8,622
145
11
Bygge garasje - kostbart prosjekt
1,648
Bergen
0
Jeg og min kone vurderer å bygge garasje på vår tomt. Det er ganske mye grunnarbeid som sprenging, planering/utgraving og bortkjøring av sprengmasser som må til, der garasje må stå.
Det må sprenges inn i fjell ca 5-6m innover for å få plassert garasje helt i bakre tomtegrense. (se bilde, markert med rødt hvor garasje blir plassert.)
Dette blir kostbart, og vi har fått tilbud ifra ulike entreprenører på grunnarbeider inkl sprenging, planering/utgraving og bortkjøring av sprengmasser, samt sikring av fjell.
Det som vi er usikker på er om totalkostnaden for hele garasjen, (grovt regnet til ca 650-700.000) kan sees på som en verdiøkning på eiendommen eller ikke. Banken vår sier klart ifra at dette ikke gir oss en verdiøkning på eiendommen. Noen andre sier at det gir verdiøkning.
Selvfølgelig ønsker vi helst å bygge garasje, men akkurat nå er vi i "tenkeboksen", men samtidig er vi litt usikre på om vi i det hele tatt da skal, (eller om det er økonomisk fornuftig) å starte på et slikt kostbar garasjeprosjekt som vi vil her få.
Tenker derfor å høre litt her, hva andre har av erfaringer, eller meninger om å bygge garasje, og om detter høres fornuftig ut eller ikke.
Det må sprenges inn i fjell ca 5-6m innover for å få plassert garasje helt i bakre tomtegrense. (se bilde, markert med rødt hvor garasje blir plassert.)
Dette blir kostbart, og vi har fått tilbud ifra ulike entreprenører på grunnarbeider inkl sprenging, planering/utgraving og bortkjøring av sprengmasser, samt sikring av fjell.
Det som vi er usikker på er om totalkostnaden for hele garasjen, (grovt regnet til ca 650-700.000) kan sees på som en verdiøkning på eiendommen eller ikke. Banken vår sier klart ifra at dette ikke gir oss en verdiøkning på eiendommen. Noen andre sier at det gir verdiøkning.
Selvfølgelig ønsker vi helst å bygge garasje, men akkurat nå er vi i "tenkeboksen", men samtidig er vi litt usikre på om vi i det hele tatt da skal, (eller om det er økonomisk fornuftig) å starte på et slikt kostbar garasjeprosjekt som vi vil her få.
Tenker derfor å høre litt her, hva andre har av erfaringer, eller meninger om å bygge garasje, og om detter høres fornuftig ut eller ikke.
Signatur
På litt landlige plasser (ikke nødvendigvis så langt ut) så er det ofte en maks pris på hva en kan forvente å få for et hus, bygger en nytt er det da lett å komme i den situasjonen at det ikke er selgbart til byggekost.
Mulig dette er en delproblemstilling til banken.
Men å si at du ikke får en verdiøkning er tull. Selvfølgelig gjør du det! men aldri den fulle kosten av bygget.
.Thag
Galácticos!
Leste også at det var noen meglere som mente at som regel vil det være et langt tydeligere skille på salgsobjekter med eller uten garasje, enn mellom hus med fint bad eller enda finere bad.
Tenker også at bruksverdien av garasjen er viktig å tenke på. Det å kunne sette bilen og utstyr inn i garasjen er veldig bra, ikke minst om vinteren her i Bergen med mye regn.
Galácticos!
Garasjen kom på 350.000kr alt i alt. Før garasjen fikk vi takst på 5.000.000, etter garasjen var bygget og litt generelt prisvekst i markedet fikk vi takst av samme megler på 5.550.000 6 mnd senere. Dette er i Stavanger.
Tenk slik, hvis det er 2 tilnærmet like hus i nabolaget ditt som er for salg, vil 10 av 10 stk by mer på et hus som har en garasje. Selv om du kanskje ikke får igjen hele investeringen i verdiøkning er min påstand at du vil kunne få flere bud som igjen kan gi en høyere salgspris den dagen dere skal selge. Kjør på!
Kenneth
Kanskje de kan hjelpe deg med å sette deg i kontakt med entreprenører, som kan bygge garasje billig.
Nå er jeg ikke på jakt etter noen som kan bygge garasjen. Det skal jeg evt. gjøre selv.
Galácticos!
Alternativ 1:
Er å bygge en frittstående garasje på rundt 6.8X7.3m=ca49m² med bakvegg i betong(6.8m), og ca. 2/3 av den ene langvegg i betong, resten i tre. Dette alternativet blir med valmtak og takstein.
Alternativ 2:
Er å bygge inntil grunnmur på huset garasje på rundt 6.8X7.3m med tre vegger i betong. Dette alternativet blir med flatt betong tak.
Hva er billigst alternativ å bygge med tanke på betong priser kontra trevirke. I alternativ 2 slipper jo en takstoler og takstein, men vil tro at betong er generelt mye mye dyrere å bygge med enn trevirke.
Bygger vi inntil grunnmur på huset er det jo strengere krav for å bygge garasjen sammenlignet med en frittstående garasje. Garasje inntil huset regnes jo da som et tilbygg og krever derfor byggetillatelse, mens frittstående garasjer kan bygges uten søknad hvis de er under 50m². Vi må uansett søke om dispensasjon samt ha naboerklæring, siden vi bygger helt inntil nabogrense.
Bildet under viser alternativ 1.
Galácticos!
Og enda morsommere når man kjører inn blaute biler etc.
Så hvis mulig, vil trolig en valmtak-konstruksjon trevirke m, være utrolig mye lettere å drifte for dere.
Lekkasjer er nesten aldri ett problem, lufting er utrolig enkelt og da er ikke fukt noe stort problem heller.
Eneste er om bilen(e) tar fyr, eller du skal ha ett verksted med mye varme arbeider, da er en betongkonstruksjon i en helt egen klasse mtp brannsikkerhet.
Vært tidligere i dialog med kommunen, som melder om at vi søke en rekke dispensasjoner (fra byggegrense, areal-føremål felles grønt-føremål, grensejustering) og vi er godt igang med utfylling av disse søknadene.
