6,712
59
10
Kjempekrise - trenger hjelp!
272
0
Hei
Nå er det kjempekrise i heimen!!! Vi har kjøpt oss et hus i god tro, og nå viser det seg at selger av huset har tilbakeholdt opplysninger! Tilbakehold av opplysningene dreier seg om at det ikke er søkt om byggetillatelse til to utvendige boder (der den ene krysser grensa til kommunens friareal), de har bygd en mye større garasje enn det som var søkt om og de har planert ut et område som er på kommunens friareal. I forbindelse med en byggesøknad, der vi ønsker å bygge ut, har kommunen oppdaget dette, og dermed gitt oss avslag på byggesøknaden. I tillegg har vi fått advarsel om at vi må tilbakestille de ulovlige "prosjektene" og trussel om døgnmulkt hvis ikke dette gjøres.
Har vært i dialog med kommunen, og de har forståelse for at dette er en kinkig sak, men må forholde seg til regelverket. Spørsmålet mitt er som følgende, hva gjør vi med dette? Noen som har erfaring, og kan hjelpe oss videre i prosessen?
Huset vi nå har lever jo ikke opp til det som vi i utgangspunkte kjøpte, og er nå svært mangelfullt for oss.
Det jeg tenker er at det blir to parallelle prosesser:
En opp mot kommunen, og en mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier. Det som hadde vært det aller beste hadde vært at vi fikk kjøpe en del av friarealet til kommunen, slik at vi slapp å tilbakestille verdifull bodplass OG at vi fikk bygd ut de sårt tiltenkte kvadratene vi i utgangspunktet hadde tenkt oss. Det har jeg forstått er tilnærmet umulig pga at det må gjøres endringer i reguleringsplan. Innspill her?
Den andre prosessen er mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier, og etter det jeg har forstått er det en vanskelig kjempe å kjempe mot. Hvordan angriper vi dette? Hvor begynner man? Det som er mine tanker er at vi må ta det via advokat, og da tenker jeg via innboforsikringa. Der koster det penger ganske tidlig i prosessen, så greit å vite om det er noe vi kan gjøre før vi begynner å betale advokatsalær. Hvordan er mulighetene for at vi kan vinne en slik sak? Har forstått det slik at det er Avhendingsloven som gjelder her.
Blir evig takknemmelig hvis noen kan hjelpe til i denne saken her!
Nå er det kjempekrise i heimen!!! Vi har kjøpt oss et hus i god tro, og nå viser det seg at selger av huset har tilbakeholdt opplysninger! Tilbakehold av opplysningene dreier seg om at det ikke er søkt om byggetillatelse til to utvendige boder (der den ene krysser grensa til kommunens friareal), de har bygd en mye større garasje enn det som var søkt om og de har planert ut et område som er på kommunens friareal. I forbindelse med en byggesøknad, der vi ønsker å bygge ut, har kommunen oppdaget dette, og dermed gitt oss avslag på byggesøknaden. I tillegg har vi fått advarsel om at vi må tilbakestille de ulovlige "prosjektene" og trussel om døgnmulkt hvis ikke dette gjøres.
Har vært i dialog med kommunen, og de har forståelse for at dette er en kinkig sak, men må forholde seg til regelverket. Spørsmålet mitt er som følgende, hva gjør vi med dette? Noen som har erfaring, og kan hjelpe oss videre i prosessen?
Huset vi nå har lever jo ikke opp til det som vi i utgangspunkte kjøpte, og er nå svært mangelfullt for oss.
Det jeg tenker er at det blir to parallelle prosesser:
En opp mot kommunen, og en mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier. Det som hadde vært det aller beste hadde vært at vi fikk kjøpe en del av friarealet til kommunen, slik at vi slapp å tilbakestille verdifull bodplass OG at vi fikk bygd ut de sårt tiltenkte kvadratene vi i utgangspunktet hadde tenkt oss. Det har jeg forstått er tilnærmet umulig pga at det må gjøres endringer i reguleringsplan. Innspill her?
Den andre prosessen er mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier, og etter det jeg har forstått er det en vanskelig kjempe å kjempe mot. Hvordan angriper vi dette? Hvor begynner man? Det som er mine tanker er at vi må ta det via advokat, og da tenker jeg via innboforsikringa. Der koster det penger ganske tidlig i prosessen, så greit å vite om det er noe vi kan gjøre før vi begynner å betale advokatsalær. Hvordan er mulighetene for at vi kan vinne en slik sak? Har forstått det slik at det er Avhendingsloven som gjelder her.
Blir evig takknemmelig hvis noen kan hjelpe til i denne saken her!
