Jo takk, jeg har allerede fremmet et skriftlig krav. Det gjorde jeg umiddelbart etter at naboen inndro min rett til å bygge inntil hans grense. Da det enda ikke er klart hvor dette ender har jeg ikke krevd en spesifikk sum. Jeg har reklamert og informert om at jeg vil kreve han for økonomisk tap inklusive det det koster meg å kjøpe en tilsvarende tomt i nabolaget (noe som sjelden er å oppdrive og evt til en høyere pris), arkitektutgifter jeg har hatt så langt og utgifter til advokat. Tror dere det er adekvat?
I ettertid er jeg enig at det var "rimelig sløvt" av meg og ikke sette meg inn i jussen. Først trodde jeg selger som fortalte at erklæringen som fulgte tomtefradelingssøknaden var fullgod som en tinglysing. "Det hadde advokaten hans meddelt han". Videre står det i erklæringen at servitutten "kan tinglyses". Da kommunen innvilget søknaden om fradeling, skriver de i begrunnelsen for vedtaket at "tomten virker marginal i størrelse, men at det foreligger en vedlagt erklæring som tillater bygging inntil fradeling tomt". Jeg trodde ikke at dette vedtaket kunne basere seg på en erklæring som kunne trekkes tilbake med et pennestrøk av nabo. Jeg ville dog ha det bekreftet, så under forhåndskonferansen ba jeg kommunens jurister om å vurdere gyldigheten av erklæringen, hvor de ikke fant noe å utsette på den. Dette ble nedskrevet i rapporten fra denne konferansen. Da jeg mottok brev fra naboens advokat, kontaktet jeg på nytt kommunen for å ta rede på deres vurdering. Svaret jeg nå fikk var motsatt av det jeg fikk under forhåndskonferansen: naboen kunne trekke vår rett til å bygge inntil deres grense, og erklæringen var gyldig bare så lenge naboen ville det. I etterpåklokskapens lys skulle jeg selvsagt ikke vært så sløv, men jeg trodde jeg hadde sjekket godt nok. Nå håper jeg at jeg likevel får bygge til tross for naboens motvilje eller aller best: at selger ser seg tjent med å komme på banen og tilby naboen en kompensasjon for at de skal tillate meg å bygge.
Da kommunen innvilget søknaden om fradeling, skriver de i begrunnelsen for vedtaket at "tomten virker marginal i størrelse, men at det foreligger en vedlagt erklæring som tillater bygging inntil fradeling tomt". Jeg trodde ikke at dette vedtaket kunne basere seg på en erklæring som kunne trekkes tilbake med et pennestrøk av nabo. Jeg ville dog ha det bekreftet, så under forhåndskonferansen ba jeg kommunens jurister om å vurdere gyldigheten av erklæringen, hvor de ikke fant noe å utsette på den. Dette ble nedskrevet i rapporten fra denne konferansen. Da jeg mottok brev fra naboens advokat, kontaktet jeg på nytt kommunen for å ta rede på deres vurdering. Svaret jeg nå fikk var motsatt av det jeg fikk under forhåndskonferansen: naboen kunne trekke vår rett til å bygge inntil deres grense, og erklæringen var gyldig bare så lenge naboen ville det.
1: Jeg vet ikke om dette har blitt belyst: Hadde naboen kjøp tomten med denne heftelsen? 2: Kommunen pleier å kreve at slike rettigheter skal tinglyses.
1) Slik jeg har forstått det, hadde ikke naboen kjøpt tomten med denne heftelsen. Vår rett til å bygge inntil tomtegrensen var ikke tinglyst, den var kun "sikret" gjennom en erklæring som var vedlagt søknaden om tomtefradelingen.
2) kommunen har tydeligvis ikke satt som krav at dette skulle tinglyses før godkjenning av søknaden. Nå når jeg har forstått konsekvensene av at dette ikke er tinglyst, syns jeg kommunen har gjort en slett jobb. Jeg syns det er rart at de baserer det positive vedtaket på en erklæring som en ny nabo kan kansellere med et pennestrøk.
Jeg forstår ikke..... Erklæringen som jeg beskriver over lå til grunn for det positive vedtaket som kommunen gjorde. Gyldigheten av denne erklæringen er dog gjeldende kun så lenge begge parter er enige. Når jeg skriver at denne erklæringen kan kanselleres med et pennestrøk fra nabo mener jeg at han trekker tilbake servitutten som gir meg tillatelse til å bygge inntil hans grense. I erklæringen står det at fremtidig eier av min tomt kan bygge inntil naboens tomt og ha rett til vedlikehold over hans tomt (i en litt annen ordlyd).
