Det skal sies at for de som er kunder i Statens Pensjonskasse og lignende så er flytende rente relativt sett mye mer attraktivt for tiden enn hva det er for de som har lån i vanlig bank. Renten i SPK settes som en margin over statsveksler og rentene på disse er ekstremt lave, noe som slår ut i svært gunstige betingelser for lånekundene til statsbankene.
Liten nedside, Flyboy? Hvis du binder opp renta i mange år med et fastrentelån og fastrenta faller fra f.eks 4% til 3% vil du tape 10.000 kroner hvert eneste år for hver million du har i lån. Med f.eks 5 års fastrenteavtale og 3 mill i lån har du da betalt 150.000 ekstra før skatt. 108.000 skattefrie kroner har gått rett i dass. Jeg synes det er en stor nedside. Spesielt når oppsiden ikke ser ut til å være særlig stor slik det ser ut i dag. Da blir det et gedigent veddemål på at renta har nådd bunnen akkurat nå.
Vel, det kan du spekulere i, men det er og blir en spekulasjon. Å synse om at renta i fremtiden går hit eller dit er og blir spekulasjon hvis man ikke har en krystallkule man kan titte i.
Det er klart man "taper" penger om man binder renten og den flytende senere går lavere. La oss si laveste renten man kan tenke seg på et boliglån ut til kunden er 1%. Da er nedesiden nå maksimalt ca 2,65% slik jeg ser det. Hadde det vært andre tider og den faste renten hadde vært feks 8% da er nedesiden plutselig 7% altså vesentlig mer. Altså er det begrenset hvor mye skjegg man kan få i postkassen om man binder renten nå. Det var det jeg mente med begrenset nedeside. Ikke at det er umulig å "tape" penger.
Bare så det er sagt så foretrekker jeg flytende rente og mener ikke man skal binde renten med mindre man ikke tåler de normale svingningene i rentemarkedet.
Hadde jeg hatt så stram økonomi at huset røk hvis renten gikk opp til 6-8% så hadde jeg absolutt vurdert å binde renten nå.
Denne diskusjonen er ganske illustrerende for nordmenns forhold til fast boliglånsrente. Det fokuseres ensidig på hvor mye man kan tape kontra flytende. At man kan tjene tilsvarende er det ingen som ser ut til å bry seg om. Og jo lavere de faste rentene blir, jo mer asymetrisk blir det veddemålet. Det er fritt frem å mene at det kommer til å være lave flytende renter lenge, og det er godt mulig at det viser seg å være riktig. Det er imidlertid ingen lovmessighet i at det må være slik. 10 år er ganske lenge.De siste 10 årene har 3 måneders NIBOR (dvs 3 måneders pengemarkedsrenten) svingt mellom 1.69% og ca 7% (den var nærmere 8% i dagene rett etter Lehman gikk konk, men fallt realtivt raskt tilbake. Og deretter kuttet Norges Bank med Den Store Øksen og den bunnet ut på like under 2% i midten av 2009. I snitt var den like over 4% i forrige 10-års periode. Nå er den ca 2.70%.
Hvordan man så kan komme frem til at det er så meget lite sannsynlig å komme ut i pluss de nesten 10 årene om man låser renten på ca 4.5% (dvs 0,5% over pengemarkedsrenten de siste 10 årene) synest jeg er underlig. Det er selvsagt godt mulig man taper på å binde, men at det synest å være konsensus om at det åpenbart er en dårlig deal er underlig.
...Hvor mye større mener du sannsynligheten er for å "vinne" de neste 10 årene og hva baserer du den uttalelsen på?...
Jeg baserer den kun på utfallene fra tidligere år. Jeg har dessverre ingen krystallkule som kan se inn i fremtiden, og det har vel ingen andre heller. Om finansmarkedene har endret seg så mye at erfaringer fra tidligere år ikke lenger er relevante, vet jeg ikke.
Skal jeg inngå et veddemål velger jeg helst det utfallet som tidligere har vist seg å være mest sannsynlig.
Om finansmarkedene har endret seg så mye at erfaringer fra tidligere år ikke lenger er relevante, vet jeg ikke.