Du bør også melde fra til megler om at du har oppdaget en mulig mangel så raskt som mulig, dette skal gjøres uten ugrunnet opphold.
Et av problemene dine er at de manglende tillatelsene er ting du sannsynligvis kunne ha sjekket før du kjøpte huset, hva som er søkt om og ikke er jo offentlig tilgjengelig informasjon...
Mot selger skal du allerede i dag varsle at dere vil fremme en mangel etter avhendingsloven. Varselet behøver ikke gå i detaljer på noe, bare at det vil komme. Det kan godt anmerkes at det gjelder ulovligheter knyttet til Plan og bygningsloven (ta da med, "men ikke begrenset til" ). Hvordan dette skal varsles er antagelig beskrevet i kjøpekontrakten, men send uansett kopi til megleren.
Utover dette er mitt eneste og klare råd å finne en god advokat med dette som arbeidsfelt. Her er uendelig med snublekanter og dårlige råd så kompetanse er grunnleggende viktig.
Deres sak mot selger kan gå uavhengig av deres grep mot kommunen for å evt kjøpe friareal. Friareal kjøpes og selges hele tiden, så umulig er det ikke. Dispensasjon fra reguleringsplaner er også dagligdags, men umulig å hjelpe deg videre på dette grunnlaget.
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Garasjen som er bygget for stor burde jo også være oppdaget av både megler og takstmann under gjennomgang av eiendommen?
Jeg ville nok først og fremst kontaktet megleren, og stilt vedkommende opp til sitt livs konfirmasjon, deretter tatt takstmannen et tak, ettersom dette høres ut som noe som burde vært oppdaget tidlig i salgsprosessen.
Dette er jo helt klart noe selger måtte eller burde vite om, og således er det en mangel etter avhendingsloven.
Samtidig så er det vel kanskje litt på kanten til hva du selv burde oppdaget under undersøkelsesplikten, alt ettersom hvor synlig det er at bygningene ikke stemmer med kartet, og hvor enkelt det burde være å se hvor tomtegrensen går osv.
Ettersom selger har eierskifteforsikring, så må du jo henvende deg dit for reklamasjon, enten ved å selv skrive et reklamasjonsbrev, eller ved å få en advokat til å gjøre det for deg, men første kontant bør i grunn være overkommelig for de fleste, samtidig kan det også være greit å ha med en advokat fra starten av, når forsikringsselskapet ikke er imøtekommende, noe de sjelden er.
Vil det at det er offentlig informasjon kunne bli et problem? Skal ikke selger informere oss om dette?
Skal jeg melde fra til selger eller megler?
Når det gjelder juridisk hjelp, er det ikke å anbefale å ta det via f.eks innboforsikring eller via organisasjonen? Kan man melde seg inn i huseiernes landsforbund etter at konflikten er oppstått? Bør man ta en lokal advokat, som man kan oppsøke personlig, eller holder det med telefonisk kontakt?
Er det verdt å ta en sånn sak videre, med tanke på kostnader hvis man tapere saken?
Her var det mange spørsmål, men det surrer 1000 tanker i hodet nå... 😯
Det er vanskelig å svare på om det er noe problem at informasjonen er offentlig.
Generelt er det jo slik at feil man burde oppdaget ikke er en mangel, men dette er jo samtidig feil som tidligere eier måtte vite om, og som både megler og takstmann burde vist om og opplyst om i salgsoppgaven og taksten.
Eierskifteforsikringen dekker selgers fulle ansvar i forhold til avhendingsloven, også dersom vedkommende har gitt manglende opplysninger.
Du skal så vidt jeg vet altså alltid henvende deg til selskapet, ikke tidligere eier som har forsikret seg for slikt ansvar.
Dersom det skulle være grunn til regresskrav, så er dette et forhold mellom selskapet og tidligere eier, og ikke ditt problem.
Det kan være en mulighet å ta advokatkostnadene gjennom innboforsikring, de fleste forsikringer har en egenandel på rundt 4000,- samt 20% av kostnadene.
Dersom du vinner frem, betaler ofte den tapende part rettsomkostningene dine, det samme gjelder dersom du taper, da må du betale.
Hvis du selv mener du har blitt lurt, og dette er en såpass grov mangel at du ville revurdert kjøpet av eiendommen, eller i det minste ville betalt en del mindre enn du har gjort, så bør du selvfølgelig reklamere på kjøpet.
En vet hvor hastig en eiendomshandel kan være. Visning på søndag og handelen 4 mill, avgjort før lunch på mandag. Ikke alltid så lett å skaffe offentlige opplysninger som selger/takstmann/megler burde være forpliktet til å fremskaffe.
