Det kan jo hende at saksbehandleren som gjorde denne tabben har sluttet / blitt omplassert og at de som jobber der nå har en annen oppfatning av tingenes tilstand. Kanskje det bare er å sende en mail til kommunen og be dem avklare søknadsplikt for tiltaket, med argumentasjonen om at TU for din tomt er under 40% og at du ellers er innenfor alle regler/planer.
Må nok søke uansett, da det mest arealeffektive og minst hage-fiendtlige er å forlenge en garasje med en garasjebredde.
Oki, det høres jo fornuftig ut. Og da kan det nok bli vanskelig med "tiltak som ikke krever søknad og tillatelse".
Da er det vel bare å byggemelde på helt vanlig måte. Vente på kommunens svar og så fremlegge synspunkter/stillingstagen med at det ikke er tinglyst begrensinger på eiendommen (rettssubjektet) som begrenser reguleringsplanens mulighet for TU.
En ting jeg tenker litt på er; De skriver jo i begrunnelse på avslaget i søknaden til tidligere eier at "de ikke kan dispensere fra saksbehandlingsreglene". Den kan vel kanskje brukes andre veien også. Pbl. er en såkalt "Ja-lov" og de må også rett og slett forholde seg til saksbehandlingsreglene. Finnes det ikke noe tinglyst rettslig begrensing på tomten din omkring begrensninger på TU, så må de rett og slett forholde seg til det som står i planen og behandle søknad deretter. Har de gått med på en "hestehandel" med utbygger tidligere (gjort feil) så blir ikke feilen mer riktig ved å fortsette å hevde den overfor en annen part.
Det er mulig det finnens en annen "angrepsvinkel" på TS sin sak.
Slik jeg forstår er dette en av de større boligene på feltet. Da skal det ihht. reg.plan 3.25 være 2 plasser - hvorav en i garasje (som må ansees som ett minimum).
Er TS sitt ønske å få bil nummer to under tak - og ikke øke fra 2 til 3 parkeringsplasser. Så er det altså ikke snakk om at det vil øke %-TU å bygge ut garasjen fordi plassen som i dag er utendørs kommer til fradrag for utvidelse av garasje. Om jeg husker rett så regnes en biloppstillingsplass i denne sammenheng som 18m2 (3*6m).
En garasje på 18m2 er kanskje ikke mye til å få plassert en bil i, men det går om man tenker litt smart. Får man hele garasjearealet uten stolper inne så kan man lett rygge en bil inn og kjøre den andre inn. Da får man god plass i midten til å åpne bildørene. Det krever dog at passasjerer går av/på utenfor garasjen.
Hei. En reguleringsplan kan begrense utnyttelse på områdenivå istedenfor per tomt, dette i seg selv er ikke ulovlig. Det må følge av planen og en konkret vurdering av det som står der hvis det er uklart.
Det har ingen betydning at veilederne bruker begrepet tomt når de beskriver grad av utnytting. Det er bare en allmenn språklig betegnelse. I områdeutbygginger o.l brukes gjerne også begrepet tomta, som da senere blir oppdelt i flere sameier som her.
Jeg kan ikke se annet enn at kommunen har sitt på det tørre. Selv om jeg forstår at det er oppleves urimelig. Det riktige stedet at denne urimeligheten skulle vært utlignet, er at trådstarters bolig skulle vært solgt til en lavere pris av utbygger, ettersom tomta aldri var ledig for samme utnyttelse som naboene, pga områdets regulering.
Kommunen kommer ikke til å bli stilt til veggs av det dere har diskutert så langt. Det som eventuelt kan fungere, er en ærlig disp-søknad som påpeker at dette er urimelig, samt et saklig behov for å bygge mer. Holdningene til hvor tett det kan bygges endrer seg, det kan tenkes at de aksepterer det nå. Det er selvfølgelig ikke mulig å vite sikkert. Å ta en uformell prat med byggesak er et greit sted å starte.
Hei. En reguleringsplan kan begrense utnyttelse på områdenivå istedenfor per tomt, dette i seg selv er ikke ulovlig. Det må følge av planen og en konkret vurdering av det som står der hvis det er uklart.
