43,752
81
6
Dere med ca 900 000 i årslønn, hvor mye lån?
190
Ny bolig
0
Ja da tenker jeg uten egenkapital.. Vi vil sitte med totalt 3,9 mill i lån med studielån.. Han vil øke i lønn ganske hurtig. Er så redd det blir lite penger til andre ting.. Forhåpentligvis bare for et par år... Hvordan ligger dere an? Å hvor myr blir huslånet?
Må ikke glemme at vi har særdeles gunstig rentenivå nå, dette kan ha endret seg drastisk om 10 år.
MEN, det er viktig at dere har trygge jobber og at ikke forholdet ryker.
Men så har jo de fleste betalt ned en del av gjelden innen 10år,samt de aller aller fleste av oss har høyere lønn innen den tid.
Jeg er ikke så kritisk til 4xinntekt dersom man har et fornuftig budsjett å forholde seg til.
Men dersom man ønsker samme forbruksmønster før og etter lån er det jo en sikker vei til "luksusfellen".
- Baderomsbloggen min
....
...
...
Har man lav eller svært lav inntekt bør man kanskje ikke ha lån i det hele tatt. Alle inntektene behøvs til andre livsviktige kostnader.
Har man høy eller svært høy inntekt er det for mange uproblematisk å ha en gjeldsgrad på langt langt høyere enn tre. For eksempel fem, og en kan likevel ha en langt mer romslig økonomi enn tilfellet ovenfor uten lån, selv med en betydelig lånerente.
Med bakgrunn i dette så er det etter min mening lite hensiktsmessig å fastslå at en ikke bør ha høyere gjeldsgrad en sånn og slik. I alle fall hvis en dere ser alle under ett.
Derfor opererer heller ikke bankene lenger med en maksimal gjeldsgrad som gjelder for alle.
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Jo høyere gjeldsgrad, jo trangere blir det, og det kan tære hardt på forhold osv.
Sett mange gå intetanende inn i den fellen...
- Baderomsbloggen min
....
...
...
Bølgebasseng på taket kan muligens være en indikasjon på at man har lagt lista litt høyt med en årsinntekt på 900 000 ja..
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
3,9 mill? Det er jo totalt uansvarlig av dere. Du har en usikker jobb og mest sannsynlig er du jo snart gravid, ja om du ikke allerede er det. Ikke har du opparbeidet deg fulle rettigheter under fødselspermisjonen heller siden du er sylfersk ut av skolen. Og med den bilen som sluker drivstoff og er stadig innom verkstedet? For ikke å snakke om topplånet som har så mye høyere rente fordi dere ikke hadde ei krone i egenkapital. Og slik situasjonen er, må dere jo ha 2 biler.
Og 3,9 mill? Det var jo bare første runde. Dere skulle jo også bytte til et nytt og bedre kjøkken, så vidt jeg husker.
Og på Facebook kom det jo også fram at du har dilla på å kjøpe dyre merkesko støtt og stadig. Var det 3.000 hver måned som var snittet eller var det bare i desember?
Du ser tegninga? Siden jeg vet det meste om deg, råder jeg dere til å gi opp husplanene øyeblikkelig! Eller vent.... jeg vet jo ikke en dritt om dere. Da blir det jo litt vanskelig å gi råd. Noen låner 6 ganger inntekten og klarer seg utmerket. Andre sliter med 2 x årsinntekten. Ta en titt på sidene til Statens institutt for forbruksforskning og mat inn noen tall i SIFO-modellen deres. Det er et godt utganspunkt.
Plustselig kan vi få et bolig pris fall eller koreksjon som de fikk i Danmark. Eller det som vi hadde på 80/90 tallet i Norge, og mange måtte selge huset og fortsatt satt igjenn med gjeld. Bolig prisene kan ikke vokse inn i himmelen, selv om eiendoms meglerene og bankene vill ha deg til og tro det så de kan tjene mere penger.
Du har 900 000kr i inntekt i dag, men det er ingen garanti du har det i morgen. En av dere kan miste jobben, eller en av dere kan bli syk/uføre trygdet. Rentene er lave i dag, men den kan fort bli 6-10% eller mer om noen år. Det er nokk lettere om dere henvender dere til banken og spør dem hvor mye de kan låne dere, så kan dere selv regne på hvor mye dere trenger til leve kostnader etc etter deres forbruks mønster.
Ikke mist hodet selv om dere kan låne mye penger. Da er det bedre og kjøpe noe litt mindre som man har råd til, og fortsatt har romslig økonomi så familen kan sove godt om natta.
Lykke til uansett hva dere gjør.
Vi klarer oss helt greit. Har ikke råd til så mye ekstra "unødvendigheter" i hverdagen, men det er vi klar over. Unner oss mye i hverdagen selv om. Vi satte opp ett konkret likviditetsbudsjett for å se hvor mye vi hadde etter faste kostnader hver måned. Det var veldig nyttig, for da ser man svart på hvitt hva man har til rådighet hver måned.
Det er fullt mulig, vi tar f.eks opp 100.000 ekstra til oppussing nå.
Lykke til uansett!