Var kommunen klar over dette før salget, eller er det avdekket nå gjennom dine undersøkelser for ditt tiltak?
Egenerklæringen fra selger skal vel avkrysse for om det er utført tiltak på eiendommen etter byggeåret og også hvorvidt det er godkjent hos bygningsmyndigheten.
Hva står det der?
Godt skjulte ulovligheter er ikke enkle å avdekke for verken megler, takstmann eller interessenter. Det avgjørende er egentlig om selger har holdt tilbake informasjon eller ikke.
Vet man med sikkerhet at det er selger som har oppført disse byggverkene?
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
På egenreklæringsskjema pkt 9 er spørsmålet: Kjenner du til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlig vedtak som kan medfore endringer i bruken av eiendommen
eller av eiendommens omgivelser, eller forslag til dette? Her har de svart nei!
Pkt 10: Kjenner du til manglende ferdigattest/midlertidig brukstillatelse vedrerende eiendommen? Her har de svart nei!
Pkt 11: Kjenner du til pålegg/heftelser/krav vedrorende eiendommen? Også her nei!
Pkt 14:Er det innredet/bruksendret/bygget ut kjeller, loft eller andre deler av boligen etter opprinnelig byggear? Her har de svart ja, og skrevet Ja - og skrevet: Tilbygg 2004 - to boder gjort til bad, og svart JA på at de er godkjent hos bygningsmyndighetene.
Dere må følge beskrivelsen over om umiddelbart å gi varsel om at det vil komme et krav. Selskapet vil hevde at varsel senere enn 14 dager etter dere fikk kjennskap til dette er foreldelse. Detaljene trenger, som beskrevet over, ikke å være med, men varselet må ut.
Velg en advokat som har hatt slike saker, å velge en advokat på måfå kan bli veldig dårlig.
Vet du hvordan vi skal gå frem for å finne en megler som har hatt slike saker før?
For takstmann så står det normalt liten skrift at selger er ansvarlig for informasjonen gitt av takstmann så oftest går de klar for ansvar.
Du mener finne advokat, selv om du skulle vært med i huseiernes landsforening før problemet kom opp så kan det ikke være umulig å kontakte dem alikevel, det er jo noen timer du får gratis der som du kan gå glipp av.
Ellers kontaktet jeg min bank's meglerkontor når jeg var på jakt etter en takstmann, kanskje kan de tilsvarende ha referanser på en advokat.
Hvis dere har Hjelp forsikring (boligkjøper forsikring) så tar de denne jobben.
Dessverre vil jeg nesten si.
Det en takstmann kan gjøres ansvarlig for, utover rene faktafeil, er nesten utelukkende kun oppmåling av arealer.
Tilstandsanalyse etter Norsk Standard 3600 ville sannsynligvis avdekket slike forhold, men det vil boligmarkedet for enhver pris ikke ha noe av. Lenge leve konfliktene.
Eiendomsmegler henter inn opplysninger fra kommunen, men dersom kommunen ikke har avdekket ulovligheten er det heller ikke arkivført og opplysningene finnes dermed ikke i deres system.
Selger, som sannsynligvis kjenner til ulovligheten, vil kunne gjemme seg bak boligselgerforsikringen sin. Den dekker ikke uriktige opplysninger gitt i f eks egenerklæringer, men selskapene kan kunsten å trenere å fordyre selv opplagte saker, dermed flyr tid og penger for boligkjøper. Dette er viktig for selskapene fordi dersom de taper vil de måtte føre regress-sak mot sin egen kunde med en alltid tilstedeværende risiko for tap. Å unngå sak i første omgang er derfor lønnsomt og risikoreduserende.
Sannsynligvis kan det ikke gjentas ofte nok - som boligkjøper er du sørgelig alene den dagen du trenger det. Derfor må det undersøkes, undersøkes og atter undersøkes. Når du tror du har undersøkt nok - start på nytt. Spør, grav og etterlys.
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Ellers les Center Takst's svar på denne tråden, de er veldig gode. Jeg kjenner igjen hans fremstilling av mulig regresssak mot deres kunde fra den saken vi hadde (og som de ønsket så la vi den bort så de fikk det jo til som de ønsket).
Kan jeg tolke deg dit at du ikke tror vi har noe å hente ved å gå videre med saken? Spør fordi jeg er redd for at går vi videre med en sak der vi kan tape på at vi ikke har undersøkt nok før vi kjøpte huset, så risikerer vi å sitte igjen med en stor regning - både på advokatregning og rettskostnader.
