Men hvordan vil du forklare at bankene går ut og tilbyr fastrente under dagens flytende grense om de ikke er sikre på at renten vil falle i nærmeste fremtid.
Bankene er overbevist om at renten vil falle under dagens nivå og jobber stenhardt i dag med å få folk inn på fastrente. Grunnen til det er at desto fler de kan lokke til å ta fastrente desto mer vil banken tjene når den flytende renta faller under fastrentenivået.
Å tror at en klarer slå banken i antagelser om hva renten vil bli de nærmeste årene er å tro litt vel mye på egen innsikt i problemstillingen. Jeg antar at banken vil treffe bedre enn meg i en gjettelek om hva rente blir de neste 10 årene. Siden banken vil tilby en fast rente lavere enn dagens flytende forteller det meg at renta vil falle.
Hvorfor skulle ellers banken tilby så lav fastrente?
Vet og vet, bare det jeg har merket med når jeg kikker på gamle hus rundt om. Se bare på sørlandet; alle disse idylliske hvite småhusene tilhørte fiskere eller fiskerbønder.
Du har sikkert helt rett og det er jo spennende. Samme som at tidligere var det overklassen som var bleke og arbeidere som var brune. Det å være mye ute betød at en var kroppsarbeider. Så kom den industrielle revulosjonen og arbeiderne jobbet inne hele dagen. Da begynte overklassen sole seg for å være brune og fine. Mens arbeiderne var bleke og sykelige. :-)
Tidligere bodde altså de mindre begunstigede ved sjøen og i dag er det ettertraktet å bo ved sjøen. Alt snur seg.
Artig poeng du tok opp der med hvem som bodde hvor. Min oldefar var relativt godt bemidlet og kjøpte en fantastisk eiendom, som i dag er grei nok for all del, men om han hadde kjøpt opp verdiløse strandeiendommer fra de fattige i stedet hadde det på sikt vært en bedre investering.
Men fast eiendom er alltid en god investering. Huset er ikke verdt en dritt i det lange løp. Det er grunnen det står på som har verdi på sikt.
Fast grunn der det bor andre med penger i nærheten og er nære til der en kan tjene godt. Er det sjøutsikt i tillegg da så er det gull å ha det.
I årene fremover vil eiendom langs den nye jernbanen øst for Olso bli gull verdt. Særlig nære til stasjonene i Akershus. Med 4 og 10 minutter in til Oslo sentrum vil det bli gode alternativ til å bo på Frogner. Gangavstand til Kolbotn stasjon er gull verdt. Tenk deg Nesøya med bro inn til Oslo. Eller bane for bil blir det ikke plass til i byer som Oslo etter hvert.
Men hvordan vil du forklare at bankene går ut og tilbyr fastrente under dagens flytende grense om de ikke er sikre på at renten vil falle i nærmeste fremtid.
Bankene er overbevist om at renten vil falle under dagens nivå og jobber stenhardt i dag med å få folk inn på fastrente. Grunnen til det er at desto fler de kan lokke til å ta fastrente desto mer vil banken tjene når den flytende renta faller under fastrentenivået.
Å tror at en klarer slå banken i antagelser om hva renten vil bli de nærmeste årene er å tro litt vel mye på egen innsikt i problemstillingen. Jeg antar at banken vil treffe bedre enn meg i en gjettelek om hva rente blir de neste 10 årene. Siden banken vil tilby en fast rente lavere enn dagens flytende forteller det meg at renta vil falle.
Hvorfor skulle ellers banken tilby så lav fastrente?
Antagelsene dine er svært vanlige blant låntagere, men likevel har de ikke noe som helst med virkeligheten å gjøre.
Banker dekker enkelt risikoen sin på fremtdige pengemarkedsrenter ved å gjøre renteswapforretninger. Det er likvide kontrakter som handles dagen lang mellom banker, så dersom man har mye kunder som tar fastrente så er det bare å betale fastrenten i swapforretnignen så er den risikoen borte.
