Ved vedtak av plan, enten det er reguleringsplan eller kommuneplan, er hovedregelen at ny plan overstyrer gammel plan. For at en eldre reguleringsplan skal gjelde etter at kommuneplan (eller kommunedelplan) er vedtatt, må det være angitt i bestemmelsene til kommuneplan at "reguleringsplan for XXXX vedtatt XXXX skal fortsatt gjelde" eller noe i den duren. Hvis det ikke er gitt en slik bestemmelse i kommuneplan vil ikke reguleringsplanen ha rettsvirkning.
U-verdi er en angivelse av utnyttelsesgrad som er hjemlet i bygningsloven av 1965. U-verdi angir forholdet mellom tomteareal og fotavtrykket til boligen. Merk det spesielle i bestemmelsen om tilstøtende veg, bane, plass, elv eller vann: Som del av tomtens areal skal halvparten av bredden på tilstøtende veg mv medregnes i tomteareal, inntil 10 meter. Hvis tomten din er 30m langs tilstøtende veg, og vegen er 6 meter bred, skal det tillegges inntil 30X3m = 90m/2 til tomtens areal, med fratrekk av evt veiareal som allerede ligger til tomten.
Som trådstarter sier så er det forholdet mellom tomteareal og brutto gulvareal inklusive halvparten av tilstøtende veg osv. Så spørsmålet er hvordan brutto gulvareal skal regnes ut og hva som skal inngå.
1: Hvis det ikke er motstrid, vil planene ha samme innhold. Har du grad av utnyttelse i gammel plan, men ikke i ny plan, vil grad av utnyttelse i gammel plan gjelde. Har du grad av utnyttelse i ny plan, vil grad av utnyttelse i ny plan gjelde. Hvis ny plan har annet formål enn gammel plan, er det motstrid og da vil grad av utnyttelse i gammel plan ikke gjelde.
2: Ny plan vil gjelde foran eldre plan, hvis det i bestemmelsene ikke er angitt at gammel plan skal gjelde foran ny plan. Hvis det i ny plan er angitt at eldre plan skal gjelde foran ny plan, vil ny plan ikke ha rettsvirkning der det er motstrid med gammel plan.
3: Gamle bestemmelser for utnyttelse vil gjelde hvis det i bestemmelsene til ny plan er angitt at gammel plan gjelder foran ny plan.
4: Figurer er ikke feil i veileder. Veilederen gjelder i utgangspunktet for den bygningslov (og forskrift) den er utgitt etter, mao pbl 2008 og SAK10/TEK10. I tillegg til dette har veileder et kapittel om forståelsen av beregningsreglene etter eldre bygningslover. Kapittel 1-4 omhandler dagens regelverk (med unntak av TEK17), og kapittel 5 omhandler eldre bygningslover. Figurene du blir forvirret over er riktige i forhold til det kapittel de ligger under.
5: Vedtak av ny plan opphever ikke eldre plan. Den opphever kun rettsvirkningen av eldre plan. Hvis ny kommuneplan oppheves (kan i praksis ikke gjøres) vil eldre reguleringsplan igjen ha rettsvirkning.
6: Bruttoareal gulv gjelder alle gulv inkl omkringliggende vegger, samt trapper. Det er ikke spesifikt angitt at det gjelder veranda mv, men det bør antas at også dette hører inn under forståelsen av gulv. Der det ikke er gulv, som feks under veranda eller carport, skal brutto gulvareal ikke regnes.
7: Areal som skal settes av til parkering angis i bestemmelsene til reguleringsplan. For planer vedtatt etter bygningsloven av 1965 er parkeringsareal ikke angitt.
Du skriver det så komplisert for ny kommuneplan inneholder vanligvis ikke alt det en gammel reguleringsplan omhandler så det meste av den gamle reguleringsplanen vil overleve en ny kommuneplan
Men skal jeg da bruke de gamle beregning metodene for å f.eks søke om en sykkelbod i dag ? Hvis kommunen da har endret %BYA vha kommuneplanen er det da det nye eller gamle årstallet som da gjelder mht til tolkning av beregning av BYA ? I mitt tilfelle er ikke BYA tallet endret så vidt jeg vet.
Hvis kommuneplan er nyere enn reguleringsplan gjelder følgende:
- Finnes det bestemmelser om utnytting i kommuneplan, vil disse gjelde så fremt det ikke er vedtatt at reguleringsplan skal gjelde.
- Finnes det ikke bestemmelser i kommuneplan, vil bestemmelsene i reguleringsplan gjelde så fremt formål er det samme i begge planer.
Du nevner Lillestrøm. Her er utdrag fra bestemmelsene til KPA i Lillestrøm:
Reguleringsplaner gjelder ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med følgende unntak:
• Utnyttelsesgrad for boligformål, åpen småhusbebyggelse der denne i reguleringsplan beregnes på annen måte enn bebygd areal (% BYA). I åpen småhusbebyggelse er tillatt maksimum BYA = 24 % i indre sone og 20 % i ytre sone. Indre og ytre sone er vist på kart i vedlegg b)
• Der det i kommuneplan er vedtatt endret arealformål. Reguleringsplan gjelder likevel foran kommuneplanen for arealer regulert til grønnstruktur eller bevaring/hensynsone bevaring.