Samboer er med i LO
Men her har du ikke fått det du har sett. De har hatt visning på eiendom med bygninger, og disse bygningene får du ikke, siden de ikke står (i sin helhet) på eiendommen din. Det høres ut som en veldig opplagt sak, men dessverre er det ikke så enkelt, for det er helt utrolig hva boligselgere kan slippe unna med, og eierskifteforsikringsselskapene er proffe til fingerspissene på å unndra seg.
Nei, det skal ikke tolkes dithen.
Jeg kjenner ikke saken din godt nok til å mene noe om utfallet av en evt sak.
Les gjerne litt i dommer som ligger på lovdata.no om slike saker. Det er ren lotto og forsikringsselskapene sitter på dyktige advokater.
Mitt råd er fortsatt å varsle reklamasjon ihht avhendingsloven allerede i kveld og at du rådfører deg med en dyktig advokat med dette som arbeidsfelt. En slik gjennomgang med han vil sikkert koste noen tusenlapper og vil kunne gi deg råd om veien videre.
Du har helt sikkert noe rettshjelp i forsikringene dine.
Dersom selger er den som har oppført ulovlighetene, be advokaten sjekke muligheten for å gå rett på han utenom boligsalgforsikringsselskapet. Hans forsikring dekker uansett ikke der det beviselig foreligger feil informasjon fra hans side. Forsikringsselskapet vil bruke alle midler for å trenere. Dersom de ser det går mot tap kommer det ene latterlige tilbudet etter det andre. Tiden går, pengene flyr og ingen vinner egentlig noe.
Det er verdt å bruke litt penger på å undersøke. Kommunen bryr seg ikke om at ulovlighetene er utført av andre. Eier er ansvarlig. Tilbakestilling eller en prosess mot kommunen er ressurskrevende.
Mitt svar var til den generelle tonen i denne tråden om å skyte vilt mot megler og takstmann. Slik fungerer dessverre ikke boligmarkedet. Det vil ikke føre frem. Det er selger som er rett mottaker for reklamasjonen. Dessverre kan han gjemme seg bak en forsikring han har betalt få tusenlapper for. Det kan vise seg være hans beste investering.
Det er dessverre umulig å vite hvor grensen går for hva man burde eller skulle undersøkt på forhånd kontra selgers opplysningsplikt. Men vær forberedt på at det vil være selgers svar.
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Nå var ikke mitt innlegg tenkt dit at man kommer noen vei ved å kontakte megler eller takstmann, tvert i mot, kun at dersom det var min eiendom, ville jeg ringt begge to, og tatt de så hatten passer godt ned på knærne, med en verbal overhaling av de sjeldne.
Nå vet jo heller ikke jeg hvor vanskelig dette er å oppdage i den aktuelle saken, men generelt fremstår det for meg som noe både megler og takstmann burde oppdage under gjennomgang av boligen, og noe som burde være deres ansvar, selv om begge disse yrkesgruppene ser ut til å være tilnærmet umulig å få stilt til noe som helst ansvar, men de har i det minste godt av å høre hvor slett arbeid de har gjort.
Det er mulig jeg tar feil, men du nevner stadig tidligere eier, men det må vel være forsikringsselskapet som er rette mottaker av en reklamasjon, fortrinnsvis sendt rekommandert så snart som mulig?
Det er enkelt å si at det burde være oppdaget av noen av de profesjonelle partene i et boligsalg. Det kan være det er det, men det er ingen plikt å innhente eiendomsdata i kommunens arkiv, skritte opp grenser eller vurdere lovligheten av det man ser på eiendommen. Man vurderer jo ikke engang om innvendige rom er p-rom ihht forskriften eller ikke - brukes de som p-rom på befaringsdagen så regnes de som p-rom.
Dersom kommunen ikke har arkivført eller avdekket ulovligheten på eiendommen er den heller ikke registrert noe sted.
Dersom man på et kart eller flyfoto over eiendommen ser at bygninger stikker utenfor grensene må det undersøkes videre (dvs det skrives en setning om det i taksten/prospektet), men vet ikke hvordan det er i dette tilfellet.
Verktøyet for å stille takstmannen til ansvar heter "Tilstandsanalyse ved omsetning av bolig" (NS 3600) og ville mest sannsynlig avdekket ulovligheten da slik informasjon skal innhentes. Analysen er tidkrevende og dermed kostbar sett opp mot dagens verdiløse dokument. Verken boligselgere, boligkjøpere eller eiendomsmeglere står på barrikadene for å få denne innført. De vil heller ha stor usikkerhet og mange konflikter.
Ja, selger er representert ved et forsikringsselskap og selskapet er rett mottaker for mangelskravet. Forsikringen dekker ikke der selger bevisst har holdt tilbake opplysninger.