Det er ingen grunn til at banker skal mene noe om markedsrenter skal opp eller ned når de setter fastrenter. Det holder lenge å se på en skjerm hvor f.eks renteswapkontrakter med 10 års løpetid handler, og på den legges en margin basert på finansieringskostnad, konkurransesituasjon osv osv og så har man en fastrente man kan tilby kunder.
For en bank som ønsker å spekulere i rentefall eller renteoppgang er boliglån til privatkunder ekstremt langt nede på listen over måter man ville gjøre det på. Det er faktisk omtrent den minst aktuelle måten av alle. Det er masse små kontrakter med små volumer og mye hassle. Finnes mye, mye enklere måter for en bank å gjøre et slikt veddemål på.
Et godt eksempel på dette er nedjusteringen av styringsrenten med 0,5% nylig, noe som ikke fikk innvirkning på bankenes utlånsrenter.
Jo, det medførte at banker ikke satte opp rentene.
Ja det er i og for seg riktig. Mitt poeng var at mange i Norge fortsatt tror at bankenes marginer avgjøres av styringsrenten, og at utlånsrentene derfor skulle justeres ned med 0,5% når styringsrenten ble satt ned med dette. Virkeligheten er langt mer kompleks. Er for øvrig enig i at vi må forvente noe høyere renter fremover, selv om styringsrenten skulle fortsette ned. Eksempelet med noteringen av Sparebank1 sitt lån er bra. Merk deg at dette er lån knyttet til Sparebank1 Boligkreditt. Boligkredittforetak har bedre rating og lavere innlånskostnader enn tradisjonelle banker (i grove trekk), dermed må mange banker påregne å ta til takke med dyrere funding enn ditt eksempel. Legg til en prosent i margin, så ser du omtrent hva renten bør ligge på (også i grove trekk, går ikke inn på risikoprising her).
I Norge finnes i alle fall tusen milliarder brukt på boliglån i private banker. Kanskje mer. Flytende rente etter finanskrisen var for deg og meg under 3 prosent. Nå er den beste renta omlag 3,5%.
Det påstås i denne tråden at bankene ikke tjener penger på boliglån. Faktisk har de negativ margin på mange tideler av et prosentpoeng i følge enkelte her.
Men landets sparebanker, forretningsbanker og boligkredittselskaper går jo så det griner. De har større overskudd enn noensinne. I følge Finanstilsynet har de økt sin rentemargin. Hvordan kan dette være konsistent med at de låner ut tusentalls milliarder til boligformål og taper penger på det?
Konkurransen er hard i boliglånsmarkedet. Kjemper bankene om kunder de er garantert å tjene penger på eller kjemper de om kunder de sannsynligvis vil tjene penger på?
Hvis de mot formodning kjemper om kunder de kan låne tusen milliarder for til en utlånsrente som er lavere enn innlånsrenta, hvor lang tid går det da før bankene er teknisk konkurs?
Det sier seg selv at bankene ikke leker butikk. Derfor sørger de for å selge sine varer med fortjeneste. Vi vet hva fastrenta på boliglån er for tiden og vi vet hva den flytende renta er. Vi vet hvilke formidable overskudd de fleste banker har. Altså har bankene meget god inntjening. Da taper de vel ikke penger på norske boliglånskunder som de desperat konkurrerer om å snappe fra hverandre?
I enhver business er det slik at skal man unngå konkurs, må man selge for en høyere pris enn man kjøper. Dette enkle faktum gjelder også for norske banker. Punktum!
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Nå som det er mulig å få lån med 5 års fastrente til en lavere rentesats enn innskudd med 5 års fastrente, burde man vel ta opp lån for å sette i banken?
Siden det er folk med bank-kompetanse her, hva skulle tale imot å gjøre noe slikt? Muligheten finnes i dagens marked. Eneste risikoen jeg ser er at banken hvor man har innskuddet går konk.
Så når Oslo Børs sier at Sparebank 1 har lagt ut et boligkredittlån til NIBOR + 95 basispunkter så tror ikke du noe på det? I en lignende diskusjon for en stund siden var du skråsikker på at banker kunne hente penger til NIBO i markedetR. Du sa også - korrekt - at slike boligkredittselskaper var de sikreste og billigste lånene for tiden. Prisen på det i Januar 2012 er atlså 95 punkter over NIBOR. FOr 2 års løpetid - altså temmelig kort lån, Lengre lån er noe dyrere. Usikrede lån er mye dyrere. Kortisiktig finansiering og innskudd er billigere.
