Jeg har vært i kontakt med selgende megler, som har beroliget meg om at dette skal bli i orden. (dog ikke før overtakelsen, da saksbehandleren som har saken først er tilbake neste uke.)
Jeg har forståelse for at en slik godkjennelse kan ta litt tid, og ønsker derfor å være litt smidig. Vi ønsker derfor å sette opp dette som en mangel i overtakelsesprotokollen vi skal underskrive til helgen. Kunne de av dere som har innsikt på dette sagt om teksten jeg ønsker å sette inn i protokollen ser grei ut?
Det er ikke mulig for oss å holde tilbake penger i oppgjøret (dvs vi må overføre til meglers klientkonto) Vi kan derimot angi på overtakelsesprotokollen at beløp kan holdes tilbake i oppgjøret fra megler til selger, slik at megler ikke kan overføre disse pengene fra klientkonto til selger før dette er i orden. Vi tenker også å anføre dette på protokollen.
Tekst til overtakelsesprotokoll:
"Mangel ved overtakelse: Utleiedel i boligen er ved overtakelse ikke godkjent som egen utleiedel; jfr kjøpekontrakt. Det settes frist for selger til å skaffe denne godkjenningen innen 15.09.2010. Dersom godkjenning ikke foreligger innen denne dato, svarer selger for kjøpernes økonomiske tap som følge av manglende godkjenning (herunder tapt husleieinntekt) Underskrift på denne overtakelsesprotokoll gjelder som bevis på at avtalen er akseptert."
En annen ting jeg kom på... Spiller det noen rolle for oss om alle ting som skal være i orden ikke er det dersom kommunen likevel godkjenner leiligheten som egen utleiedel? Er ikke det det viktigste for oss som kjøper?
Som jeg nevnte i mitt tidligere innlegg leide jeg ut i mitt tidligere hus i over 10år uten å godkjenne leiligheten som egen boenhet. Leste et sted at de aller fleste leiligheter i privat hus ikke er godkjent som egen boenhet. Men de må være godkjente som beboelsesrom uansett hvem som skal sove/bo der.
Da jeg spurte min megler om hvorfor jeg eventuelt skulle søke om å få den godkjent sa han at den måtte det om jeg skulle selge den som egen boenhet. Da dette aldri var aktuelt for meg solgte jeg heller huset med "mulighet for utleie. Dette var en sokkel leilighet på 70kvm med betonghimling eget sikringskap etc. Om jeg hadde fått den godkjent av komunen ville det ikke hatt noen praktisk betydning for ny eier eller leietaker.
Men som sagt er ikke leiligheten mulig å bo i forskriftsmessig, har du i praksis betalt høy pris for boder/hobby rom.
Blir den godkjent med mangler så har du jo fått det du har betalt for. Godkjent leilighet Hadde holdt lenge for meg, men kommunen hadde neppe godkjent noe de i utgangspunktet ikke ville ha gjort.
Jeg ville ikke vært så bekymret sålenge boenheten er godkjent for å bo i. Om du ikke planlegger å selge den spiller det ikke så stor rolle i praksis om ikke alle formelle krav til selvstendig boenhet er tilstede. Det blir leid ut trange små kjellerhybler etc rundt om i hele Norge uten at de formelt er godkjente boenheter. Skulle komunen bestemme seg for at ingen fikk bo der ville det blitt eskalert boligmangelen i Norge. Men klarer du å få en reduksjon i pris er jo det flott..
Økonomisk må dette løses ved at selger må stå for at leiligheten blir godkjent samt at selger må betale det du kunne fått leid ut leiligheten for inntil den blir godkjent, forutsatt at du har til hensikt å leie den ut. Dersom du skal bruke den til bolig ville jeg ha kontaktet noen entreprenører for å få prisoverslag. Velg i så fall seriøse som gjør jobben skikkelig.