Når vi vurderer om vi klarer det så ser vi jo først på hva måntlig avdrag blir som renten er nå, men vi regner også om renten stiger opp til 10%, bare for å være sikker på at vi klarer det da også. Renten kan såklart bli høyere ( eks 20% så sliter vi jo såklart ), men da er jo alltids alternativet å få avdragsfrihet mens den værste tiden pågår.
Hvor mye lån man bør ha har egentli inget fasitsvar, som nevnt tidligere av flere her så er det mange faktorer som spiller inn. Mitt tips er å ikke ta opp med lån enn at dere kan fortsette med den livstilen dere har nå ( iallefall tilnærmet likt ). Store forandringer kan skape mange kjedelige situasjoner... Vi vil ikke ha mer enn 2.5-3 mill lån, men det er oss.
Spiller ikke en dritt for ungene om man sitter i en svær kåk med rådyre bad og kjøkken hvis man ikke har penger til overs når de vil begynne på riding, ha moteklær, stå på slalom om vinteren, dra på ferie til osv...
Selvfølgelig kan man gi ungene gode holdninger ifht penger og økonomi men hvis man bor i et "vanlig strøk" i rike Norge så koster det ganske mye å ha unger hvis de ikke skal skille seg for mye ut, og det ønsker jo ofte unger ikke.
Det kommer vel ann på hvor mye er lite og hva forbruket deres er på
Omsorg og kjærlighet er greit, men ungene lever sitt eget liv, med sine egne sosiale koder og regler osv. Foreldre sin rekkevidde krymper hele veien.
Etter mine begrep er ikke 700-1000K en veldig høy lønn om 5-10 år.
Lever ikke i noe rikere samfunn enn andre. Men ser rundt meg at folk med høyere utdannelse som var ferdige for ca 10 år siden tjener i området 600 til rundt millionen i dag, litt etter hvilken stilling de har og litt etter om de jobber i det offentlige eller i det private. Nå må det da nevnes at jeg mener høyere universitetsutdannelse, ikke høyere "fagutdannelse" som feks sykepleier eller tilsvarende.
Derfor syns jeg ikke en lønn på 7 hundre tusen til en million om 5-10 år høres ut som en høy lønn, heller midt i sjiktet. Men du sier nå at du ikke har regnet med vanlig utvikling på lønn og pengeverdi? Da blir jo tallene helt anderledes.
På 5-10 år utvikler en lønn seg mye. I snitt har de fleste med utdannelse fått mellom 50% til 100% mer i lønn siden år 2000. Og det er i snitt, uavhengig av evt karriere.
Så tjener du 500 000 i dag så har du ganske sannsynlig en plass mellom 750 og en million om 10 år, uten å gjøre noen spesiell karriere.
Om du forventer en lønn på en million i dagens pengeverdi om 10 år så snakker du da egentlig om 1,5 til to millioner, og da blir det noe annet, det er antagelig en god lønn da. Og da er vi enige, men det er jo helt andre tall da.
Vi har et stykke over 4X belåningsgrad (da inkluderer vi 2 billån, 2 studielån + huslån). Det går helt fint. Dette er veldig subjektivt. 3X-regelen er en lineær regel som skal beskrive et ikke-lineært system. Den er bare "gyldig" på et punkt i en kontinuerlig sammenheng mellom inntekt og belåningsgrad. La oss anta at den er gyldig på gjennomsnittsinntekten. Hvis du er under snittet, vil kanskje 2X være mer riktig for deg. Hvis du er over snittet vil sikkert både 4X og 5X gå helt fint.
Årsaken er selvsagt at utgifter til å opprettholde levestandard ikke følger din inntekt. Selv om din inntekt dobles, så vil ikke prisen på melk og bensin dobles. Dermed vil man ved høyere inntekt kunne bruke en større andel av inntekten for å betjene lån, og tilsvarende motsatt ved lavere inntekt.
Er dette vanlig?
Er tanken å bli pensjonister før lånet er nedbetalt, eller satser man på at inflasjon og lønnsøkning "spiser opp" lånet?
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det er en veldig enkel måte for hvermansen å gire i markedet, altså få gjennomsnittlig verdistigning på en bolig som er dyrere enn man hadde klart om man hadde kort løpetid.
Forutsetter man at man har god, stabil inntekt, og langsiktighet, ser jeg ingen betenkeligheter med dette.
700K i lønn om 5-7 år, er IKKE en god lønn. En god lønn i dag er 700K, en vanlig lønn er 450-480. Tilogmed Oslo Kommune betaler ettertraktede folk, uten superlange utdannelser ( 3-4år høyskole ) såpass. Jeg vil tro at denne lønna lett er 550-650 om 5-10 år. Kommunal lønn regnes jo som noe under snittlønn.
PS - 3,9 mill i lån og 900K i inntekt høres for meg helt vilt ut. Vi har endel høyere lønn samlet, og ca det halve i lån eller i praksis godt under dette. Har da også 1 mill i egenkapital, samt svært sikre jobber.
Kjipe er om renten stiger til 10%, da man må betale med skattefradraget 24k/mnd, da hadde vi også slitt ja tror jeg
Vi har mellom 900k-1mill samlet og hadde aldri tatt opp 4mill i lån, ska bygge hus nå til ca. 3-5-4mill, men sitter også på 1-1.5mill egenkapital, så gjelden til slutt blir ikke så ille..
