#421
 5 111     Sørnorge     0

Vi ser nok en utvikling der industri- og næringsareal blir regulert om til bolig, og disse virksomhetene flytter til områder med lavere bygge- (eller lønns) kostnader dvs utenfor storbyer eller ut av norge.

Hvis innføringen av mobile kontorer går langt nok, kommer nordmenn til å jobbe fra utlandet. Jeg har allerede kunder som har flytta familien til syden og bare reiser på kontoret i norge ved spesielle anledninger.


Men som sagt så skjønner jeg ikke resonemanget at boliger er for billige, Da normenn generellt har veldig høy gjeldsgrad i europeisk sammenhang og bruker mest penger i % av disp. intekt på bolig. Utifra dette kan jeg ikke se at det finnes rom for MYE dyrere boliger. 
Boliger er generellt for billige der ingen vill bo, hvordan skall man løse dette??? tvangflytte folk 4-5mil utenfor Oslo?

Gjøre det attraktivt å bo der. Godt kollektivtilbud, skole- og barnehagedekning, fritidsaktiviteter, bredbånd og vei.


lave priser kommer ut av at der er for mange boliger i forhold til etterspørsel.  Folk vil gjerne bo der jobben finnes, og med det infrastruktur som finnes i Norge samt bompenger og bilpriser (og jeg kan slenge in relativt dårlig kollektivtrafikk)  så er det ikke atraktivt å bo langt unna - det tar for lang tid å pendle, og ekstrakostnaden med to biler + bompenger  dekker rel. mye av økt boligpris mere sentralt(så var det før oss)


Om man ikke trenger å dra på jobb veldig ofte, spiller det liten rolle om reiseveien er to timer og koster kr 100 i bompenger. (for å ta meg selv som eksempel)


Men hvis vi utgår fra at boliger ER for billige(da i forhold til byggekostnad) , men folk generellt har vansker med å komme seg in i boligmarkedet og belåningsgraden er høy, i tllegg til at risikoen må sprides over flere generasjoner (foreldre som kausjonister, långivere etc) , da må det jo være en ganske stor missmatch et eller annet sted i systemet ?

Missmatchen er vel at folk flest vil ha høyere standard enn folk flest i sammenlignbare land. Høy standard = høy byggekost = stort tapsprosjekt når man skal selge og huset står et sted ingen vil bo.


Hadde vært intressant å se tall på hvordan byggekostnad (kr/kvm) har utviklet seg i forhold til boligprisvekst (kr/kvm) siste 10-20 årene? Tipper at boligprisveksten er betydelig høyere en veksten i byggekostnader. Er det noen som har tall???

http://www.husbanken.no/statistikk/byggekostnader/
http://www.ssb.no/bkibol/
http://www.ssb.no/bpi/

Dessverre er ikke grafene på de to ssb-sidene i samme måleenhet. Kanskje noen finner grafer med bedre sammenligningsgrunnlag.

   #422
 5 111     Sørnorge     1

så jeg ser en del reguleringspolitiske problemer her som bidrar til "for lave boligpriser"

Vil heller si at de bidrar til for høye byggekostnader.
Det gjelder vel egentlig det meste i dette landet. Involverer man statlig/kommunal saksbehandling blir absolutt alt dyrt - enten man skal bruke av egen tid eller leie andres tid.
   #423
 1 671     Trondheim     0


så jeg ser en del reguleringspolitiske problemer her som bidrar til "for lave boligpriser"

Vil heller si at de bidrar til for høye byggekostnader.
Det gjelder vel egentlig det meste i dette landet. Involverer man statlig/kommunal saksbehandling blir absolutt alt dyrt - enten man skal bruke av egen tid eller leie andres tid.


Det er vel to sider av samme mynt. Det var det jeg ville frem til  - noen sier at boligene er for billige, jeg ville heller sagt at det er for dyrt at bygge. Det virker som at i forhold til intektsnivå så er boligene rel. dyre akkurat nå. Men den enorme pristigningen siste 20åren (index opp fra 100 til 500.) Har sett til at foreldregenerasjonen har råd å hjelpe podene med boligkjøp.
Ser forresten ut som at byggekostnader har økt 60% i perioden 2000-2010, boligprisindeks har derimot økt fra 200 til drøyt 400, altså 100% økning i snitt. dvs at egentlig så er det mere lønnsomt å bygge nå en år 2000.....

Det er jo en catch 22 det der egentlig. Hvis boligprisene går mye opp, så går jo verdien av regulerte tomter , eiendom og byggeareal opp i samme tempo.  dvs det blir dyrere å bygge - fortsatt samme problem med at man ikke kan bare rive gammelt med noe bruksverdi og bygge større i steden....