• Der dette ellers er eksplisitt angitt i disse bestemmelser at kommuneplanen ved motstrid gjelder foran reguleringsplan
Lillestrøm har med andre ord vedtatt i første setning her at reguleringsplaner skal gjelde foran kommuneplanens arealdel. Unntaket jeg har uthevet, gjelder for formål "åpen småhusbebyggelse" i reguleringsplan. Hvis åpen småhusbebyggelse har utnyttelsesgrad angitt på annen måte enn ved % BYA, angir KPA at den overstyrer bestemmelser i reguleringsplan.
Men i det tilfellet Nittedal kommune setter ny BYA prosent i komunrplan er det da årstallet for kommuneplan en skal bruke når en leter etter bestemmelser for hvordan BYA beregnes?
Med dette tillegget for vei fra 80-tallet så vil jo en BYA med dagens regler måtte være mye større for det samme huset
Datoen for når kommuneplan trådte i kraft. Som en tommelfingerregel kan man se på planid til reguleringsplan og kommuneplan, i de aller fleste tilfeller er de 4 første siffer i planid årstallet planprosessen ble startet opp. Sier reguleringsplan "planid 1982-003" og kommuneplan "planid 2013-001" da er kommuneplan vesentlig nyere. Årstallet i planid kan avvike mye fra ikrafttredelsesdato, så hvis planid ligger nært reguleringsplan kan det bli avvik fra tommelfingerregel.
Men så er det jo slik at jo nyere en reguleringsplan er, jo mere relevant vil den sannsynligvis være. Og det vil da være stor sannsynlighet for at en nyere reguleringsplan fortsatt er vedtatt gjeldende. En reguleringsplan fra først på 80-tallet kan derimot gjerne være satt til side av KPA.
Nittedal har følgende bestemmelse vedtatt som del av KPA:
1.21.10.Videreføring av gjeldende reguleringsplaner pbl § 11-8, bokstav f a.
Hensynssone H910 Innenfor denne sonen gjelder fortsatt vedtatte reguleringsplaner, der ikke annet er angitt i kap. 1.4 og kap. 1.5. Sonen er vist på vedlagte juridisk bindende Temakart – Reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde.
Dessverre har kommunal- og distriktsdepartementet etter vedtak av KPA i Nittedal kommet med en uttalelse der de slår beina unna denne bestemmelsen (i fjor høst). Bestemmelsen er etter departementets vurdering uten virkning for vurderingen av eksempelvis utnyttelse. Bestemmelsen Nittedal har brukt er i bruk ellers også i fryktelig mange kommuner i landet, og arealplanleggere klør seg nå i hodet over hvordan dette skal håndteres.
Nittedal har ellers vedtatt en annen bestemmelse i KPA som trenger litt tankevirksomhet før den blir logisk:
For områder med reguleringsplan som er vedtatt før 2019, og som ikke innehar bestemmelser om følgende forhold (se nedenstående liste), gjelder bestemmelse §1.5 fullt ut for frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger og tomannsboliger). Ved motstrid vil regulerings- og bebyggelsesplanen gå foran.
• Minimum tomteareal ved fradeling • Maksimal tillatt utnytting og høyder • Parkering • Uteoppholdsareal MUA.
Med andre ord: Hvis det ikke ligger bestemmelser i reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse om de 4 temaene over, vil KPA overstyre.
% BYA kom inn i byggesaksreglene med forskriften i 1987. % BYA vil sammenlignet med U-verdi gi mindre utnyttelse, hvis tallene samsvarer.
Som trådstarter sier så er det forholdet mellom tomteareal og brutto gulvareal inklusive halvparten av tilstøtende veg osv. Så spørsmålet er hvordan brutto gulvareal skal regnes ut og hva som skal inngå.
Ser at tillegget for vei er en gammel bestemmelse, du må se på side 55 om det er andre endringer i hvordan de beregnet den gang
Så skal sikkert noe p areal også beregnes inn
2: Ny plan vil gjelde foran eldre plan, hvis det i bestemmelsene ikke er angitt at gammel plan skal gjelde foran ny plan. Hvis det i ny plan er angitt at eldre plan skal gjelde foran ny plan, vil ny plan ikke ha rettsvirkning der det er motstrid med gammel plan.
3: Gamle bestemmelser for utnyttelse vil gjelde hvis det i bestemmelsene til ny plan er angitt at gammel plan gjelder foran ny plan.
4: Figurer er ikke feil i veileder. Veilederen gjelder i utgangspunktet for den bygningslov (og forskrift) den er utgitt etter, mao pbl 2008 og SAK10/TEK10. I tillegg til dette har veileder et kapittel om forståelsen av beregningsreglene etter eldre bygningslover. Kapittel 1-4 omhandler dagens regelverk (med unntak av TEK17), og kapittel 5 omhandler eldre bygningslover. Figurene du blir forvirret over er riktige i forhold til det kapittel de ligger under.