Også fått et pristilbud på tegning av plan, snitt og fasader garasje; 9375,-
situasjonsplan med profiler terreng tilpasning; 12500,-
Noe å si på disse prisene?
Fruen er godt i gang med tegning av fasade, plan og snitt-tegninger.
Når det gjelder Situasjonsplan med profiler terreng tilpasning er vi noe mer usikre på hvordan sluttresultatet av dette skal bli seende ut.
Noen med gode tips /lenke til hvordan et ferdig resultat av en situasjonsplan med profiler terreng tilpasning vil bli seende ut.
Tips mottas med takk.
Galácticos!
Lagde tekniske tegninger i samme program, fra nord,sør,øst,vest og satte inn huset i stiplet linje der det var relevant + alle terreng-endringer med eventuell drenering mot naboene hvis det var relevant (en nabo var veldig påpasselig med at han skulle ha alle tiltak mot grensa si godt drenert)
Kosta noen timer i arbeid, men ble akkurat som jeg ville, og "kostnadene" ble svært lave for papirarbeidet.
Fikk tegning av Garasjeprodusenten, men den var så dårlig at jeg heller lagde en selv...noe de innrømmet var mye bedre enn deres når jeg spurte om de kunne lage noe ala CAD tegningen min.
Så gjør det selv, hvis du har litt kunnskaper.
Legger ved her plantegning av garasje.
Det som gjenstår er å få tegnet situasjonsplan med profiler terreng. Vurderer om vi skal få tegnet dette av firma, eller om vi skal bruke tid på å finne ut av det selv. Firma skal ha 12k for jobben, så frister veldig å prøve selv.
Hva er forresten anbefalt takhøyde inne i garasje?
Galácticos!
Ja det er det vi ønsker også, men usikker på dette med profil terreng, hvordan den skal bli seende ut. Har alle fasade og plantegninger nå. men situasjonplan må vel være i målestokk 1:500? Så skal få hentet ut kart ifra kommunen.
Det avhenger jo hvor nøyaktig og detaljert alt må være. Kan ikke finne gode eksempler på nett av situasjonsplan med profiler terreng. Antar at dette er vel da ikke noe folk flest tegner
Litt kjedelig å få returner søknad med feil/mangler og evt må betale gebyrer for ikke godkjent søknad.
Galácticos!
Man er veldig opphengt i terrenget her, men det er veldig enkelt. Står garasjen i et flatt område, tegnes det terreng omtrent der støpt såle ligger. (På fasadene) Er det litt kupert, gjenskapes dette etter beste evne, det også på fasadetegningen.
Eksempelvis slik:
Man tegner aldri det hele bildet, det går fra av situasjonskartet. Det er terrenget umiddelbart inntil bygget.
.Thag
Takk for informative svar Thag. Legger ved plan, snitt og fasade tegninger som vi har tegnet. Kan du eller noen med erfaring uttale seg om dette ser korrekt ut, og om dette er nok detaljert. Er det noe vi mangler på tegningene?
Disse plantegningene her er nå i A4 format, men skal tegne de i A3 slik at en får korrekte mål i forholdet på tegning og papirmåling ved utskrift på A3. Tegninger må vel være i mål ved utskrift som legges ved nabovarsel, eller?
Legger ved også vårt situasjonskart (målestokk 1:500) slik vi tror det må se ut. Usikker på om dette holder, påført nok mål? Har fått målt så nøyaktige avstander som en klarer ved de kart som er tilgjengelige online på web.
Er dette godt nok, hva mangler vi? Takker for innspill.
Galácticos!
Men er du utenfor også eller eier du den stripen mot nabo
Takk for innspill. Skal få påsatt mål mot nabogrense. Vi er blitt enige med eier av området/stripen (er et ufremkommelig friområde) mellom oss og nabo, om å få kjøpe den trekanten på hjørnet av garasje som kommer inn på området. Dette friområdet blir ikke brukt til noe eller av noen. Dette er også ok for kommunen, etter å ha vært i samtaler med kommunen og eier av området om dette.
Det neste vi må tegnet er terrengprofiler? Noen tips til hvordan det må bli seende ut?
Galácticos!
Skjønner, men her blir det jo egentlig skutt ut en grop inni fjellet hvor garasje skal stå. Tenker i utg.pkt ikke å fylle inntil bakvegg mot fjell selv om den blir i betong. Garasje blir jo stående i et flatt/planert område, men inntil en fjellvegg uten tilbakefylling mot betongvegg (tenker kan være greitt å kunne ga bak og rundt garasje). Blir det da kun å tegne terreng omtrent der støpt såle ligger da, eller ?
Galácticos!
Men ja, jeg ville tegnet det slik jeg har vist over med flatt terreng i umiddelbar nærhet av garasjen!
.Thag
Vi la taket helt ned i terreng der vi bygde men så er det flatt tak
Merk også at pigging fort vekk kan være like rimelig som sprengning. Særlig dersom det er en som har behov for jobb og har maskinene for det.
Jeg satt et laservater på stativ og målte ca høyde til nabohus og slikt i nærheten.
Skisserte dette ganske så simpelt i Mictosoft Visio med høydekoter. Generet sett en 2D tegning, med masse streker som viser høyder i terrenget og den nye garasjen.
Husk å skissere dette i alle himmelretninger.
Har fått satt på lengde til tomtegrense mot nabo, og har også fått skisset inn gammel og ny kotehøyder på fasade tegning som skal forsøke å vise hvordan fjellet går i dag, og hvordan fjellet vil gå etter grunnarbeider. Har ikke noe gode bilder, eller vinkler på kart som viser snitt av hvordan fjellet eksakt går, men dette er sånn ca. det går.
Holder dette, eller?
Noen tips til nettsider hvor en kan finne snitt/lengdeprofiler som en kan bruke som skisse, så mottas de med stor takk
Galácticos!
Galácticos!
Jeg vil si ok ellers
Da har jeg fått tegnet inn nytt gjerde på toppen. Det står allerede et gjerde som jeg har satt opp
tidligere da vi bygget, så det blir jo bare å flytte en del av dette lenger bak.