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Ja, det er det jeg og er redd for - og det er så utrolig irriterende!!! Verste er at selger nok er en "lurendreier", som har klart å få tilbake flere hundre tusen via eierskifteforsikringa, på en garasje som i utg.pkt stod der og som han har klaga på - og bygd mye større uten byggetillatelse!!!
Tusen hjertelig takk for ALLE innspill her! Man føler seg temmelig hjelpeløs - og rådløs - i en slik situasjon, men alt dere skriver hjelper meg til å sette igang tankeprosesser på hvordan jeg skal gripe det ann. Er innimellom litt vanskelig å skjønne hva dere mener, og må derfor spørre flere ganger for å være sikker. Beklager dette!
Mht foreldelse er det også viktig at eierskifteforsikringsselskapet har fått varselet. Bruk formuleringene gitt over.
Det utelukker ikke å rette kravet mot forsikringsselskapet også. Men det er ikke ditt selskap, det er selgers. Selskapet vil/må tre inn og representere selger.
Som sagt tidligere, send "varsel om klage" så fort som mulig. Ta kontakt med en jurist som er spesialisert på dette feltet, som jeg tror er eiendomsrett.
Forsikringer som inbo og hus(villa) har som regel rettshjelp. Er du medlem av OBOS, Huseiernes Landsforbund, Lo eller andre store organisasjoner, så har som regel de også fri rettshjelp.
Tar du kontakt med en advokat utenom organisasjonene nevnt over, så har de aller fleste av dem en gratis rådgivningstime for å vurdere saken din. Husk å spør om dette før du tar opp problemet med advokaten. Det holder å ringe, trenger ikke å møte opp personlig. Dokumentasjoner de trenger sender du via epost.
Jeg er ingen jurist, og har heller ikke noe erfaring med problemet trådstarter står over, så derfor tør jeg ikke å "velge side". Men gjør det jeg har skrevet og lykke til.
Tusen takk for utfyllende oppskrift/smørbrødoppskrift på hvordan jeg skal gjøre det!!! Akkurat det jeg trengte i mitt småsurrete hode! 😁 Noen som vet om LO har jurister som er spesialist på dette området?
karte, slik at alle kan se at den lille vorten av en bod på garasjen går over
nabogrensen og alle kan se boden under altanen... men at selger er en
luring som har bygget på garasjen, og på den måten gjør det umulig for TS
å få godkjent ytterligere bebyggelse av eiendommen, fordi eksisterende
bebyggelse er i henhold til maks utnyttelsesgrad...
Hvordan den økonomiske delen i en kompensasjon for denne ulempen er, vet
jeg ikke, for det er som regel ikke noe problem å byggesøke ting i etterkant,
men det hjelper ikke TS... Bebygget arealet som TS har kjøpt er sikkert rett i
henhold til takst, så da står man igjen med utnyttelsesgraden, og den er det
vanskelig å bebreide selger... noen penger er det i dette, men det er ikke mye..
Det er litt verre, ser det ut til. Sitat:
'I tillegg har vi fått advarsel om at vi må tilbakestille de ulovlige "prosjektene" og trussel om døgnmulkt hvis ikke dette gjøres. '
Så det 'følger med' pålegg om å rive noe av det.
Byggene som står tegnet på kartet er garasjen (den store varianten, ikke den lille - som det er byggesøkt om) og boden som står i forlengelse av garasjen. Vi klarer ikke å se av kartene at under veranda er det kledd inn, noe som og skulle vært byggesøkt - og som ikke er gjort. Ellers er det rett det du sier. Dette ble jo oppdaget i forbindelse med at vi ønsket å bygge ut, og måtte søke om disp pga for stor utnyttelsesgrad. I ettertid kan vi angre på det valget... Det vi nå må gjøre er å byggesøke de bygge som ikke er søkt om, og det vil jeg tro koster en del. Noen som vet sånn ca hva det kommer på. I tillegg må vi søke om disp på den halve kvadraten som stikker utenfor tomta vår. Får vi avslag her, så må vi gjøre boden mindre. Vi risikerer vel og å måtte tilbakestille de andre byggene hvis vi ikke får igjennom byggesøknaden vår.
Når det gjelder avslaget på tilbygget så må jeg vel kunne påklage avgjørelsen? Det er fortsatt ikke mange kvadratene vi går over tillatt utnyttelsesgrad. Hvis vi retter opp det andre, slik at alt blir formelt rett, vil kommunen kunne se på saken med andre øyne? Når jeg har snakket med kommunen tidligere i prosessen, så har de to jeg har vært i kontakt med vært positiv til tiltaket. Det jeg da tenker er at det avslaget vi fikk er en nødvendig og naturlig reaksjon på bakgrunn av at de har funnet så mange ulovligheter på tomta vår. Mulig jeg er naiv her...