Endringene tilsier i alle fall at historikken er betydelig mindre relevant. Svaret vet man strengt tatt ikke før det har gått 10 år og man har fasiten. Og økningen i kredittmargin på bankers finansiering er det store som mangler i Toms resonnement. Han ser bare på NIBOR (dvs pengemarkedsrenten) og vet ingen ting om hvor mye over den banker må betale for finansiering. Han tror åpenbart at banker finansierer seg til noe rundt den om dagen med sikkerhet i boliglån. Det har for å si det forsikting svært lite med faktiske forhold å gjøre. Det stemte frem til ca 2007, men siden da har marginene steget jevnt og trutt.
Jeg synes det er feil fokus å snakke om å tjene eller tape. Det er vel ikke mange av de som velger å binde renta som er motivert av å tjene på det. Jeg tror motivasjonen ligger i å ha en trygghet for at man faktisk klarer å betale forpliktelsene sine i en periode der man har mye lån.
Skulle jaggu bare mangle at fastrente over tid ligger litt høyere enn flytende rente.
Det er kanskje en utslitt sammenligning, men jeg synes det er relevant og fornuftig å sammenligne det å binde renta med en forsikring. Da er det verdt å nevne at ingen forsikrer vel sine verdier motivert av å tjene penger på det?
Hilsen en som snart binder renta på store deler av huslånet jeg nå får, men uten faktisk å forvente noe annet enn at det kommer til å koste meg litt penger..
Signatur
Arkitekttegnet moderne enebolig i rå betong / vedlikeholdsfritt treverk. Byggestart 24.10.2011. Innflytting torsdag 9. august 2012.
Jeg synes det er feil fokus å snakke om å tjene eller tape. Det er vel ikke mange av de som velger å binde renta som er motivert av å tjene på det. Jeg tror motivasjonen ligger i å ha en trygghet for at man faktisk klarer å betale forpliktelsene sine i en periode der man har mye lån.
Det er enda mer feil enn det, det er stort sett kun fokus på hva man kan tape. At man også kan tjene på det synest å være poenget som forsvant.
Det skrives til stadighet i slike tråder at renten kan stige blablabla, det er et problem som er svært lett å bli kvitt og det har aldri vært billigere enn nå å kvitte seg med det problemet. Det har også vært en stor økning i Nordmenn som tar fastrene mot slutten av fjordåret, selv om de langt fleste fortsatt ligger flytende.
Det er faktisk ikke nødvendig å ta høyde for at boliglånsrenten kan stige til 6-7% i dag. Man kan låse den inn midt på 4-tallet de neste 10 årene og låne deretter.
Dersom man mener å ha råd til 15000 i boliglånsutgifter etter skatt gjelder følgende: - tar man høyde for å tåle en rente på 7.5% kan man låne 2.9 millioner - tar man fast 4.5% kan man låne 3.8 millioner.
Det er ganske forskjellig hva man kan kjøpe eller bygge for de to summene. Antar man at renten blir liggende rundt der den er nå (3,5% ca) kan man låne 4.1 millioner. I alternativet hvor man ligger flytende kan man dog selvsagt sette til side det man "sparer" på nåværende lave renter som en buffer om rentene skulle stige svært mye og således ha råd til å låne mer.
Når banken sier at en bør binde renta, så er vel motivasjonen at banken skal tjene penger (bedre marginer fra styringsrente på 1.75%)? Banken har vel kun tjent penger (hatt bedre marginer)de siste 10 åra på dem som bant renta.Bankene reklamerer sterkt for denne "trygheten" og mange som jobber i bank har fastrente. (Det blir litt som å spare i aksjefond som banken selger)Vil en betale ut litt lån eller selge huset, så må en betale ut det banken "taper" på avtaleperioden kontant..NIBOR (dvs pengemarkedsrenten) forstår eg ikke helt, det virker som renten er i ferd med å gå under o i tyskland og danmark fordi det er så mye "råtne prosjekter" som vil låne(bedrifter,land med mye gjeld), at bankene blir usikre og foretrekker huslån.(sikre finanser?)..? Fastrente er vel det som gir banken "best" marginer. Liten risiko, så lenge huspriser ikke faller i verdi..
Det er ikke slik at kundens tap er lik bankens fortjeneste. Banker dekker renterisikoen sin, så bankene vil typisk tape på sikringsforretningene dersom rentene faller mye. Banker lever av rentemarginer, ikke av absolutte rentenivåer.