Norge er jo et annerledes land i et avseende til, nemlig at over 90% eier sin egen bolig. Noe regulert leiemarked eksisterer nesten ikke og leieprisene er så høye at ingen vil leie hvis det bare finnes en måte å få kjøpt seg bolig.

Det der med høyere standard har jeg hørt før, men er det egentlig sant? Det av norske boliger (inkludert min egen) jeg har sett har ikke noe vesentlig høyere teknisk standard en f.eks svenske eller finske hus, kansje heller litt lavere hvis man ser på energiløsninger og slikt. Dog er husene MYE større, det er egentlig helt hinsides hvor store eneboligene er, skattefri utleie bidrar til at det bygges større en nødvendig og at det er vanligere med hus med flere plan som er mindre arealeffektivt.



MVH
Sakke
Tom
  (trådstarter)
   #424
 1 545     Sørlandet     0

"Videre tipper jeg at boligprisene fortsetter å stige. Slik er det i annerledeslandet Norge. Boliger er for billige. De må bli dyrere før vi får massiv boligbygging. I mellomtiden bor flere hjemme hos mamma og pappa fremfor å kjøpe. I tillegg må førstegangsetablerende få lettere tilgang på boliglån."

Og jeg vil påpeke at denne resonemang er som å forsøke å klatre opp i et tre med ræva først....


For noen måneder siden var det to små kommuner opp mot Gardermoen som ville lage en "ny by" på grensen mellom disse 2 kommunene. Bygge anslagsvis femten tusen boliger. Hele greia strandet da de til slutt skjønte at boligprisene var for lave til at en slik satsing lot seg gjennomføre.

Så hvordan kunne det ha seg?

Jo det hadde seg slik at selv om tomtene var rimelige, så skulle uansett husene bygges etter TEK2010 standard. Det måtte bygges infrastruktur som veier, vann, kloakk, osv. Kostnadene skulle fordeles på den enkelte bolig.  Mange runder med kalkuleringer og beregninger viste at boligene i snitt ville ha en salgskostnad på om lag  20.000 kroner pr. kvadratmeter for at dette skulle gå i balanse med en rimelig fortjeneste til utbygger. I tillegg kom problemet med kostnadene til ytterligere infrastruktur som skoler, parker, bedehus osv. Plutselig snakket noen om 60.000 pr. kvadratmeter.

Og problemet?

Problemet var at det ikke fantes kunder som var villige til å betale denne summen pr, kvadratmeter for å bosette seg midt i ødemarka et sted bortenfor Gardermoen kalt Rånåsfoss. Det var utbyggerne selvfølgelig klare over, så de ville ikke sette i gang et slikt byggeprosjekt når prisene på boliger allerede bygget er så lave som de faktisk er.

Ingen med et snev at økonomiforståelse betaler så 20.000 per m2 for å bo i "ødemarka" når de kan betale 20.000 per m2 for å bo en mil eller to unna Oslo sentrum eller anslagsvis 13.000 kroner pr. kvadratmeter for andre boliger i området som skulle bygges ut. Og andel av byutviklingskostnader i tillegg? "Nei, ikke denne gutten", ville svaret ha vært. Vi kjøper boligen vår der byen allerede er etablert!

Og snipp snapp snute så var det boligeventyret ute.


Vel, ikke helt. Stiger boligprisene nok og muligheten for boliglån gjøres lettere, kan det kanskje la seg realisere......

En god ting kom imidlertid ut av det hele: Noen flere personer fattet poenget om sammenhengen mellom boligpriser, kredittilgang, byggekostnader og rigide myndighetskrav.

Referanse: http://jansblogg.eika.no/2013/03/den-store-b%C3%B8yg/

Synes du nå resonnementet henger på greip eller er det fortsatt  "som  å forsøke å klatre opp i et tre med ræva først..." ?
Signatur
   #425
 1 671     Trondheim     0
Man kan altids diskutere om dette er relevant. Om man prøver å lempe kostnedene for nyetablert by/bydel i sin helhet i boligprisen er jo et tapsprosjekt uansett.
Og eksempelet ditt er jo ikke i konflikt med det jeg sa, nemlig at pris er en funksjon av tilbud og etterspørsel. Vil ingen bo der (midt i ødemarka - som du selv sa) så er følgelig boligprisene "for lave"
Hadde man bygget ut infrastruktur (pendeltåg til oslo, barnehager etc ) først og så etter ekspansiv reklamekampanje satt i gang bygging av hus, så er det mulig at utbygger hadde fått god pris for husene. Og etter hvert kommer pengene til kommunen i form av økte skatteintekter. Dessverre er det få "skogskommuner" som klarer en slik investering , sånn at det kommer nokk fortsatt å bli uatraktivt å bo i skauen.....