Eksisterende gjerde i dag vises som den svarte streken på kartet.
Galácticos!
Mest ryddige er kanskje å kjøpe hele stripa mellom tomtene for en symbolsk sum, da kommer tomtegrensa langer unna og du står fritt til å fyre av salver med dynamitt lengere oppover grensa senere om man vil.
Ja det er solid fjell bak der. Se bilde i post #1. Bakre garasjevegg blir i helbetong også. Det kan hende det må opp en sognemur på toppen på fjellet hvis behov, etter skyting. Det vil vi nok se underveis.
Å kjøpe hele området mellom tomtene er ikke aktuelt. For det første går nok ikke kommunen med på det, siden dette skulle være en slagt tilkomstvei til friområdet som ligger nedenfor.(krav om antal m² friareal)
Området er ikke i bruk idag, til noe som helst, da tilkomst til området mellom tomtene er særdeles vanskelig. En må klarte på fjell for å komme opp på dette områder. Dessuten er dette området i et regulert felt, og dagens eier er opptatt av at kommunen skal overta området i fremtiden. Og vi trenger heller ikke dette området.
Galácticos!
Neste blir å bli enige om pris på kjøp av friområdet (trekanten utenfor tomtegrense). Dette må vi få avklart før vi kan sende søknad.
Vi er veldig usikker på hva som innenfor pris på et slikt område?. Vi er ikke interessert i å betale hva som helst for dette trekant området. Denne trekanten er jo ikke brukenes til noe for noen andre enn oss. Så vi tenker at pris ikke gjerne bør bli høy. Hva er det som oftest ligger i grunn for prissetting for kjøp av privat friområde?
Galácticos!
Det er utbyggerselskapet av boligfeltet som er dagens eier av friområdet. Han bor selv også i boligfeltet.
Galácticos!
Prisen er stort sett snittpris pr m2 med tomt i området, ganger det antall kvadratmeter du trenger.
Men ofte blir man gjerne enige om en bittelitt høyere sum for hele området, siden eieren trolig ikke kan påregne å få særlig for eiendommen uansett, og nå har han en som trenger flekken (selv om det er en liten bit).
Men dette er selvsagt litt avhengig av typen "selger/tomteeier" og område-reguleringen.
Husk at den som eier flekken blir varslet med nabovarsel, og de kan jo gjerne sette litt kjepper i hjulene for å eventuelt få deg til å kjøpe hele flekken også..men det blir bare spekulasjoner selvsagt.
Synes kanskje at snittpris blir vel mye for et lite friområde som er realiteten er en fjellside, som ikke kan brukes til noe annet enn for vår del, da ingen har tilkomst til området.
Men tar dette med i beregningene videre, så får vi se.
Galácticos!
Generelt har det jo skjedd litt (les sinnsykt mye) med tomteprisene her til lands. Så foruten at TS må forberede seg på å betale mer enn din familie gjorde for lenge, lenge siden, så vet jeg ikke hvordan dette innlegget var til hjelp for TS, hst?
TS: jeg har dessverre ingen erfaring å bidra med. Men det er et interessant tema hvordan areal verdsettes (i dag). Vi mister 150-300m2 til en gang og sykkelsti. Er spent på hvordan det arealet blir verdsatt…. Lykke til med garasjeprosjektet ditt.
Men ditt resultat vil være enda mere spennende å høre om jeg tror ikke dere får boligtomt kvadratmeterpris men for ditt vedkomne kan vi jo håpe at jeg tar feil.
Galácticos!
Jeg tror man fort kan ende opp med å kjøpe hele greia, for en taktisk selger legger gjerne opp til slikt når noen er interessert i en bit.
Overnevnte virker kanskje særlig for feks eldre hyttetomter på fjellet, der noen ønsker kjøpe en ekstra flekk fra grunneier.
Men grunneier tilbyr isteden ett større område til omtrent samme pris, om området uansett ikke kan utvikles videre av grunneier siden det grenser mot fredet område, bekk, vann, fjellside, etc.
Mutter fikk slikt tilbud, mot ei myr, men fant annen løsning (for dyre kvadratmeter)
Høres isåfall mer ut som noen solgte inn en idè om tilkomst her for å få gjennomført utbyggingen i området, og så har ikke kommunen fulgt med i timen når området ikke er spesielt godt egnet for det..ergo ikke gjennomførbart innenfor økonomiske rammer.
Prisen som vi er spent på hva som tilbys oss.
Galácticos!
Vi kommer nok også til å gå ut på nytt anbud med entreprenør arbeidet, da forhåpentligvis det kan være at vi kan få et lavere og bedre tilbud enn det vi allerede har fått. Litt andre tider i byggebransjen nå enn for ca. 4 mnd siden.
Galácticos!
Vi solgte huset til omtrent samme pris vi hadde forventet uten garasjen. Men garasjen kan jo ha vært utslagsgivende for eventuelt bud og interesse, det vet man jo ikke helt.
Hos oss litt bittert å sitte med 800 000 mindre enn forventet, men man kan ikke vite alt.
Da blir m² prisen ca 600,-. Helt innen for det vi så for oss.
Størrelsen av det området vi ønsker å kjøpe er så lite, og vi tenker dermed at det mest sannsynlig kan gjennomføres en enkel grensejustering, siden vi oppfyller hovedregler for grensejusteringer.
Grunneier ønsker også et skriftlig forbehold om at alle kostnader og all risiko for prosessen tilfaller oss.
Galácticos!
Den stripa blir uansett enda mer ubrukelig og verdiløs (enn den allerede er...) som adkomst til området lenger til høyre i bildet når garasje kommer så nært nabohuset.
Vi ønsker ikke å kjøpe hele området, og vi trenger ikke hele området heller. Det belte er fjell som du ser på bildet, og området er derfor ikke noe vi kan trenger eller ønsker å kjøpe.
Det vi kun ønsker å kjøpe, er den trekanten som trengs for plassering av garasje.
Galácticos!
Galácticos!
Galácticos!