Spørs om selger er villig til å tegne salgskontrakt om han må bygge om halve huset. Vet ikke hvordan jussen rundt slikt er. Som jeg forstår opplyser megler om denne "detaljen" før salgskontrakt er skrevet. Kjøper kan vel da trekke budet vil jeg tro, da objektet ikke var som beskrevet i salgsprospektet. Er det bare småplukk som skal til går det vel greit å bli enig med selger. Selv om han kansje får samme pris om han legger det ut på nytt med "mulighet for utleie", blir det mye forsinkelser og plunder.
Kom også på å tenke på noen momenter jeg selv var borti når jeg etablerte min leilighet/hybel i mitt gamle hus. Mener å huske at om man registrerer den som en selvstendig boenhet så får man også avgiftene på kjøpet. Dobbel renovasjon/feier/nettleie etc..
En annen ting jeg kom på... Spiller det noen rolle for oss om alle ting som skal være i orden ikke er det dersom kommunen likevel godkjenner leiligheten som egen utleiedel? Er ikke det det viktigste for oss som kjøper?
Det blir litt vanskelig å si. Det dere har kjøpt er et hus med leilighet etter "gammel" standard. Dere kan ikke kreve at den blir etter TEK 07/10 ev 97.
Det dere skal ha godkjenning og at den holder en eller annen standard med mindre det var synlig at den ikke holdt std.
"Mangel ved overtakelse: Utleiedel i boligen er ved overtakelse ikke godkjent som egen utleiedel; jfr kjøpekontrakt. Det settes frist for selger til å skaffe denne godkjenningen innen 15.09.2010. Dersom godkjenning ikke foreligger innen denne dato, svarer selger for kjøpernes økonomiske tap som følge av manglende godkjenning (herunder tapt husleieinntekt) Underskrift på denne overtakelsesprotokoll gjelder som bevis på at avtalen er akseptert."
Fristen er kort (kanskje) Hva hvis ikke leiligheten ikke blir godkjent hva da?
Har du ikke en advokat som kan se på dette? Jeg tror jeg ville ordlagt meg anderledes. Det som er dårlig her er at du ikke fikk mye tid på deg til å tenke på dette.
Husk her at du må sikre dine interesser. Du har tross alt en leilighet, som du har betalt for, å tape på dette. Få for guds skyld penger holdt av i tilfelle dette går i grøfta.
Bare for å oppklare litt... Kjøpekontrakten er underskrevet av begge parter og vi er således bundet av den. Når det ble klart at utleiedelen ikke var godkjent, ble det satt inn i kjøpekontrakten denne setningen: "Selger sørger for godkjennelse av utleiedel fra Ullensaker kommune" Det er derfor selger sitt ansvar å få den godkjent, og skal dekke kostnaden for dette.
Vi har ikke overtatt boligen enda. Dette gjøres førstkommende lørdag, og det er på overtakelsesprotokollen jeg må anføre mangelen ved eiendommen på overtakelsen.
Fristen er kanskje litt kort. Jeg snakket med selgers megler om dette, og hun mente en måned var en rimelig frist.
Dersom leiligheten ikke blir godkjent sier jeg i avsnittet jeg skal skrive inn protokollen: At selger skal dekke det økonomiske tapet vi blir påført ved at den ikke blir godkjent. Med andre ord. Vi skal ha kompensert verditapet av at vi får ved en utleiedel som ikke kan leies ut.
Jeg har forståelse for at en slik godkjennelse kan ta litt tid, og ønsker derfor å være litt smidig. Vi ønsker derfor å sette opp dette som en mangel i overtakelsesprotokollen vi skal underskrive til helgen. Kunne de av dere som har innsikt på dette sagt om teksten jeg ønsker å sette inn i protokollen ser grei ut?
Det er ikke mulig for oss å holde tilbake penger i oppgjøret (dvs vi må overføre til meglers klientkonto) Vi kan derimot angi på overtakelsesprotokollen at beløp kan holdes tilbake i oppgjøret fra megler til selger, slik at megler ikke kan overføre disse pengene fra klientkonto til selger før dette er i orden. Vi tenker også å anføre dette på protokollen.