Men hvordan vil du forklare at bankene går ut og tilbyr fastrente under dagens flytende grense om de ikke er sikre på at renten vil falle i nærmeste fremtid. Hvorfor skulle ellers banken tilby så lav fastrente?
Antagelsene dine er svært vanlige blant låntagere, men likevel har de ikke noe som helst med virkeligheten å gjøre. Det er masse små kontrakter med små volumer og mye hassle. Finnes mye, mye enklere måter for en bank å gjøre et slikt veddemål på.
Jeg skal ikke rote meg for langt inn i en diskusjon om finans for det har jeg absolutt ingen skolering i. Men de observasjonene jeg har gjort gjennom å hatt gjeld i et etter hvert langt liv viser at det er et sammenfall mellom fastrente og renteprognose.
Det er mulig at disse to ikke henger sammen og at sammenhengen er spuriøs, men vil det ikke være litt rart om en kan kjøpe seg en veldig lav rente om den flytende renta skal mye høyere? For en kort periode kan jeg forstå at en kan få et rentehopp, men vil det ikke være slik at fastrente over lang tid vil ligge høyere enn den flytende renta?
De som sitter og gjør slike renteswapforretninger/avtaler må vel også forholde seg til noen antagelser? Jeg har liten tro på at de bare tar ting rett ut av lufta, like bekymringsløst som en kan påstå noe her (å bomme på noe her får liten konsekvens, men om en bank bommer på rentenivået blir det jo noe helt annet)
I det norske rentemarkedet blir det kvotert priser for swapforretninger med løpetider fra 1-10 år og også lengre selv om det ikke handles like aktivt. Det er disse prisene markedsaktører som handler renter kjøper eller selger på (dvs betaler/mottar fast i bytte mot å motta/betale flytende pengemarkedsrente). Markedsrentene på disse swappene er utgangspunktet for prising av alt av langre rentekontrakter i Norge uavhengig av om det er bedriftslån, boliglån, bankobligasjoner eller hva det nå måtte være. Unntaket er fastrenter i ymse statsbanker som prises over statsobligasjoner.
Som et eksempel ligger 3 måneders pengemarkedsrente i dag på 2,60%. En kontrakt der man betaler fast og mottar 3 måneders pengemarkedsrente ligger rundt 2.50% for 3 års løpetid. Det betyr egentlig bare litt forenklet sagt at det norske rentemarkedet akkurat nå forventer at 3 måneders pengemarkedsrente skal ligge rundt 2.50% de neste tre årene. Det er for det første nesten garantart ikke de kommer til å gjøre det, de svinger opp og ned og kan i prinsippet blir både høyere og lavere. Det er enda mer garantert at ditt boliglån ikke kommer til å ligge på noe i nærheten av pengemarkedsrenten. Det skal legges på bankens finansieringskost og fortjeneste. Husk på at banken i prinsippet kan endre renten med 6 ukers varsel når den ser behov for det.
Sammenhengen mellom hva markedet til enhver tid predikerer og hva det faktisk blir vil jeg faktisk tro er ganske dårlig. De siste årene har f.eks markedet priset rentene oppover, men det motsatte har skjedd.
Bankene er overbevist om at renten vil falle under dagens nivå og jobber stenhardt i dag med å få folk inn på fastrente. Grunnen til det er at desto fler de kan lokke til å ta fastrente desto mer vil banken tjene når den flytende renta faller under fastrentenivået.
Å tror at en klarer slå banken i antagelser om hva renten vil bli de nærmeste årene er å tro litt vel mye på egen innsikt i problemstillingen. Jeg antar at banken vil treffe bedre enn meg i en gjettelek om hva rente blir de neste 10 årene. Siden banken vil tilby en fast rente lavere enn dagens flytende forteller det meg at renta vil falle.
Hvorfor skulle ellers banken tilby så lav fastrente?