Postene det dreier seg om er følgende:
-Boring søm (27 187,-)
-Boring og sprenging hjelpehull nærmest søm (26 858,-)
Til sammen utgjør dette da en prisreduksjon på over 54 000.
Noen som har innspill til om det er nødvendig med søm-boring, annet enn å danne en bruddanvisning i fjellet ?
Ser at det kan bli en penere fjellvegg i etterkant med søm-boring, men usikker på om det er nødvendig her.
Har også sendt entreprenør samme spørsmål om dette med søm-boring og forskjell på resultatet med eller uten søm-boring.
Noen synspunkter for og i mot ??
Galácticos!
Derfor må fjellet i større grad "kløyves" gjennom å borre hull, og tre nedi hydrauliske-spredere i hullene.
Skånsomt mot naboene, men tar lang tid.
Men de sprenger tydeligvis ett hull, for å lette jobben noe?
Her er hva fagfolk svarer på spørsmål mitt over:
"Postene er for å få en mest mulig slett bakvegg og unngå at fjellet løsner unødvendig langt bakover. Da vil man i neste omgang få mindre å renske og sikre med bolter etc.
Hjelpehull skal stå nærme hverandre og nærme søm/kontur hullene, og lastes forsiktig for å unngå å skade bakveggen der kontur/søm hullene er."
Galácticos!
Det står nå mellom to emtreprenører, men vi er ennå litt usikker på hvem av de vi skal velger, da begge er ca. lik på pris, når en sammenligner det de tilbyr. Tenker at en sømbort fjellvegg gjerne er mer for det estestiske og kan være fint om den synes, men her vil mesteparten av fjellvegge komme bak garasjen. Samtidig ønsker en jo en mest mulig loddrett fjellvegg, slik at en kan få plassert bakre vegg så tett inntil fjellet som mulig.
Noen innspill om viktigheten av sømbore, kontra ikke. Ikke lett å bli klok på når entreprenører gir ulike svar på hvordan de mener de kan løse oppgaven best mulig.
Galácticos!
Så legge xps og knotteplast på betongveggen (mot fjellet) og fylle opp med grov pukk?
Ivaretar jo da mot ras ihvertfall..og en vegg mindre å male på garasjen😄
Bakveggen og ca 2/3 av den ene side vegg på garasjen blir i betong. Dette pga plassering tett inntil fjellvegg. Å fylle inntil bakveggen, kan evt gjøres senere. Spørsmålet er om en trenger å sømbore for å få en rett nok fjellvegg, eller omen ikke trenger det.
Galácticos!
For de som sprenger, er jo dette egen litt vesentlig?
De står trolig ansvarlig for at dette ikke raser, og med sikring i form av betongvegg+ fylling vil jo åpenbart endre risikoen for ras? Virker som de var bekymret for nettopp ras.
Grovere vegg = flere sprekker = større risiko for frostsprengning etc.
Men vet at en må lese tilbud på grunnarbeid med lupe siden de ofte har tatt forbehold i tilbudet. Hvis ikke vil jeg tro at prisen blir astronomisk.
Ja leser alle tilbud nå med lupe. Landet på to stk, som begge er ganske like i pris.
Når det gjelder sikring, har ene priset inn en delvis sogne-mur på toppen av fjell, og vi må sette opp evt planker og knotteplast klar for bak-fylling av masser ifra entreprenør. Han er den som ikke anbefaler sømboring.
Annen entreprenør skriver angående fjellsikring at man må påregne fjellsikring før sprenging og også sikring byggegrop under og etter utgraving. Omfang er pt. ukjent, og man vil etter avrenskning og underveis i sprenging byggegrop få bedre oversikt over omfang. Noe fjellsikring vil det uansett bli. Han vil da tilby fjellbolter L=2,4m varm-forsinket og pulverlakkert, fullt innstøpt. 1stk 1500,- pr stk. Så kommer det jo helt an på hvor mange fjellbolter de vil da bruke.
Ang. det med sikring så er den ene entreprenør klar på at i etterkant av utført grunnarbeid overtar byggherre ansvaret for eventuelle nedfall.
Så det er jo veldig uklart for hvor mye totalkostnaden kommer her til å bli på de to ulike entreprenørene, når det er så mye som er ukjent, før det evt begynner og sprenger og ser.....
Noen tips til hvordan en best mulig kan ta gode avgjørelser på valg av entreprenør, og noen som har link til gode kontrakter med entreprenør.
Galácticos!
På et annet prosjekt fikk en ikke lov at side vangene på garasje skulle sørge for at muren sto slik at muren ble en forferdelig tykk sak nederst.
Det som kanskje er positivt er at sprekkene kanskje er på tvers av veggen en skal lage. Hvis dette ikke er tilfelle så blir det jo massiv sikring som trengs ref fjell skjæringer på E18 i Vestfold og Telemark som er resikret de senere årene når en har funnet ut at disse har hatt alt for dårlig sikring etter flere hendelser. Største hendelse var vel nord for tunell ved Larvik.
Men fjellveggen ser kanskje ut til å være mye høyere enn garasje veggen. Da vil en alltid få frost effekten i allefall på øverste delen av skjæringen.
Rasfaren blir da nesten eliminert, og det blir mindre jobb i sikring av fjellet.
ENTREPR 1 Er den som inkluderer mest i tilbudet sitt, mtp på sikkerhet, og komplett sognemur/fjellsikring.
I sitt revidert tilbud utelukker han 50% av sognemur, og dermed overlater ansvaret/utførelse for den delen til oss. (treverk, knotteplast og fiberduk) Han er den som mener at sømboring er mer tidkrevende og er ingen garanti for bedre resultat. Han mener også at en loddrett fjellvegg er ikke å anbefale da det er større sjanse for utfall av fjell i etterkant.
Hva som menes med "komplett" sognemur i tilbudet, må jeg få litt mer info i fra han. (antall meter mur, antall bolter ??)