Spørsmålet jeg hadde stilt til advokaten er:
- Hva kan man få ut av dette hvis man vinner?
- Hva er sjansen for å vinne saken?
- Hvor langt tid vil det ta?
- Hva vil det koste hvis man taper?
Slik jeg har forstått saken er det snakk om to ulovlige boder (den ene henger fast i garasjen og den andre er under veranda) og en garasje som må byggesøkes? Realistisk kan jeg ikke se at du skal få mye mer enn 100' for denne mangelen? Da blir den potensielle økonomiske oppsiden ganske liten?
Alternativet, kjempe mot eierskiftehaiene i retten, kan ta årevis og i mellomtiden vil du kanskje måtte leve med dårlige løsninger på garasje og bod. Moralsk er saken din helt klar og det er selvsagt surt om svindlere skal slippe unna, men samtidig må man vurdere hvor mye penger og energi man skal bruke på å kjempe en juridisk sak som kan være vanskelig eller umulig å vinne.
Tusen takk for smørbrødoppskrifta!
Kommer på en vesentlig del som kanskje er viktig å få frem. Kjøpet foregikk med megler, men uten visning. Dvs at vi kjøpte huset uten visning, og det er derfor ikke noe prospekt på huset. Kun en boligsalgsrapport fra takstmann og egenerklæringsskjema fra selger. Har dette betydning for oss?
Eierskifteforsikringshaiene kommer helt sikkert til å hevde at dere ikke har gjort tilstrekkelige undersøkelser, men kanskje dere kan hevde at dere ikke hadde mulighet til å sjekke dette gitt at det ikke var noen visning. Som sagt, sjekk med advokaten
Hva er best case - hvis dere får gjennomslag på absolutt alle punkter, hva koster det å utbedre manglene?
Men hvorfor er boden under terassen ett problem? Hvis man har lagd terasse så har man jo alt brukt endel av BYA'n?
Helt enig, det suger. Samtidig så ville jeg tenkt meg om før jeg gikk løs på årevis med rettsapparat uten å ha en juridisk vanntett sak.
Jeg er enig at saken moralsk sett er enkel, men juss og moral er jo ganske løst beslektet om dagen. Derav behovet for å sjekke dette nøye med en erfaren advokat før man kjører på i rettsapparatet.
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Uten å ha noe videre peiling på slike saker høres det ut som om at du nøye bør overveie kost/nytte i denne saken... Kanskje det er bedre å gå i dialog med kommunen for å finne en god løsning enn å hive seg over rettssaker og stevning av selger/takstmann/forsikringsselskap? Ut fra det som er skrevet over høres det ut som om det er ganske usikkert hvor mye du økonomisk vil vinne, og om det er verdt risikoen, ressursene og tiden det krever er et veldig godt spørsmål... En god advokat er nok første skritt hvis du ønsker å gå den veien ja, men husk å spørre om vinningen går opp i spinningen, advokaten ønsker jo gjerne å tjene penger og vil da kanskje gå i favør av at du skal gå til sak fremfor å gi deg et realistisk innblikk i sannsynligheten for at du kan vinne og hvor mye du evt vil få ut av det.
Noen momenter:
Det er du som sitter på ting som er ulovlig, så du bør ikke gjøre deg uvenns med kommunen. Men på den andre siden er det mulig du bør klage rett og slett fordi eierskifteforsikringsselskapet ellers vil si at du har rotet det opp og ville ha fått det godkjent. Og du bør sjekke hvilke opplysninger megler har eller skulle ha innhentet fra kommunen, og hvilke de har fått. (Vet ikke helt hva dette er godt for, men det kan være greit å vite.)
Tror kanskje dialog med kommunen er en god idé. Spør om å få et møte for rådgivning før klagefristen går ut - og si åpent at det er mulig du må klage for å sikre deg mot selger.
(Det er mulig det står et sted her i tråden, men: hva har du søkt om? Dispensasjon?)
Det andre er: hvor mye står igjen på utnyttelsesgraden hvis dere tar ned det som er ulovlig?
Dessverre viser det seg gang på gang at selger kan lyve så mye han vil i egenerklæringer osv uten at det får noen som helst følger.
Klag gjerne til boligselgerforsikringen, men de kommer ikke til å gjøre noe annet enn å sende et ferdigutfylt avslag. Når du klager på det, kommer det et til. Innen du har kommet så langt, har det minst gått et halvt år.
