#31
 1 519     Oslo     0
Det er også viktig å være klar over at man kjøper en bestemt bolig, ikke en boligprisindeks. Så om prisene har steget i ett område - feks Oslo, så er det ingen automatikk i at akkurat din bolig har hatt en tilsvarende utvikling. De siste månedene er det nok en del som har betalt så mye for enkelte boliger at det fort kan ta mange år med prisstigning før de ser noe av de pengene igjen dersom markedet roer seg. Man har noenlunde kontroll på hva man kjøper for, men ikke hva man får solgt for eller hvilke utgifter som påløper underveis.

En kompis til en kollega av meg kjøpte to leiligheter for utleie. I den ene ble det oppdaget en stor setningsskade i gården som kostet veldig mye å utbedre, i den andre kom brannvesenet på besøk og hadde en del innvendinger og en del måtte utbedres. Så noen er uheldige selv om de i teorien har gjort det meste riktig for å kunne ha tjent gode penger på det.

Det som er spesielt med boliginvesteringer i en privatøkonomi er at det er en giret investering, dvs at man låner en stor del av summen og følgelig får relativt små verdiendringer svært store utslag på avkastningen på den innskutte kapitalen. La oss si at man har 200.000 i egenkaptial og kjøper en bolig til 2 mill og låner de resterende 1.8 mill. Stiger prisen på leiligeten 10% har man en papirgevinst på 200.000 kroner - eller 100% avkastning på egenkapitalen (antar for enekelhets skyld at leieinntekter er lik utgiftene ved å eie boligen inkl renter og alt). Ditto om verdien faller 10% har man papirtapt hele egenkapitalen.

Så lenge prisene stiger går dette fint, men om det kommer en knekk og man må selge pga samlivsbrudd eller lignende så kan det bli ganske stygt. Var nok en del på 90-tallet som betalte på boliglånet i mange år etter at de hadde solgt boligen. Det kan skje igjen,  det kan også gå svært lang tid før det skjer igjen og det kan aldri skje igjen.

   #32
 3 387     0
Når jeg kjøpte meg hytte i byen for å tjene noen penger så var jeg heldigvis framsynt nok til å ikke se på hverken aksje eller boligbyggerlag. Kun de som var selveier og det var en lykke for selveier steg 50 % mens aksje økte med snaue 10 % i samme periode.

Drømmen er en gang å få råd til å kjøpe en bolig med egen strandlinje og ha råd til å røske ned huset som står der og bygge nytt. Det å kjøpe tomt med egen strandlinje på et sted det er populært å bo vil for all tid være den beste investeringen en kan gjøre. Den tomta vil bare bli verdt mer og mer.

Oldefar skulle heller kjøpt en masse strandtomter i stedet for en gammel slottseiendom. Smile
   #33
 86     Oslo     0
Hei,

Selv om jeg deler ditt syn Tom på at rentene vil forbli lave ganske lenge, er det allikevel farlig å låne det man klarer nå som det er historisk billig å låne. Det vil garantert komme tiltak som gjør det mindre lukrativt å investere i bolig, og hva slags tiltak som kommer er vanskelig å forutse.

Angående bankenes marginer kan jeg garantere at disse i snitt må ligge mye høyere enn 0,5%, bl.a. grunnet krav til avkastning på egenkapitalen. Styringsrenten har liten innvirkning på utlånsrentene, så den er for tiden ikke så interessant. Det eneste styringsrenten fungerer som er en indikator på hvordan det står til i Norge.
Et godt eksempel på dette er nedjusteringen av styringsrenten med 0,5% nylig, noe som ikke fikk innvirkning på bankenes utlånsrenter. Jeg vil si sannsynligheten er større for at bankene hever sine utlånsrenter enn at de justerer dem ned.

Øyvind
   #34
 1 519     Oslo     0

Et godt eksempel på dette er nedjusteringen av styringsrenten med 0,5% nylig, noe som ikke fikk innvirkning på bankenes utlånsrenter.



Jo, det medførte at banker ikke satte opp rentene.
   #36
 3 387     0
Nå er bankenes fortjenestemargin såpass god at dersom styringsrenta faller ytterligere, noe jeg er banna bein overbevist om at den gjør så vil rentene på boliglån følge etter. På store lån med høy sikkerhet tror jeg at det vil bli lett å få gode betingelser på rentene.