ENTREPR 2 er den som i utg.pkt gir lavest grunnpris, men har flere ulike poster som opsjon. Utelukker for eksempel sikring mot nabo tomt med betongstein for beskyttelse. Fjellsikring og eventuelle fjellbolter (L=2,4m varm-forsinket og pulverlakkert, fullt innstøpt) kommer i tillegg og pris regnet for de er ca 1500,-/stk. +Rigg for fjellsikring. (kan bli fort store summer i denne posten)
Han er også den som i sitt tilbudt har anbefalt evt. sømboring og hjelpehull. Han mener dette gir en mest mulig slett bakvegg og dermed unngår at fjellet løsner unødvendig langt bakover. Da vil man i neste omgang få mindre å renske og sikre med bolter etc. I revidert tilbud har han fjernet disse postene.
Galácticos!
Velger du han som overlater sikring til deg så smeller han det jo ned fort og greit med masse sprekker til deg.
Ja får håpe at de ikke ender opp med å fjellsage her hos oss.
Vi har nesten landet på hvilken entreprenør vi velger. Etter grundig vurdering av de to tilbudene som stod igjen til slutt, så vurderer vi entreprenør 1 som den vi føler gir oss mest fullstendig "komplette" løsning i sitt tilbud.
Vi kommer nok til å gå for det første og dyreste tilbudet ifra denne entreprenøren, da vi tror det er lite å spare, målt opp mot det å sette opp delvis en sognemur selv ikke bare er rett frem her, mtp arbeidene i ulendt terreng, sikkerhet, innkjøp av materialer, kunnskap, utførelse etc. etc. Derfor overlater all utførelse av dette arbeidet fullstendig til entreprenør.
Om sluttresultatet i fjellvegg blir det samme som entreprenør 1 gir uttrykk for, og argumenterer for, mtp sømboring gjenstår jo å se når arbeidene er utført.
Vi kommer til å be om noen referanser, og evt bilder av tidligere utført sognemur, slik at vi evt kan se hvordan sognemur er blitt montert/utført av entreprenør.
Forslag til god kontrakt angående entreprenørarbeidene?
Har sett litt på kontrakten ifra forbrukerrådet "Kontrakt håndverkertjenester over ca 200 000 kr (2G)"
Galácticos!
Galácticos!
Og ja, hvis det skjer noe på deres tomt pga ditt inngrep, så må selvsagt du/entreprenøren dekke dette.
Det er dog noen som hevder skader oppstod pga ditt inngrep, derfor må det gjøres gode undersøkelser og dokumentere godt før du gjør noe.
Ja det skal vi gjøre. Regner med at entreprenør vet hva han holder på med i og med at vi spesifikt forklarte vår bekymring for nabo tomten. Han lovte å sette opp "jersey" stein for å lage en vegg som gjør at det ikke skulle dette ned stein på nabo sin gårdsplass.
De ville ikke skrive under på mottatt nabovarsel når vi var runden og snakket med de, så vi ga dem litt tid til å sette seg inn hva arbeid som skal utføres på vår eiendom, og sa at vi kommer igjen.
Ser nå i ettertid at det kanskje hadde vært klokere å sendt disse rekommandert, men siden de også skal signere på naboerklæring, så tenkte vi det kunne være greitt å ta runden selv, og avklare evt. spørsmål de hadde.
Kommunen har fortalt oss at hvis naboer ikke signerer naboerklæring, så må vi søke disp. om naboerklæring som ikke blir signert.
Galácticos!
Du kan i grunn bare ta og sende dette ut digitalt også? Hvis noen spør, så er det bare til å si at du gjør det for sikkerhets skyld eller noe.
Jeg sendte ut digitalt flere ganger da prosjektet ble endret 3 eller 4 ganger.. Det var ikke mange naboer som gadd å svare en gang.
Må jo ha en underskrift på selve naboerklæringen også, så blir nok en runde å hente inn disse erklæringene ifra de to naboer som har fått dette.
Galácticos!
Hun ville heller ikke ha heftelser på sin eiendom. (Nabo eiendom består av to boenheter/seksjoner på samme eiendom)
Så slik jeg forstod kommunene i et startmøte vi hadde med kommunen tidligere, var at om nabo(er) ikke ville signere på nabo/avstandserklæring så kunne det søkes dispensasjon om dette.
Noen som vet hvilket skjema som da skal brukes for en slik søknad, og hva er gode argumenter jeg evt. kan bruke i en dispensasjonssøknad om nabo(er) ikke signerer naboerklæring/avstandserklæring -for redusert avstand til nabogrense i samsvar med plan- og bygningsloven § 29-4, andre ledd.
Galácticos!
Kanskje litt dårlig forklart i forrige innlegg, men det er nabo i seksjon B som ikke kommenterte at hun/de var redd for nedfall i fra fjell på deres side av grense som ville komme ned, når det ble gjort skytearbeider på vår eiendom.
Markert meg gult felt med 0.5m som vi i utg.pkt ønsker som avstand og plassering av garasje ifra grense. Kan ikke se hva det betyr for henne/de om garasje blir plassert 1 m eller o.5m ifra grense. Det er fremdeles over 7m til deres bolig.
Har markert grense med turkis farge og det er en mur som er grenseskille mellom oss og de. (se første bildet i denne tråden)
Ser at det også står at kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense:
a)når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller
b)ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.
Så hva betyr b) her i vårt tilfelle?
Galácticos!
Så går du deretter etter godkjennelse. Ta med tegninger og en god kaffe. Så snakker dere dere frem til løsning. Da slipper du alle diskusjoner og disp
Men ble møtt med null foståelse for prosjektet, og hun/de var veldig opptatt av at de ikke skulle ha noen kostnader med evt nedfall på deres eiendom når arbeid ble utført på vår eiendom.
Forklarte henne at arbeid blir utført av kjent entreprenør og som har alt på stell og har fått tilsendt bevis på godkjenninger. Forklarte også at det blir også målt rystelser med sensor som dokumenterer at alt er ok.
Men hun sa hun ville kommentere nabovarselet, og de to naboer har ikke signert naboerklæringen de har mottatt enda. Føler at vi ikke kommer noen vei med denne nabo angående naboerklæring. Den andre nabo på samme eiendom, snakket jeg med før idag, og spurte henne (ung jente) om hun kunne signere på naboerklæring (har bare fått signert nabovarsel ifra henne også) og hun sa hun skulle se på det.