Om du er så heldig å få gehør hos boligsalgsforsikringen, så kommer de til å sende en av sine egne takstmenn. Denne har selvsagt instruks om å skrive ned alle takster mest mulig, helst så mye at totalsummen blir under en viss % av kjøpesummen (5?), for da er det ikke lenger noen sak i det hele tatt, men noe en "må forvente". Boligsalgsforsikringen har ingen problemer med å fly inn lojale takstmenn fra langt unna. Bli skeptisk hvis det kommer en takstmann som bor langt unna, og sett for all del som et absolutt krav at takstmann eller hans familie ikke har NOEN som helst knytninger til BKM (Brunstad Kristne Menighet / Smiths venner). Du er IKKE pliktig å slippe inn takstmann som eierskifteforsikringen har oppnevnt. Dette er det høyesterettsdom på. Husk skriftlig kommunikasjon, og lydopptak av alt muntlig.
Har du boligkjøperforsikring, så kontakt gjerne den. Bare være obs på at selskapene er kompiser, og alle (unntatt du) taper på at saker tas videre. Det er boligkjøperforsikringen som selv bestemmer om de mener at du har en sak eller ikke.
Det positive med boligkjøperforsikring, er at du kan selv avslå å bruke demmes advokat, og velge din egen. Det må allikevel de betale for, men det sier de selvsagt ikke høyt.
Det er dessverre KUN du som har noe å tjene på at det blir sak ut av dette. Både selger, boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring har allerede fått pengene sine, og ønsker ikke at det skal bli noe som helst sak.
Så langt jeg skjønner, så har du to muligheter:
1. Forberede deg på en lang sak mot selger, med advokater og greier.
2. Gå i dialog med kommunen og se hva det er mulig å få "ettergodkjent". De bør kunne vise velvilje.
Søk gjerne opp "Stopp boligsvindel" på facebook. De har både en åpen og en lukket gruppe.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Hadde ikke kjøper hatt så stor risiko, så hadde vel de fleste eiendoms kjøp endt i rettssak mot selger.
Bolig kjøp er i praksis en risiko handling. Det tar 6 måneder før en i praksis vet hva en har kjøpt.
Har du kjøpt i god tro, så er gjerne kommunen litt mer hjelpsom med å få godkjent.
Spesielt å kjøpe hus uten å være på visning. Så du på eiendommen før du kjøpe? Kan fort være at de tar deg på at du ikke har oppfylt undersøkelsesplikten.
Jeg mener du burde følge Center Takst sine anbefalinger.
Jeg har hatt to saker mot eierskifteforsikring selskaper. Vant en og tapte en sak. De følger norsk lov, og jeg syntes hele prosessen gikk redelig for seg.
Lykke til !
For å svare på spørsmålene:
- Vi var på visning, men privat. Ingen megler var til stede. Vi kjenner ikke til lovverket, og tenkte derfor ikke på å sjekke opp om bygningsmassen var godkjent. For å si det sånn så har vi vel antatt at alt var i orden. Har liksom ikke for vane å ta utgangspunkt i at folk er "kriminelle", heller tvert om 😊 Angrer jo nå i ettertid, og ser at det beste er å tenke det verste om folk i forbindelse med boligkjøp 😊
- Jeg er usikker på hvor mye som er igjen av utnyttelsesgrad hvis vi fjerner det ulovlige. I utgangspunktet hadde vi planer om et tilbygg på ca 30 m2, og hadde vi fått det godkjent (med bygningsmassen som står i dag) så hadde vi passert grensa med 3 - 4 m2 etter det de har sagt på kommunen.
- Kartene er laget ut fra flyfoto ja.
Men her har du et potensielt problem. Du har antakelig fått oppgitt noen kvadratmetere og noe bygningsmasse i en salgsoppgave, og det er opp til deg å sjekke hvor mye du kan bygge. Hvis det ikke er bygd for mye allerede - bare ulovlig og feil - så ville du uansett måttet rive noe dersom du skulle bygge det du hadde tenkt å bygge.
Forsikringsselskapet vil da selvsagt si at du måtte regne med å rive uansett, siden du hadde tenkt å bygge til mer enn grensen for utnyttelse.
Nei, ikke noe nytt her. Har sendt inn klage til eierskifteforsikringa til tidligere eier, og vært i dialog med kommunen. Kommunen virker positiv til at vi byggesøker i ettertid og mener jeg burde undersøke med arel og eiendom om å få kjøpe kommunens friareal. Noen som vet hva pris på dette ligger på - sånn ca? Eierskifteforsikringa virka og positiv, og sa at de ikke hadde vært borti en slik sak før...