Når jeg sitter og skriver dette, lurer jeg likevel på om jeg kanskje forstår hva du mener: erklæringen bygger på en avtale mellom to parter. Når den ble laget, var selger eier av begge eiendommene på hver side av grensen og stod dermed både som part og motpart? Da avtalen ikke var tinglyst, overtok ikke kjøper av naboeiendommen (og forsåvidt ikke jeg heller) hverken plikter eller rettigheter som beskrives i avtalen. Følgelig er erklæringen ugyldig i det øyeblikk en av tomtene ble solgt. Er jeg innpå noe?
I så fall er det vel virkelig grunn til å kritisere kommunen som godkjente en slik erklæring da de godkjente fradelingen.
Det er ingen tvil om at heftelser som ikke er tinglyst trenger man ikke ta hensyn til. Dvs at avtalen om å kunne bygge nærmere enn 4 m til nabogrense IKKE står seg, om ikke nabo ønsker det.
Plan og bygningslovens § 29-4 hjemler rett til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen ved dispensasjon dersom NABO SAMTYKKER, ELLER det er snakk om mindre tiltak som garasje mv.
Jeg oppfatter det slik at kommunen ikke kan dispensere siden det er et klart krav at naboen skal samtykke.
Sett med jussens øyne har du slik jeg oppfatter det lite forutsigbarhet for å vinne frem, dvs få noen reell muighet til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen.
Som frodeolsen har nevnt vil du umiddelbart måtte gå på selger.
Løsenet på problemet vil nok være å komme frem til en minnelig løsning.
EDIT: Normalt sett krever kommunen at en slik avtale skal være tinglyst. Det er KUN tinglyste avtaler som følger eiendommen.
Lykke til
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
"Hvorfor tinglyse? Det er viktig å påpeke at en avtale som er inngått, er like fullt gyldig mellom partene, selv om den ikke er tinglyst. Det er imidlertid av hensyn til tredjemann at tinglysing er viktig. Ved å tinglyse får også disse kjennskap til avtalen og må forholde seg til den.
Tinglyste dokumenter, som gjelder fast eiendom, føres inn i en sentral elektronisk database kalt grunnboken. Grunnboken har positiv og negativ troverdighet. Dette betyr at vi skal kunne stole på de opplysningene vi finner der. Det vil si at en ny eier, kreditorer eller andre, ikke kan påberope seg at de ikke kjente til opplysningene, dersom opplysningene framgår av grunnboken. Dette kalles grunnbokens positive troverdighet. Men på den annens side kan heller ikke rettigheter gjøres gjeldende mot en ny eier, kreditor eller andre, dersom de ikke har grunnlag for å kjenne til rettigheten og den heller ikke står omtalt i grunnboken. Det er dette som er grunnbokens negative troverdighet.
Dette kan illustreres med et eksempel. Det inngås avtale mellom to parter om at den ene skal få vegrett over den andres eiendom. Avtalen blir imidlertid ikke tinglyst. Hva skjer dersom eiendommen som har avstått rettigheten selges og ny eier ikke har fått kjennskap til denne vegretten? Ny eier vil da kunne påberope seg at vegretten ikke lenger skal være gjeldende, fordi han ikke hadde kjennskap til dette. Slike forhold kan skape vanskeligheter både for selger, kjøper og rettighetshaver. Mange slike saker havner i rettsapparatet for avgjørelse og kan ha til dels store økonomiske konsekvenser for de som blir involvert. "
Det vil vel si at hvis 3de part var klar over avtalen så er den fortsatt gyldig.
Takk for tilbakemelding! Ja, jeg er smertelig klar over at det kun er tinglyste heftelser som følger eiendommen. Det var i grunn det jeg trodde fra start av. Etter undersøkelse som jeg gjorde og som jeg beskriver over i tråden, ble jeg imidlertid overbevist om at erklæringen som fulgte fradelingssøknaden var god nok som en tinglysing, spesielt etter at en tredjepart (juristene i kommunen) hadde vurdert den som holdbar.