Hvor i den aktuelle reguleringsplanen leser du at man spesifikt snakker om utnyttelse av område? Jeg leser formuleringen i pkt 3.22 som tydelig å omtale enkelte tomter, feks "garasje" og ikke "garasjer".
Oddbjoh jeg er enig i at formuleringa i planbestemmelsen var uklar. Jeg kommenterte generelt på premisset om utnytting for hele områder. Om trådstarter har litt flaks, er det kanskje noe å hente på å få tolket planen annerledes.
Nei, du kommenterte ikke generelt på premisset om utnytting for hele områder. Tvert i mot var din bombesikre konklusjon i #36, 3. ledd: Jeg kan ikke se annet enn at kommunen har sitt på det tørre. Det er en saksspesifikk konklusjon. Du omgår utfordringen i #38 om hvor i den opplyste tekst du finner hold for områdeutnyttelse.
Det er sikker rett at tolkning av reguleringsplaner skal skje objektivt. Slike planer er rettet mot publikum og leses av publikum. Det er irrelevant hva plangiver måtte ha ment/hatt til hensikt å bestemme, dersom planen objektivt sier noe annet eller sier intet om hva intensjonen(e) var ment å være. Det skal mye til for at tolkning av en reguleringsplan i strid med sin ordlyd blir lovlig.
Såvidt jeg leser det presenterte fra reguleringsplanen, er det utnyttelse av tomt som er nevnt, ikke utnyttelse av område. Slikt kan man ikke kimse bort: alle forstår at et område består av flere tomter. Det drar etter mitt syn i retning av at kommunen neppe har sitt på det tørre. Så her er det de sikre tolkningsprinsipper det kommer an på, ikke flaks.
Jeg kommenterte generelt på premisset om utnytting for hele områder.
Hvordan gjør man dette i praksis ifht eiendomsrett? Ser jo noen utfordringer med dette gitt at ikke alle følger kardemommeloven på søknadsfronten...
Det er jo greit når en utbygger eier alle tomtene, men når folk vil bygge terrasser, garasjer, uteboder etc etter noen år.
Er det da førstemann til mølla? Tillater man da noen å gå over snittet på dels 40%, mens naboen som søker en uke senere må ha disp? Hva bruker man evt som begrunnelse for å nekte 80% utnytting dersom det er ledig kapasitet i området pga ubebygde tomter?
Og, nå som det er lov å bygge uten søknad så lenge man er innenfor plan så blir det jo enda verre å holde styr på en felles pott med utnytting?
Må nok søke uansett, da det mest arealeffektive og minst hage-fiendtlige er å forlenge en garasje med en garasjebredde.
Hvorfor må du søke, blir garasje / tilbygg over grensene?
Det kan jo hende at saksbehandleren som gjorde denne tabben har sluttet / blitt omplassert og at de som jobber der nå har en annen oppfatning av tingenes tilstand. Kanskje det bare er å sende en mail til kommunen og be dem avklare søknadsplikt for tiltaket, med argumentasjonen om at TU for din tomt er under 40% og at du ellers er innenfor alle regler/planer.
Oki, det høres jo fornuftig ut. Og da kan det nok bli vanskelig med "tiltak som ikke krever søknad og tillatelse".
Da er det vel bare å byggemelde på helt vanlig måte. Vente på kommunens svar og så fremlegge synspunkter/stillingstagen med at det ikke er tinglyst begrensinger på eiendommen (rettssubjektet) som begrenser reguleringsplanens mulighet for TU.
En ting jeg tenker litt på er; De skriver jo i begrunnelse på avslaget i søknaden til tidligere eier at "de ikke kan dispensere fra saksbehandlingsreglene". Den kan vel kanskje brukes andre veien også. Pbl. er en såkalt "Ja-lov" og de må også rett og slett forholde seg til saksbehandlingsreglene. Finnes det ikke noe tinglyst rettslig begrensing på tomten din omkring begrensninger på TU, så må de rett og slett forholde seg til det som står i planen og behandle søknad deretter. Har de gått med på en "hestehandel" med utbygger tidligere (gjort feil) så blir ikke feilen mer riktig ved å fortsette å hevde den overfor en annen part.
