77,363
218
0
Feil informasjon fra megler ved kjøpe av bolig
10
oslo
0
Hei!
Vi kjøpt en leilighet fem uker siden og den megleren hadde gitt litt feil informasjon.
Hun sa at varmtvann er inkludert i felleskonader, men egentlig er det ikke.
Hva skal man gjøre i en slik situasjon?
På forhånd takk!
mvh
Vi kjøpt en leilighet fem uker siden og den megleren hadde gitt litt feil informasjon.
Hun sa at varmtvann er inkludert i felleskonader, men egentlig er det ikke.
Hva skal man gjøre i en slik situasjon?
På forhånd takk!
mvh
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
onkelen min solgte en leilighet og megleren ga feil opplysninger om dette til kjøper på direkte forespørsel
de ordnet det med et prisavslag på 30000
Det sto i salgsprospektet at V.V er inkludert. Og i takstdokument det sier at V.V er ikke inkludert.
Så tok jeg spørsmål til megleren, og han sier at det er inkludert.
Varmtvann er slettes ikke billig, så dette vil jo utgjøre en vesentlig forskjell i utgifter.
Noen andre får svare på hva du evt. kan kreve, men jeg vet jeg hadde gått hardt ut.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Du har allerede betalt selger for oppvarmet vann, og nå må du plutselig må betale ekstra for dette varme vannet i hele boligens levetid, så her må du kjøre megler hardt. La oss si at det er 500 kroner per mnd, altså 6000,- per år. Dette må selvsagt inflasjonsjusteres, men for enkelhets skyld, kan vi si at boligens levetid er 50 år med 6000,- ekstra i varmtvannsutgifter, det blir 300,000 i ekstra utgifter.
Dette er det samme som å kjøpe en dyr mobiltelefon med billig abbonement, for så å få oppgitt at det var et dyrt abbonement likevel. Et prinsipp selv en 14-åring forstår.
Jeg hadde kontaktet advokat med en gang. Her har megler gjort en skikkelig brøler og da må han/hun forvente å få skikkelig smekk.
V.V er kanskje ikke so dyrt in leiligheten min, for at vi har V.V fra fjernevarm. Jeg vet ikke hvor mye akkurat.
Det ser komplisert ut. Er det ikke dyrt å leie advokat?
takk for svar!
Hvordan ordnet det de? Jeg er fra kina og det er først leiligheten i Norge. Jeg har ingen anelse om hvordan ting fungerer.
Det første du bør gjøre er å ta kontakt med megler for å "melde" at det har skjedd noe feil som du kommer til å klage på. I stedet for å regne på kostnadene over et visst antall år, kan det kanskje være greit å ta kontakt med takstmann, gjerne den samme som har laget taksten du sitter med) for å høre hvor mye dette vil utgjøre i differeanse på prisen. Hvis takstamann mener en leilighet med "gratis" varmtvann er verdt f.eks. 100.000 mer, så burde det være et greit krav overfor selger.
Her har du definitivt blitt lurt for en ganske vesentlig verdi, så dette må du ta tak i.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Finn ut hvor mye det vil koste for varmt vann per år, så ganger du dette med antall år boligen har igjen i levetid. Dette er en ekstra kostnad for deg på grunn av feil opplysninger fra megler, og som megler er ansvarlig for. Hvis du ikke vil kontakte advokat, så skriv iallefall en klage til megleren og sett opp tallene. Skriv at du vil kontakte advokat hvis det ikke ordnes tilfredstillende fra megler sin side. Megleren vil helt sikkert prøve å vri seg unna men det er bare å stå på.
http://www.vg.no/dinepenger/artikkel.php?artid=583876
men det er ikke det samme som at man får noe ut i kroner og øre.
Hvis veldig lave felleskostnader var utslagsgivende regner jeg med at du sjekket regnskapet for å finne grunnen, og da ville du sett at sameiet bruker penger på varmtvann.
Selvsagt er det lite som er gratis, men hvis selger har forklart at det er inkludert i fellesutgiftene, noe som jo ikke er helt unormalt, så forventer man ikke å betale ekstra for det.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det blir vel feil å inflasjonsjustere her...?
rocknrose,
Kanskje du kan spørre noen naboer om hva de betaler, eller tror de betaler, per måned for varmtvann?
Hvis ikke, kan sikkert flere bekrefte at meglere flest ikke er kjent for nettopp redelighet og etterrettelighet.
"Aldri hørt om..." kan fort være resultatet av en konfrontasjon i etterkant.
Og da kan jo trådstarter stille svakt, i og med at taksten sier ikke inkludert.
Bruk heller gratis hjelp i starten.
Vel, man kan ikke pålegge noen å putte prisavslaget i banken for å bygge seg opp renter som gjør at man kan betale fremtidige utgifter? Hadde du gamblet på at 300,000 (ikke-inflasjonsjusterte kroner) hadde vært tilstrekkelig for å betjene ekstrautgiftene i 50 år fremover? Med 2,5% inflasjon og 3% innskuddsrente og 28% skatt på renteinntekter er det et regnestykke som går greit de første 46 årene.
Så til saken: Det man må spørre seg er om denne feilen ville hatt en innvirkning på avtalen dersom den var opplyst riktig. (husker ikke paragrafen men det står i avhendingsloven)
Mao, ville man bydd det samme dersom man viste dette ikke var inkludert. Her er det flere ting man må ta i betraktning. Dersom felleskostnadene er skyhøye i utgangspunktet og merkostnaden med vann er veldig lave vil dette sannsynligvis ikke være noe en domstol mener ville hatt noen innvirkning på avtalen. Leilighetens verdi må også tas i betraktning.. Man hadde bydd det samme for en leilighet til rundt 10.000.000 enten felleskostnadene var 1500 eller 1800. Forskjellen utgjør mye i det lange løp, men det ville sansynligvis ikke hatt noen innvirkning på avtalen.
Dersom leiligheten du har kjøpt har en lav verdi, og fellesutgiftene økte mye som følge av feilen (i posent) kan dette ha hatt en innvirkning på avtalen og du kan kreve erstatning.
HÆH!??
Men jeg hadde likevel kontaktet advokat (evt huseierenes landsforbund) for å forhøre meg om problemstillingen. Varmtvannsbereder er et strømsluk for de som dusjer mye.
Hvordan kan du påstå at en kostnad på 300,000 over 50 år er uvesentlig? Det er jo akkurat at det er en kostnad som løper over hele boligens levetid som er poenget her. Jo lengre periode denne kostnaden løper over, jo værre er det for kjøper. Det er jo tallenes tale, man trenger hverken ha greie på juss eller økonomi for å se det.
Du opererer med tall som 10,000,000 og 300,- pr mnd i ekstra utgifter, jeg vil tro at iallefall ett av de tallene ikke stemmer i denne aktuelle saken. Men om trådstarter kan si hvor mye fellesutgiftene var oppgitt til, og hva boligen ble solgt for, samt fellesgjeld, så er det lettere å få et perspektiv.
Man må ha hjemmel for å reklamere, så jusen er viktig.
Fra avhendingsloven
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
"verka inn på avtala" er den magiske setningen man må basere reklamasjonen på. Trådstarter må argumentere for at det gadde virket inn på avtalen.. Da må tall som kjøpesum, fellesgjeld, felleskostnader, økning felleskostnader tas med. Hadde jeg vært trådstarter hadde jeg ikke tatt med 300.000 de neste 50 årene, men begrunnet at denne endringen per måned fører til eks antall prosent høyere utgifter som påvirker hennes månetlige økonomi på x måte.
Det er vanskeligere å argumentere for at et tap på 300.000 over de neste 50 årene hadde hatt en innvirkning på avtalen.
Dro frem ytterpunkter for å gi et eksempel. Det er jo ikke noe klart sted streken går..
Med et så vesentlig beløp som 6.000 kr pr år. (nåverdi ca. 300.000 kr) kunne det tenke seg at boligkjøperen hadde valgt et annet mer gunstig objekt. Man må se mangelen i relasjon til hvordan markedet hadde reagert. De blir feil å si at dette ikke ville fått betydning for avtalen. Ingen i markedet synes 6.000 kr/år er uvesentlig. Dette beløpet ville gjort at andre objekter i markedet ville blitt mer gunstige enn det valgte.
I dag kan du rentebetjene et lån på ca. 170.000 kr pr år med 6000 kr.
Kostnaden er lavere enn rentebetjening, ettersom man får skattefradrag på 28 % for rentekostnader.
Varmtvannskostnader vil vokse i takt med inflasjon, mens et avdragsfritt annuitetslån på 170.000 kr vil ha årlige like terminbeløp. Justerer man for skattefordel og inflasjon, er det opplagt at de utelatte kostnadene fint kunne alternativt rentebetjent et boliglån på ca. 200.000 - 300.000 kr.
Det er forholdsvis sannsynelig at markedet ikke ville gitt det samme for en bolig hvis det viste seg at boligen hadde 300.000 kr mer i boliggjeld.
Hva som ville hatt en innvirkning på avtalen vil ikke jeg ta stilling til. Det får eventuelt en domstol avgjøre.
Det blir uansett feil å regne resultatet av feilen om til 300.000 de neste 50 årene. Det man kanskje kunne sett på, som du selv refererer til er hvordan markedet hadde responder på endringen. Man kan f.eks sammenligne objektet med tilsvarende solgte objekt osv.
Trådstarter kan jo selv spørre seg selv: hadde korrekte opplysninger hatt noen innvirkning på avtalen for din del?
Megleren tjener også på det er gitt feil opplysninger om varmtvann ettersom du antageligvis av denne grunn har betalt for mye for boligen. Du får derfor ikke objektiv eller mye hjelp av megleren. Han kan jo også bli erstatningsansvarlig for feilen.
Du gjør best i å kontakte advokat som kan hjelpe deg. For en enkeltperson er nok varmtvannsforbruket ca. 2000 kr pr/ år. Således kunne du alterantivt ha rentebetjent et lån på ca. 60.000 kr. Dette bør være utgangspunkt for et prisavslag.
Lykke til. Men for all del, kontakt en advokat !
Men står det ikke ofte og at i prospekter så tar man forbehold om "feiltrykk", og kan ikke se at det er opplyst om meglaren har sagt at v.v var inkludert eller om det står i prospektet. Har megler sagt det, da har man ingen sjangs.
Personlig tror jeg at det er lite å hente her, iallefall om man går til megler med krav om 300 000 cashback :D
Elsker disse konspirasjonsteoriene...
Det står ikke "forbehold om trykkfeil" i salgsoppgavene. Som megler hadde det vært herlig å kunne skrive det, men sånn er det nok ikke. Ellers enig i det du skriver
Det er jo opplagt at 100.000 kr blir for lite. Beste alternativ for boligkjøper er jo å sette pengene i bank, eller betale ned på boliggjeld.
Med 100.000 kr mindre i boliggjeld blir jo årlig beløp kun ca. 2500 kr mindre [=100.000 kr*3,5%*(1-28%)]. Du forstår sikkert at dette ikke balanserer fordelen megler har oppnådd med å gi feil informasjon ? 6000 kr pr år er mer enn 2500 kr pr år.