Du har sikkert helt rett og det er jo spennende. Samme som at tidligere var det overklassen som var bleke og arbeidere som var brune. Det å være mye ute betød at en var kroppsarbeider. Så kom den industrielle revulosjonen og arbeiderne jobbet inne hele dagen. Da begynte overklassen sole seg for å være brune og fine. Mens arbeiderne var bleke og sykelige. :-)
Tidligere bodde altså de mindre begunstigede ved sjøen og i dag er det ettertraktet å bo ved sjøen. Alt snur seg.
Artig poeng du tok opp der med hvem som bodde hvor.
Min oldefar var relativt godt bemidlet og kjøpte en fantastisk eiendom, som i dag er grei nok for all del, men om han hadde kjøpt opp verdiløse strandeiendommer fra de fattige i stedet hadde det på sikt vært en bedre investering.
Men fast eiendom er alltid en god investering. Huset er ikke verdt en dritt i det lange løp. Det er grunnen det står på som har verdi på sikt.
Fast grunn der det bor andre med penger i nærheten og er nære til der en kan tjene godt. Er det sjøutsikt i tillegg da så er det gull å ha det.
I årene fremover vil eiendom langs den nye jernbanen øst for Olso bli gull verdt. Særlig nære til stasjonene i Akershus. Med 4 og 10 minutter in til Oslo sentrum vil det bli gode alternativ til å bo på Frogner. Gangavstand til Kolbotn stasjon er gull verdt. Tenk deg Nesøya med bro inn til Oslo. Eller bane for bil blir det ikke plass til i byer som Oslo etter hvert.
Antagelsene dine er svært vanlige blant låntagere, men likevel har de ikke noe som helst med virkeligheten å gjøre.
Banker dekker enkelt risikoen sin på fremtdige pengemarkedsrenter ved å gjøre renteswapforretninger. Det er likvide kontrakter som handles dagen lang mellom banker, så dersom man har mye kunder som tar fastrente så er det bare å betale fastrenten i swapforretnignen så er den risikoen borte.
Det er ingen grunn til at banker skal mene noe om markedsrenter skal opp eller ned når de setter fastrenter. Det holder lenge å se på en skjerm hvor f.eks renteswapkontrakter med 10 års løpetid handler, og på den legges en margin basert på finansieringskostnad, konkurransesituasjon osv osv og så har man en fastrente man kan tilby kunder.
For en bank som ønsker å spekulere i rentefall eller renteoppgang er boliglån til privatkunder ekstremt langt nede på listen over måter man ville gjøre det på. Det er faktisk omtrent den minst aktuelle måten av alle. Det er masse små kontrakter med små volumer og mye hassle. Finnes mye, mye enklere måter for en bank å gjøre et slikt veddemål på.
Ja det er i og for seg riktig. Mitt poeng var at mange i Norge fortsatt tror at bankenes marginer avgjøres av styringsrenten, og at utlånsrentene derfor skulle justeres ned med 0,5% når styringsrenten ble satt ned med dette. Virkeligheten er langt mer kompleks.
Er for øvrig enig i at vi må forvente noe høyere renter fremover, selv om styringsrenten skulle fortsette ned. Eksempelet med noteringen av Sparebank1 sitt lån er bra. Merk deg at dette er lån knyttet til Sparebank1 Boligkreditt. Boligkredittforetak har bedre rating og lavere innlånskostnader enn tradisjonelle banker (i grove trekk), dermed må mange banker påregne å ta til takke med dyrere funding enn ditt eksempel. Legg til en prosent i margin, så ser du omtrent hva renten bør ligge på (også i grove trekk, går ikke inn på risikoprising her).
Mvh.
Øyvind
Flytende rente etter finanskrisen var for deg og meg under 3 prosent. Nå er den beste renta omlag 3,5%.
Det påstås i denne tråden at bankene ikke tjener penger på boliglån. Faktisk har de negativ margin på mange tideler av et prosentpoeng i følge enkelte her.
Men landets sparebanker, forretningsbanker og boligkredittselskaper går jo så det griner. De har større overskudd enn noensinne. I følge Finanstilsynet har de økt sin rentemargin. Hvordan kan dette være konsistent med at de låner ut tusentalls milliarder til boligformål og taper penger på det?