Man må jo bare rekne på det, hvor mye man vil ha til gode etter lån og faste utgifter er betalt. finner man ut at man har råd så er det ingen grunn til å ikke gjøre det. Bare vær nøye med å også regne med at rente kan stige, lurt å regne med at den stiger til iallefall 10% for å se om dere klarer denne, ser dere at om renten stiger til 10% så må dere selge huset så er det et dårlig utgangspunkt mener jeg...
http://www.norges-bank.no/upload/import/publikasjoner/penger_og_kreditt/2000-04/holter.pdf
Når man ser på renten i historisk perspektiv og tar utgangspunkt i dagens rente så er det jo ikke urealistisk om vi får en lang periode med lav rente. Men om man skal beregne sannsynlighet så er det jo større sjanse for at renten går opp dess lengre den har vært lav. Sårbarhet ovenfor utlandet er jo også noe som har endret seg historisk.
I dagens situasjon så har boligprisene rast i land etter land rundt oss, vel kan renta være lav men hva når boligprisen reduseres med 30-50%, hva når en i husstanden mister jobben eller blir syk?
Hvor stor margin man må ha handler ikke bare om hva man klarer å betale akkurat nå, et boliglån varer så lenge at det er helt naturlig å måtte regne med inntektsvikt osv i en periode, eller endringer i renta. Hvis man kikker seg rundt så har "folk flest" opplevd slike ting hvis de har noen år på nakken. Akkurat det er sikkert ikke så greit å ta innover seg når man må strekke seg maksimalt første gang man skal inn på markedet, men kanskje man må justere ned sine ambisjoner?
Men man kan jo ha "flaks" og klare seg, mange som har det, men også en del som ikke lykkes eller som må knipe så mye inn at gleden får bismak.
-------------
I stedet for å tenke hvor mye og stort man kan bygge for x antall kroner, hva med å tenke motsatt. Hvor trangt kan man akseptere å ha det i en periode når man har unger i huset? Hva med å bygge på en slik måte at man kan bygge på senere, hva med å velge tradisjonelt og rimelige løsninger fremfor populære og dyre? Hva med å vente med garasjen?
Om det skulle bli mye penger til overs så kan man kanskje koste på seg mer ferie, mer fritid med familien, dyrere fritidsaktiviteter med ungene osv... eller bygge en garasje, eller bygge på huset.
Alle sier at det lønner seg mest å gjøre alt med en gang, kanskje krone for krone men sett i et livsløp så ser jeg ikke poenget. Om man har gjort mer karriere eller fått en bedre betalt jobb om 5 år så kan man jo bygge garasjen da, eller bygge på huset osv. Bedre det enn å måtte selge fordi man ikke fikk en bedre betalt jobb og hadde lånt for mye pga garasje og for stort hus.
700K vil om 5 år fremdeles være en god lønn. Jeg lurer på hvor dere henter informasjonen fra. Man må se på yrke og utdannelse for å danne et grunnlag for en slik uttalelse. Og et godt råd; Ikke baser et boliglån på tanker om fremtidig vekst i lønn. Det er ikke sikkert det slår inn.
Helt enig! Blir man sittende på huset til ungene flytter ut så slipper man å bli gammel i et stort tomt hus som har kostet mer i tid og penger både å bygge, vedlikeholde, rengjøre og holde varmt alle de årene enn en mindre bolig.
Velger man mindre kan man kanskje også gå for høyere standard enn minstekravene når det gjelder isolasjon og andre energisparende tilltak og det er jo noe som vil gi sparte penger hele husets levetid.
Om 5 år er 700 en middels + lønn. I dag er 700K en god lønn.
Snittet av hva/hvem? Hvis det er snittet av hele Norges befolkning, forsvinner det meste av informasjonen. Det er for mange ulike grupper. F.eks. er det helt uinteressant å ta med pensjonister, små barn, uføretrygdede etc når man sammenligner sin egen lønn med snittlønnen. Selvsagt kan man bryte ned videre på yrkesgrupper, utdanningsnivå, alder osv men i første omgang må man i alle fall kun ta med de som faktisk er i arbeid.
Det er vel ingen som tror at lønninger vil øke spesielt mye i yrker som har blitt erstattet/presset lønnsmessig pga enorm arbeidsinnvandring de siste årene?
Har ikke tall på det men vil tro at håndtverkere er lønnstapere ja. Og ang piloter, som var utganspunktet i tråden, så har vel Norges største/neststørste (?) selskap, Norwegian, begynt å bruke utenlandske piloter som flyr på lav lønn det siste året. Tror ikke piloter heller vil være lønnsvinnere de neste årene.
-----------
Akademikere stiger mer i lønn enn grupper med lavere utdannelse ja, men så har de en del år mer på skolebenken uten inntekt og med studielån da. Og vær klar over at Norge er et land med svært små lønnsforskjeller etter utdannelse så bildet er ganske moderat her på berget. Bare dra til Finland og en vil oppdage at forskjellene er enorme.
Det rare er vel i grunnen at mange lønnstaperne gir sine stemmer til partier som jobber aktivt for at de skal bli lønnstapere, men det en annen debatt...