Antar at du mener at 5 % er et godt anslag for boliglånsrente i fremtiden.
Renten skal gi lånegiver kompensasjon for inflasjon, risiko og likviditet.
I dette tilfellet er det vel forventet at kostnader til energi vokser med inflasjonen. Sånn sett er 500 kr pr måneden i faste priser, ikke i løpende termer.
Det mest riktige blir derfor å justere bort inflasjonselementet i lånekostnaden på 5 %. F.eks kan man anta at realrenten er ca. 2,5 % (gitt inflasjon på 2,5 % på lang sikt).
Nåverdien av dette blir da 6000/(5%-2,5%) = 240.000 kr.
Dette er i de fleste tilfeller vesentlig for en boligkjøper. Anbefaler den uheldige kjøperen å snarest ta kontakt med advokat og reklamere på det oppståtte forholdet.
Det sier seg selv at takstmann er meglerens mann.
Han får oppdrag og inntektene fra meglerene. Det er da vanskelig for taktsmann å være objektiv. Det er flere takstmenn som blir presset av meglerene til å endre takster og konklusjoner fra takstrapportene. Meglers mål er alltid å få høyes muig pris på vegne av selger. Dette er også i meglers interesse ettersom de har provisjon av salgssummen.
Legger ved en kort liten artikkel om takstmenns utfordringer fra Aftenposten:
http://www.aftenposten.no/bolig/boligokonomi/article3557786.ece
Takstmennenes egen forening forteller altså at dette er et problem.
Etter min mening burde ikke meglerene få lov til å velge takstmenn fritt. En boligkjøper kan ALDRI stole på takstrapporten!
Hvis boligkjøper har blitt lurt av selger, megler og takstmann hadde jeg bedt om hjelpe fra alle andre enn disse tre. Kontakt advokat! Det er mitt råd!
Send et krav på 250.000 kr, eller be megler om å betale varmtvannskostnadene for denne boligen så lenge den ekisisterer. Det var jo dette du kjøpte ?
Nåverdi betyr "nå". Det er 300.000 kr i dag (salgstidspunktet).
Tapet fordeles ikke over de neste 50 årene. Tapet oppstår umiddelbart.
Tapet oppstod på avtaletidspunktet ved at fremtidige forutsetningene ved kjøpet ble feil. Tapet oppstår ettersom kjøper ikke kan oppnå den samme prisen i markedet med korrekt og forverret informasjon om kostnadsnivå.
Tipper også du hadde klaget hvis du bestilte og betalte for en BMW, men fikk tilsendt en LADA fra bilfabrikken.
Du ville i alle fall ikke ha betalt samme kjøpepris ?
Prisavslaget må bli forskjellen i verdi mellom en ny LADA og ny BMW.
Spiller ingen roll hvor lang levetid bilene har. Du ville krevet enten å få omlevert, eller fått prisdifferansen mellom bilene i prisavslag.
Din påstand om at dette må sees i sammenheng til de andre felleskostnadene er jo et lite feilspor.
Forventet nytteverdi av tjenestene som blir dekket av felleskostnadene er jo tilnærmet lik nivået på ; ja nettopp -felleskostnadene. Derfor blir det meningsløst å se de utelatte kostnadene i forhold til det generelle nivået på felleskostnadene. Med andre ord: fellestjenestene dekket av felleskostnadene er forventet å være "fair" priset og balanserte.
For å vise hvor svak din påstand er:
Anta at du eier en bolig i dag. Det bestemmes i morgen at det skal leies inn vaskehjelp dobbelt så ofte som i dag, internetthastigheten skal dobbles og antall tv-kanaler skal dobles. Alle dobling er ønsket og etterspurt av beboerene (og det er forventet at også fremtidige beboere ville satt pris på denne "dobblingen"). Doblingen medfører også selvfølgelig en dobling av utgifter til felleskostnader.
Blir boligen din noe mer verdt av at du får dobbelt så gode tjenester med tilhørende dobling av felleskostnadene ?
Det er jo opplagt at differansen mellom økt nytte og økte kostnader er lik null.
Av denne grunn blir det meningsløst og irrasjonelt å se mangelen i forhold til de andre (mer eller mindre tilfeldige) felleskostnadene.
I tilfellet som trådstarter har skissert er jo allerde innholdet i fellestjenesten opplyst. Derfor blir det en mangel hvis det viser seg at varmtvannet alikevel ikke var dekket innenfor opplyst kostnadsnivå for felleskostnadene.
Du skriver at det ikke hadde hatt noe å si for avtalen om man sa 1.500 eller 1.800 kr pr mnd.
Men hva har egentlig selger ønsket å oppnå ved å gi feil informasjon ? Er det ikke nettopp å få boligen til å virke mer attraktiv ? Den som kjenner kostnadsnivået best er jo selger. Det er jo prisdrivende å underdrive bokostnadene. Da må også selger erstatte hvis feil informasjon er gitt.
Hvis selger selv ikke tror det har noe å si for kjøpeprisen om korrekte opplysninger blir gitt, hvorfor gir de da gale opplysninger til markedet.
Jeg er enig med deg i en ting: er mangelen vesentlig i forhold til kjøpesummen må det erstattes.
For de fleste er nok 200.000 - 300.000 kr vesentlig :-)
Dermed blir det helt feil å si at man må diskontere med inflasjonsprosenten. Dersom dette er omfattende kostnader og man kan dokumentere hva megler har sagt så må man konfrontere megler med dette, og som nevnt så henger jeg meg på det å regne ut kostnad i leilighetens levetid som vil si forringelsen.
Uten dokumentasjon eller vitner blir det dog vanskelig.
I stedet sa han "While the price of freedom and security is high, it is never too high. Whatever it costs to defend our country, we will pay." Og sånn sporte jeg av tråden....
Kjøperen burde minst hatt 30-gangeren av årlig utelatt beløp.
Det er megleren som har plikt til å gi fullstendig informasjon.
Selger trenger ikke bevise noe, hverken skriftelig eller muntelig.
Er det ikke i skriftlig form gitt info om at varmtvann skal betales for, så kan selger klage.
Da er det opp til megler å bevise at denne informasjonen er gitt.
Har ikke megler gitt informasjon blir han erstatningspliktig.
Jeg referer her til Eiendomsmeglerloven:
emgl. §6-7:
Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
11) spesifikasjon over faste løpende kostnader
Varmtvann utgjør en vesentlig andel av bokostnadene. ENOVA anslår at varmtvannsforbruk utgjør omtrent 30 % av energikostnader til en bolig. Megler har derfor underestimert en vesentlig del av de løpende faste kostnadene hvis han har holdt varmtvann utenfor.
Det hadde vært artig om trådstarter kunne oppdatere oss om hvordan det går med denne saken.
Har du f.eks kontaktet megler eller advokat ?
Det må man faktisk gjøre ettersom man må anta at årlige varmtvannskostnader faktisk vil stige i takt med inflasjon.
Jeg regner med eiendommen er solgt ”som den er”. Rettslig sett innebærer dette at det er avhendingsloven § 3-9 som uttømmende regulerer når det foreligger rettslig mangel hvis selger har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger, og at disse opplysningene er så betydningsfulle at de ville ha virket inn på avtalen.
Videre er det slik at mangelsvurderingen er objektiv, hvilket innebærer at dine/kjøpers subjektive meninger i utgangspunktet ikke er avgjørende. Kjøper må med andre ord vise til hjemmel i sin reklamasjon og videre begrunne hvorfor hun mener hun har krav på erstatning/prisreduksjon.
Ser alle sliter like mye med å beregne riktig nåverdi.. Det er ingen vits å gjøre dette. Avhendingsloven er veldig tydelig her. Spørsmålet er enkelt. Ville kjøpers kunnskap om X antall hundrelapper høyere fellesutgifter hatt noen innvirkning på avtalen? Da er det klart at dette må ses i sammenheng med boligens verdi og størrelsen på fellesutgiftene. Deretter kan man argumentere for og i mot til man blir grønne.
Jeg sier ikke kjøper ikke har et reelt krav, men argumentasjonen i svarene over er subjektive og uten rettslig hjemmel.
Å, en liten ting til: hvis man først skal beregne nåverdi (som for øvrig ikke er av interesse her), må man gjøre det på riktig måte.
Dersom kjøper taper 300 kr per måned på felleskostnadene er dette 3600 per år. For å finne nåverdien på dette beløpet i det uendelige løp med et avkastningskrav på 5% er formelen PV = CF/i = 3600/0,05 = 72.000.
Antar at du mener
"..gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala..." fra §3-8 (2).
Kjøpesum av bolig er av sentral betydning for om et kjøp blir foretatt, og boligens kostnadsside er av avgjørende faktor for hva en kjøper er villig til å betale.
Om korrekt kostnadsside hadde vært kjent ville kjøper enten gitt en lavere kjøpesum, eller avtalen ville ikke ha kommet i stand.
Dette er en objektiv tilnærming, og §3-8 (2) burde være oppfylt.
Så kommer man alltid tilbake til hvor mye måtte kjøpesummen ha blitt redusert med for at kjøper allikvel skulle ønske å kjøpe boligen.
Her er jo det ganske enkelt: Mangelen består av penger og dette verdsettes da ganske enkelt i pengemarkedet. Få aktører i pengemarkedet er villig til å bytte penger i dag mot penger i morgen med en 5 % rente. Anbefaler å ta kontakt med banken hvis du tviler på dette. Forventet fremtidig rentenivå må legges til grunn.
Her må en anta at varmtvannskostnadene vokser i takt med inflasjonen og det riktige må bli å kapitalisere beløpet med en realrente. Antar du henviser til personskadeerstatningen når du nevner 5 %. Denne kapitaliseringsrenten blir for høy når man diskonterer kostnader.
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
For at din påstand skal være rett må kjøp av bolig kun være basert på et matematisk regnestykke.
Har solgt mange boliger, og jeg har enda til gode å møte på en som kun baserer seg på dette. Ikke glem psykologien i det hele.
Nåverdi beregningen er meningsløs, noe jeg skrev i forrige tråd. Se under for mer info:
Jeg finner ikke noe rettspraksis som dekker dette temaet direkte, men jeg har lest et par dommer hvor lignende problemstilling har vært drøftet (høyere fellesgjeld en oppgitt). I de tilfellene har domstolen gått inn å sammenlignet hva tilsvarende objekt med lavere fellesgjeld i område er solgt for. Deretter har de funnet diferansen i salgssum på disse objektene og gitt selger erstatning. Det er selvfølgelig ikke jeg som avgjør dette, men jeg tror at forskjell på noen hundrelapper i måneden i fellesutgifter på en leilighet ikke ville utgjort noen merkant forskjell i kjøpesummen og at §3-8 (2) ikke ville vært oppfylt.
