1 413    25    3  

Skatteplanlegging ved utleie av hytter - forventet inntjening 2019, kr. 3 000 000

 11     0
Saken. Jeg kjøpte en stor hytte for få år siden. De som drev den før meg fikk ikke overskudd, så hytta gikk forholdsvis rimelig. Etter et par år med lite utleie traff jeg spikeren på hodet med ombygging, og hytta er nå så mye utleid at det kommer inn 1,5 mill i året, minus utgifter. Kjøpte ny hytte nylig, og den går allerede like bra. Banken er velvillig, og står klar til å utbetale nytt lån, til kjøp av ny hytte eller kanskje aller helst, bygge ny hytte i samme område. Da vil det totalt bli over 500 kvm utleieareal. 

Begge hyttene står registrert på meg privat. Regnskapsfører anbefalte kapitalbeskatning, selv om det er mye utleie. Utleien er etter metoden "forlat hytta i den stand du fikk den", så det er ikke mye arbeid. Det er heller ikke mye overskudd, alt har gått til reinvestering og utbygging. 

Modell 1. Fortsette med å leie ut til kapitalbeskatning. Plassere neste hytte på kona. Og neste. 
Når det begynner å bli mye arbeid med dette, opprett et selskap. Som da blir modell 2. Enten et AS, selv om det ikke er muligheter for å gå konkurs, eller et personlig selskap. 

Dette temaet er tatt opp tidligere - hvordan redusere skatten på utleie, men jeg finner ikke svaret. Har snakket med ekspert i selskapsrett, men vedkommende var ikke så stødig på regnskap, kun selskapsstrukturer. Videre har jeg spurt en advokat, en venn, om hvor man får de beste rådene? "Hos Bahr"?, spurte jeg. "Nei", sa min venn advokaten, der får du bare dyre råd, jeg kjenner noen, sa han...Så går månedene, venneråd og vennetjenester kan være bra, men ikke alltid, i alle fall ikke når de uteblir. Så jeg har googlet og googlet og finner ikke svar og  prøver her, før jeg drar til Bahr. Har bl.a. sett en kar med nick "fredeolsen" gi råd om dette tidligere, men fordi inntektene var i 10 000 kroner-klassen i måneden anbefalte han å betale skatten, det var for lite å hente på å bygge strukturer for så lite penger. Nå er imidlertid tallet både med en ekstra null bak, og et annet tall først. 

Alle store navn har startet et sted, og noen har fått bedre råd enn andre. Petter Stordalen, Olav Thon, Ivar Tollefsen med flere. Selv ser jeg at det kan bli 5-6 millioner i årlig leieinntekter i løpet av et par år. Og da kan ballen begynne å rulle. Jeg trenger derfor gode råd i startfasen. For det er startfase, selv om leieinntekten er veldig bra. Det kom raskt og plutselig. 



Noen?
Siste redigering: 8. januar 2019 00:29:16 av Evander

   #1
 212     0
Hold deg unna Bahr.

Meld deg inn personlig i Skattebetalerforeningen (skatt.no). Der finnes erfaring, juridisk bistand og de kan dette. Så langt noe er mulig å si sikkert i skattelovgivningen.

I forhold til skatteetaten: vurder oppfordring til bindende forhåndsuttale (i samråd med Skattebetalerforeningen).
Signatur
  (trådstarter)
   #2
 11     0
Takk for tips. Da har jeg meldt meg inn i Skattebetalerforeningen. Booker møte over helgen.

I forhold til Skatte-etaten: Skatteloven har ingen klar definisjon av virksomhetsbegrep. For at man skal anses å drive næring må det feks utøves "en viss aktivitet", feks med markedsføring. Imidlertid foregår kortidsutleie av leiligheter og hytter på finn.no, noe som kun krever en annonse og lite eller ikke noe arbeid med markedsføring. Skatteetaten har også ved to anledninger, så vidt jeg vet, definert to tilfeller av utleie via Airbnb som virksom, men jeg vil tro at de fleste som leier ut via Airbnb ikke legger på merverdiavgift til gjestene og definerer utleien som bæring, men leier ut privat uansett omfang. Så lenge man har en leilighet eller to er i alle fall ikke privatpersoner i dag fotfulgt av Skatteetaten for å oppgi leien som næring. Om så skjer, vil Airbnb forsvinne fra Norge, ikke usannsynlig. Så jeg tenker at det er greit å unngå å få det avklart ved forhåndsutale hos Skatteetaten.