Jeg ser imidlertid flere positive (og noen negative) utganger på denne konflikten: 1) Kommunen godkjenner disp søknad om bygging nærmere enn 4 m fra tomtegrensen. Ble imidlertid litt mer urolig for at dette juridisk sett ikke lar seg gjøre etter at jeg leste innlegget fra Incognito lenger opp i tråden. Saksbehandleren i kommunen som jeg har vært i kontakt med virker likevel nokså avslappet og forteller at naboens rett til ikke å få hus nærmere enn 4 m fra tomtegrensen "ikke akkurat er en rett nedskrevet i Norges Lover". Med det tolker jeg det dithen at kommunen kan gi disp for dette og at de i min kommune har en tradisjon for å gjøre det. Hun forteller at de pleier å godkjenne bygging inntil 1 m fra tomtegrense slik at vedlikehold kan sikres. Regner da med at naboen klager ifm. søknad om rammegodkjenningen og saken går videre til Fylkesmannen. Fylkesmannen har på sin side tidligere behandlet en klage fra nabo på andre siden av tomten som klaget på selve utskillelsen av tomten. Han gav ikke klager medhold og hadde også ovenfor nevnte erklæring med i begrunnelsen da han avslo klagen. Neste klagemulighet nabo har er vel via rettssystemet.
2) Jeg håper selger ser seg tjent med å komme på banen. Hvis jeg ikke kan bygge inntil nabogrensen vil jeg som tidligere nevnt kreve han for økonomisk tap inklusive bl.a. det det koster å kjøpe en ny tilsvarende tomt i dag, utgifter til advokat og arkitekt, samt til dok avgift etc. Dette vil beløpe seg til mer enn det jeg håper nabo vil akseptere som en kompensasjon for manglende informasjon ifm med kjøp av sin eiendom.
I ettertid er jeg enig at det var "rimelig sløvt" av meg og ikke sette meg inn i jussen. Først trodde jeg selger som fortalte at erklæringen som fulgte tomtefradelingssøknaden var fullgod som en tinglysing. "Det hadde advokaten hans meddelt han". Videre står det i erklæringen at servitutten "kan tinglyses". Da kommunen innvilget søknaden om fradeling, skriver de i begrunnelsen for vedtaket at "tomten virker marginal i størrelse, men at det foreligger en vedlagt erklæring som tillater bygging inntil fradeling tomt". Jeg trodde ikke at dette vedtaket kunne basere seg på en erklæring som kunne trekkes tilbake med et pennestrøk av nabo. Jeg ville dog ha det bekreftet, så under forhåndskonferansen ba jeg kommunens jurister om å vurdere gyldigheten av erklæringen, hvor de ikke fant noe å utsette på den. Dette ble nedskrevet i rapporten fra denne konferansen. Da jeg mottok brev fra naboens advokat, kontaktet jeg på nytt kommunen for å ta rede på deres vurdering. Svaret jeg nå fikk var motsatt av det jeg fikk under forhåndskonferansen: naboen kunne trekke vår rett til å bygge inntil deres grense, og erklæringen var gyldig bare så lenge naboen ville det.
I etterpåklokskapens lys skulle jeg selvsagt ikke vært så sløv, men jeg trodde jeg hadde sjekket godt nok. Nå håper jeg at jeg likevel får bygge til tross for naboens motvilje eller aller best: at selger ser seg tjent med å komme på banen og tilby naboen en kompensasjon for at de skal tillate meg å bygge.
Mitt prosjekt:
Halvmoderne enebolig i Kongsberg
1: Jeg vet ikke om dette har blitt belyst: Hadde naboen kjøp tomten med denne heftelsen?
2: Kommunen pleier å kreve at slike rettigheter skal tinglyses.
2) kommunen har tydeligvis ikke satt som krav at dette skulle tinglyses før godkjenning av søknaden. Nå når jeg har forstått konsekvensene av at dette ikke er tinglyst, syns jeg kommunen har gjort en slett jobb. Jeg syns det er rart at de baserer det positive vedtaket på en erklæring som en ny nabo kan kansellere med et pennestrøk.
Når jeg sitter og skriver dette, lurer jeg likevel på om jeg kanskje forstår hva du mener: erklæringen bygger på en avtale mellom to parter. Når den ble laget, var selger eier av begge eiendommene på hver side av grensen og stod dermed både som part og motpart? Da avtalen ikke var tinglyst, overtok ikke kjøper av naboeiendommen (og forsåvidt ikke jeg heller) hverken plikter eller rettigheter som beskrives i avtalen. Følgelig er erklæringen ugyldig i det øyeblikk en av tomtene ble solgt. Er jeg innpå noe?
I så fall er det vel virkelig grunn til å kritisere kommunen som godkjente en slik erklæring da de godkjente fradelingen.
Det er ingen tvil om at heftelser som ikke er tinglyst trenger man ikke ta hensyn til. Dvs at avtalen om å kunne bygge nærmere enn 4 m til nabogrense IKKE står seg, om ikke nabo ønsker det.