Prøv å tenke i disse baner: Dersom man hadde funnet drømmeleiligheten for 1.000.000 som hadde fellesutgifter på 200kr per måned. Jeg mener at de aller fleste hadde kjøpt leiligheten for 1.000.000 dersom fellesutgiftene var 500kr. Det er veldig få som leker matematikere når de er på boligjakt. De går først og fremst etter smak.
Du drøfter fortsatt ikke om dette hadde hatt en innvirkning på avtalen. Du kunne skrevet det samme om feilen var på 50kr. Da hadde du hatt feil. Ingen som hadde blitt dømt på dette. Hadde feilen vært 10-20.000 hadde du hatt rett. Spørsmålet er hvor grensa går. Det er det ingen av dere som drøfter.
Edit: Det er heller ikke alle som makser bolig etter inntekt. Noen kjøper langt billigere bolig enn det de egentlig har råd til. Ikke glem det.
50 kr blir vel neppe vesentlig. Derimot virker 3600 kr pr år til å bli vesentlig ?
Ser at noen inne her refererer til 5 % diskonteringsrente ved nåverdiberegning.
Utgangspunktet er jo at prisavslaget skal balansere mangelen. Da må man jo finne et avkastningskrav som er troverdig. Tviler på at 5 % balanserer kontraktsforholdet mellom kjøper og selger.
Boligkjøpers beste alternativ er jo enten å betale ned på boliglånet eller sette prisavslaget i bank slik at han kan betjene økonomisk forpliktelse som oppstår som konsekvens av mangelen. Diskonteringsrenten bør derfor settes et sted mellom avkastning i bank og kostnad ved boliglån.
Forslaget om at 72.000 kr skulle balansere kontraktsforholdet mellom kjøper og selger blir nok noe optimistisk. En kan jo tenke seg følgende:
Prisavslaget settes på høyrentekonto (eller nebetaler boliggjeld):
1)Man setter prisavslaget inn på bankkonto:Saldo 72.000 kr. (symetrisk behandling av boliggjeld)
2)Renteinntekter første år: 2520 kr (antar innskuddsrente på 3,5 %)
3) Skatt på renteinntekter: 705 kr
4) Netto: 1814 kr (2520 kr-705 kr)
5) Årlig ekstrakostnad for varmtvann 3600 kr
Konklusjon:
3600 kr er mer enn 1814 kr. Ergo: 72.000 kr kan ikke ha balansert kontraktsforholdet. Kjøper må ha et prisavslag som er vesentlig høyere enn 72.000 kr.
Jeg vil påstå at kjøper må få et prisavslag på minst 145.000 kr for å balansere mangelen første år.
Da har man ikke hensyntatt at v.v-kostnadene vil vokse i takt med inflasjonen i tillegg.
Dette gjør at prisavslaget antageligvis må settes høyere.
Med en nåverdi på 145.000 kr blir mangelen vesentlig så lenge kjøpesum for boligen er mindre enn 2.900.000 kr (145.000/5%).
En må jo også spørre seg: hva har egentlig selger ønsket å oppnå med å underdrive kostnadene ?
Er det ikke fordi de har ønsket at boligeninvesteringen skal virker mer lønnsom for boligkjøper ?
Stå på !
Håper du vinner frem mot megler og selger ;-)
Subjektiv mening. Det ER en grense. Enkelt å greit. Se rettspraksis.
Det samme gjelder andre feil.. F.eks arealsvik.. Her har høyesterett antydet at arealsvik over ca 8% gir krav på erstatning. Litt avhengig av boligens størrelse.
Kan du vise til rettspraksis som bruker din "på tryne" resonering?
Beslutningen om å kjøpe bolig er en avveining mellom å leie og å kjøpe. Så lenge boligkjøper synes det er mer fordelaktig å leie enn å kjøpe blir det ingen handel.
Boligkjøper vil vurdere sine bokostnader ved boligkjøp opp mot kostnader ved å leie. Det er forholdsvis opplagt at dersom totale kostnader ved boligkjøp blir undervurdert, så hopper den siste leietaker ned fra gjerdet og kjøper seg bolig.
Jeg støtter gaardern's synspunkt om at en boligkjøper ser hva man kan betjene av huskjøp i forhold til sin egen lønnsinntekt etter at skatten er trukket fra. For de fleste spiser jo boliglån og studielån store deler av lønningsposen. Den siste krona som taes fra lønningsposen pga av mangelen kunne derfor alternativt ha betjent et større boliglån og finere hus. Mangelen må derfor sees i forhold til hva den siste krona alternativt kunne betjene av boliggjeld. (uavhengig om man max'er eller har penger til overs etter boligfinansiering).
Personlig mener jeg at smertegrensen får når en mangel blir vesentlig for en boligkjøper ligger rundt 50.000 kr for bolig mellom 2 - 4 millioner kroner (vet at rettspraksis sier noe annet). Dette med bakgrunn i at dette er vanlige budintervall i budrunder for slike objekter. Synes man en bolig er 50.000 kr mindre verdt enn en annen budgiver så taper man budrunden og ser seg etter bedre og billigere alternativer. Da blir det med andre ord ingen handel.
Pst.: Jeg hadde brukernavn Hebbelille00 tidligere, men har nå byttet brukernavn grunnet ny epost-konto.
(bare hvis noen skulle tvile
Kan ikke du først utdype hva du mener er så "på tryne" med resoneringen ?
Edit: For å ta en liten ting til. Leiligheten hadde ikke blitt solgt 145.000 billigere dersom felleskostnadene var opplyst 300kr høyere. Det nekter jeg å tro.
Mye tyder på at mangelen har større betydning enn 125.000 kr, og da tar ikke Forliksrådet saken. Kjøper bør prøve saken for tingretten.
Med innboforsikring vil det ikke koste henne stort. Egenandelen er kanskje noen tusenlapper + 20 % av advokatens salær. Kanskje det vil koste henne rundt 10.000 - 20.000 kroner for å prøve saken for retten dersom hun har innboforsikring.
3600 kr/år som vokser med inflasjonen kan med normale forutsetninger rentebetjene ca. 140.000 kr.
Enig med deg at man vanskelig kan forutse utfallet i tingretten.
En ting er nå ganske sikkert.
72.000 kr oppveier neppe mangelen (ref. §4-12) ettersom beløpet ikke klarer å gi tilstrekkelig med avkastning til dekking av de økte kostnadene.
§ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
10-20.000 i penger ja, men hvor mange timer? hvor mye bekymringer, usikkerhet og tvil??
Mulig det begynner å bli sent på kvelden og at jeg begynner å rote, men blir det ikke feil å ta med inflasjon? Avgiften for varmtvannet ville jo steget uavhengig om dette var inni fellesutgiftene eller utenfor. Dersom det var inkludert ville jo fellesutgiftene steget med inflasjonen de også.. Det var vel aldri snakk om gratis varmtvann.
Summen av subjektivitet = objektivitet...
Men hvis det er en grense på hvor mye selger kan lyve, må jo samme grense gjelde for kjøper når man skal gjøre opp? At man da kan overføre f.eks 50.000 mindre enn avtalt, og påstå at pengesummen har vel ingen innvirkning på avtalen, og heller gi selger 5000 kroner som han kan sette i banken, og vips, om 50 år har man de 50,000 som manglet...
Du skriver tidligere at det finnes lite rettspraksis på dette, og at det i liknende saker har blitt sammenliknet med tilsvarende boliger og salgssummen. Dette mener jeg ikke blir riktig, det blir epler og bananer. Et boligkjøp/salg foretas der og da, og det blir for enkelt, og feil, å sammenlikne forskjellige boligkjøp. Så da skulle man hatt en matematisk modell for å finne ut hvor mye kompenasjons man skal ha når selger lyver om kostnadene.
Du er vel enig i at tallene i annonse og prospekt _skal_ være riktige?
Edit: Tror du virkelig lovene er til for at selger skal kunne lure kjøper? Eller klarer du å tenke deg til en annen grunn selv?
Tja, det er kanskje vanskelig å tro...
Men, på en annen side: hvorfor vil noen kjøpe noe til flere millioner som kan leies for noen tusenlapper i måneden. Vanskelig å tro, men markedet er nå engang slik....
Tar man 3600/(1+r)^T får man hvilket beløp man må ha i dag for å ha 3600 om T år med en avkastning på r %.
Setter man f.eks r = x % og T= 10 år vil man jo kun ha 3600 kr (i 2020-kroner) om 10 år. Dette vil neppe være nok til å dekke årlig varmtvannsforbruk om ti år. Derfor må man hensynta inflasjon.
Slik jeg forstod trådstarter så var det vel sagt varmtvannskostnadene var inkludert i felleskostnadene.
Poenget mitt er at hvis det finnes hjemmel i loven for å utnytte kjøper ved å oppgi feil informasjon, så vil en del meglere gjøre nettopp det. Derfor bør det ikke være noen nedre grense.
Hvis du kunne kjørt i 80 km/t i 60-sone uten å få bot, så hadde alle gjort det...
Skal ikke loven balansere rettsforholdet mellom kjøper og selger ?
Sånn sett burde jo noe som er uvesentlig for kjøper også være uvesentlig for selger.....
Jeg skjønner hva du mener.
Men antar at det ikke er spesifikasjonen av kostnadene som er ille for kjøper.
Problemet er vel heller at kostnadsnivået er underdrevet ?
Tar du den ;-)
Altså: forventning om at kostnadene vil stige med inflasjonen er jo uforandret. Det som er endret er jo nivået. Differansen mellom korrekt nivå og opplyst nivå vil jo også vokse i takt med inflasjonen.
Differansen vil alltid være lik. Differansen vil ikke stige..
Differansen vil ikke være lik.
Eksempel:
Felleskostnader: 10.000 kr
Varmtvann: 3.600 kr
Selger gir feil opplysning om at felleskostnader på 10.000 kr dekker varmtvann.
år 0:
korrekt opplysninger: 10.000 +3.600
uriktige opplysninger: 10.000
Differanse: 3.600
år 1: (forventet inflasjon)
korrekte opplysninger: 10.000 *1.025 + 3.600*1.025
uriktige opplysninger: 10.000*1.025
Differanse: 3690
år 2: (forventet inflasjon)
Differanse: 3600*1,025^2
år 3: (forventet inflasjon)
Differanse: 3600*1,025^3
Feil kostnadsnivå vokser i takt med inflasjon.
Føler dette blir feil på en eller annen måte, klarer bare ikke helt å sette fingen på det.
Men... Når man beregner nåverdi, som brakte oss hit, så tar avkastningskravet allerede hensyn til inflasjonen. (renta). Alle renter tar hensyn til inflasjon. Renta er bankens fortjeneste + inflasjon.
Det er jo hele poenget med nåverdiberegning. Å finne ut hva penger i fremtiden er verdt i dag.
Helt enig i det.
Grunnen til at loven er slik den er, som jeg prøvde å få deg til å tenke deg til tidligere, er at opplysningenene vanskelig kan fremlegges 100%. Tenk f.eks på størrelsen av tomta. Er denne 800 kvm eller er den 800,001 kvm? Drar selfølgelig eksempelet til et ytterpunkt for å vise at det er nødt til å være noe slingringsmonn. Hvor stort dette slingringsmonnet er blir avgjort av domstolene.