Igjen. Er det noen som ser hvilke strukturer som kan lønne seg å sette opp i slike tilfeller, med mye utleie og mye inntjening?
   #3
 171     0
Du bør definitivt søke profesjonell hjelp, og ikke forumhjelp til denne type spørsmål. Du ber om svar som kan ha svært store økonomiske konsekvenser, som kan binde deg opp over lang tid, til dels være irreversible. Det finnes ingen enkle svar. En dyktig statsautorisert revisor vil være å foretrekke framfor regnskapsfører eller advokat.
hilsen siviløkonom
  (trådstarter)
   #4
 11     0
Jeg tenker du har rett i det. Jeg oppsøkte en statsautorisert revisor, som ble anbefalt av en venn.
Etter 5-10 minutter og litt kartlegging startet den statsautoriserte revisoren med å fortelle at han solgte andeler i postkassefirma på Seychellene. Jeg tømte kaffekoppen og dro. Nå er jeg her. Men snart er jeg sannsynligvis på et kontor til en annen revisor.
   #5
 171     0
Jeg tenker du har rett i det. Jeg oppsøkte en statsautorisert revisor, som ble anbefalt av en venn.
Etter 5-10 minutter og litt kartlegging startet den statsautoriserte revisoren med å fortelle at han solgte andeler i postkassefirma på Seychellene. Jeg tømte kaffekoppen og dro. Nå er jeg her. Men snart er jeg sannsynligvis på et kontor til en annen revisor.


Uff, det var uheldig, men bra du forsøker å finne en som er seriøs. Det finnes useriøse aktører i alle bransjer. 
Med de beløpene du snakker om, så lønner det seg fort å få dette gjort riktig, med solid grunnmur.
   #6
 4 809     Sørnorge     0
Kjenner ikke til folk som leier ut hytter, men næringsbygg. Felles for disse er at de har en hel haug av selskaper. De fleste har et AS pr eiendom. Disse AS'ene eies så av eiendomsselskap(er) - en slags paraply, men ikke for mange eiendomsAS'er i samme eiendomsselskap (aner ikke hvorfor), som igjen eies av et holdingselskap som eies av familien - "alle" familiemedlemmer har en andel. Denne strukturen har jeg sett hos flere. Nylig leste jeg i avisen at enkelte av de store eiendomsinvestorene flater ut eierstrukturen sin pga noe regelendringer. Færre selskaper = mindre papirarbeid = mindre driftskostnader. Etter hva jeg forsto er det snakk om å kutte ut eiendomsselskapene slik at strukturen blir hver eiendom eies av hvert sitt AS, som eies direkte av holdingselskapet.

En bekjent som utvikler hyttefelt, skogbruk og utleie av næringseiendom har valgt et AS for hver eiendom som krever konsesjon, som igjen eies av Skog AS. Hyttefeltene eies direkte av Utvikling AS og alle næringsbyggene eies av Næring AS. Skog AS, Utvikling AS og Næring AS eies så av et Drift AS hvor alle som jobber for ham er ansatt og tjenesteleverandørene fakturerer dette selskapet. Drift AS eies så av Holding AS, som igjen eies av familiemedlemmene. Både drift AS og Holding AS eier andeler diverse andre AS, deriblant børsnoterte aksjer.

Det primære argumentet for at hver eiendom eies av individuelle AS tror jeg er at eiendommene da kan selges ved å selge aksjene. Dermed ungås utgifter til bl.a. tinglysning. Og for konsesjonseiendommer er det selskapet som har konsesjon, dermed slipper kjøper å søke ny konsesjon.

Felles for alle disse er at de har minst to ansatte på fulltid til å håndtere regnskap.

Jeg vil tro at du kommer lengst med å holde eiendommene privat inntil du har nådd 5 eiendommer. (Det står et eller annet sted i lovverk og/eller veiledning til lovverket at man kan leie ut 4 eiendomer som privatperson. Ved 5 regnes det som næring.)
En mulig ulempe ved å starte med å eie eiendommene privat er at du risikerer å måtte betale ny tinglysning når eiendommene evt senere skal overføres til selskap. Jeg er usikker på om blankoskjøte blir godkjent i den sammenhengen. Hvis du vet du kommer til å passere 5 eiendommer er det kanskje lurt å starte med AS direkte.

Mengden papirarbeid med et AS tatt i betraktning tror jeg ikke jeg ville gått for et AS for hver hytte. Jeg tror jeg ville prøvd å holde driften i Drift AS som eies av Holding AS. Om det bør være et eget selskap for å eie hyttene er jeg usikker på. Minst administrasjon blir det å la Drift AS eie dem direkte, men jeg ser ikke bort fra at det vil kunne dukke opp situasjoner hvor det hadde vært lurt om eierskapet lå i Hytteeier AS.
   #7
 414     Stavanger     1
Kort fortalt:
Med slike leieinntekter og slik forretningsdrift 'skal du' opprette et holdingselskap. Deretter oppretter du ett nytt selskap for hver eiendom du kjøper. Disse selskapene eies alle av holdingselskapet, som du igjen er eier av.