Plan og bygningslovens § 29-4 hjemler rett til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen ved dispensasjon dersom NABO SAMTYKKER, ELLER det er snakk om mindre tiltak som garasje mv.
Jeg oppfatter det slik at kommunen ikke kan dispensere siden det er et klart krav at naboen skal samtykke.
Sett med jussens øyne har du slik jeg oppfatter det lite forutsigbarhet for å vinne frem, dvs få noen reell muighet til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen.
Som frodeolsen har nevnt vil du umiddelbart måtte gå på selger.
Løsenet på problemet vil nok være å komme frem til en minnelig løsning.
EDIT: Normalt sett krever kommunen at en slik avtale skal være tinglyst. Det er KUN tinglyste avtaler som følger eiendommen.
Lykke til
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
"Hvorfor tinglyse?
Det er viktig å påpeke at en avtale som er inngått, er like fullt gyldig mellom partene, selv om den ikke er tinglyst. Det er imidlertid av hensyn til tredjemann at tinglysing er viktig. Ved å tinglyse får også disse kjennskap til avtalen og må forholde seg til den.
Tinglyste dokumenter, som gjelder fast eiendom, føres inn i en sentral elektronisk database kalt grunnboken. Grunnboken har positiv og negativ troverdighet. Dette betyr at vi skal kunne stole på de opplysningene vi finner der. Det vil si at en ny eier, kreditorer eller andre, ikke kan påberope seg at de ikke kjente til opplysningene, dersom opplysningene framgår av grunnboken. Dette kalles grunnbokens positive troverdighet. Men på den annens side kan heller ikke rettigheter gjøres gjeldende mot en ny eier, kreditor eller andre, dersom de ikke har grunnlag for å kjenne til rettigheten og den heller ikke står omtalt i grunnboken. Det er dette som er grunnbokens negative troverdighet.
Dette kan illustreres med et eksempel. Det inngås avtale mellom to parter om at den ene skal få vegrett over den andres eiendom. Avtalen blir imidlertid ikke tinglyst. Hva skjer dersom eiendommen som har avstått rettigheten selges og ny eier ikke har fått kjennskap til denne vegretten? Ny eier vil da kunne påberope seg at vegretten ikke lenger skal være gjeldende, fordi han ikke hadde kjennskap til dette. Slike forhold kan skape vanskeligheter både for selger, kjøper og rettighetshaver. Mange slike saker havner i rettsapparatet for avgjørelse og kan ha til dels store økonomiske konsekvenser for de som blir involvert. "
Det vil vel si at hvis 3de part var klar over avtalen så er den fortsatt gyldig.
Det er kun tinglyste hedtelser som følger eiendommen.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Jeg ser imidlertid flere positive (og noen negative) utganger på denne konflikten:
1) Kommunen godkjenner disp søknad om bygging nærmere enn 4 m fra tomtegrensen. Ble imidlertid litt mer urolig for at dette juridisk sett ikke lar seg gjøre etter at jeg leste innlegget fra Incognito lenger opp i tråden. Saksbehandleren i kommunen som jeg har vært i kontakt med virker likevel nokså avslappet og forteller at naboens rett til ikke å få hus nærmere enn 4 m fra tomtegrensen "ikke akkurat er en rett nedskrevet i Norges Lover". Med det tolker jeg det dithen at kommunen kan gi disp for dette og at de i min kommune har en tradisjon for å gjøre det. Hun forteller at de pleier å godkjenne bygging inntil 1 m fra tomtegrense slik at vedlikehold kan sikres. Regner da med at naboen klager ifm. søknad om rammegodkjenningen og saken går videre til Fylkesmannen. Fylkesmannen har på sin side tidligere behandlet en klage fra nabo på andre siden av tomten som klaget på selve utskillelsen av tomten. Han gav ikke klager medhold og hadde også ovenfor nevnte erklæring med i begrunnelsen da han avslo klagen. Neste klagemulighet nabo har er vel via rettssystemet.
2) Jeg håper selger ser seg tjent med å komme på banen. Hvis jeg ikke kan bygge inntil nabogrensen vil jeg som tidligere nevnt kreve han for økonomisk tap inklusive bl.a. det det koster å kjøpe en ny tilsvarende tomt i dag, utgifter til advokat og arkitekt, samt til dok avgift etc. Dette vil beløpe seg til mer enn det jeg håper nabo vil akseptere som en kompensasjon for manglende informasjon ifm med kjøp av sin eiendom.