Så kommer det an på hvor mye annen gjeld du har. Forbrukslån, kreittkort studielån og gud vet hva folk har lån på. Billån, hyttelån etc etc.
Så er et hvor mye egenkapital du har og hvor my du er villig til å tape om du må selge. Husk at dersom du blir nødt til å selge så er det kanskje mange andre som må selge o da faller lett prisen på en bolig ganske betraktelig. Om du har lagt inn 3 mill i egenkpital og er villig til å ofre dem er det lettere å få ol og komm seg ut. En ting er å tape penger en har, værre er e å tapepenger en ikke har. Dvs at en sitter igjen med gjed-
Om en har 4 mill, bygger for 10 mill og må selge for 7 mill etter tre år har en likevel 1 mill igjen å sette i en rimelig bolig. Om en har lånt 10 mill og må selge for 7 så har en 3 mill i gjeld før en begynner se p en ny bolig. Har u en del egenkapital er det mindre falig å ta en sjanse.
Noen vil bruke minst muig på bolig. En venn av meg bor i et lite hus med varmeovner stående rundt i huset hele vinteren. Trekkfult og jævelig. Han har en merce til to mill og et solid tosifret antall mill i banken. Men synes det er meningsløst å bruke penger på å isolere eller utbedre boligen.
Noen synes det er greit å spise billigste pølser og kjøttdeig fra Remi og drikke vann til middag. Andre igjen spiser gjerne en indrefilet av hjort med både forrett og dessert på en vanlig ukedag og har både en god rødvin til maten og en dessertvin til desseren. Noen vil reise på lange ferier, mens andre liker å stelle i hagen hele sommeren. Atter andre bruker sommeren på hytta med seilbåtn og skjærgårdsjeepen.
Derfor blir det så feil å spørre om hvor mye en kan låne om en har en viss inntekt. Hvor mye du kan låne avhenger av hvilket liv du ønsker å leve innenfor en økonomiske rammen inntekten din gir deg.
Diskusjonen om hva slags liv en ønser å leve bør en kanskje ta før en begynner å tenke på hvor mye penger en kan låne. Jeg tror livet for de aller fleste blir et lykkerligere liv dersom en kan reise på en fin ferie et par ukr hver vinter og ha en fin sommerferie hvert år enn å ha et bad til og større garasje.
Men det er kanskje lett å si for meg som er gammel og etablert.
Erfaring er gull verdt. Du/dere har jo vært i gjennom ulike faser og kan se tilbake på hva som var gode og mindre gode valg.
Forøvrig veldig viktig det du sier. Det som forstyrrer meg litt er at det ofte kan virke som en del vil ha mest mulig med en gang. Jeg hadde aldri giddet å få alt på en gang om det gikk utover økonomien vi må ha når vi har unger i heimen.
Heller trangt og uten garasje med god økonomi enn motsatt.
For ordens skyld så er vi så heldige at vi har god plass og garasje da men, vi har ikke hatt det sånn hele tiden. Bit for bit og steg for steg.
Jg tror ikke håndverkere nødvendigvis blir lønnstapere i årene fremover. Ikke på kort sikt. Det har noe med tilgangen å gjøre. I dag velger alt for mange akademiske yrker og de er nok taperne når det gjelder lønn. Ikke de som tar utdanning i ttertraktede yrker, mastergrader innen ingeniør, nanoteknologi, bergverksingeniører og geologer, økonomer med mastergrad vil lare eg fint. Piloter vil nok risikere en smekk på snuten i årene fremover. SAS bryter kanskje sammen o blir erstattet av andre typer selskaper (som beskrevet) o da er det slutt på fete lønninger. I dag er det langt med fremtidsrettet å bli togfører i NSB enn å satse på å bli pilot i et flyselskap. For oss som har fulgt utviklingen noen år og kjenner personer som proletariserte seg på sekstitallet så kjenner vi dem og vet hvor de sitter i dag og ser hva de utretter. Togfører fremfor pilot.
Akademiere er en merkelig rase, stemmer ikke etter økonomi, men idealisme. Ikke så rart for dersom det bare var penger som opptok akademikere ville de sjelden tatt de lange utdanningene (en studie viste at de som tok juss var oppttt av lønna etter studiet ikke de andre profesjonsutdanningene). Lønna til akademikere med høy utdanning (master og doktorgrad) vil i årene fremover stige mer enn snittet i befolkningen. Det er en følge av internasjonalisringen. Og etter hvert tror jeg håndverkerne vil slite med å holde preset fra håndverkere fra resten av europa unna, og da kan lønningene falle dramatisk.
Samme som at piloter i lavprisselskaper fort kan måtte sloss om jobber til 500 tusen i året.
Hvor de må betale for uniformen selv, overnatting selv etc etc. Pilotjobber er enkelt å benytte folk fra andre land og et er mye piloter på markedet med masse erfaring.
MEN, dette lånet har vi heller ikke noe problem å betjene på en inntekt. Noe som har vært nødvendig det siste halvåret, da en er student, og det er har drøyd litt mellom vikariatene. Det er også greit å budsjettere med minst et halvår fra man er ferdig med foreldrepermisjon og frem til barnehagestart. Man får sjelden plass i barnehage før 1.8. Vårt yngste barn er født i januar og da var det greit å ha den friheten.
