 1 på noe som egentlig vil føre til at du sannsynligvis må rive. Du kan like gjerne ta høyde for at det er bare å ta frem sag og spade.

Kanskje kan du få godkjent en midlertidighets erklæring.  Der mine foreldre bor så får de lov å bygge garasjer nærmere veien enn det planverket setter som krav, men de må undertegne en erklæring om at hvis kommunen trenger arealet så må den rives.  Det er ca 0% sjanse for at det noen gang vil skje. For TS er vel sannsynligheten større, men kanskje verdt et forsøk ?

HSt Tuesday, November 22, 2016

Der mine foreldre bor så får de lov å bygge garasjer nærmere veien enn det planverket setter som krav, men de må undertegne en erklæring om at hvis kommunen trenger arealet så må den rives.

Hos oss kan du bygge garasje nærmere veien, forutsatt at du støper kjeller under den! De vil kunne grave i fortauet uten risiko for at grunnen under garasjen din skal rase ut. Går murveggene to meter ned i jorda er det hensynet ivaretatt; de graver ikke dypere enn det i fortauet.

Men dette er et sidespor i forhold til TS sin situasjon.

Sannsynligheten for at kommunen skal gjøre krav på vegareal er kanskje liten. I mellomtiden burde det være et greit makeskifte at terrassen blir stående mot at området blir holdt i hevd.

Synd at det ble støy om dette. Nå "må" kommunen ta affære. Hva med en prat direkte med saksbehandler? La dette stå mot løfte om riving hvis behov oppstår?

Saksbehandleren var ikke så hyggelig og kom med ingen forslag til løsninger. Bare at bygget skulle være i lovlig stand.

Men vi ble enige om at det må være i lovlig stand innen 15. Mai. Så for å summere:
- Terrassen er over 50 kvm, er bygd uten tegninger og står nært tomtegrensa
- Ca 2-4 kvm stikker ut over på kommunal eiendom
- Hus ble kjøpt i Juni 2016. Terrassen virker i prospekt lovlig og er fremhevet.

Hva blir veien videre her? Skal jeg involvere megleren? Selgeren? Gjøre alt selv?

Jeg ser for meg at siden terrassen må søkes om må jeg involvere en profesjonell part som tegner og søker. Muligens søke disp?

Jeg ville i alle fall kontaktet megler omgående. Du taper jo ingenting på det. Jeg ville forlangt at megler kontakter selger og ordner opp. Selger må ha visst dette hvis han har hatt huset fra det var nytt. Det er rimelig at selger dekker kostnader for å få dette lovlig. Om du får ham til å gjøre det er en annen sak. Men dersom du ikke prøver får du i alle fall ingenting. Det kan jo være han har folkeskikk nok til å ta ansvar.

Lærdommen er at du ikke skulle involvert kommunen i dette. Du kunne levd i god tro i årevis.

Er det sjekket at huset og avstander til tomtegrensene er målt opp, eller alt basert seg på kommunens kart og hus plassert oppå iht flyfoto? -Verdt å sjekke/være sikker, for mener å ha sett at kommunene ofte tar sånn disclaimer om at hus ikke er nøyaktig plasert på tomt på disse kartene....

Er terrassen under 0.5m høy fra terreng så trengs det jo ikke søkes. Nå så er den høyere, så det må inn søknad. Terasse er selvbygger-prosjekt, og du søker egentlig om å få den 0.7m høy. Denne går rett igjennom tipper jeg. (legg ved bilder/målsatte skisser slik at saksbehandlere ser helheten og hvor bra det ser ut. )

Hovedproblemet er jo hvis terrassen ligger utenfor tomta....
Er det mulig å kutte terrassen jevnt med tomtegrensa og fortsatt ha en brukbar løsning? Vil ev kommunen gå OK for det?

Meld i alle fall fra til selger at det er problemer med dette og at du vil legge frem krav senere.

Komunen har opplysningsplikt, så før du søker om noe så be om en Forhåndskonferanse med komunen. Da kan du forberede godt og legge frem det du har av tegninger/bilder med terasse, etc tegnet inn, og så skal kommunen gi føringer på hva som må søkes om og ev andre opplysninger de trenger for å behandle saken. Dette er mye billigere enn at de avviser søknad med gebyrer hver gang pga manglende opplysninger, etc.