Inntekter du da får i de enkelte selskapene fører du relativt skattefritt over til holdingselskapet, og reinvesterer relativt skattefritt i ny eiendom.

Tar du utbytte fra holdingselskapet, så skatter du som vanlig.

På den måten fjerner du risikoer, som feks om du eier alt og går personlig konkurs - og alle eiendommer tas i dragsuget. På denne måten kan et selskap/en eiendom få de problemer 'de vil', uten at risikoen øker for andre eiendommer/verdier.

Alt dette leser du mer om på alle andre steder enn byggebolig Smile

Google "starte bedrift holdingselskap" o.l.

Altså ganske i tråd med petterg's anbefaling, bortsett fra at dette bør du gjøre fra neste eiendomskjøp.
De kostnadene en får i forbindelse med f.eks regnskap og revisjon, er marginale, sett opp mot de inntektene du her forespeiler og den risikoen du har ved å putte alle eggene/millionen i en kurv (sette det på deg som enkeltmann).

Å begynne å føre over eiendommer i ettertid, vil muligens (jeg er usikker) fremtvinge nye tinglysningsgebyrer og gebyrer slik som dokumentavgifter... bare her har du allerede tapt mangfoldig.... om du ikke gjør det riktig fra starten av...


   #8
 1 031     Akershus     0
Her er det mange dårlige og ukyndige råd.

En inntekt på det nivå og med de karakteristika du beskriver er nesten helt sikkert å anse som en virksomhet. Altså opp mot 50% skatt. Glem 500m2 i Skatte-ABC. Ikke spesielt relevant for det du driver med.

At du reinvesterer gjør ikke at reinvesteringen kan «trekkes fra» ved beregningen av årets inntekt. Investeringen må aktiveres og avskrives. 4% avskrivningssats på det meste.

Du har mest sannsynlig potensielt en betydelig skatteeksponering her.

Nei, finnes ikke noen mirakuløs skatteplanleggingsmulighet her. Og ikke snakk med revisorer, 99% av dem har ikke den kunnskap som trengs for å mene noe fornuftig.
  (trådstarter)
   #9
 11     0
Her er det mange dårlige og ukyndige råd.

En inntekt på det nivå og med de karakteristika du beskriver er nesten helt sikkert å anse som en virksomhet. Altså opp mot 50% skatt. Glem 500m2 i Skatte-ABC. Ikke spesielt relevant for det du driver med.

At du reinvesterer gjør ikke at reinvesteringen kan «trekkes fra  ved beregningen av årets inntekt. Investeringen må aktiveres og avskrives. 4% avskrivningssats på det meste.

Du har mest sannsynlig potensielt en betydelig skatteeksponering her.

Nei, finnes ikke noen mirakuløs skatteplanleggingsmulighet her. Og ikke snakk med revisorer, 99% av dem har ikke den kunnskap som trengs for å mene noe fornuftig.

Takk for innlegg.

Det betyr altså at det er inntekten som er avgjørende for om det er virksomhet eller ikke, og ikke aktivitetsnivået? Jeg vil anta at mange som leier ut via Airbnb har like mange antall leieforhold pr år som jeg har på hyttene. 

Mener du at man ikke kan opprette et holdingselskap for å unngå beskatning ved reinvestering og at man må skatte av enhver krone uansett, bortsett fra å skrive av utgifter knytter direkte mot leien, som strøm og eiendomsskatt og slike ting? At her er det ingen hensikt å skatteplanlegge?

Bortsett fra det. Om jeg hverken skal snakke med revisor eller høre på råd, ja da blir det vanskelig. Om jeg skal instruere regnskapsføreren, som forøvrig er et regnskapskontor med 7-8 medarbeidere, til å gjøre regnskapet annerledes enn i dag uten at jeg kan fortelle dem hvorfor og uten å rådføre meg med revisor - du ser at det blir nærmest håpløst? 
Siste redigering: 12. januar 2019 12:47:57 av Evander
   #10
 4 809     Sørnorge     0
Tror nok løsningen skissert av roebba er den beste.
Vil dog anbefale at du tar ut lønn fremfor utbytte til du når en totallønn (summen av alle arbeidsforhold) rett under nivået av toppskatt. Om selskapet/ene ikke har kapital til å utbetale så høy lønn (fordi de(t) f.eks. har investert i ny eiendom), fører du det som gjeld selskapet har til deg. Da får selskapet fremførbart underskudd som gir redusert skatt på fremtidig overskudd.