På den annen side er vi ikke spesielt opptatt av bil, båt osv. En 15 år gammel BMW, og en 25 år gammel 16 foter gjør nytten på den fronten.
Når jeg var 19 på 90 tallet og kjøpte min første bolig var forbruket veldig lavt og tenkte det var tull med 3 gangen av årssinntekt. Mer 5-6 gangen.
Etterhvert har behovene endret seg, barn (kone ikke minst;) har kommet til, en må kjøre en driftssikker og trafikksikker bil, gjerne 2, en skal på ferier og alt barna trenger penger til, allerede fra fødsel egentilg..
Nå hadde vi 2 voksne en samlet inntekt i 2011 på ca 1.100.000, har 2.200.000 i lån og føler ikke jeg ville hatt mer enn 3 gangen i lån.
Sett opp budsjett sammen med en kundebehandler i banken deres, og legg av en god slump penger til posten "ferie og fritid".
Min personlige regel 2,5xinntekt, selv om banken min vil gi meg mer.
Som sagt, man lever bare en gang og livet er for kort til kun og betale huslån
Jeg ville aldri tatt opp så mye lån for å bygge et hus hvor jeg ikke var rimelig sikker på at jeg i hver fall kunne få igjen det jeg hadde i lån pluss (mesteparten) av egenkapital. (Og jeg ville ikke bygget med mindre enn 20% egenkapital av totalkostnadene.)
Men du ser at dette gjelder bare for noen av oss?
At noen omtrent ikke bør låne penger, mens andre kan låne langt mer uten å løpe den store risikoen?
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Riktig faktor er individuelt, og finnes best ved et å sette opp et budsjett man klarer bekrefte med eget regnskap.
Statistisk sentralbyrå. Det er snittlønn for alle yrkesaktive i Norge som er i full jobb. Deltidsansatte er omregnet til 100 % jobb. Men det er nå ikke så viktig, 3 ganger inntekt er vel det banken har som standard. Men desto høyere lønn jo mer kan du låne. Pga dere da kan bruke større andel av lønnen i prosent til lån. så blir det jo en prioritering hvor mye dere legger i huset, i forhold til andre ting som bil, ferie, hobby osv.. Vi bestemte oss for en maks sum før vi begynte å se etter hus. Selvom vk kunne ha fått lånt mer.
Er man redd for at renten skal stige er det bare å ta fastrente for 10 år eller 20 år, men av en eller annen grunn driver ikke nordmenn med slikt, men "skal likevel ta høyde for at renen kan stige mye". Det er et problem det er svært enkelt å bli kvitt. Man får 10 års fastrene midt på 4-tallet om dagen, det tilsier en rentekostnad på 3.2% etter skatt. Så vet man hva det skal koste de neste 10 årene, og lånet vokser ikke, men det gjør sannsynligvis lønnen. Nå er fastrentene såpass lave at nedsiden (dvs det man eventuelt kan spare ved å ha flytende) begynner å bli begrenset.
Jeg ville heller ikke sett på SIFO-satsene så veldig mye. Folk har ulike liv og ulike prioriteringer. Noen har hobbyer og interesser som koster en del penger, andre har slike som koster nesten ingen ting. Noen liker å spise dyrt, andre spiser billig. Noen reiser mye, andre liker å være hjemme.
Om du setter opp en oversikt over hva dere bruker pr. måned - gjerne over en del tid slik at dere får med ferier og lignende så vet du hvor landet ligger for dere. Da kan dere se hvor mye penger dere har å bruke på bolig og så regne ut hvor stort lån dere kan forrente. Tar dere fastrente slipper dere å tenke på at rentene kan stige.
De fleste er tydeligvis ikke interessert i å betale ekstra for å redusere usikkerheten, noe som hver enkelt må ta stilling til på egen hånd...
Flytende rente er historisk alltid lavere enn fastrente over tid, dermed koster det mer - men man har alltid usikkerheten om at den kan stige. Å tjene penger på å velge fastrente på "riktig" tidspunkt blir ekstremt spekulativt. Samtidig sier du at du tror at du spår fremtiden bedre enn bankene (som tross alt også skal tjene penger her).
Når banker setter fastrenter så gir de fullstendig blanke i om de tror renten skal opp eller ned. Det er ikke en del av vurderingen deres i det hele. Det er en kapital misforståelse at det å inngå en fastrenteavtale innebærer noen form for veddemål mot banken.
Videre er historikken en temmelig dårlig målestokk for hvordan de neste 10 årene vil se ut. Bankers finansieringskostnader har steget ekstremt mye - til nivåer man aldri har sett tidligere, og det er et spørsmål om dette før eller siden blir veltet over på kundene. Du har sannsynligvis registrert at ikke en eneste bank i Norge har satt ned boliglånsrentene etter siste rentekutt fra Norges Bank?
en skal være klar over at inntekte for mange vil gå oppover, samt at utgiftene som regel går nedover, men her er det variasjoner.
vi klarer oss helt fint og det gjør sikkert dere og!