Alternativet er å flytte garasje 1m ifra grense, men enig at kan ikke skjønne at en halvmeter fra eller til er stort problem for de. Sprengning blir den samme uansett.
Galácticos!
Galácticos!
Du må ha nytt nabovarsel hvis du krysser av for disp
Har ikke sendt søknad enda. Så en trenger bare en dispensasjonsøknad selv om nabo ikke signerer nabo/avstandserklæring. Er det slik å forstå. Trodde vi trengte to disp søknader nå da.
Galácticos!
Derfor må du rundt med et nytt nabovarsel hvis du ikke allerede hadde markert at du kom til å søke dispensasjon
Galácticos!
Skal sjekke med kommunen, om hva som vi evt. hva vi kan gjøre angående at naboer ikke har signert på naboerklæring. Venter også merknader ifra nabo, så får se hva de skriver.
Vi kan jo flytte garasjen 0.5 lenge inn på vår eiendom, og da trenger vi jo ikke noe naboerklæring, men pga begrenset plass og utforming på eiendom ønsker vi garasje plassert så langt ut som mulig.
Galácticos!
Men nabo valgte å ta med seg ting tilbake og lage nytt når han ikke fikk godkjent i første omgang. Men her ville heller aldri prosjektet blitt godkjent noe sted slik det var utformet.
Det sagt. Det er ikke utenkelig/sannsynlig at du får avslag på disp. Argumenter som «0,5m vil ikke være tilstrekkelig for fremtidig vedlikehold uten adgang til vår eiendom vil enkelt ta knekken på ulemper vs fordeler. Spesielt dersom det er mulig å flytte garasjen til 1m. Selv dersom det medfører mindre garasje, men fortsatt funksjonell.
Det er mulig å flytte garasjen til inn 0.5m til til 1m ifra grense. Men da vil det blir minde funksjonell snuplass på egen eiendom, som kan føre til at vi også evt. kan risikirere å måtte rygge ut av egen gårsdplass og inn på kommunal vei, noe allerede berørte naboer gjør idag (de som ikke vil signere naboerklæring).
Dette har skapt flere trafikk farlige situasjoner. Kommunen var også overrasket over at naboer rygger ut på kommunal vei, og snur på kommunal snuhammer. Selv hadde kommunen ved bygging vært påpasselig med at når boligene A og B ble bygd skulle de ha tilstrekkelig snu/oppstillingsplass på egen eiendom.
Galácticos!
Har forstått det slik at vi nå har to valg:
1) - Endre byggeprosjektet og varsle alle naboene på nytt
2) - Sende inn byggesøknaden som den er, med alle merknader og dine kommentarer til hver enkelt merknad
Vi synes ikke vi er urimelige med plassering av garasje, for å kunne snu på egen tomt, og slippe å rygge ut av egen eiendom.
Men naboer er bekymret, for å miste sollys, skade på egen eiendom ved vårt tiltak, mener vi bør se på andre plasseringer, bygge mindre garasje....
Eier av friområdet (hvor vi kjøpte trekantparsell av) har signert naboerklæring og godtatt til plassering av 0.5m ifra friområdet.
Så hva er vanlig å gjøre ved slike merknader?. Er det slik å forstå at om vi sender søknad inn med merknader, og den blir ikke godkjent, er det slik da at vi må betale gebyr uansett. Og så må vi søke på nytt og betale gebyr en gang til eller? Forsøkt å finne ut av dette, men har ikke funnet noe klar info rundt dette.
Alternativ kan vi jo bare flytte garasje 0.5m inn på vår eiendom, da er vi jo 1m ifra grense uansett. Vil det være lettere da å få godkjent søknaden?
Hvor lange og detaljerte kommentarer bør vi ha til hver enkelt merknad?
Kan slike nabomerknader har stor påvirkning på utfallet i en byggesøknad?
Galácticos!
Dere bør legge ved svar på merknadene hvis søknadsfri plassering mot de som klager på høye ikje blir nevneverdig verre med 0.5m så kan du jo prøve å fortsette men jeg tror du egentlig må tilbake til start.
Argumenterer du for at du må rygge ut på vei inviterer du til avslag også på den søknaden så du må finne på noe annet
Trodde egentlig det var nabo som var høyere som ga merknader. Men tolker nå det som at det er de som ligger lavere. Da er det ganske få argumenter du har som veier for. Spesielt siden du ønsker en garasje som er større en minimum størrelse. Derfor ville jeg tenkt at du enten flytter den 50 cm eller gjør den 50 cm smalere.
Måten de har formulert seg på tyder på at de er klar over at dette er ok så lenge du flytter den 50cm. Skulle jeg gjette får du dette ikke godkjent. Da er det bortkastet tid og sannsynligvis ingen garasje i 2024, da de ved en godkjennelse bare klager det til fylkesmannen.
Vi ønsker i utg. pkt å bygge garasje så nærmt grense som mulig, da dette gir den beste løsning mtp parkering/snu på egen tomt. Samt at vi evt får utnyttet vår tomt best mulig mtp på fjell som ikke kan bli brukt til annet en å bli sprengt bort.
Men må ta noen nye mål og sjekke om hvordan det blir å plassere den 1m i fra grense, og vurdere om vi skal sende inn søknad om avstand på 1m.
Må alle naboer varsles på nytt, eller holder de med de "berørte" naboer som må få nytt nabovarsel,om vi velger å flytte garasje 1m ifra grense?
Galácticos!
Var derfor jeg også skrev at beholder du 0.5m som dispensasjon søknad så må dette være både krysset av og korrekt beskrevet i nabovarsel så ingen kan hevde at dispensasjon ikke er vist korrekt i nabovarsel
Hos meg hadde vi en nabo som sendte nabovarsel om dispensasjon fra høyde, men han ville ikke oppgi noen mål, kommunen ga bare beskjed om at vi skulle bare ignorere nabovarselet da det ikke var gyldig. Vi har ikke hørt noe siden.