Så jeg er med på resonemanget prinsipielt, men for meg virker det inlysende at angi "for lave boligpriser" som grunnen til problemet i ditt eksempel er feil,  det egentlige problemet er at INGEN VIL BO DER = ingen etterspørsel.
Dessverre er det slik at der det er etterspørsel = der folk faktisk vil bo, så er det mangel på ny byggeareal og fastighetspriser er FOR HØYE for at det skall være lønnsomt at rive og bygge nytt....
altså verdien av teknisk utdaterte og slitte hus er kunstig høy.
Klart, man kan da argumentere at prisen på nye boliger er for lav (da denne er nesten samme som prisen på gamle hus ) for at dette skall lønne seg.
Uansett ser det litt ut som at det er en evig rundgang som man ikke kommer seg unna....Markedet i pressområder er for hett for at fastighetens teknisk stand skulle gi utslag i pris og nye tomter finnes ikke.

MVH
Sakke
Tom
  (trådstarter)
   #426
 1 545     Sørlandet     0
Unge folk vil ikke bli boende hjemme hos mamma og pappa etter endt utdanning og med ny jobb. Hvis man gir unge folk mulighet for boliglån  med mindre krav til egenkapital, stiger etterspørselen etter boliger i alle kommuner. Det igjen fører til at prisene stiger.

Så lemper man litt på rigide myndighetskrav og vips så får utbyggerne bedre lønnsomhet. Vinn-vinn for utbyggere og boligkjøpere.

Videre så gjør man noen forenklinger i søknadsprosessen til bygningsmyndighetene og luker vekk de verste byråkratiske fiksfakseriene og vips så går tiden fra byggestart til ferdigstillelse ned.

Så gir man planavdelingen i kommunene litt romsligere ressurser og vips så er nye utbyggingsområder klare til utbygging før man har et prekært behov.

Så kan man gjøre det slik at det faktisk er mulig å bygge leiligheter på 40 kvadratmeter uten snusirkel til rollestol på bad, kjøkken og gang. Tross alt så består nærmere halvparten av alle husstander av kun 1 person. Da trenger man ikke 80 kvadratmeter til 3 mill.

Og folk som bygger en 250 kvadratmeter ny enebolig....  Hvorfor skal de egentlig få subsidiert lån i Husbanken? Og hybler? Snart er det så mange krav til en utleieleilighet i egen bolig at folk driter i det. Kan man fjerne de mest rigide kravene? La det holde med brannkrav og adkomstkrav?

Og bankene? Hvorfor skal de kunne tjene så store penger? Boliglån i Norge er ingen risikosport og krever ikke feite marginer. 33,88% har DNBs aksjekurs steget og det bare siden nyttår. De tjener jo penger som gress og hvem betaler?


Det er mye man kan gjøre, men man velger heller å gjøre ting som har null effekt og som ikke gir høyere boligbygging. Sosial boligbygging og et mål om at alle skal ha råd til å eie sin egen bolig er tydeligvis noe som hører fortiden til.

Signatur
   #427
 5 111     Sørnorge     0
Skal man skape et attraktivt nytt boligområde må det gjøres i nærheten av et sted det allerede finnes infrastruktur.

F.eks kommunene som Tom sikter til; Hvis de hadde lagt prosjektet til et sted hvor de har en nedleggingstruet skole og passerende vann og avløp i utrangert stand og derfor er nødt til å grave opp og fornye disse, vil ha langt mindre tilleggsutgifter av et slikt byggeprosjekt.

   #429
 269     Østlandet     0

http://e24.no/makro-og-politikk/esb-tiltakene-alle-med-laan-i-norge-kan-sprette-champisen/23223299

Er det noen som kan anbefale en god champis? Eller bør vi vente litt til, før vi kjøper og spretter den?


Kan anbefale Louis Roedere Cristal 2002 til den akseptable sum av 12.000,-
http://www.vinmonopolet.no/vareutvalg/champagne-torrbrut/frankrike/louis-roedere-cristal-2002/sku-1497707

Det synes jeg vi skal unne oss nå ;D
   #430
 5 117     Akershus     0
Den er det nok bare de som sitter på andre siden av spleiselaget til Dnb som kan drikke.

Skal forøvrig bli interessant å se om det fortsatt kun er eiersiden i bankene som skor seg på lav styringsrente eller om det kommer almuen tilgode noengang.