Tja, hvis man inngår fastrenteavtale for å tjene penger (altså man tror at fastrente over perioden skal være lavere enn flytende rente) inngår man jo i prinsippet et veddemål med banken, hvis man definerer det som et veddemål med banken. Eller med seg selv, for den saks skyld.
Det er da like mye et veddemål å tro at flytende er billigst over tid. Jeg ser ikke forskjellen på å tro at den flytende oliglånsrenten de neste 10 årene skal være under ca 4.5% og å tro at den de neste 10 årene skal være over 4.5%.
Det er en svært vanlig oppfatning at det er en dårlig deal for kundene fordi bankene er så mye flinkere til å forutse renteutviklingen fremover. Det er godt mulig de er det, men hva banker tror om fremtidig rente er helt irrelevant for hvilke fastrenter de velger å tilby kundene sine.
Nå er det neppe noe man bør gjøre for å tjene penger, men jeg forundres stadig over at "men renten kan jo stige" er et problem. Det problemet har en kjent, enkel løsning - fastrente.
Nei, banker driver ikke med veldedighet, og legger derfor på et påslag oppå det de selv tror blir "gjennomsnittet" av flytende rente. Påslaget er kostnaden forbrukerne har for å få sikker økonomi kontra å tørre gå for flytende rente.
Alle de ulike fastrentetilbudene fra alle banker representerer den beste indikatoren man har for framtidig flytende rente (minus påslaget). Ikke hør på hva Norges Bank sier om framtidig rente, de driver boligpolitikk i tillegg til å spå.
Norske bankers fundingskostnader er i fritt fall om dagen. Samtidig er 3 måneders NIBOR ned omlag 40 basispunkter på en håndfull uker og er i dag 2,74%. Bankenes påslag er gjerne ca 0,5-0,8% på boliglån innenfor 75% av markedsverdien.
Renten på 3 måneders statskasseveksler falt med 60 basispunkter fra august 2011 til desember2011 og er nå på 1,44%. Snittet for desember 2011 var 1,19% for 12 måneders veksler.
Normrenten kan endres inntil 6 ganger pr år og fastsettes av renten på 0-3 måneders statskasseveksler med et påslag på 0,5% og et etterslep på 2 måneder. Selv om renten på statskasseveksler med 3 måneders varighet har falt fra 2,37% i juli 2011 til 1,44% i desember har Finansdepartementet klart det kunststykket å regne ut at normrenten fortsatt ikke skal settes ned fra dagens 2,75%. Dette selv om tall fra Norges Bank og Oslo Børs viser 93 basispunkter fall i renten på 3 måneders statskasseveksler fra juli til desember.
Og hva betyr det at normrenten ikke settes ned? Jo det betyr at alle med lån i Husbanken, Pensjonskassa, Lånekassa, rimelige lån i arbeidsforhold osv ikke får glede av noen rentenedsettelse på enda 2 måneder, men da er det også stopp. Da settes etter alle solemerker renta ned gjeldende fra 1. mai. 2012 Spørsmålet er om normrenten settes ned 0,25 prosentpoeng eller 0,5 prosentpoeng.
Kombiner lavere rente i statsbankene med betydelig lavere fundingkostnader for bankene og det er bare et spørsmål om kost tid før den flytende renten på huslånene begynner å falle. Fastrentene både for 3, 5, og 10 år har allerede sunket jevnt og trutt. Og styringsrenta? Det er fritt fall i Europa og det er bare spørsmål om tid før vår sentralbanksjef kutter renta med enda en kvarting.
Å inngå fastrenteavtale nå er, slik jeg ser det, en virkelig stor spekulasjon.
Og hvor mye kan man låne? Jo man kan låne mye mer enn man tror og man vil nyte godt av lave renter lenge. Nå kommer det tapte tiåret for Europa der alt går på det jevne eller litt ned. Kanskje med unntak av annerledeslandet Norge som flyter over av melk og honning.
Du glemmer spreaden over NIBOR bankene betaler på sine innlån i markedet. Det er ingen banker som henter lang finansiering til NIBOR eller noe i nærheten av den renten.
Nordea sold two-year floating-rate notes that were priced to yield 95 basis points more than the benchmark euro interbank offered rate (EU0003M), as well as 4 percent fixed-rate bonds due in July 2019 that priced at 195 basis points over the mid-swap rate, according to data compiled by Bloomberg.
Så kan du fortelle meg hva dette betyr at Nordea betaler for lån i markedet som margin over NIBOR.
Bankene henter ingen langsiktig finansiering via interbankrenten, men interbankrenten gjenspeiler bankenes fundingkostnader og utlånsrenten står i direkte forhold til NIBOR.
Således er det kun kort tid før den første norske banken meddeler at den setter ned sin boliglånsrente. :)
Bankene leker ikke butikk og vil gjerne opprettholde sin rentemargin. Bankene tilbyr likevel stadig lavere fastrentelån og grunnen er selvsagt at innlånskostnadene faller.
Kan du ikke bare fortelle meg hva Nordea måtte betale for de lånene de la ut i forrige uke? Dvs hvilken innlånskost gir disse lånene for Nordea - en av Europas sikreste kreditter for tiden.
