Forutsetningene: Anta at en utbygger har 2000 stk boliger til salg i markedet. Det er kun to typer; type A) og . Boligtypene er helt identiske (areal, solforhold, utsikt, beliggenhet.. osv). Eneste forskjell mellom typene er driftskostnader.
Anta videre at tilbud er lik etterspørsel, slik at vi har 2000 kjøpere på den andre siden.
Boligene: A) bolig A, med årlig driftskostnad lik 20.000 kr, salgspris 2.5 mill kroner (1000 stk i markedet) bolig B, med årlig driftskostnad lik 23.600 kr, salgspris 2.5 mill kroner (1000 stk i markedet)
Spørsmålet:
1) Hvis det var fastpris for begge typer (A og = 2,5 millioner. Hvilke boliger blir solgt først ?
Del 2: ulik fellesgjeld, men likt innskudd
Forutsetningene: Anta at prosjekt1 fra del1 er utsolgt (og heller ikke noe ettermarked). Anta at en utbygger har 2000 stk boliger til salg i markedet for prosjekt2. Det er kun to typer; type C) og D). Boligtypene er helt identiske (areal, solforhold, utsikt, beliggenhet.. osv). Eneste forskjell mellom typene er fellesgjeld ved boligen. Se bort fra risiko. F.eks kan man anta at alle boligen er organisert i samme sameie og sikringsordning.
Anta videre at tilbud er lik etterspørsel, slik at vi har 2000 potensielle kjøpere på den andre siden.
Prøver bare å ta dette i aller enkleste form. Vil bare at dette skal være så enkelt slik at alle skal forstå (til og med eiendomsmeglere med utdannelse fra BI) (Forresten, er det noen som vet om det er et krav med fullført ungdomsskole for å komme inn på meglerstudiet på BI ? Hvis ikke, så kunne jeg faktisk tenkte meg å begynne der ).
Når noen påstar at uriktige opplysninger om årlig kostnadsnivå på 3.600 kr/år kan balanseres med et prisavslag på 30.000 kr, så føler jeg tilnærmingen må gjøres enkelt ;)
Ikke meningen å undervurdere noen her. Beklager hvis noen føler seg latterliggjort. Det er ikke vondt ment.
Jeg føler meg på ingen måte latterliggjort. Hvis forutsetningen din for å komme inn på eiendomsmeglerstudiet er at de ikke krever fullført ungdomsskole har jeg vel ikke så mye å frykte . Du må gjerne drive opplæring i nåverdiberegning, men jeg mener det ikke er en relevant metode for eventuelt beregning av erstatning. Forøvrig har du en merkelig måe å beregne NV på.
Det er vel ikke det...det er jo for å utfordre rettsparksisen der de finner tilsvarende objekt, mens det i realiteten ikke kan sammenliknes pga forskjellige forutsetinger.
Du må gjerne drive opplæring i nåverdiberegning, men jeg mener det ikke er en relevant metode for eventuelt beregning av erstatning. Forøvrig har du en merkelig måe å beregne NV på.
For det første er det ikke snakk om erstatning, men prisavslag. Er særdeles interessert i hvorfor du ikke mener NV er en relevant metode for å finne prisavslaget. Dette vil jo balansere kontraktsforholdet, noe som er bakgrunnen for reglene om prisavslag.
Det er 2.ledd i § 4-12 som er hovedregelen. Den kan kun fravikes "..med mindre noko anna vert godtgjort.."
Hvordan skal man klare å sannsynliggjøre at kostnad ved å "rette" mangelen vil gi en vesentlig forskjell i markedsverdi på boligen i kontraktsmessig stand og i mangelfull stand ?
Slik jeg ser av de få svarene jeg har fått til nå, virker det som om de fleset velger bolig med lavest kostnadsside. Da må det vel være slik at lave felleskostnader er motiverende for etterspørsel og dermed på betalingsvillighet.
Da kommer man ingen vei utenom en nåverdiberegning av mangelen ettersom prisavslaget må utledes etter annet ledd.
§ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
(pst. : min måte å regne nåverdi på er etter læreboksmetoden)
Del 2: ulik fellesgjeld, men likt innskudd
Forutsetningene:
Anta at prosjekt1 fra del1 er utsolgt (og heller ikke noe ettermarked).
Anta at en utbygger har 2000 stk boliger til salg i markedet for prosjekt2. Det er kun to typer; type C) og D). Boligtypene er helt identiske (areal, solforhold, utsikt, beliggenhet.. osv). Eneste forskjell mellom typene er fellesgjeld ved boligen. Se bort fra risiko. F.eks kan man anta at alle boligen er organisert i samme sameie og sikringsordning.
Anta videre at tilbud er lik etterspørsel, slik at vi har 2000 potensielle kjøpere på den andre siden.
Boligene:
Bolig C:
Kjøper betaler innskudd: 300.000 kr
Årlig driftskostnad = 20.000 kr
Fellesgjeld = 2.200.000 kr
Bolig D:
Kjøper betaler innskudd: 300.000 kr
Årlig driftskostnad = 20.000 kr
Fellesgjeld = 2.300.000 kr
Spørsmålet:
1) Hvilke boliger blir solgt først ? (kan du begrunne svaret ?)
Det kommer mer.. ville bare at alle skulle få med seg poengene. Del 2 av caset har kommet... klarer du den ?
Jeg er ikke ungdomsskolelærer.
Prøver bare å ta dette i aller enkleste form.
Vil bare at dette skal være så enkelt slik at alle skal forstå (til og med eiendomsmeglere med utdannelse fra BI) (Forresten, er det noen som vet om det er et krav med fullført ungdomsskole for å komme inn på meglerstudiet på BI ? Hvis ikke, så kunne jeg faktisk tenkte meg å begynne der
Når noen påstar at uriktige opplysninger om årlig kostnadsnivå på 3.600 kr/år kan balanseres med et prisavslag på 30.000 kr, så føler jeg tilnærmingen må gjøres enkelt ;)
Ikke meningen å undervurdere noen her.
Beklager hvis noen føler seg latterliggjort. Det er ikke vondt ment.
For det første er det ikke snakk om erstatning, men prisavslag. Er særdeles interessert i hvorfor du ikke mener NV er en relevant metode for å finne prisavslaget. Dette vil jo balansere kontraktsforholdet, noe som er bakgrunnen for reglene om prisavslag.
Det er 2.ledd i § 4-12 som er hovedregelen. Den kan kun fravikes "..med mindre noko anna vert godtgjort.."
Hvordan skal man klare å sannsynliggjøre at kostnad ved å "rette" mangelen vil gi en vesentlig forskjell i markedsverdi på boligen i kontraktsmessig stand og i mangelfull stand ?
Slik jeg ser av de få svarene jeg har fått til nå, virker det som om de fleset velger bolig med lavest kostnadsside. Da må det vel være slik at lave felleskostnader er motiverende for etterspørsel og dermed på betalingsvillighet.
Da kommer man ingen vei utenom en nåverdiberegning av mangelen ettersom prisavslaget må utledes etter annet ledd.
§ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
(pst. : min måte å regne nåverdi på er etter læreboksmetoden)