Alt er basert på kommunens kart og det er litt avvik på det ser jeg. Må nok få tomtegrensa helt spirka før jeg gjør noe mer. Men akkurat nå er det 1,5 meter snø overalt.

Har kontaktet megler, men der er det ingen hjelp å få da tomegrense lå i salgsoppgave . Hun viser bare til avhendingsloven § 3-9 og at slike småsummer bare er en bagatell.

Ingen av oss har eierskifteforsikring.

Dette med 0,5 meters høyde er såvidt jeg vet en gjennomsnittshøyde.

Men hvis terrassen faktisk er søknadspliktig, vil jeg nesten tro du juridisk stiller sterkere. Hvis selger har holdt tilbake informasjon han visste eller burde visst om, gjelder ikke nødvendigvis dette med beløpsgrense. Megler kan muligens også ha et ansvar, men det er ikke veldig overraskende hvis de avviser dette i første omgang.

Ellers pleier det å ordne seg med kommunen om man stiller med åpne kort. På ett eller annet vis.

sverrejoh Wednesday, January 25, 2017

Alt er basert på kommunens kart og det er litt avvik på det ser jeg. Må nok få tomtegrensa helt spirka før jeg gjør noe mer. Men akkurat nå er det 1,5 meter snø overalt.

Har kontaktet megler, men der er det ingen hjelp å få da tomegrense lå i salgsoppgave . Hun viser bare til avhendingsloven § 3-9 og at slike småsummer bare er en bagatell.

Ingen av oss har eierskifteforsikring.

Selv om kjøper har undersøkelsesplikt, så fritar ikke det selger for opplysningsplikt. Hva som veier tyngst varierer vel litt. Hvis dette var ganske så åpenbart, tror jeg ikke du kommer noen vei mot selger. I den store sammenhengen er jo dette relativt lite.

leo Wednesday, January 25, 2017

Dette med 0,5 meters høyde er såvidt jeg vet en gjennomsnittshøyde.

Stemmer dessverre ikke. Høyden kan ikke på noe sted være høyere enn 0,5 m for å gå som utegulv.

Har fått snakket med selger og han tok på seg oppdraget med å utbedre feilen via et snekkerfirma, noe som er litt overraskende.
Men han er veldig seig og kan bruke lang tid på å få ting gjort, så må nok følge han opp ganske mye.

Det er jo gode nyheter.
Bra at selger tar ansvar, la selger få tid/sjangs til å ordne opp.

Da nærmer vi oss 15. Mai og vi har ikke hørt et pip fra selger.

Siste nytt er at det foregår detaljregulering i området ifb. en innkjørsel og høringsfristen er akkurat gått ut. Regner med det er slik de oppdaget terrassen stakk litt ut, da de drev å målte her på høsten. Jeg spilte inn til høringen at jeg og naboen var interesserte å kjøpe arealet, det var visst innafor selv om det ikke var poenget med detaljreguleringen.

Tenkte å høre med saksbehandler i morgen om det er mulig å utsette fristen.

Burde jeg purre litt på selger? Har ikke snakket med han på minst 5 mnd.

Fikk utsatt fristen. Skulle tegne skisse over terrassen slik den er nå og sende til selger. Virket veldig imøtekommende.

Men er det mulig å fylle under terrassen slik at det blir 0,5m høyde kun der? Da vil den definert som en platting.  Det vil da bli en liten skråning mot plen på 10-20cm.

I min kommune (Stavanger) kan du heve og senke terrenget med inntill 0.5 meter mener jeg å huske og bygge terrasse søknadsfrist hvis den ikke er høyere en 0.5 meter over terreng. Så mao kunne jeg ha fylt på en halvmeter på tomta og så bygget "platting" (terrasse)

Slik var det i min kommune også, i tillegg kan man bygge støttemur en meter fra grensen i en meters høyde. Vi lagde det og fylte i med leca slik at topp leca ble rett under 50 cm lavere enn ferdig gulv. Da forsvant den oppbygde plattingen og ble til en markplatting. Jeg beholdt rekkverket.