Det står alt du trenger i klippet, men om du vil er linken her:
http://mobile.bloomberg.com/news/2012-01-04/nordea-abn-amro-sell-first-unsecured-europe-bank-debt-in-month?category=%2Fnews%2Fworldwide%2F
Burde være en smal sak å finne ut så mye som du vet om dette.
Så kan du fundere over hvor mye en av europas sikreste bankkreditter betaler over NIBOR for denne typen finansiering. Så kan du deretter reflektere over i hvilken grad dine påstander om "finansieringskostander i fritt fall" har noensomhelst rot i virkeligheten.
For boliglån har bankene egne greier. DNB samler f.eks kundenes boliglån i det de kaller Boligkreditt der innlånene i sin tur er sikret.
Jeg vet det. Men pengemarkedsrentene er i utgangspunktet for usikrede lån.
Og hvor mye over NIBOR koster slike Boligkredittlån bankene tror du?
Norges Bank har en kjekk artikkel som belyser hvordan bankenes fundingkostnader er satt sammen. Her står det mye kjekt for den som er opptatt av økonomi.
http://www.norges-bank.no/pages/87398/Aktuell_kommentar_2011_5.pdf
Lykke til
Boliglån i Norge er latterlig billige for privatkunder.
En spekulasjon med veldig liten nedeside for tiden siden renten neppe går under null.
Hvis du binder opp renta i mange år med et fastrentelån og fastrenta faller fra f.eks 4% til 3% vil du tape 10.000 kroner hvert eneste år for hver million du har i lån. Med f.eks 5 års fastrenteavtale og 3 mill i lån har du da betalt 150.000 ekstra før skatt. 108.000 skattefrie kroner har gått rett i dass. Jeg synes det er en stor nedside. Spesielt når oppsiden ikke ser ut til å være særlig stor slik det ser ut i dag. Da blir det et gedigent veddemål på at renta har nådd bunnen akkurat nå.
Vel, det kan du spekulere i, men det er og blir en spekulasjon.
Å synse om at renta i fremtiden går hit eller dit er og blir spekulasjon hvis man ikke har en krystallkule man kan titte i.
Dersom man antar at markedets prising av fremtidige pengemarkedsforventinger til enhver tid er det beste estimatet på hva de skal bli fremover så sitter man igjen med en antagelse om kredittmarginen på boliglån. Denne er for tiden svært lav. Det skal svært mye til at denne faller - all fornuft tilsier at den skal opp som jeg har forsøkt å forklare i denne tråden. Du som privatperson betaler i dag fort mindre for et boliglån enn hva banken betaler for å låne penger i markedet med sikkerhet i det samme boliglånet. Så din påstand om at boliglånsrentene raskt er på vei nedover lurer jeg på hva du baserer på.
Det fremstår for meg som ganske åpenbart at du ikke aner noesomhelst om hva banker betaler for å finansiere seg for tiden, og følgelig mangler dine antagelser om hvor det er sannsynlig at boliglånsrenten går en viktig forutsetning for å mene noe kvalifisert om det. Det er mulig de faller, men normal økonomisk tankegang tilsier at de skal opp ganske enkelt fordi det er dårlig butikk for banker nå om dagen å låne ut til boligformål.
Uansett hva man gjør så vil alternativet kunne bli dyrere eller billigere - det vet man ikke før man har fasitet. Men særlig for de som har lånt til toppen av pipa og vel så det og som er bekymret for at kostnadene ved lånet skal stige så er det i dag temmelig gunstig å fjerne den bekymringen for lang tid fremover. Verdien av det i kroner og øre er selvsagt vanskelig å tallfeste. Nedsiden av å ikke klare å betjene lånet er også betydelig større enn oppsiden ved en rentegevinst på å ha ligget flytende.
Nei.
Det vil si: Det er også et slags veddemål, men med mye større sjanse for å "vinne".
Statistikk fra tidligere år, der vi sitter med fasiten i hånden, viser at det er mye mer sannsynlig at flytende rente er billigere over tid enn at fastrente er det. Bare å Google.
Som sagt: Spillereglene er endret siden det har blitt mye dyrere for banker å hente finansiering målt i forhold til pengemarkedsrentene. Denne marginen vil sannsynligivs før eller siden treffe kundene, det har den ennå ikke gjort verken på fast eller flytende, og tar man fast vil man låse inn denne lave marginen i 10 år. Man kan selvsagt tape på det uansett, men oddsene har endret seg ganske mye.
Det er også meningsløst å sammenligne med et tidsrom hvor penger til stadighet har blitt billigere og styringsrentene stort sett har fallt fra høye til lave nivåer. Siden styringsrentene allerede er svært lave er det begrenset hvor mye mer de kan falle. Det har de siste få årene skjedd en drastisk endring i prisen på penger, den har bare i svært begrenset grad truffet norske boliglånskunder.
Hvor mye større mener du sannsynligheten er for å "vinne" de neste 10 årene og hva baserer du den uttalelsen på? Siden du sier at sannsynligheten er mye større antar jeg du har en formening om hvor mye mye er.
I Sverige og Danmark er det mye vanligere med fastrente enn hva det er i Norge - betyr det at dansker og svensker kollektivt er dummere enn nordmenn?
