56 743    97    0  

Har kjøpt enebolig der utleieleilighet ikke er godkjent.

 469     Kløfta     0
Vi har kjøpt en enebolig, hvor vi er blitt opplyst at det er en godkjent utleieleilighet på 70kvm. På kontraktsmøtet blir vi informert om at utleieleiligheten likevel ikke er godkjent. Vi får derfor inn i kjøpekontrakten at selger skal sørge for at utleieleiligheten blir godkjent. Når jeg i ettertid søker på hva som skal til for å få utleieenheten godkjent, så ser jeg at det må gjøres en del utbedringer for at denne skal godkjennes  etter dagens regler.  Vi har ennå ikke overtatt boligen, men det skjer nå på lørdag. Jeg kommer da til å anmerke manglende godkjenning som en mangel, og tenker å gi tilbakemelding på at ett beløp skal holdes tilbake hos megler til leiligheten er godkjent. Kan dere gi  en kommentar til hvilket beløp som skal tilbakeholdes? Kjøpesum er 3,7 mill.

I utgangspunktet er vel dette selgers problem, da vi har fått inn i kjøpekontrakten at hun skal besørge at utleieleilighet blir godkjent? Kan dere likevel kommentere hvilke spesielle krav som gjelder for å få en slik leilighet godkjent? Vet at det blir mye spørsmål på en gang, men vil sette stor pris på all hjelp!
Egen atkomst – antatt ok, siden det er egen inngang til leiligheten

Krav til uteområder – Må antakelig anlegges – Hva kreves? Hva vil dette koste? Krav til størrelse?

romhøyde og lys – antatt ok. Hvilken takhøyde kreves? Hvor store vinduer?

utforming av rommene – Hvilke krav stilles til dette?

brannsikring, rømningsveier – Må det være to alternative rømningsveier? I så fall må antakeligvis ekstra vindu installeres. Det er en branndør mellom leiligheten og vår enhet, men siden denne ikke kan åpnes fra utleieleiligheten kan ikke denne brukes som rømningsvei.  Er det andre brannsikringstiltak som kreves?

Sanitærinstallasjoner – Hvilke krav stilles til dette? Det er bad med toalett, innredning og dusjkabinett, i tillegg til ett lite rom som kan  benyttes til vaskerom. Andre krav?

varmeisolering og oppvarming – Pga størrelse, så regner jeg med at det må det være alternativ oppvarmingskilde i tillegg til elektrisitet. Det er per i dag kun oppvarming fra elektrisitet (varmekabler) Antatt at dette må installeres. Stilles det spesielle krav til isolasjon?

Lydisolering – Hvilke krav stilles til dette?

Inneklima og ventilasjon – Er det noen spesielle krav til dette? Har hørt at luften må kunne skiftes to ganger i timen. Andre ting man må tenke på?

Parkering: I følge kommunen kreves det at utleieleiligheter over 60 kvm skal ha egen dobbel garasje, eller at man kan vise at det er plass til dette.

Summa summarum: Siden det er selger som skal sørge for at utleieboligen blir godkjent etter dagens regler, synes dere da det er  tilstrekkelig at jeg tilbakeholder ett beløp hos megler, og lar dette være selgers problem? Hva ville dere gjort?

   #1
 839     0
Synes absolutt du må holde tilbake et beløp som samsvarer noenlunde med leieinntektene du kan få. F.eks 1 mill? I verste fall så kan du jo risikere at du ikke får godkjent leiligheten, og dermed ikke får leieinntektene. Eller at det blir svært kostbart.

Tror forøvrig ikke det er krav om dobbel garasje. Det er vel heller snakk om 2 parkeringsplasser?
   #2
 5 412     Langhus     0
...
Krav til uteområder – Må antakelig anlegges – Hva kreves? Hva vil dette koste? Krav til størrelse?
Går på etter det jeg vet på "skjønn" hos saksbehandler
Stor nok til å sette opp bord+stoler?

romhøyde og lys – antatt ok. Hvilken takhøyde kreves? Hvor store vinduer?

utforming av rommene – Hvilke krav stilles til dette?

minimum takhøyde for rom med varig opphold er vel 2,40.
Vinduer skal være 10% av gulvarealet. Størrelsen skal være slik at det minumum er 15 kubikk med luft i rommet, med 2,40 takhøyde gir det en minimumsstørrelse på 6,75 kvm

brannsikring, rømningsveier – Må det være to alternative rømningsveier? I så fall må antakeligvis ekstra vindu installeres. Det er en branndør mellom leiligheten og vår enhet, men siden denne ikke kan åpnes fra utleieleiligheten kan ikke denne brukes som rømningsvei.  Er det andre brannsikringstiltak som kreves?