Vi føler vi har begrunnet saklig så godt vi kan og mener vedr dispensasjon vårt tiltak, og vi mener derfor at fordelene er klart større enn ulempene på vårt tiltak.
Galácticos!
Entreprenør forteller oss at "etter ny forskrift om sikring av fjell må en geolog inn for å vurdere og prosjektere sikringsarbeidene i en byggesak".
Entreprenør anbefaler også at vi påkoster en geolog og en besiktelse av eiendommen og fjellet til nabo.
(siden nabo ytrer bekymring til sprenging av fjell som følge av tiltaket vårt)
Han sier også at "sikring av fjellet i etterkant av arbeidene må en geolog vurdere faglig".
Entreprenør bekrefter samtidig skriftlig til oss at fjellet blir tatt ut på en skånsom måte med små salver og pigging.
Forsikring dekker skadene de påfører omgivelsene fra arbeidene. Forsikringen hans dekker skader som skylles sprenging.
Er det vanlig med en geolog på befaring for å skyte i fjell på privat eiendom?. Hvilken forskrift er det her han referer til?. Kan ikke finne noe om denne forskrift.
Noen som vet om evt. naboer kan kreve at vi skal sikre fjellet på nabo eiendommer?
Galácticos!
Ser den, men hvilken forskrift er det her snakk om da? Finner ikke noe forskrift og fjellsikring på egen tomt. Noen som vet, har innspill/link?
På forhånd takk.
Galácticos!
Her i området må det nå grunnbores hvis det er løsmasser på tomten vet ikke hvor det kravet kommer fra, men kanskje tilsvarende ?
Ja er veldig usikker, men forstått det slik av entreprenør at det kan om kommunen krever det, må på plass en permanent godkjent fjellsikring etter forskriftene.
Finner ikke noe forskrift rundt dette, så veldig usikker på hva han refererer til.
Galácticos!
Galácticos!
Fravær av nabosamtykke skal ikke påvirke kommunens vurdering. Det er ikke naboene som avgjør om din søknad kan godkjennes.
Så overrasker veldig dersom det går gjennom. Blir uansett interessant.
Kommunen melder også at saken blir utsett for synfaring i forkant av neste møte i planutvalg i oktober.
Kommunedirektøren sitt framlegg til vedtak:
"Kommunen gir dispensasjon fra plan- og bygningsloven §§ 12-4, 12-5 nr. 3 og 12-7 nr. 2 til
grensejustering, terrengendring og oppføring av garasje, jf. plan- og bygningsloven § 19-2."
Så får vi se hva resultatet blir hos fylkeskommunen og Statsforvalteren.
Galácticos!
Galácticos!
Saken er tidligere send til Vestland fylkeskommune og Statsforvaltaren i Vestland for uttalelse.
Siden dette gjelder dispensasjonssøknad knytt til plan- og bygningsloven, skal/må kommunen sende saken til fylkeskommunen. Så da er det bare å vente på Vestland fylkeskommune og Statsforvaltaren i Vestland sin uttalelse. Hvor lang tid dette normalt tar er usikkert, så får bare vente.
Galácticos!
Hvis lokale har sagt at dette er ok så er jo dette bare tull at det skal videre i systemet
mange ansatte som må holdes i arbeid i stat og kommune veit du. da blir det slik. og det koster mye penger
Ja kan være enig i dette, men nå er det nå slik loven er, og det er dette vi må forhlde oss til.
Naboer har jo 3-ukers klagefrist, og om vedtaket blir påklaget, skal kommunen vurdere om klagen skal tas til følge eller om vedtaket opprettholdes. Vi regner nok med at det kommer en klage på vedtaket ifra naboer.
Galácticos!
Det vi reagerer litt på i vedtaket, er at det ikke står skrevet noe om noe mottatt svar på "til uttale" kommunen sendte til fylkeskommunen og Statsforvalteren i Vestland.
Betyr dette at da at evt. uttalelser i fra fylkeskommunen, og Statsforvalteren i Vestland ikke har noe betydning i saken da? Ser at saken ligger fortsatt som ubehandlet hos fylkeskommunen.
Veien videre nå er at det neste som vi nå må gjøre er å gjennomføre grensejusteringer og tinglysing før tiltaket kan startes opp.
Noen med tips/innspill til hvordan selve prosessen med grensejusteringer foregår?
Galácticos!
Men mulig kommunen tenker at du sparer tid ved at evt naboer som har klaget nå må klage på vedtaket hvis de skal kunne nå frem og at en klagesak da vil kunne gå parallellt med statsforvalter saken.
Evt mener de at statsforvaltningen ikke kan nå frem med noe her så de synes det er like tullete som meg (uten å kunne skrive det)
Jeg har sett flere godkjenninger der det står at hvis vedtak blir påklaget så kan det bli omgjort og en så starter på egen risiko
Ja, så skjønner ikke helt. Men slik vi tolker dette slik det står i vedtaket at det "blir gitt tillatelse til oppføring av garasje og terrengendring" og samtidig nederst står det jo at "om byggearbeidet ikke er satt i gang innen 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, eller blir innstilt i lengre tid enn 2 år, faller tillatelsen bort, jf. plan- og bygningsloven § 21-9. Dette gjelder og for vedtak om dispensasjon."
Så da tolker vi det som at vi kan starte når vi har foretatt grenejustering.
Angående grensejustering, må naboer varsles på nytt med nytt nabovarsel?.
Ser at kommunen har egen sak angående søknad om grensejustering. Før vi kan sette i gang, så må vi ha gjennomført grensejustering. Men vi usikker på fremgangsmåten på selve grensejusteringsprosessen.
På kommunenes hjemmeside står det at før søknaden blir sendt inn til kommunen, må naboer varsles.
Og krysses det da av på nabovarslingen oppretting/endring av matrikkelenhet (eiendomsdeling) eller bortfeste
Ikke alltid like lett å forstå prosessen i de ulike søknadene.
Så ikke noe om igangsettelse på søknadskjema. Men det står i vedtaket at det "blir gitt tillatelse til oppføring av garasje og terrengendring" Vi brukte dette skjemaet ifra Direktoratet for byggkvalitet.