La oss si at en har under 50 % belåning og likevel stort lån men at inntekten står i stil til lånet. Da er det umulig at banken kan tape penger. Da kan banken presse sine marginer. For de med høy gjeldgrad og store lån i forhold til inntekt er det vanskeligere å presse renta. Og på meg virker det som at banken egentlig ikke ønsker å ha lån på under 1 mill på bolig.
   #37
 3 387     0



Oldefar skulle heller kjøpt en masse strandtomter i stedet for en gammel slottseiendom. :-)


Bare fattigfolk som bodde ved sjøen i gamle dager.


Ja det var kanskje det. Må innrømme at jeg har faktisk aldri tenk særlig over den problemstillingen. Men det var kanskje sånn at det var fattige og kanskje fiskefamilier med lav inntakt. Vet du noe mer om det?


   #38
 1 027     0
Vet og vet, bare det jeg har merket med når jeg kikker på gamle hus rundt om. Se bare på sørlandet; alle disse idylliske hvite småhusene tilhørte fiskere eller fiskerbønder.
   #39
 1 519     Oslo     0

Nå er bankenes fortjenestemargin såpass god at dersom styringsrenta faller ytterligere, noe jeg er banna bein overbevist om at den gjør så vil rentene på boliglån følge etter. På store lån med høy sikkerhet tror jeg at det vil bli lett å få gode betingelser på rentene.

La oss si at en har under 50 % belåning og likevel stort lån men at inntekten står i stil til lånet. Da er det umulig at banken kan tape penger. Da kan banken presse sine marginer. For de med høy gjeldgrad og store lån i forhold til inntekt er det vanskeligere å presse renta. Og på meg virker det som at banken egentlig ikke ønsker å ha lån på under 1 mill på bolig.


Historisk er tap på boliglån i Norge svært lave. Skulle egentlig bare mange så lenge prisene har steget såpass mye som de har.

Som jeg har nevnt: Rentemarginen på boliglån er ikke god. Det er for deg i dag høyst sannsylig billigere for deg å låne i banken din enn hva det er for banken å låne inn penger med sikkerhet i det samme boliglånet. Sammenligner man med verden rundt er marginene på boliglån i Norge ekstremt lave. Greit nok at det er liten risiko så lenge belåningsgraden er moderat, men det hjelper lite når det har blitt mye dyrere å hente penger i markedet.

Den relevante sammenligningen er hvor privatpersoner kan låne til bolig kontra hvor banken kan låne penger i markedet. Om renten er 3 eller 7% spiller ikke så veldig stor rolle, det er differansen mellom innlånsrente og utlånsrente som gjelder.

En del av utlånene til en bank er finansiert ved innskudd - renten på disse er selvsagt lavere enn på utlån. Resten må hentes i markedet, og det er ganske så dyrt for tiden (målt som margin over pengemarkedsrenten NIBOR). Banker har også gamle, rimelige innlån som er tatt opp for lenge siden. Før eller senere forfaller imidlertid disse og må erstattes av ny og dyrere finansiering.
   #40
 1 519     Oslo     0
Her er et eksempel på hvordan verden ser ut i 2012: Sparebank1-gruppen la ut et 2-årig lån med sikkerhet i boliglån:
Nytt lån til notering på Oslo ABM 06.01.2012

Lånets Navn: Spb 1 Boligkreditt AS 11/14 FRN
Ticker: SPBKR26 PRO
ISIN: NO0010633555
Segment: OABM
Sektor: OAB1
Hjemstat: NO
Handelsvaluta: NOK
Lånebeløp: 650 mill, åpent lån
Forfallsdato: 23.01.2014
Rente: 3,67 % p.a. (1 mnd NIBOR + 0,95% p.a. frem til
23.1 2012, deretter 3 mnd NIBOR + 0,95% p.a.)

Rentebærende f.o.m.: 23.12.2011

Dette er poenget Tom m.fl. nekter å ta inn over seg. Og grunnen til min antagelse om at boliglånsrenter i Norge ikke kommer til å falle særlig fra dagens nivåer med mindre det skjer store endringer i hvor banker kan hente finansiering.

For kunder i SPK, Husbanken og lignende ligger det derimot an til et rentefall.