Vinduer som kan åpnes på bakkeplan er rømningsvei.
Krav til vindu som rømningsvei er at bredde + høyde skal minst være 150 cm i åpen stilling til sammen. Bredden skal være minst 50cm, og høyden minst 60cm.


Sanitærinstallasjoner – Hvilke krav stilles til dette? Det er bad med toalett, innredning og dusjkabinett, i tillegg til ett lite rom som kan  benyttes til vaskerom. Andre krav?

Høres for meg greit ut

varmeisolering og oppvarming – Pga størrelse, så regner jeg med at det må det være alternativ oppvarmingskilde i tillegg til elektrisitet. Det er per i dag kun oppvarming fra elektrisitet (varmekabler) Antatt at dette må installeres. Stilles det spesielle krav til isolasjon?

Lydisolering – Hvilke krav stilles til dette?

Inneklima og ventilasjon – Er det noen spesielle krav til dette? Har hørt at luften må kunne skiftes to ganger i timen. Andre ting man må tenke på?

Må vel møte krav fra når det ble bygd, usikker på hva som gjøres hvis det ikke er byggemeldt (og hvilke krav det da stilles).

Parkering: I følge kommunen kreves det at utleieleiligheter over 60 kvm skal ha egen dobbel garasje, eller at man kan vise at det er plass til dette.
Har du en flekk hage du kan tegne inn garasje på så er ikke det noe problem. Enklere løsning er kanskje å redusere leiligheten til 59,9 kvm :)

Summa summarum: Siden det er selger som skal sørge for at utleieboligen blir godkjent etter dagens regler, synes dere da det er  tilstrekkelig at jeg tilbakeholder ett beløp hos megler, og lar dette være selgers problem? Hva ville dere gjort?

Holdt igjen et beløp, kanskje 10% ? og fått inn ferdigstillelsesdato hvor riset bak speilet er at du utfører for selgers regning hvis den ikke blir møtt.
Signatur
   #3
 533     Romerike     0

...
Krav til uteområder – Må antakelig anlegges – Hva kreves? Hva vil dette koste? Krav til størrelse?
Går på etter det jeg vet på "skjønn" hos saksbehandler
Stor nok til å sette opp bord+stoler?


Hos oss står dette klart i reguleringsplan, men muligens forskjellig praksis fra kommune til kommune (og byggefelt)..

Utleiedel under 55 m2 må ha minimum 50 m2 uteområde.
jaf
   #4
 5 436     tromsø     0
Deilige eiendomsmeglere....Alt er greit,salget i sluttfase...i kontraktsmøte kommer alltid overaskelsene for å unngå rettslig etterspill(renvaske megler)... Grin Sannnsynligvis er det enkelt lag 2*8 i gulv som er så gjennomtrengelig for lyd at du hører noen snakke i mobiltlf (Prøv med en bærbar radio....)Ubrukelig som utleienhet....over tid,du går rett og slett lei av å være samboer til leietaker...Få nøkler og prøv med radio,du vil bli overasket.....Har hatt 4 naboer som har prøvd dette over tid(utleie) med 40 forskjelige leietakere. De har hatt soverom over leietakers oppholdsrom/stue. Det slutter altid med at huset legges ut for salg. Med "mulighet for utleie" skrevet på annonsen.
Siste redigering: 11. august 2010 23:23:21 av jaf
   #5
 806     0
Jeg kjøpte et hus en gang med utleie i underetasje. Porebetong etasjeskille.

På dagtid var det ikke noe problem med lyd, men om natten når det var stille ute og stille i huset kune en høre folk snakke i underetasjen. Jævli irriterende, og ødela nattesøvn for meg og reduserte faktisk min livskvalitet.
Måtte inn med plater i gulvene i boligen og nedsenkede lydtak i utleiedelen før det ble til å leve med for min del. Men jeg er kanskje litt følsom for lyder??