Konkurransen er hard i boliglånsmarkedet. Kjemper bankene om kunder de er garantert å tjene penger på eller kjemper de om kunder de sannsynligvis vil tjene penger på?
Hvis de mot formodning kjemper om kunder de kan låne tusen milliarder for til en utlånsrente som er lavere enn innlånsrenta, hvor lang tid går det da før bankene er teknisk konkurs?
Det sier seg selv at bankene ikke leker butikk. Derfor sørger de for å selge sine varer med fortjeneste. Vi vet hva fastrenta på boliglån er for tiden og vi vet hva den flytende renta er. Vi vet hvilke formidable overskudd de fleste banker har. Altså har bankene meget god inntjening. Da taper de vel ikke penger på norske boliglånskunder som de desperat konkurrerer om å snappe fra hverandre?
I enhver business er det slik at skal man unngå konkurs, må man selge for en høyere pris enn man kjøper. Dette enkle faktum gjelder også for norske banker. Punktum!
Siden det er folk med bank-kompetanse her, hva skulle tale imot å gjøre noe slikt? Muligheten finnes i dagens marked. Eneste risikoen jeg ser er at banken hvor man har innskuddet går konk.
Så når Oslo Børs sier at Sparebank 1 har lagt ut et boligkredittlån til NIBOR + 95 basispunkter så tror ikke du noe på det? I en lignende diskusjon for en stund siden var du skråsikker på at banker kunne hente penger til NIBO i markedetR. Du sa også - korrekt - at slike boligkredittselskaper var de sikreste og billigste lånene for tiden. Prisen på det i Januar 2012 er atlså 95 punkter over NIBOR. FOr 2 års løpetid - altså temmelig kort lån, Lengre lån er noe dyrere. Usikrede lån er mye dyrere. Kortisiktig finansiering og innskudd er billigere.
Jeg skal ikke rote meg for langt inn i en diskusjon om finans for det har jeg absolutt ingen skolering i. Men de observasjonene jeg har gjort gjennom å hatt gjeld i et etter hvert langt liv viser at det er et sammenfall mellom fastrente og renteprognose.
Det er mulig at disse to ikke henger sammen og at sammenhengen er spuriøs, men vil det ikke være litt rart om en kan kjøpe seg en veldig lav rente om den flytende renta skal mye høyere? For en kort periode kan jeg forstå at en kan få et rentehopp, men vil det ikke være slik at fastrente over lang tid vil ligge høyere enn den flytende renta?
De som sitter og gjør slike renteswapforretninger/avtaler må vel også forholde seg til noen antagelser? Jeg har liten tro på at de bare tar ting rett ut av lufta, like bekymringsløst som en kan påstå noe her
Som et eksempel ligger 3 måneders pengemarkedsrente i dag på 2,60%. En kontrakt der man betaler fast og mottar 3 måneders pengemarkedsrente ligger rundt 2.50% for 3 års løpetid. Det betyr egentlig bare litt forenklet sagt at det norske rentemarkedet akkurat nå forventer at 3 måneders pengemarkedsrente skal ligge rundt 2.50% de neste tre årene. Det er for det første nesten garantart ikke de kommer til å gjøre det, de svinger opp og ned og kan i prinsippet blir både høyere og lavere. Det er enda mer garantert at ditt boliglån ikke kommer til å ligge på noe i nærheten av pengemarkedsrenten. Det skal legges på bankens finansieringskost og fortjeneste. Husk på at banken i prinsippet kan endre renten med 6 ukers varsel når den ser behov for det.
Sammenhengen mellom hva markedet til enhver tid predikerer og hva det faktisk blir vil jeg faktisk tro er ganske dårlig. De siste årene har f.eks markedet priset rentene oppover, men det motsatte har skjedd.
Har også lært at noe som går ned skal opp og vise versa, og merkelig nok så stemmer det veldig ofte.
--------
Og i mitt hode så bør man ha marginer nok til å klare en del usikkerhet, for det er usikkert.
Det rareste som kunne skje nå ville være om renta lå stabilt lavt i feks 20 år. Også 10 år ville være rart.