Samtidig har en megler gjerne 10-50 boliger (produkter om du vil) i sin portefølje til en hver tid. Flere av disse byttes ukentlig ut (1-3 nye oppdrag i uka i snitt). Alle disse "produktene" har helt forskjellige spesifikasjoner. Prøv å lage 100 salgsoppgaver i året, i en ellers meget travel hverdag, 100% korrekte. Man er ikke supermann heller. Derfor må det være en viss terskel før man har krav på erstatning/prisreduksjon o.l.
Man har kommune, takstmann, megler, selger som alle må holde tunga 100% bent i munnen til en vær tid.
De gangene megler gjør feil er det ikke fordi man prøver på dette.. Bare for å si det.
Noen som vet om en tjeneste som er 100% korrekt utført? Et produkt som er 100% perfekt?
Edit: Kjøper har også noe slingringsmonn. Om kjøper betaler 10min for sent, tror du dette regnes som forsinket betaling?? Har sikkert mange flere eksempler om jeg tenker meg om
For å bytte penger i dag mot penge i fremtiden (boliglån) ønsker banken kompensasjon for tre forhold:
1) Pengeverdien svekker seg over tid (inflasjon)
2) Konsum i dag er bedre enn konsum i morgen (likviditet)
3) Fare for at du ikke betaler tilbake ved konkurs (risiko)
Bankrenten hensyntar alle disse forholdene.
Sakens kjerne er jo at kjøper har fått en kontrantstrøm hun ikke hadde regnet med som en forutsetning for kjøpesum. Denne CF'en kan fremstilles i enten a) realtermer eller b) nominelle termer.
Altså i fremtiden kommer hun til å betale mer for varmtvannet enn 3.600 kr. Men målt i 2010-kr vil det være 3.600 kr (med mindre det blir en realprisvekst på energi)
a) realtermer (faste kroner)
2010: 3.600
2011: 3.600
2012: 3.600
.
.
.
20nn: 3.600
b) nominell termer (løpende kroner)
2010: 3.600
2011: 3.600*(1+2,5%)
2012: 3.600*(1+2,5%)^2
.
.
.
20nn: 3.600*(1+2,5%)^(nn-10)
Skal man beregne nåverdi av kontantstrøm a) må man bruke et realavkastningskrav. Skal man beregne nåverdi av b) må man bruke et nominelt avkastningskrav. Det må være samsvar mellom beløpet (mangelen) som skal kapitaliseres og avkastningskravet.
Det er faktisk litt som i mattetimene fra ungdomsskolen; man kan ikke blande epler og pærer ;-)
Alle er vel enige om at ikke alt blir perfekt hele tiden. Derfor har man et stort slingringsmonn som selger og megler. Det forstår og godtar kjøper. Slik må det også være. Hvis ikke hadde transaksjonskostnadene med å selge blitt svært høye ved at selger mått sikre seg bedre i salgsprosessen. Det er verken selger eller kjøpere tjent med på sikt. Dette slingringsmonnet må selvsagt balanseres mot den trygghet en kjøper trenger for å kunne stole på opplysningene som blir gitt i en salgsprosess. For en bolig til 2,5 mill kroner er det kanskje greit å gjøre feil i salgsprosessen et sted mellom 50.000 – 100.000 kr. Dette må vel være et tilstrekkelig slingringsmonn ?
Det å ikke få med seg varmtvannskostnadene som megler er ganske svakt. Energikostnader utgjør en ganske stor andel av husholdningsbudsjettet. For de fleste blir dette betydelig etter min mening.
Når det kommer til ansvar, så er det selvsagt vanskelig at alle skal gjøre ting 100 % hele tiden. Nå er det jo heller ikke slik. Tanken er vel at takstmann, megler og selger skal hjelpe hverandre og kontrollere hverandre. Hvis megler glipper på noe, er det fortsatt muligheter for at takstmann og selgeren oppdager samme feil. Sånn sett skal det glippe i flere ledd før det oppstår en mangel i salgsprosessen. Selger og melger er jo solidariske mtp feil og mangler ovenfor kjøper.
Hvis megler har for mange oppdrag slik at et blir vanskelig å holdet oversikten så er dette litt dumt. Dette kan jo ikke kjøper lastes for. Megler får jo nettopp betalt (ganske godt også etter min mening) for å ta ansvar for at opplysninger til markedet blir korrekte. Da må også megler ta kostnaden når vesentlige feil oppstår.
Har du forstått at fremgangsmåten du beskriver undervurdeer effekten fordi du glemmer inflasjon ?
Et prisavslag på 72.000 kr blir for lavt.
La meg vise deg med et eksempel (kanskje du lærer noe, og kan forkaste DIN oppfattelse av nåverdi)
Du gav et anslag om nåverdi på 72.000 kr for mangelen.
Dette ville gi følgende:
Innskudd på 72.000 kr gir nominelle løpende renteinntekter etter skatt på ca. 2600 kr pr år (72.000*5%*(1-28%)
(like beløp hvert år, men med redusert kjøpekraft).
Løpende v.vannskostnader vil koste 3.600 kr første år, og vil deretter øke løpende med inflasjon 2,5 % (altså, selv om v.v-kostnader stiger har de samme kjøpekraft).
År: Renteinntekter: Kostnader: Differanse:
2010 kr 2 592 kr 3 600 kr (1 008)
2011 kr 2 592 kr 3 690 kr (1 098)
2012 kr 2 592 kr 3 782 kr (1 190)
2013 kr 2 592 kr 3 877 kr (1 285)
2014 kr 2 592 kr 3 974 kr (1 382)
2015 kr 2 592 kr 4 073 kr (1 481)
2016 kr 2 592 kr 4 175 kr (1 583)
2017 kr 2 592 kr 4 279 kr (1 687)
2018 kr 2 592 kr 4 386 kr (1 794)
2019 kr 2 592 kr 4 496 kr (1 904)
2020 kr 2 592 kr 4 608 kr (2 016)
* forutsetninger; inflasjon = 2,5 %, innskuddsrente 5 %, skatt 28 %, prisavslag 72.000 kr.
(jeg har brukt ditt anslag på rente, noe som er litt for optimistisk i lys av dagens rentesituasjon. Ubalansen blir bare større dersom man bruker mer normale renteforutsetnnger for innskudd)
Her ser man at forskjellen mellom prisavslaget som skal utligne mangelen ikke gir stor nok avkastning til å betale for v.vannskostnadene.
Forskjellen bare øker med årene. Ikke engang første året får man dekket kostnadene!
Prisavslaget kan ikke ha balansert mangelen etter avh. §4-12.
Man må ikke glemme at det er stor forskjell på 300 kr og 300 kr/år.
Når det er "pr år" betyr det at betaling skal gjøres på nytt og på nytt og på nytt. Derfor blir den totale økonomiske forpliktelsen betydelig.
De som har vanskeligheter med å tro dette, kan jo teste det ut i pengemarkedet..
Forskjellen mellom 300 kr og 300 kr pr årkan illustreres slik:
1:
{300}
2:
{300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, .... 300}
Har du fått snakket med advokat ?
Vi er stort sett enige. Eneste forskjellen er at jeg mener dette ikke er en vesentlig feil, mens du mener det er en vesentlig feil.
Er det mulig? Hva tror du man skal med nåverdi? Dersom man ikke tar med nåverdi er det bare å
Er det mulig?? Avkastningskravet og renta på innskudd kan ikke være forskjellig. Det er klart du kommer opp med et forskjellig restultat da.. Avkastningskravet er jo den avkastningen man normalt forventer å ha. 5% var bare et eksempel. Da må du selvfølgelig også ta høyde for at avkastningen er nettopp 5%. Ikke sette 3,5% slik du gjør. Da må du heller mene at avkastningskravet jeg oppga ved beregning av nåverdien var for høyt. Det var jo dette som var "kravet". Om det er bankinnskudd, mindre i lån, sparing i akskje/fond.. Uansett, først må vi bli enige om avkastningskravet, så må selvfølgelig avkastningen være tilsvarende. Du bruker jo forskjellige forrutsetninger om du regner den ene eller andre vegen.
Når du sier at prisen på varmtvannet vil bli høyere vil dette også bli helt feil. Lønninger, boligpriser og alt annet vil også bli høyere da.. Det er jo derfor vi regner nåverdien, for å finne ut hva dette tapet i fremtiden er verdt NÅ.
Et eksempel: (tallene er ikke beregnet, bare sånn ca.) Det er like bra å få utbettalt de 72.000 nå som å få utbetalt 140.000 en gang i fremtiden. Det du regner på tilsvarer det samme som å få utbetalt 140.000 nå, 280.000 i fremtiden. Det blir for drøyt. Det blir som om hele regningen for varmvann de neste 50 årene detter i postkassen dag1.
Nå har jeg aldri sagt at det var dette som skulle avgjøre mangelen. Jeg mener det er idiotisk å i det hele tatt regne nåverdi, da vanlig rettspraksis er å komme frem til størrelsen på mangelen på en annen måte.
Det er regnet med 5 % innskuddsrente. Renteinntekter beskattes med 28 %.
72.000 kr * 5 % = 3.600 kr
Skatt av renteinntekt: 3.600*28%= 1008 kr
Avkastning e. skatt til å betjene v.vannskostnader blir da. 2.592 kr (3600-1008).
Dette balanserer ikke mangelen etter §4-12 (2) engang første året!
Ubalansen blir bare værre og værre jo flere år som går, i og med at varmtvannskostnader vokser i takt med inflasjonen, mens avkastningen av prisavslaget er konstant.
(pst.: ser at jeg feilaktig har skrevet 3,5%, men det er beregnet med 5 % i eksempel. Skal rette dette etterpå)
Forventning om lønnsvekst til kjøper kan jo ikke selger ta med til fratrekk i mangelsvurdering. Det blir absurd.
Utifra hva du skriver har du nok ikke helt forstått nåverdibegrepet.
La oss ta dette i aller enkleste form (med dine forutsetninger):
I 2020 vil utgifter til samme årlige forbruk av varmtvann være 4609 kr (i 2020-kroner).
Du må ha 2829 kr (i 2010 kr) i dag (NÅ) for å være like godt ut.
Nåverdien av 4609 i 2020 er altså lik 2829 kr (altså mindre enn 3600 kr fordi årlig vv.kostnad er blitt diskontert med fordelen av å disponere pengene 10 år før utlegget kommer).
Beregningene som er blitt gjort er korrekte. De viser hvor galt det bærer av sted hvis man skulle komme til den feilslutning å tro at 72.000 kr balanserer mangelen.
Nåverdi er en modellmessig tilnærming. Boligkjøp er jo ikke akkurat noen homogen vare. Det blir en empirisk umulighet å gjøre sammenligninger med tilsvarende bolig med korrekt informasjon. En etasje opp eller ned i en blokk, eller nyoppusset bad kan jo ha større verdibetydning enn selve mangelen i dette tilfellet. I tillegg har du problemer med at forventninger og fremtidstro endres mens tiden løper. Tror nok man er nødt til å basere seg på en tilnærming for å ikke få tilfeldig resultater i bestemmelsen av prisavslaget.
http://www.byggebolig.no/index.php?topic=312.0
Hvordan gjør rettspraksis dette ?