Det er klart man "taper" penger om man binder renten og den flytende senere går lavere. La oss si laveste renten man kan tenke seg på et boliglån ut til kunden er 1%. Da er nedesiden nå maksimalt ca 2,65% slik jeg ser det. Hadde det vært andre tider og den faste renten hadde vært feks 8% da er nedesiden plutselig 7% altså vesentlig mer. Altså er det begrenset hvor mye skjegg man kan få i postkassen om man binder renten nå. Det var det jeg mente med begrenset nedeside. Ikke at det er umulig å "tape" penger.
Bare så det er sagt så foretrekker jeg flytende rente og mener ikke man skal binde renten med mindre man ikke tåler de normale svingningene i rentemarkedet.
Hadde jeg hatt så stram økonomi at huset røk hvis renten gikk opp til 6-8% så hadde jeg absolutt vurdert å binde renten nå.
Hvordan man så kan komme frem til at det er så meget lite sannsynlig å komme ut i pluss de nesten 10 årene om man låser renten på ca 4.5% (dvs 0,5% over pengemarkedsrenten de siste 10 årene) synest jeg er underlig. Det er selvsagt godt mulig man taper på å binde, men at det synest å være konsensus om at det åpenbart er en dårlig deal er underlig.
Jeg baserer den kun på utfallene fra tidligere år. Jeg har dessverre ingen krystallkule som kan se inn i fremtiden, og det har vel ingen andre heller. Om finansmarkedene har endret seg så mye at erfaringer fra tidligere år ikke lenger er relevante, vet jeg ikke.
Skal jeg inngå et veddemål velger jeg helst det utfallet som tidligere har vist seg å være mest sannsynlig.
Endringene tilsier i alle fall at historikken er betydelig mindre relevant. Svaret vet man strengt tatt ikke før det har gått 10 år og man har fasiten. Og økningen i kredittmargin på bankers finansiering er det store som mangler i Toms resonnement. Han ser bare på NIBOR (dvs pengemarkedsrenten) og vet ingen ting om hvor mye over den banker må betale for finansiering. Han tror åpenbart at banker finansierer seg til noe rundt den om dagen med sikkerhet i boliglån. Det har for å si det forsikting svært lite med faktiske forhold å gjøre. Det stemte frem til ca 2007, men siden da har marginene steget jevnt og trutt.
Skulle jaggu bare mangle at fastrente over tid ligger litt høyere enn flytende rente.
Det er kanskje en utslitt sammenligning, men jeg synes det er relevant og fornuftig å sammenligne det å binde renta med en forsikring. Da er det verdt å nevne at ingen forsikrer vel sine verdier motivert av å tjene penger på det?
Hilsen en som snart binder renta på store deler av huslånet jeg nå får, men uten faktisk å forvente noe annet enn at det kommer til å koste meg litt penger..
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Det er enda mer feil enn det, det er stort sett kun fokus på hva man kan tape. At man også kan tjene på det synest å være poenget som forsvant.
Det skrives til stadighet i slike tråder at renten kan stige blablabla, det er et problem som er svært lett å bli kvitt og det har aldri vært billigere enn nå å kvitte seg med det problemet. Det har også vært en stor økning i Nordmenn som tar fastrene mot slutten av fjordåret, selv om de langt fleste fortsatt ligger flytende.
Det er faktisk ikke nødvendig å ta høyde for at boliglånsrenten kan stige til 6-7% i dag. Man kan låse den inn midt på 4-tallet de neste 10 årene og låne deretter.
- tar man høyde for å tåle en rente på 7.5% kan man låne 2.9 millioner
- tar man fast 4.5% kan man låne 3.8 millioner.
Det er ganske forskjellig hva man kan kjøpe eller bygge for de to summene. Antar man at renten blir liggende rundt der den er nå (3,5% ca) kan man låne 4.1 millioner. I alternativet hvor man ligger flytende kan man dog selvsagt sette til side det man "sparer" på nåværende lave renter som en buffer om rentene skulle stige svært mye og således ha råd til å låne mer.
For banker som vil spekulere i om renter skal opp eller ned er boliglån til privatkunder svært langt nede på listen over produkter som er egnet til denslags.
Dersom det man har belånt også stiger i verdi så blir gjeldsgraden relativt til sikkerhetens verdi også bedre, dette kan man en gang i fremtiden bruke til å forhandle frem bedre betingelser, samt at risikoen for å tape egenkapitalen blir mindre.
Det verste som kan skje er at man låner mye, verdien av boligen faller og man blir nødt til å selge på et ugunstig tidspunkt og sitter igjen med netto gjeld etter at boligen er solgt. Selv med et salg lik kjøpspris vil man tape ganske mye siden det koster en del penger å kjøpe og selge en bolig - særlig om det er en selveierbolig. Man har også kontroll på hva man kjøper en bolig for, men ikke hva man får solgt den for.
Men så lenge man ikke blir enslig/en inntekt faller bort og man beholder jobben sin går det som regel bra for de aller, aller fleste. Unge folk har tross alt en del fleksibilitet i utgiftssiden på øknomien sin og også på inntektssiden om det skulle bli nødvendig.