Tekst til overtakelsesprotokoll:
"Mangel ved overtakelse: Utleiedel i boligen er ved overtakelse ikke godkjent som egen utleiedel; jfr kjøpekontrakt. Det settes frist for selger til å skaffe denne godkjenningen innen 15.09.2010. Dersom godkjenning ikke foreligger innen denne dato, svarer selger for kjøpernes økonomiske tap som følge av manglende godkjenning (herunder tapt husleieinntekt) Underskrift på denne overtakelsesprotokoll gjelder som bevis på at avtalen er akseptert."
Ser denne grei ut?
Leste et sted at de aller fleste leiligheter i privat hus ikke er godkjent som egen boenhet.
Men de må være godkjente som beboelsesrom uansett hvem som skal sove/bo der.
Da jeg spurte min megler om hvorfor jeg eventuelt skulle søke om å få den godkjent sa han at den måtte det om jeg skulle selge den som egen boenhet. Da dette aldri var aktuelt for meg solgte jeg heller huset med "mulighet for utleie. Dette var en sokkel leilighet på 70kvm med betonghimling eget sikringskap etc.
Om jeg hadde fått den godkjent av komunen ville det ikke hatt noen praktisk betydning for ny eier eller leietaker.
Men som sagt er ikke leiligheten mulig å bo i forskriftsmessig, har du i praksis betalt høy pris for boder/hobby rom.
Om du ikke planlegger å selge den spiller det ikke så stor rolle i praksis om ikke alle formelle krav til selvstendig boenhet er tilstede.
Det blir leid ut trange små kjellerhybler etc rundt om i hele Norge uten at de formelt er godkjente boenheter. Skulle komunen bestemme seg for at ingen fikk bo der ville det blitt eskalert boligmangelen i Norge.
Men klarer du å få en reduksjon i pris er jo det flott..
Vet ikke hvordan jussen rundt slikt er. Som jeg forstår opplyser megler om denne "detaljen" før salgskontrakt er skrevet.
Kjøper kan vel da trekke budet vil jeg tro, da objektet ikke var som beskrevet i salgsprospektet.
Er det bare småplukk som skal til går det vel greit å bli enig med selger. Selv om han kansje får samme pris om han legger det ut på nytt med "mulighet for utleie", blir det mye forsinkelser og plunder.
Kom også på å tenke på noen momenter jeg selv var borti når jeg etablerte min leilighet/hybel i mitt gamle hus. Mener å huske at om man registrerer den som en selvstendig boenhet så får man også avgiftene på kjøpet. Dobbel renovasjon/feier/nettleie etc..
Det dere skal ha godkjenning og at den holder en eller annen standard med mindre det var synlig at den ikke holdt std.
Fristen er kort (kanskje)
Hva hvis ikke leiligheten ikke blir godkjent hva da?
Har du ikke en advokat som kan se på dette? Jeg tror jeg ville ordlagt meg anderledes. Det som er dårlig her er at du ikke fikk mye tid på deg til å tenke på dette.
Husk her at du må sikre dine interesser. Du har tross alt en leilighet, som du har betalt for, å tape på dette. Få for guds skyld penger holdt av i tilfelle dette går i grøfta.
Kanskje lettere å gjøre seg opp en mening om dette om man ser boligen; I prospektet på høyre side er det plantegning. http://www.finn.no/finn/realestate/homes/object?finnkode=22764677
Vi har ikke overtatt boligen enda. Dette gjøres førstkommende lørdag, og det er på overtakelsesprotokollen jeg må anføre mangelen ved eiendommen på overtakelsen.
Fristen er kanskje litt kort. Jeg snakket med selgers megler om dette, og hun mente en måned var en rimelig frist.
Dersom leiligheten ikke blir godkjent sier jeg i avsnittet jeg skal skrive inn protokollen: At selger skal dekke det økonomiske tapet vi blir påført ved at den ikke blir godkjent. Med andre ord. Vi skal ha kompensert verditapet av at vi får ved en utleiedel som ikke kan leies ut.