Jeg forstår deg ikke helt. Hvordan kom du frem til at dette ikke var vesentlig uten å ta utgangspunkt i en nåverdibetraktning ?
Kan du gjenta, det har blitt mange påstander og en del uklarheter til nå. Litt usikker på hva du mener.
Renten og avkastningen er ikke forskjellig i eksemplet jeg viste deg.
Jeg har ikke brukt 3,5 % slik du påstår (jeg skrev feil, men uttregning var korrekt. Korrigert innlegget mitt nå). Jeg brukte 5 % som du påstod i eksemplet. Med 5 % innskuddsrente i bank får du renteinntekt etter skatt på 2592 kr pr år.
Renteinntektene blir mindre enn uriktig opplysning som er på 3600 kr pr år.
Prisavslag på 72.000 kr kan derfor ikke være spesielt rettferdig slik du påstod ?
Hva synes du et rettferdig prisavslag burde være, og hvor går vesentlighetsgrensen ?
(anta at leilighet koster 2.500.000 kr)
Istedenfor ca. tall har jeg beregnet dette eksakt.
En må anta at prisen for samme forbruk av varmtvann vil stige minimum i takt med inflasjoen (si f.eks 2,5%)
ERGO:
Hvis alle "fremtids"-regningene for varmtvann de neste 50 årene dumpet ned i postkassen på dag1, så ville den totale fakturasummen være ca. 350.000 kr (se utregning nedenfor).
Tror at et rimlig prisavslag for denne ulempen ligger nærmere 140.000 kr enn 72.000 kr.
Er du ikke enig ?
Blir ikke 72.000 kr i dag litt "snaut", når megleren egentlig har påført kjøper en fremtidig økonomisk forpliktelse på over 350.000 kr.
Hva mener du er ulempen for kjøper (hvis du i det hele tatt mener det er noen ulempe?)?
Mener du på alvor at ulempen balanseres med 72.000 kr ?
År Beløp
2010 kr 3 600
2011 kr 3 690
2012 kr 3 782
2013 kr 3 877
2014 kr 3 974
2015 kr 4 073
2016 kr 4 175
2017 kr 4 279
2018 kr 4 386
2019 kr 4 496
2020 kr 4 608
2021 kr 4 724
2022 kr 4 842
2023 kr 4 963
2024 kr 5 087
2025 kr 5 214
2026 kr 5 344
2027 kr 5 478
2028 kr 5 615
2029 kr 5 755
2030 kr 5 899
2031 kr 6 046
2032 kr 6 198
2033 kr 6 353
2034 kr 6 511
2035 kr 6 674
2036 kr 6 841
2037 kr 7 012
2038 kr 7 187
2039 kr 7 367
2040 kr 7 551
2041 kr 7 740
2042 kr 7 934
2043 kr 8 132
2044 kr 8 335
2045 kr 8 544
2046 kr 8 757
2047 kr 8 976
2048 kr 9 200
2049 kr 9 430
2050 kr 9 666
2051 kr 9 908
2052 kr 10 156
2053 kr 10 409
2054 kr 10 670
2055 kr 10 936
2056 kr 11 210
2057 kr 11 490
2058 kr 11 777
2059 kr 12 072
SUM: kr 350 944
He he!
Dette er jo alle meglers våte drøm; at boligkjøper betaler max betalingsvillighet for objektet.
Slik henger ikke verden og markedet sammen.
I en budrunde/auksjon får du aldri høyere pris enn neste siste budgivers betalingsvillighet. Med andre ord; siste budgiver vil forsøke å opimalisere sitt bud ved å legge inn et bud marginalt over hva resten av markedet er villig til å betale. Dette er markedets psykologi.
Markedspris er her altså et sentralt tema, ikke hva en enkelt subjektiv kjøper måtte mene. Her er også rettspraksis ganske klar. Det er markedspris som skal legges til grunn. Markedspris har stor troverdighet ettersom dette oppstår i grensenpunktet mellom to uavhengige parter (armlengdes avstand), hvor selger ønsker høyest mulig pris, og kjøper ønsker lavest mulig pris. Disse markedskreftene er sterke å må tillegges stor betydning.
En må anta at markedet i gjennomsnitt oppfører seg rasjonelt.
Markedet gir ikke bort 3.600 kr pr/år gratis ;-)
Markedet verdsetter en årlig pengestrøm på 3.600 kr til ca. 150.000 kr. Ikke engang i boligmarkedet gir man bort en så vesentlig pengesum gratis ;-)
Svar på din påstand må nesten bli:
Selv om du personlig (subjektivt) synes leiligheten er verdt 1.000.000 kr, vil du alikvel ikke gi 1.000.000 kr, hvis du tror markedet ikke er villig til å gi mer enn 850.000 kr.
(Digresjon: Det er derfor salg uten budrunde blir så frustrerende for megler.....)
Matematikken prøver ikke å finne svar på hva hver enkelt subjektive aktør tenker, men forsøker å gi et svar på hvordan et objektiv marked fungerer i gjennomsnitt , der aktører forsøker å maksimere sin nytte og velferd.
Vil ikke det å sammenligne forskjellige salgpris på ulike boliger med ulik fellesgjeld ta med seg også andre forhold utover ulik fellesgjeld?
Hvorfor skulle ikke erstatningen bli forskjell mellom korrekt og uriktig opplyst fellesgjeld ?
(enklere og mer ryddig)
Har du henvisning til en slik type dom ?
tja... det kan du si.
Dette kan jo bli ganske bekymringsfult i fremtiden også hvis du IKKE foretar deg noe.
Ubehagelig når man merker at man kanskje får ca. 150.000 kr MINDRE for sin boliginvestering ved vidresalg.
Dette tapet hadde jeg dyttet over på megler som faktisk har gjort feilen.
Du har nok rett i dette med nåverdiberegningene. Jeg har fra starten skrevet at jeg ikke er enig i at man skal bruke nåverdiberegning for å avgjøre hvor stor mangelen er. Man skal sammenligne med tilsvarende solgte objekt i området, å prøve å anta hva salgssummen hadde vært dersom felleskostnadene var opplyst korrekt. Det er ihvertfall det jeg tror domstolene hadde gjort, basert på lignende tilfeller. Deretter sammenligner man dette med den faktiske salgssummen. Om differansen er stor nok er dette en mangel. Aner ikke hvor grensa går, men det er en grense ut i fra 3-8(2).
Det blir feil å si at mangelen er 350.000 for leiligheten hadde aldri blitt solgt 350.000 lavere om felleskostnadene var opplyst korrekt.
Dersom kjøpesummen er 2.500.000, kan jeg tenke meg at mangelen må være rundt 100-150.000 før en får noen erstatning. Dette blir egentlig ren gjetting, men baserer meg litt på rettspraksis ved skjulte feil å
mangler.
Lag deg en gratis demo-bruker på rettspraksis.no. De har copyright på dommene så jeg kan ikke lime dem inn her tror jeg.
Umulig for oss å vite hvem sin feil det er basert på kjøpere opplysninger. Om megler har sendt salgsoppgaven for korrektur til selger, og selger ikke har rettet dette er det selgers feil.
Joda, enig i det.
Kjøper bør søke å få tapet dekket fra selger før hun går mot megler.
Det er jo selger som har fått fordelen i form av høyere pris.
Selger hefter også for feil som takstmann og megler gjør ref. "taktsmanndommen" og forarbeidene til avhl.
Takker for tips.
Dette var meget nyttig!
Rettspraksis.no var et glimrende oppslagsverk. Synes imidlertid det er vanskelig å finne noen saker med uriktige opplysninger om kostnadsnivå.
Er jo noe saker der felleskostnadene øker pga ekstraordinært vedlikehold o.l. Disse blir ikke sammenlignbare med Rocknose sitt case, i og med at kjøper i disse sakene/dommene får en tilhørende fordel av de økte kostnadene; altså finere fasade eller en bedre vedlikeholdt bolig etter oppgradering. På tross av dette får de alikevel erstatnng/prisavslag. Der synes jeg at retten faktisk er litt for strenge til fordel for kjøper og på bekostning av selger.
Men, ja... det er ikke bestandig at ting blir rettferdig.
Nei, du misforstår meg.
(350.000 kr var sum av nominelle kostnader neste 50 årene, nåverdien blir lavere)
Et årsforbruk av v.v vil koste 12.072 kr (målt i 2059-kroner) i 2059.
Nåverdi av 12.072 kr (i 2059-kroner) er 2.237 kr (målt i 2010-kroner).
Jeg mener at nåverdien av å måtte betale 3.600 kr pr år er ca. 145.000 kr med normale forutsetninger*.
Etter min mening bør dette være et utganspunkt for utmåling av prisavslag som kan korrigre ubalansen mellom kjøper og selger.
Er du ikke enig ?
Beregning:
Nr År Nominell: Kap.faktor: Nåverdi:
00 2010 kr 3 600 1,000 kr 3 600
01 2011 kr 3 690 1,035 kr 3 565
02 2012 kr 3 782 1,071 kr 3 531
03 2013 kr 3 877 1,109 kr 3 497
04 2014 kr 3 974 1,148 kr 3 463
05 2015 kr 4 073 1,188 kr 3 429
06 2016 kr 4 175 1,229 kr 3 396
07 2017 kr 4 279 1,272 kr 3 363
08 2018 kr 4 386 1,317 kr 3 331
09 2019 kr 4 496 1,363 kr 3 299
10 2020 kr 4 608 1,411 kr 3 267
11 2021 kr 4 724 1,460 kr 3 235
12 2022 kr 4 842 1,511 kr 3 204
13 2023 kr 4 963 1,564 kr 3 173
14 2024 kr 5 087 1,619 kr 3 142
15 2025 kr 5 214 1,675 kr 3 112
16 2026 kr 5 344 1,734 kr 3 082
17 2027 kr 5 478 1,795 kr 3 052
18 2028 kr 5 615 1,857 kr 3 023
19 2029 kr 5 755 1,923 kr 2 994
20 2030 kr 5 899 1,990 kr 2 965
21 2031 kr 6 046 2,059 kr 2 936
22 2032 kr 6 198 2,132 kr 2 908
23 2033 kr 6 353 2,206 kr 2 880
24 2034 kr 6 511 2,283 kr 2 852
25 2035 kr 6 674 2,363 kr 2 824
26 2036 kr 6 841 2,446 kr 2 797
27 2037 kr 7 012 2,532 kr 2 770
28 2038 kr 7 187 2,620 kr 2 743
29 2039 kr 7 367 2,712 kr 2 717
30 2040 kr 7 551 2,807 kr 2 690
31 2041 kr 7 740 2,905 kr 2 664
32 2042 kr 7 934 3,007 kr 2 639
33 2043 kr 8 132 3,112 kr 2 613
34 2044 kr 8 335 3,221 kr 2 588
35 2045 kr 8 544 3,334 kr 2 563
36 2046 kr 8 757 3,450 kr 2 538
37 2047 kr 8 976 3,571 kr 2 514
38 2048 kr 9 200 3,696 kr 2 489
39 2049 kr 9 430 3,825 kr 2 465
40 2050 kr 9 666 3,959 kr 2 441
41 2051 kr 9 908 4,098 kr 2 418
42 2052 kr 10 156 4,241 kr 2 394
43 2053 kr 10 409 4,390 kr 2 371
44 2054 kr 10 670 4,543 kr 2 348
45 2055 kr 10 936 4,702 kr 2 326
46 2056 kr 11 210 4,867 kr 2 303
47 2057 kr 11 490 5,037 kr 2 281
48 2058 kr 11 777 5,214 kr 2 259
49 2059 kr 12 072 5,396 kr 2 237
50 2060 kr 12 374 5,585 kr 2 216
. . . . .