Uansett, saken ligger på vent til over ferien. Skal oppdatere her når jeg vet noe mere
1. Varsle selger så tidlig som mulig om at det kommer en klage.
2. Skaff dere en takstmann som vurderer forholdene og prissetter konsekvenser. Dette er særdeles viktig. Deres egen mening og synsing her fungerer ikke mot forsikringsselskapet. Jeg prøvde med en byggmester først, og selv det var ikke godt nok.
3. Send klage til selger. Selger kan involvere eierskifteforsikring om han vil.
4. Dersom det ble avdekket feil ved takstrapport, sett i gang klagesak i takstklagenemnda. Dette tar tid, men får dere medhold så er dette god dokumentasjon å ha med videre.
5. Kommer dere ingen vei med forsikringsselskapet så klager dere det inn til Forbrukerrådet.
6. Avhengig av resultatet i Forbrukerrådet kan dere også velge å gå videre til Finansklagenemnda. Det gjorde jeg.
Når Finansklagenemnda har kommet med vedtak så følger normalt forsikringsselskapene dette. Det skal svært mye til at de velger å gå til rettssystemet.
Jeg brukte advokat via innboforsikring en liten stund. Det er de mest bortkasta 30 000,- jeg har vært borti. Dette var nok ikke det råeste fra advokatstanden, men hun ba oss i praksis gi opp. Jeg kjørte saken heller videre selv og fikk sekssifret beløp til slutt.
Ellers tar dette dessverre fryktelig lang tid, og er ganske belastende.
Altså, den ene kommunale instansen ser for seg at den andre kommunale instansen selger deg noen kvadratmeter sånn at ... hva gjelder det? Gjelder det den halve kvadratmeteren som er bygd på kommunens grunn?
Det optimale ville jo være om kommunen tilbød deg å kjøpe både den halve kvadratmeteren, og så alt innenfor 4 meter radius, med det formål at bygningen havner ikke bare inn på din grunn, men 4 meter fra grensen. Da vil du også ha en helt konkret "reparasjonskostnad" for å sette eiendommen i den stand der du lovlig kan beholde de bygningene du har kjøpt. Det kravet sender du til eierskifteforsikringsselskapet (som sikkert kommer til å si at når det lot seg løse så lett og billig - hvis det er i nærheten av billig - så er dette en detalj som ikke er vesentlig nok til å utgjøre en mangel).
Som bonus vil vel 30 kvadratmeter ekstra bety at du kan ha mer bebygget areal. Med 15 prosent bebyggelsesgrad på tomta, så får du plass til de 4 kvm ekstra også. Snakk med den samme saksbehandleren igjen, og be om et møte med ham/henne og areal og eiendom sammen.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Helt enig! 😊 Har fått utrolig mye hjelp her inne, og er evig takknemmelig for det 😊 Skal huske på å oppdatere når det har skjedd noe i saken 😊
Da er det på tide å oppdatere denne saken
Helt frem til nå har saken ligget død, både fra vår og kommunen sin side. Har imidlertid hatt møte med kommunen, og de er fortsatt positiv til saken. Det de mener er den mest hensiktsmessige løsningen er å søke om ei endring av reguleringsplanen, og det mener de vil gå greit siden andre tilsvarende eiendommer har fått dette igjennom. Dette må jeg ta via et planforetak... Altså at vi får et firma til å ta saken for oss. Da må vi sende ut et kravspek til forskjellige firma i området, og velge et av dem.
I denne forbindelse er det en del bekymringer fra vår side.
Dette vil koste en del, både det å leie inn et firma som tar dialogen opp mot kommunen, og det å evt kjøpe friareal. Disse kostnadene håper jeg delvis eierskifteforsikringa kan dekke. De har til nå vært positiv, men til nå har vi ikke levert inn et krav. Spørsmålet er hvordan de stiller seg når kravet kommer. Det jeg ser for meg er at eierskifteforsikringa kan dekke det som skal til for å tilfredsstille kommunen, altså dekke gebyrer og andre utgifter omkring byggesøkingen, samt deler av utgifter til firmaet som vi leier inn. I tillegg dekker de det friarealet som vi må ha for at bygningene skal stå lovlig. Det som vi tenker å kjøpe utenom av friareal, dekker vi selv, samt noe av utgiftene til innleid firma. Høres dette greit ut? Alternativet for eierskifteforsikringen, hvis de ikke går med på en slik deal, er at de må dekke alle kostnader til kommunen, kostnader med eventuell riving (hvis vi ikke får disp for ulovlig oppsatt bygg) og ikke minst verdiforringelsen av eiendommen hvis riving. Hva tenker dere om dette?
Blir evig takknemmelig for innspill i saken