Galácticos!
Ja, det må være noe slikt ja, da det ikke står noe om igangsettelse på vår ettrinnssøknad.
Har sendt epost til kommunen med spørsmål om vår grensejustering og veien videre. Slik vi har forstått det må også forslag til nye eiendomsgrenser må være inntegnet på et vedlagt kart. Størrelse på justert areal må angis i kvadratmeter, og kartet skal vise eksisterende grenser, plassering av bygg og nye grenser.
Usikker på om vi trenger nabovarsel? (felles grense er det kun de som må varsles?)
Usikker på hvilke eier er det som må søke? (er det eier som kjøper, eller eier som selger areal)
Galácticos!
Galácticos!
Brukt tiden litt til å tegne en skisse med riktige mål på hvordan det blir seende ut.
Galácticos!
Muren er grense mot nabo. Garasje blir plassert 0.5m ifra grense, derfor disp søknad.
Galácticos!
Galácticos!
Et nytt grensemerke slått ned i jorden, og et grensemerke sprayet i fjell. (Landmåler klarte ikke annet å spraye i fjellet, da mye regn og glatt)
Trenger nå bare signering i fra eier av friområdet på avtale om grensejustering. 12,6m² utgjør trekant-parsellen vi har kjøpt.
Galácticos!
Det blir nok litt merarbeid nå mtp at vi har kjøpt parsell av nabo og det må skytes mer i fjellet.
Så spent å se på hva tilbud han kommer med nå?
Er det mulig å evt. bytte til annen entreprenør i et prosjekt, etter at en byggesøknad er godkjent av kommunen. Kan ikke finne noe info rundt dette?
Galácticos!
Pris som først var gitt til oss var ikke medregnet det ekstra arbeid som nå blir siden vi kjøpte parsell på friområdet.
Så blir spennende å se hva prisen han vi gi oss på grunnarbeider.
Galácticos!
Dessuten har han også nå trekt ut sognemur som først anbefalt av han, og som vi ønsker som en sikkerhet med nedfall på vår garasje.
Vi har svart ut om hvorfor slik prisøkning i postene, og at vi blir nå nødt til å få inn priser ifra andre entreprenører nå.
Vi skjønner et priser har gått opp sidne 2024, men at det skal koste 200k mer for de ekstra 12m² med springing/bortkjøring av masser er mye mye mer enn det vi så for oss.
Vi har dessuten nå også sendt forespørsel til andre entreprenører om pris på grunnarbeider, slik at vi har noe å sammenligne med.
Eneste som vi er usikker på om om en kan bytte entreprenør underveis, siden byggesøknad er vedlagt hans erklæring om ansvarsrett. Noen som vet om det er mulig å bytte entreprenør etter at søknad er godkjent hos kommune?
Hva endring må evt ettersendes?
Hva tenker folk om prisendringer/prisutviklingen?
Legger ved entreprenør sine endringer i pris.
Galácticos!
Hai. Ja er sendt ut på anbud, og i tillegg direkte til en del entreprenører. Men trodde bransjen var litt på hell, med flere konkurser innen bransjen, og litt mindre byggeprosjekter nå, men der tok jeg vist feil. Prisen er jo skutt i været. Vi sitter med en liten følelse om han forsøker å "sko seg" på oss i dette prosjektet siden byggesøknad er godkjent med han som innmeldt entreprenør.
Galácticos!
Nå er jeg ikke noen fjell ekspert, (selv om det er mye fjell her i Bergen
Kan i hvert fall bekrefte at dette med å tolke/vurdere pristilbud ifra entreprenører er ikke lett, da de leverer pristilbud på så ulike vis, og ulike poster de tar med, eller ikke tar med.
Vi venter fremdeles på et pristilbud til ifra en annen entreprenør som har vært på befaring.
I tillegg venter vi på en befaring til av en entreprenør som vi også nylig sendte forespørsel til.
Så ja det blir ikke lett å velge når alle entreprenør oppgir så ulike synspunkter ang. denne jobben. Den entreprenøren som vi egentlig har valgt (som kom med et nytt tilbud på 600.000) er for eksempel veldig opptatt av at vi må ha en konsulent/geolog for å vurdere og sikre tilkomsten til almuen og gjenværende løsmasser rundt byggegrop.
Ingen andre entreprenører har nevnt dette med konsulent/geolog under befaring. Han er også veldig på at han ikke kan gå god for sikring av fjellet etter at de har utført sitt arbeid.
Galácticos!
https://www.youtube.com/shorts/BTxzmoF6lLQ
https://www.youtube.com/shorts/OlgenbVvpGI
Det beste er å høre knitringen, før det sprekker.
Det må gå å få en pris på bare å fjerne fjell. Et splittet anbud.
Han som vi har valgt, er den eneste som utfører sprenging selv (de andre entreprenører må leie inn skytebas) og dermed den som kom med lavest pris på jobben. Selv om vi har valgt med noen ekstra opsjoner som han tilbyr.
Vi har avtalt at det skal søm-bores med hjelpehull for å få en slett fjellvegg. Veggen skal sikres med minimum Fjellbolter L=2,4m varm-forsinket og pulverlakkert, fullt innstøpt, mulig flere om behov. Løse masser på toppen renskes av ned til fjell for å unngå fremtidig nedfall.
I tillegg ønsker vi at betongsteiner (jersey-steiner) monteres på betongmur langs skjæring mot nabo for å sikre mot nedfall av stein mot nabo eiendom. Entreprenør har varslet oppstart etter påske. Vi venter på hans siste detaljer og utfylt skjema 5181-erklaring-om-ansvarsrett ifra han. Så setter vi opp en kontrakt.
Dette har tatt tid, men alle entreprenører priser seg ulikt, har ulike syn/meninger/anbefalinger på jobben som har gjort at vi har vært litt avventende før vi har tatt en avgjørelse. Føler vi nå har fått belyst og fått svar alle våre bekymringer rundt dette med sprenging/fjellsikring etc. Så får vi se hvordan det blir til slutt mtp på pris.
Galácticos!