. . . . .
. . . . .
Summer: kr 363 317 kr 145 508
* Forutsetninger:
- inflasjon ca. 2,5 %
- kapitaliseringsfaktor etter skatt ca. 3,5 %
(med utgangspunkt i forventning om en lånerente mellom 4,5% - 5 %, samt 28% skatt på kapitalinntekter/kostnader)
Dette går ikke ettersom bolig ikke er en homogen vare (selv ikke boliger i samme blokk). Fremgangsmåten blir empirisk umulig. Effekten må finnes skjønnsmessig og analytisk.
Dette er et subjektiv utsagn. Du vet ikke med sikkerhet hvordan markedet ville reagert. Størst sannsynelig hadde markedet vurdert dette til å ha en verdi på ca 145.000 kr etter en nåverdibetrakning. Enig med deg at 350.000 kr kanskje blir for mye. Men, tja... enkelte naive aktører hadde kanskje trodd dette. Og du vet vel at det ofte er den siste idioten som vinner budrunden :-) (ref: vinnerens forbannelse)
Uansett får man ikke samme pris for en leielighet alt annet like, men med ulikt kostnadsnivå. Det er ikke mulig! Nekter å tro på det. Ellers to like boliger, så vil markedet preferere den som har lavest kostnader.
Enig med deg her.
Selger hadde vel her allerede sagt at varmtvann var inkludert i felleskostnadene.
Kjøper måtte jo da gå ut i fra at dette faktisk var tilfelle ?
Kan ikke skjønne at dette skulle utløse noen undersøkelsesplikt for kjøper.
Du er vel enig at det her er selger som må lastes og kan klandres ?
Sorry I didn't follow up this post. I was under the impresstion that I will receive a message in my registered-email when I get an answer to the post. probably I have confused this forum with some other forum.
Anyway, the situation now is that I haven't done anything at all. I didn't want anything to ruin the holiday mood, both for me and the 'megler'.
I will read through all your suggestions now before I do anything.
Thank you all very much!
I hope you don't have problem with english. I write norwegian very slowly with the help of google translate. But feel free to write in Norwegian. I can read.
Når det gjelder om dette er vesentlig nok eller ikke, baserer jeg meg på loven om dette hadde virket inn på avtalen. Jeg jobber selv som megler, og vet at det sjelden er den analytiske delen som er avgjørende i en budrunde. Det er ofte budgivere sier at de ikke vil gå høyere pga forskjellige grunner, men det skal som regel kun et godt argument til for å gå litt høyere. Bankene kan som regel strekke seg litt også med tanke på finansiering. Det er selvfølgelig helt avhengig av megleren, men jeg ville anta at jeg kunne fått det samme for en leilighet enten den hadde 300 eller 600 kr i fellesutgifter. Veldig mange som ikke engang husker hva disse fellesutgiftene var på når de kommer til kontraktsmøte/overtakelsen..
Jeg er en av de som har fulgt tråden din med stor interesse.
Oppsummert så er folk litt uenige her om dette er vesentlig eller ikke. Forslagene spenner seg fra 0 kr til 350.000 kr slik jeg kan se (du kan jo lese de ulike synspunktene selv).
Jeg er en av de som er av den oppfatning at dette er en vesentlig mangel. Jeg mener at du bør ha et prisavslag og krav på ca. 140.000 kr for å balansere de uriktige opplysningene du har fått i salgsprosessen.
Tror det er viktig at du ikke bruker for lang tid før du sender en "nøytral reklamasjon" til selger. Du trenger ikke gå via megler i første omgang. Du bør sende et rekomandert brev for å ha bevis.
Hvis du ikke gjør dette innen rimelig tid, så taper du din rett til å gjøre mangel gjeldende.
Anbefaler at du skriver et kort brev allerede i dag hvor du varsler selgeren slik at du er innenfor varslingsfristen.
Lykke til videre!
Spiller ingen rolle hva andre boliger i nærheten selges for eller er solgt for. Bolig er ikke en homogen vare. Rocknose har betalt markedspris med bakgrunn i de forventninger om boligen som er skapt av salgspapirene. En megler bommer så mye med verditakstene at en meglers vurdering av "korrekt" markedspris neppe kan ha stor verdi. En megler kan i beste fall gi deg en subjektiv mening. Effekten må finnes skjønnsmessig.
Markedspris oppstår mellom to uavhengige parter. Selger ønsker å maksimere salgspris, mens kjøper ønsker å minimere kjøpepris. Lavere felleskostnader som følge av at v.v-kostnader er holdt utenfor vil virke kjøpsmotiverende. Dette betyr at avtale neppe ville ha kommet i stand på samme vilkår med korrekte opplysninger. En analytisk tilnærming om hvordan markedet fungerer har nok mer verdi enn en subjektiv mening fra en megler
He he.. artig påstand.
Her er det vel markedsklarering ? Selger har fått høyeste bud og maksimale markedspris. Budrunden har stoppet opp !
Dårlig argument.
Spiller ingen rolle hvor mye finansiering banken er villig til å gi. Når markedet har nådd maksimal betalingsvillighet, er det ikke mer hverken megler eller banken kan gjøre. Budrunden har stoppet opp !
He he.. artig påstand.
Dette blir jo en svært subjektiv påstand. Dessuten kan påstanden kun være sann under den forutsetning at det er balanse mellom felleskostnadene og de tjenestene som er dekket av felleskostnadene (300 kr eller 600 kr)
I didn't know there is a 'fristen' for complain.. I will definately write something to the megler. I have talked to her on the phone and she admitted that it is a mistake,of course , oraly. Then she wrote me a email, saying that she is trying to find out how much the V.V is gonna cost. After that I didn't hear back from her. And this is before christmas.
I will definately read all the threads when I got a chance. Now I am on the latest ones..
Thanks !
Ersatning for kun de første 10 år vil ikke balansere mangelen.
Kjøper får tap i botid (høyere utgifter), samt tap ved vidresalg (dårligere salgsbetingelser).
Kjøper må ha et prisavslag som gir tilstrekkelig avkastning til å dekke v.v-kostnadene i botid, og samtdig får en restsaldo som dekker tapet som vil oppstå ved vidresalg pga at du må selge med dårligere betingelser.
Du må minst ha 145.000 kr for å balansere mangel (gitt v.v kostnader rundt 3.600 kr pr år).
Les forøvrig: Avh § 4 -12
Kunne du "paste" inn i denne tråden hva megleren skrev i eposten til deg angående dette ?
(gjør det konfidensielt selvfølgelig)
Hvor er boligen/leiligheten kjøpt ? Hva ble den solgt for ?
Kanskje Mkallevik med bakgrunn av dette kan avgjøre hva prisavslaget bør være ?
How can I paste it in confidentially?Didn't quite get this part..
It is located oslo sentrum. Final pris 4.8 mil including fellesgjeld
Fjern meglers navn osv slik at opplysningene blir anonyme.
Regarding your question yesterday.
That’s correct that hot water not are including in the month cost.
I have tried to contact [name of the borettslag] because I have to check how much the hot water is estimated to in your apartment.
The contact person there is back at the office tomorrow. I will give you an estimate then.
Hvis du skal anslå; hva tror du varmtvannsforbruket kommer på i tillegg til felleskostnadene ?
Hvor mange er boligen beregnet for ?
3-4 personer ?
Hva var felleskostnadene ?
Hvorfor skal hun være fornøyd kun med å få dekke kostnadene de 10 første årene ?
Med en gj.snittelig levetid for en bolig på 100 år vil hun få fremtidige kostnader på ca 360.000 kr !!
(forutsatt: 3600 kr/år * 100 år = 360.000 kr)
Ditt forslag vil jo bare medføre et prisavslag på ca. 20.000 -30.000 kr.
Jeg nekter å tro at markedet er så naivt!
Hun bør få minst 145.000 kr i prisavslag for denne mangelen.
I am not sure how much V.V can cost, but I could ask my neighbours how much they are paying . The hot water is provided remotely so we don't have to use any electrisity to kept a tank warm. i think the pris is like 80 kr per m3.
We are at the moment 3 people in total. We have 4 bedroom in total. We were definely planning to have more people in the apartment. Maybe 4-5 in total.
fellekostnader is 3500 kr for 104 m2
Hva om vi tenker oss at mangelen var i form av en fysisk ting som kunne erstattes med en ny ting. Hadde det da vært samme mengde kreative argumenter for å finne verdien av mangelen? Antar at selger da måtte ha tatt dette på sin regning uten noe mere diskusjon?
Forutsetningene:
Anta at en utbygger har 2000 stk boliger til salg i markedet. Det er kun to typer; type A) og
Boligtypene er helt identiske (areal, solforhold, utsikt, beliggenhet.. osv). Eneste forskjell mellom typene er driftskostnader.
Anta videre at tilbud er lik etterspørsel, slik at vi har 2000 kjøpere på den andre siden.
Boligene:
A) bolig A, med årlig driftskostnad lik 20.000 kr, salgspris 2.5 mill kroner (1000 stk i markedet)
Spørsmålet:
Her kan man prøve å stille seg følgende spørsmål:
1) Hvis det var fastpris = 2,5 millioner. Hvilke boliger blir solgt først ?
(oppfølgingsspørsmål kommer... både uerfarne og erfarne eiendomskjøpere og eiendomsselgere oppfordres til å svare på spørsmålet slik at dette kan avgjøres)
Prisen er den samme.
Begge selges for 2,5 mill kr.
(se bort fra caset som startet denne tråden og etterfølgende påstander. Pst.: jeg har heller aldri påstått 360.000 kr)
Spørsmålet er: hvilken bolig velger du; A) eller
Velger du fortsatt bolig B ?
Forutsetningene:
Anta at en utbygger har 2000 stk boliger til salg i markedet. Det er kun to typer; type A) og
Boligtypene er helt identiske (areal, solforhold, utsikt, beliggenhet.. osv). Eneste forskjell mellom typene er driftskostnader.
Anta videre at tilbud er lik etterspørsel, slik at vi har 2000 kjøpere på den andre siden.