Poenget mitt er at det kan fort komme på kostnader så 10% av kjøpesum er et minimum, og jeg vet ikke hvilken utbyttelsesgrad det er på tomten eller størrelse på den. Er du sikker på at det er nok igjen til 2 biloppstillingsplasser? Hvis ikke kan hele godkjenningen strande på dette.

Kommentar til kravet om takhøyde i rom for varig opphold. Det MÅ ikke være 2.4 m takhøyde, men dersom det er lavere under taket må rommet være større for det er en volumgrense inne i bildet.

Ta en telefon til saksbehandler og legg frem problemstilingen, da får du raskt en oversikt over hva som kreves og hvilke kostnader det kan være snakk om.

Dersom godkjenningen ikke er i orden ved overtagelsen vil det også være et poeng at selger må dekke tapt utleie fra denne dato og frem til dere får inn en leietaker, uansett om det tar mange måneder etter at godkjenningen kommer på plass. Her kan dere påberope samme regel som overfor leietakere som er gjenstand for utkastelse, minus kostnader til annonsering siden de ikke kommer ekstra.
Blir fort penger av dette også.

Harman gjort en avtale om at visse forhold skal værei orden skal man absolutt ikke anseptere å ta noen som helst økonomiske tap som følge av feilen. De skal i sin helhet belastes selger.
Signatur
  (trådstarter)
   #6
 469     Kløfta     0
Takk for alle svar!

Ang lydisolering: Leiligheten ligger for det meste i tilbygg, og for det meste under terassen (ca 43 kvm av 70) Det er en tilstøtende vegg til vår boenhet, hvor det er soverom, vaskerom og bad på andre siden. På vår side er det ett soverom og en bod/gang Får nesten sjekke hvordan lydisoleringen er. Det er  trapp ned til tilbygget (stue/kjøkken)

Tilbygget er nok byggemeldt/godkjent, da dette står i prospektet: Det foreligger godkjennelse på tilbygg, nytt tak og ny dobbel garasje fra 16.08.1982

Dette med tapt utleieinntekt har jeg faktisk ikke tenkt over, så jeg er glad jeg la inn en tråd om dette på forumet! Smile
   #7
 1 615     Rogaland     0
Utrolig uprofft av megler å ikke informere om dette i prospektet da.

Solgte selv en enebolig i fjor med såkalt mulighet for utleie. Eneste som manglet var vel ekstra fyringsmulighet/pipe og det så jeg ikke syn på å montere.
Allikevel har jeg leid ut denne de siste 10 åra uten dødtid. Finnes veldig mange leiligheter der ute som ikke er godkjent grunnet ekstra pipeløp eller god nok parkering. Allikevel går det fint å leie dem ut uten fare for liv og helse. Er boenheten ikke godkjent for å bo i, bli jo saken anderledes.

Signatur

   #8
 22 346     Akershus     0

Vi har kjøpt en enebolig, hvor vi er blitt opplyst at det er en godkjent utleieleilighet på 70kvm. På kontraktsmøtet blir vi informert om at utleieleiligheten likevel ikke er godkjent.
Dette stinker! Her skal du holde igjen mye penger. Det kan bli kostbart/uøkonomisk å sette denne istand slik at den kan leies ut. Kanskje over 1M. Leligheten er laget slik at den er en del av hovedleilighet pga døren inn til hoved leiligheten, men det er strukket for langt...
   #9
 22 346     Akershus     0

brannsikring, rømningsveier – Må det være to alternative rømningsveier? I så fall må antakeligvis ekstra vindu installeres. Det er en branndør mellom leiligheten og vår enhet, men siden denne ikke kan åpnes fra utleieleiligheten kan ikke denne brukes som rømningsvei.  Er det andre brannsikringstiltak som kreves?

Vinduer som kan åpnes på bakkeplan er rømningsvei.
Krav til vindu som rømningsvei er at bredde + høyde skal minst være 150 cm i åpen stilling til sammen. Bredden skal være minst 50cm, og høyden minst 60cm.
Det er også krav til høyde fra gulv opp til underkant av vindun(tror dette en en meter)
   #10
 5 412     Langhus     0
En meter, eller noe solid som kan brukes som "trapp" ut.
Signatur