5: Vedtak av ny plan opphever ikke eldre plan. Den opphever kun rettsvirkningen av eldre plan. Hvis ny kommuneplan oppheves (kan i praksis ikke gjøres) vil eldre reguleringsplan igjen ha rettsvirkning.
6: Bruttoareal gulv gjelder alle gulv inkl omkringliggende vegger, samt trapper. Det er ikke spesifikt angitt at det gjelder veranda mv, men det bør antas at også dette hører inn under forståelsen av gulv. Der det ikke er gulv, som feks under veranda eller carport, skal brutto gulvareal ikke regnes.
7: Areal som skal settes av til parkering angis i bestemmelsene til reguleringsplan. For planer vedtatt etter bygningsloven av 1965 er parkeringsareal ikke angitt.
Men skal jeg da bruke de gamle beregning metodene for å f.eks søke om en sykkelbod i dag ? Hvis kommunen da har endret %BYA vha kommuneplanen er det da det nye eller gamle årstallet som da gjelder mht til tolkning av beregning av BYA ? I mitt tilfelle er ikke BYA tallet endret så vidt jeg vet.
- Finnes det bestemmelser om utnytting i kommuneplan, vil disse gjelde så fremt det ikke er vedtatt at reguleringsplan skal gjelde.
- Finnes det ikke bestemmelser i kommuneplan, vil bestemmelsene i reguleringsplan gjelde så fremt formål er det samme i begge planer.
Du nevner Lillestrøm. Her er utdrag fra bestemmelsene til KPA i Lillestrøm:
Reguleringsplaner gjelder ved motstrid foran kommuneplanens arealdel, med følgende unntak:
• Utnyttelsesgrad for boligformål, åpen småhusbebyggelse der denne i reguleringsplan beregnes på annen måte enn bebygd areal (% BYA). I åpen småhusbebyggelse er tillatt maksimum BYA = 24 % i indre sone og 20 % i ytre sone. Indre og ytre sone er vist på kart i vedlegg b)
• Der det i kommuneplan er vedtatt endret arealformål. Reguleringsplan gjelder likevel foran kommuneplanen for arealer regulert til grønnstruktur eller bevaring/hensynsone bevaring.
• Der dette ellers er eksplisitt angitt i disse bestemmelser at kommuneplanen ved motstrid gjelder foran reguleringsplan
Lillestrøm har med andre ord vedtatt i første setning her at reguleringsplaner skal gjelde foran kommuneplanens arealdel. Unntaket jeg har uthevet, gjelder for formål "åpen småhusbebyggelse" i reguleringsplan. Hvis åpen småhusbebyggelse har utnyttelsesgrad angitt på annen måte enn ved % BYA, angir KPA at den overstyrer bestemmelser i reguleringsplan.
Med dette tillegget for vei fra 80-tallet så vil jo en BYA med dagens regler måtte være mye større for det samme huset
Men så er det jo slik at jo nyere en reguleringsplan er, jo mere relevant vil den sannsynligvis være. Og det vil da være stor sannsynlighet for at en nyere reguleringsplan fortsatt er vedtatt gjeldende. En reguleringsplan fra først på 80-tallet kan derimot gjerne være satt til side av KPA.
Nittedal har følgende bestemmelse vedtatt som del av KPA:
1.21.10.Videreføring av gjeldende reguleringsplaner pbl § 11-8, bokstav f a.
Hensynssone H910 Innenfor denne sonen gjelder fortsatt vedtatte reguleringsplaner, der ikke annet er angitt i kap. 1.4 og kap. 1.5. Sonen er vist på vedlagte juridisk bindende Temakart – Reguleringsplaner som fortsatt skal gjelde.
Dessverre har kommunal- og distriktsdepartementet etter vedtak av KPA i Nittedal kommet med en uttalelse der de slår beina unna denne bestemmelsen (i fjor høst). Bestemmelsen er etter departementets vurdering uten virkning for vurderingen av eksempelvis utnyttelse. Bestemmelsen Nittedal har brukt er i bruk ellers også i fryktelig mange kommuner i landet, og arealplanleggere klør seg nå i hodet over hvordan dette skal håndteres.
Nittedal har ellers vedtatt en annen bestemmelse i KPA som trenger litt tankevirksomhet før den blir logisk:
For områder med reguleringsplan som er vedtatt før 2019, og som ikke innehar bestemmelser om følgende forhold (se nedenstående liste), gjelder bestemmelse §1.5 fullt ut for frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger og tomannsboliger). Ved motstrid vil regulerings- og bebyggelsesplanen gå foran.
• Minimum tomteareal ved fradeling
• Maksimal tillatt utnytting og høyder
• Parkering
• Uteoppholdsareal MUA.
Med andre ord: Hvis det ikke ligger bestemmelser i reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse om de 4 temaene over, vil KPA overstyre.
% BYA kom inn i byggesaksreglene med forskriften i 1987. % BYA vil sammenlignet med U-verdi gi mindre utnyttelse, hvis tallene samsvarer.
Eks 30% BYA, U-verdi 0,3.