Slik jeg forstår er dette en av de større boligene på feltet. Da skal det ihht. reg.plan 3.25 være 2 plasser - hvorav en i garasje (som må ansees som ett minimum).
I hht. denne - https://dibk.no/verktoy-og-veivisere/andre-fagomrader/sporsmal-og-svar-om-grad-av-utnytting/ , så skal parkeringsareale regnes med i grad av utnytting. Går ut fra at dette også gjelder %-TU og er gjort på dette feltet.
Er TS sitt ønske å få bil nummer to under tak - og ikke øke fra 2 til 3 parkeringsplasser. Så er det altså ikke snakk om at det vil øke %-TU å bygge ut garasjen fordi plassen som i dag er utendørs kommer til fradrag for utvidelse av garasje. Om jeg husker rett så regnes en biloppstillingsplass i denne sammenheng som 18m2 (3*6m).
En garasje på 18m2 er kanskje ikke mye til å få plassert en bil i, men det går om man tenker litt smart. Får man hele garasjearealet uten stolper inne så kan man lett rygge en bil inn og kjøre den andre inn. Da får man god plass i midten til å åpne bildørene. Det krever dog at passasjerer går av/på utenfor garasjen.
Det har ingen betydning at veilederne bruker begrepet tomt når de beskriver grad av utnytting. Det er bare en allmenn språklig betegnelse. I områdeutbygginger o.l brukes gjerne også begrepet tomta, som da senere blir oppdelt i flere sameier som her.
Jeg kan ikke se annet enn at kommunen har sitt på det tørre. Selv om jeg forstår at det er oppleves urimelig. Det riktige stedet at denne urimeligheten skulle vært utlignet, er at trådstarters bolig skulle vært solgt til en lavere pris av utbygger, ettersom tomta aldri var ledig for samme utnyttelse som naboene, pga områdets regulering.
Kommunen kommer ikke til å bli stilt til veggs av det dere har diskutert så langt. Det som eventuelt kan fungere, er en ærlig disp-søknad som påpeker at dette er urimelig, samt et saklig behov for å bygge mer. Holdningene til hvor tett det kan bygges endrer seg, det kan tenkes at de aksepterer det nå. Det er selvfølgelig ikke mulig å vite sikkert. Å ta en uformell prat med byggesak er et greit sted å starte.
Hilsen arealplanlegger
Hvor i den aktuelle reguleringsplanen leser du at man spesifikt snakker om utnyttelse av område? Jeg leser formuleringen i pkt 3.22 som tydelig å omtale enkelte tomter, feks "garasje" og ikke "garasjer".
Det er sikker rett at tolkning av reguleringsplaner skal skje objektivt. Slike planer er rettet mot publikum og leses av publikum. Det er irrelevant hva plangiver måtte ha ment/hatt til hensikt å bestemme, dersom planen objektivt sier noe annet eller sier intet om hva intensjonen(e) var ment å være. Det skal mye til for at tolkning av en reguleringsplan i strid med sin ordlyd blir lovlig.
Såvidt jeg leser det presenterte fra reguleringsplanen, er det utnyttelse av tomt som er nevnt, ikke utnyttelse av område. Slikt kan man ikke kimse bort: alle forstår at et område består av flere tomter. Det drar etter mitt syn i retning av at kommunen neppe har sitt på det tørre. Så her er det de sikre tolkningsprinsipper det kommer an på, ikke flaks.
selvmurer av egen bolig i porebetong
Hvordan gjør man dette i praksis ifht eiendomsrett? Ser jo noen utfordringer med dette gitt at ikke alle følger kardemommeloven på søknadsfronten...
Det er jo greit når en utbygger eier alle tomtene, men når folk vil bygge terrasser, garasjer, uteboder etc etter noen år.
Er det da førstemann til mølla? Tillater man da noen å gå over snittet på dels 40%, mens naboen som søker en uke senere må ha disp? Hva bruker man evt som begrunnelse for å nekte 80% utnytting dersom det er ledig kapasitet i området pga ubebygde tomter?
Og, nå som det er lov å bygge uten søknad så lenge man er innenfor plan så blir det jo enda verre å holde styr på en felles pott med utnytting?