For banker som vil spekulere i om renter skal opp eller ned er boliglån til privatkunder svært langt nede på listen over produkter som er egnet til denslags.
Det er klart man "taper" penger om man binder renten og den flytende senere går lavere. La oss si laveste renten man kan tenke seg på et boliglån ut til kunden er 1%. Da er nedesiden nå maksimalt ca 2,65% slik jeg ser det. Hadde det vært andre tider og den faste renten hadde vært feks 8% da er nedesiden plutselig 7% altså vesentlig mer. Altså er det begrenset hvor mye skjegg man kan få i postkassen om man binder renten nå. Det var det jeg mente med begrenset nedeside. Ikke at det er umulig å "tape" penger.
Bare så det er sagt så foretrekker jeg flytende rente og mener ikke man skal binde renten med mindre man ikke tåler de normale svingningene i rentemarkedet.
Hadde jeg hatt så stram økonomi at huset røk hvis renten gikk opp til 6-8% så hadde jeg absolutt vurdert å binde renten nå.
Hvordan man så kan komme frem til at det er så meget lite sannsynlig å komme ut i pluss de nesten 10 årene om man låser renten på ca 4.5% (dvs 0,5% over pengemarkedsrenten de siste 10 årene) synest jeg er underlig. Det er selvsagt godt mulig man taper på å binde, men at det synest å være konsensus om at det åpenbart er en dårlig deal er underlig.
Jeg baserer den kun på utfallene fra tidligere år. Jeg har dessverre ingen krystallkule som kan se inn i fremtiden, og det har vel ingen andre heller. Om finansmarkedene har endret seg så mye at erfaringer fra tidligere år ikke lenger er relevante, vet jeg ikke.
Skal jeg inngå et veddemål velger jeg helst det utfallet som tidligere har vist seg å være mest sannsynlig.
Endringene tilsier i alle fall at historikken er betydelig mindre relevant. Svaret vet man strengt tatt ikke før det har gått 10 år og man har fasiten. Og økningen i kredittmargin på bankers finansiering er det store som mangler i Toms resonnement. Han ser bare på NIBOR (dvs pengemarkedsrenten) og vet ingen ting om hvor mye over den banker må betale for finansiering. Han tror åpenbart at banker finansierer seg til noe rundt den om dagen med sikkerhet i boliglån. Det har for å si det forsikting svært lite med faktiske forhold å gjøre. Det stemte frem til ca 2007, men siden da har marginene steget jevnt og trutt.
Skulle jaggu bare mangle at fastrente over tid ligger litt høyere enn flytende rente.
Det er kanskje en utslitt sammenligning, men jeg synes det er relevant og fornuftig å sammenligne det å binde renta med en forsikring. Da er det verdt å nevne at ingen forsikrer vel sine verdier motivert av å tjene penger på det?
Hilsen en som snart binder renta på store deler av huslånet jeg nå får, men uten faktisk å forvente noe annet enn at det kommer til å koste meg litt penger..
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Det er enda mer feil enn det, det er stort sett kun fokus på hva man kan tape. At man også kan tjene på det synest å være poenget som forsvant.
Det skrives til stadighet i slike tråder at renten kan stige blablabla, det er et problem som er svært lett å bli kvitt og det har aldri vært billigere enn nå å kvitte seg med det problemet. Det har også vært en stor økning i Nordmenn som tar fastrene mot slutten av fjordåret, selv om de langt fleste fortsatt ligger flytende.
Det er faktisk ikke nødvendig å ta høyde for at boliglånsrenten kan stige til 6-7% i dag. Man kan låse den inn midt på 4-tallet de neste 10 årene og låne deretter.
- tar man høyde for å tåle en rente på 7.5% kan man låne 2.9 millioner
- tar man fast 4.5% kan man låne 3.8 millioner.
Det er ganske forskjellig hva man kan kjøpe eller bygge for de to summene. Antar man at renten blir liggende rundt der den er nå (3,5% ca) kan man låne 4.1 millioner. I alternativet hvor man ligger flytende kan man dog selvsagt sette til side det man "sparer" på nåværende lave renter som en buffer om rentene skulle stige svært mye og således ha råd til å låne mer.
For banker som vil spekulere i om renter skal opp eller ned er boliglån til privatkunder svært langt nede på listen over produkter som er egnet til denslags.