Boligene:
A) bolig A, med årlig driftskostnad lik 20.000 kr, salgspris 2.5 mill kroner (1000 stk i markedet)
Spørsmålet:
Her kan man prøve å stille seg følgende spørsmål:
1) Hvis det var fastpris for begge typer (A og
(oppfølgingsspørsmål kommer... både uerfarne og erfarne eiendomskjøpere og eiendomsselgere oppfordres til å svare på spørsmålet slik at dette kan avgjøres)
Det sier seg selv.
Hvordan kan du være så sikker ?
Blandt annet påstår eiendomsmegler Mkallevik følgende:
(merk: han mener pr mnd)
Forutsetningene:
Anta at en utbygger har 2000 stk boliger til salg i markedet. Det er kun to typer; type A) og
Boligtypene er helt identiske (areal, solforhold, utsikt, beliggenhet.. osv). Eneste forskjell mellom typene er driftskostnader.
Anta videre at tilbud er lik etterspørsel, slik at vi har 2000 kjøpere på den andre siden.
Boligene:
A) bolig A, med årlig driftskostnad lik 20.000 kr, salgspris 2.5 mill kroner (1000 stk i markedet)
Spørsmålet:
1) Hvis det var fastpris for begge typer (A og
Kommer tilbake med lenger svar i morgen kveld.
Trådstarter: har du Gnr Bnr og Anr på leiligheten?
Del 2: ulik fellesgjeld, men likt innskudd
Forutsetningene:
Anta at prosjekt1 fra del1 er utsolgt (og heller ikke noe ettermarked).
Anta at en utbygger har 2000 stk boliger til salg i markedet for prosjekt2. Det er kun to typer; type C) og D). Boligtypene er helt identiske (areal, solforhold, utsikt, beliggenhet.. osv). Eneste forskjell mellom typene er fellesgjeld ved boligen. Se bort fra risiko. F.eks kan man anta at alle boligen er organisert i samme sameie og sikringsordning.
Anta videre at tilbud er lik etterspørsel, slik at vi har 2000 potensielle kjøpere på den andre siden.
Boligene:
Bolig C:
Kjøper betaler innskudd: 300.000 kr
Årlig driftskostnad = 20.000 kr
Fellesgjeld = 2.200.000 kr
Bolig D:
Kjøper betaler innskudd: 300.000 kr
Årlig driftskostnad = 20.000 kr
Fellesgjeld = 2.300.000 kr
Spørsmålet:
1) Hvilke boliger blir solgt først ? (kan du begrunne svaret ?)
Det kommer mer.. ville bare at alle skulle få med seg poengene. Del 2 av caset har kommet... klarer du den ?
Jeg er ikke ungdomsskolelærer.
Prøver bare å ta dette i aller enkleste form.
Vil bare at dette skal være så enkelt slik at alle skal forstå (til og med eiendomsmeglere med utdannelse fra BI) (Forresten, er det noen som vet om det er et krav med fullført ungdomsskole for å komme inn på meglerstudiet på BI ? Hvis ikke, så kunne jeg faktisk tenkte meg å begynne der
Når noen påstar at uriktige opplysninger om årlig kostnadsnivå på 3.600 kr/år kan balanseres med et prisavslag på 30.000 kr, så føler jeg tilnærmingen må gjøres enkelt ;)
Ikke meningen å undervurdere noen her.
Beklager hvis noen føler seg latterliggjort. Det er ikke vondt ment.
For det første er det ikke snakk om erstatning, men prisavslag. Er særdeles interessert i hvorfor du ikke mener NV er en relevant metode for å finne prisavslaget. Dette vil jo balansere kontraktsforholdet, noe som er bakgrunnen for reglene om prisavslag.
Det er 2.ledd i § 4-12 som er hovedregelen. Den kan kun fravikes "..med mindre noko anna vert godtgjort.."
Hvordan skal man klare å sannsynliggjøre at kostnad ved å "rette" mangelen vil gi en vesentlig forskjell i markedsverdi på boligen i kontraktsmessig stand og i mangelfull stand ?
Slik jeg ser av de få svarene jeg har fått til nå, virker det som om de fleset velger bolig med lavest kostnadsside. Da må det vel være slik at lave felleskostnader er motiverende for etterspørsel og dermed på betalingsvillighet.
Da kommer man ingen vei utenom en nåverdiberegning av mangelen ettersom prisavslaget må utledes etter annet ledd.
§ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
(pst. : min måte å regne nåverdi på er etter læreboksmetoden)
Forstår ikke helt hva mener her. Disse spm er ihht topic !
Hva mener du ?
Poenget mitt er at en del her mener at det ikke spiller noen rolle for markedspris om megler/selger gir uriktige opplysninger. Altså at markedspris blir den samme om driftskostnad feilaktig er opplyst å være 3.600 kr lavere pr år. De ønsker med andre ord å bruke § 4-12 1.ledd og påstår at forskjell i kontraktsmessig stand og mangelfull stand er identiske, og at derfor selger ikke er rettmessig noe prisavslag.
Subsidiært at mangelen er uvesentlig.
Jeg mener at prisavslaget blir det samme uansett i dette caset om det finnes etter både 1. og 2. ledd av § 4-12.
Det tyder jo svare fra de to eksemplene jeg skisserte også. De fleste svarer på samme måte som markedet ville reagert, slik jeg kan se til nå. Kan godt gjerne dra de lengre også, men det virker som en del her faller litt av....
CF = 3600 kr er et realbeløp.
Avkastningskravet må derfor være på samme form.
Nominelt avkastningskrav: 7 %
Inflasjon: 2,5 %
Skatt: 28 %
i =Realrente etter skatt: (7%*(1-28%)-2,5 %)/(1+2,5%) = ca. 2,5 %
Nåverdi =CF/i = 3.600/ 2,5 % = ca. 145.000 kr.
Da er dette et krav med forsiktig forutsetninger.
Kanskje kunne kjøper argumentere for et nominelt avkastningskrav før skatt på rundt 5-6 %. I alle fall virker ikke det urimelig. Da kan nok kjøper kreve enda høyere prisavslag.
Personlig tror jeg kjøper fint kan argumentere for en realrente før skatt mellom 2-4%. Litt grovt regnet kan hun da kanskje kreve et prisavslag mellom 125.000 - 250.000 kr. Et krav på ca. 145.000 kr virker å være innefor rekkevidde.
Saken her er om eventuell erstatning for feil opplysninger, og økonomisk tap.
Eksemplet forutsetter dessuten rasjonelle beslutningstakere og perfekt informasjon - noe som aldri er tilfellet
Jeg klarer heller ikke å se at det finnes noe rettspraksis som forkaster eller godtar et slikt tankemønster.
Det er derfor jeg også synes dette virker ganske interessant.
Kjøp av bolig er jo en økonomisk beslutning. Både selger, megler og kjøper ønsker MAX nytte og MIN kostnad. De fleste markedene fungere med fravær av risikofri arbitrasje. Derfor tror jeg man får høyere pris for bolig, når man feilaktig gir opplysninger som er kjøpsmotiverende.
Det er jo klart, noen kan strekke seg lenger dersom v.v. er med i prisen enn om man må betale det selv. Men igjen, er det det som er sakens kjerne? Altså, er det relevant her?
Jeg mener det ikke er det.
Maks markedspris er jo ofte begrenset av betalingsmulighet/evne, så alle økonomsiek innvirkninger må jo tas med i betrakningen?
Hva om mangelen var i form av ødelagte vannrør i gulvet, med f.eks 50,000 i utbedringskostnader?
Hvis dette var opplyst på forhånd, er jeg ganske sikker på at kjøper hadde tatt det med i sin vurdering. Om feilen ikke var opplyst om, hadde han gått på selger for å få dekket utgiften?
Hva er så forskjellen på en fysisk mangel, og en "økonomisk" mangel?
V.v. har betydning - selvfølgelig. Hvorfor skulle det ikke ha betydning?
Maks markedspris er hva markedet er villig til å betale. Mener du "pris er begrenset av betalingsevne?"
Spørs jo på kontrakten - og hva som kunne være påregnelig.
En mangel er en mangel.
Jeg mener ikke det er urimelig at kjøper får kompensasjon her.
I økonomispråket har nok uttrykket "rasjonelt" ikke like sterk betydning som i dagligtalen.
Økonomisk betydning av rasjonalitet har ikke veldig strenge krav:
(hvis A bedre enn B og B er bedre en C, må også A være bedre enn C)
For å bruke teorien om svak markedseffisiens trenger man ikke engang anta at alle aktøren er rasjonelle. Det er nok at markedet i gjennomsnitt er rasjonelt. Tror ikke svak markedseffisiens krever perfekt og fullstendig informasjon engang.
Dette er nok problemstillinger som ikke er relevant for caset her uansett ettersom jussen allerede sier at det skal være en objektiv vurdering. Altså; man kan jo ikke basere seg på en irrasjonell aktør, og med den bakgrunn si at kjøper ikke har et krav fordi enkeltpersoner kan komme til den konklusjon at det å gi bort 145.000 kr ikke spiller noen rolle.
Tror det.
Jeg mener sakens kjerne her er om kjøper skal ha kompensasjon for at v.v. ikke var inkludert. Da mener jeg diskusjonen bør være om kjøper skal ha kompensasjon. Å trekke inn hvilket valg en forbruker ville ha tatt mellom bolig A og B som en debatant skisserte her, mener jeg derfor er på siden av saken.
Jeg tror vi faller på samme konklusjon, men resonnementet som fører til konklusjonen er helt forskjellig. :)
Økonomer har en enkel definisjon av en rasjonell aktør - A pref B pref C osv, som du sier. Men grunnen til at den er enkel, er jo at den er skal være klar. Det vil si at definisjonen er strikt, og dermed at det ikke er slingringsrom som det kan være i dagligtalen.
Det er enkelte i tråden som påstår at kjøpere ville kjøpt bolig til samme pris, uavhengig av kostnadsnivå. Hvis man mener det, kan man jo kanskje hevde at selger ikke har krav på prisavslag. Noe jeg synes er urimelig. Synes kjøper her minst burde ha rundt 145.000 kr.
Er usikker på hvilke forutsetninger jussen legger i objektiv vurdering. Men, de baserer seg i alle fall på markedspriser. Antar de gjør dette fordi man der vet at transaksjoner blir gjort på armlengdes avstand.
Jeg tror at en aktør (i gjennomsnitt) som får tilsvarende nytte av to ulike boliger, vil velge den som har lavest kostnader.
Eiendomsmeglere mener at kostnader ikke spiller noen rolle ettersom man velger med hjerte og ikke lommeboken når en kjøper bolig. Og dessuten handler jo alt om beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet.... :D
pst.:
Jeg mener max nytte pr kostnad, hvis det skulle være uklart.
Hva er resonnementet ditt da ?
Tror ikke du har kommet til ordet her ?
Tja, litt uenig. I dagligtalen er man mer strigent.
Der legger man vel også kanskje i ordet "rasjonelt" at en handlemåte må være fornuftig.
I økonomisk betydning derimot trenger ikke valget i seg selv å være fornuftig.
F.eks kan det være ufornuftig å velge A. Men, rasjonalitet i øk. betydning krever at dersom du synes A er bedre enn B osv, må også A være bedre enn C.
Poenget med eksempel 1 og 2 var vel å vise at alle er enige om at A er bedre enn B og C er bedre enn D.
Hvis vi nå anntok at A hadde mangel, at det allikvel skulle vise seg at felleskostnadene ble 23.600 kr/år pga at v.v kostnader var holdt utenfor, så ville de fire eksemplene vise at kjøper indirekte har blitt påført en ekstra gjeld på 100.000 kr (her antatt inflasjon = 0 for å gjøre eksemplene lette).
Antar at de fleste ville betale 100.000 kr mindre for bolig D versus C gitt alt annet like.
Derfor mener jeg at dette ikke er en avsporing.
Andre her mener at kjøper må få et lavere prisavslag enn det mangelen alternativt kunne betjent av boliggjeld (her 100.000 kr, med inflasjon = 2,5 % ca 145.000 kr). Det må i såfall være meget irrasjonlet, og en domstol med objektivt syn kan neppe støtte en slik konklusjon.
Kjøper bør få et prisavslag rundt 145.000 kr
Men, nå: God natt !
Enig. Fint hvis Rocknose kunne legge ut Gnr. Bnr og Anr på leiligheten.
Da kan hun få kvalifisert hjelp av flere fagpersoner som kjenner markedsprisene for området.
Håper du kan følge oppfordringen.
Svaret på om en kjøper skal ha kompensasjon er jo her avhengig av om en kjøper generelt ville gitt en annen pris for boligen om korrekt kostnadsnivå var kjent.
Det er jo sakens kjerne.
Hva mener du om dette ?
Hvorfor skulle det ikke gjelde i det spesielle tilfellet hvis det gjelder generelt ?
Men - om leiligheten var kjøpt for kr 500.000 - ville det også ha innflytelse?
Ang. gnr bnr og anr.. Må selvfølgelig vite hvilken kommune det er også forresten..
Hei, igjen!
Joda, hvis leiligheten koster 4.800.000 kr må hun vel mangelen opp i ca. 240.000 kr tipper jeg.
Spørsmålet er vel hvor stor andel utgjør v.v-kostnadene hennes i forhold til de andre løpende kostnadene. Slik jeg forstod på henne var boligen beregnet for 4-5 personer. V.v forbruk utgjøre kanskje 1500 - 1600 kr pr person.
Tror ikke hun har fått greie på hvor mye dette burde vært opplyst om. Det spennende er jo hvor mye forrige eier betalte. Jeg mener at dersom v.v-kostnadene beløper seg til 5000 - 7000 kr pr år, så bør hun fortsatt reklamere.
Usikker på om det er forskjell på uriktig og ufullstending informasjon også.
Noen som vet noe om dette ?
Men, Mkallevik:
Skal prisavslaget finnes etter 1. eller 2. ledd av § 4-12 i avhendingsloven ?
Har du noen formening om det ?
(inntil vi venter på svar fra Rocknose)
Jeg er enig med deg. Jeg skjønner ikke dette. Hvis man kommer frem til at markedet verdsetter dette til 150.000 kr, synes jeg det er rart hvis kjøpesummen skulle være avgjørende.. stort sett så byr jo folk med intervall på ca 50.000 kr pr bud for objekter i den prisklassen.
Synes du et objekter er 150.000 kr mindre verdt, så vinner du ikke budrunden, tenker jeg...
Iflg rettspraksis så er annet ledd hovedregelen.
Hvordan "godtgjør noe anna" for å vike fra hovedregelen ?
Har funnet en lignende sak fra eiendomsmeglingsnemnda. Hvordan de velger å løse disse sakene minner nesten litt om røveri.
Hvordan kan kjøper forvente å få en rettferdig behandling i denne nemda ?
Er det noen flere som synes at dette virker utrolig urimelig ?
Det er gitt uriktige opplysninger for ca. 3.300 kr/år (=454+12*236), og nemda kommer frem til at kjøper skal ha 15.000 kr i erstatning.
Samme kontanstrøm kunne alternativt ha betjent et boliglån på 130.000 kr. (og da har vi ikke hensyntatt at kostnadene vil vokse tak med inflasjoen).
Jeg anbefaler alle som har lignede saker å holde seg unna eiendomsmeglingsnemnda.
Virker som om dette er en institusjon opprettet av meglere for meglere. På denne måten kan de "lure seg unna" de gangene de har gjort en brøler. 15.000 kr kan vel på ingen måte rette opp den ubalansen som har oppstått i kontraksforholdet.
Man bør faktisk føre disse sakene for retten !
(kanskje kunne man prøve forliksrådet)
Er det noen som kjenner til lignende dommer fra tingretten ?
Du kunne sikkert fått en plass i denne nemda. Det er det ikke tvil om :)
Det er positivt at nemda kommer frem til ansvar, men utmåling virker etter min mening riv ruskende gal.
Man innrømmer at det er ugunstig med en leilighet med høyere kostnader, men at samme forhold ikke vil ha betydning fem år senere....
Noen som ser det ulogiske i det ?
Blir ikke dette litt som om å ta opp et avdragsfritt boliglån i banken, også sier du etter fem år at nå gidder du ikke å betale på låne lengre.
Tror du banken hadde sagt;
"OK, nå har du betalt renter på lånet i fem år, så da er det greit. Vi glemmer resten av forpliktelsen. Du skal slippe å betale inn hovedstolen. Det er så lite årlig beløp alikvel..."
Hvis jeg var megler hadde jeg i alle fall ikke vært så bekymret med tanke på om jeg gav riktige opplysninger i alle fall.
Synes dette er synd for kjøper og markedet for øvrig.
Hovedtanken med prisavslaget er jo å balansere kontraktsforholdet mellom partene.
Jeg står på mitt om at eiendomsklagenemda ser ut til å verne kun interessene til meglerene... her kommer kjøperen klart i andre rekke.
Hvis det var blitt gitt feil opplysninger om fellesgjeld, da ?
Si f.eks at fellesgjelden var underdrevet med 90.000 kr
Burde selger fått prisavslag på 90.000 kr, eller burde han fått et mindre prisavslag ?
Tror det er mulig å rette klage mot både selger og megler. Litt usikker på det.
Det finnes rettspraksis på feil fellesgjeld. Ref. fellesgjelddommen. Ikke 100% normale omstendigheter som ved salg av bruktbolig ved den dommen. Kjøper fikk 60% av tvisteverdien i prisavslag.
Ok, greit nok.
Hva mener du ?
Og hvorfor ?
I denne saken som er sitert over er det jo opplagt at lommeboka hadde veldig mye å si, selv om kjøper likevel trakk det korteste strået.
Joda, kjøper kom nok litt dårlig ut i nemda. Men, det er fordi denne nemda er tilnærmet korrupt. Den eneste oppgaven eiendomsmeglingsnemnda har, er å verne meglerene. Den er opprettet med den hensikt. De sier det jo også ganske klart:
De behandler med andre ord ikke krav etter avhendingsloven. Får bare håpe at den stakkars kjøperen forstod dette, og også krevde selgeren. Det som nemda gjør, er faktisk ganske skremmende, at de alikvel gir kjøper 15.000 kr. Skjønner ikke helt at eiendomsmeglingsloven har en slik hjemmel. Men, ja: dette gjør vel nemda bare for å forvirre, slik at kjøper tror de har fått en rettferdig dom og ikke tørr å gå videre. Megleren er reddet nok en gang. Thank you; eiendomsmeglingsnemda !
Den var ment på trådstarter, ikke på eksempelet over. Når det er sagt vil nok en hver kjøper hevde at lommeboka hadde mye å si.
Hehe, dette blir vel ikke reklamasjonsnemda sin feil? Kjøper rettet jo kravet sitt mot megler, og ikke mot boligen/selger. Det går ikke an å behandle et krav mot megler etter avhendingslova.. Samtidig skriver de jo at de ikke har adgang til å behandle forholm mellom kjøper og selger. Dette burde vel gi et godt hint til kjøper?
Edit: Tror også finanstilsynet har et slags oversyn over nemda. Meglerforetak har også forsikring dersom man skulle "drite seg ut". Dette hjelper selvfølgelig ikke mot et dårlig omdømme, men det betyr med andre ord ikke all verden hva erstatningsbeløpet blir for verken megler selv eller foretaket.
Meglere har jaggu NULL ansvar i what-so-ever.....
Edit: Og ja, det er faktisk grunnlag for heving av kjøpet, nettopp fordi dette vil utgjøre såpass store kostnader for kjøper. Det er bare det at en del har vanskelig for å tro at "usle" 3600,- per år kan utgjøre en så stor kostnad over tid.
Edit: Og ja, det er faktisk grunnlag for heving av kjøpet, nettopp fordi dette vil utgjøre såpass store kostnader for kjøper. Det er bare det at en del har vanskelig for å tro at "usle" 3600,- per år kan utgjøre en så stor kostnad over tid.
[/quote]
He he. må neste le litt. For oss som faktisk er i en situasjon med rettsaker, krangel med tidligere eiere blir noen av kommentarene her bare veldig naive og vitner om uvitenhet. Det er beklagelig at opplysningene som ble gitt var feil og jeg mener at hun bør kunne fremlegge en klage, men for mange av oss som er i samme type situasjon bør personen være klar over at prosessen kan bli beintøff og kreve mye tid. Det å få hevet et kjøp med bakgrunn i manglende opplysninger om varmtvann er ren utopi. Huset/leiligheten må være nærmest ubeboelig for at et kjøp kan heves. I beste fall får hun tilbakebetalt en brøkdel av det hun har krav på. I værste fall ingenting og kanskje bare en masse saksomkostninger. Hun kan fort få mot seg undersøkelsesplikten at hun burde satt seg inn i det som gjelder for den spesielle leiligheten.
Jeg sier ikke at verden er rettferdig, men det er ikke så enkelt som det noen i sine kommentarer her skal ha det til.
Interessant standpunkt du har. Kunne du redgjøre for hvordan du kommer frem til din skjønnsmessige vurdering, utover kun å si at det er en skjønnsmessig vurdering ?
Dette skjønnet ditt må vel være basert på noe ?
(har du noen argumenter ?)
Jo, hovedregelen er at mangelen skal rettes (avhl § 4-12 2.ledd).
Noen andre enn kjøper må betale v.v-kostnadene på 3.600 kr pr år.
Kjøper har allerede betalt for fordelen av lave kostnader ved at de gav en høyere pris for boligen.
Jo, dette er vesentlig ettersom det er en vesentlig stor forskjell på 3.600 kr og 3.600 kr per år
(legg merke til: per år. Det er her sakens kjerne ligger).
Så du er enige at hun har krav på en tilbakebetaling tilsvarende varmtvannskostnaden i boligens levetid, men at grunnet dårlig rettspraksis vil hun neppe få det?
Så lenge det er to parter i en sak er det også to opplevelser av faktum, og da er det opp til retten, dersom det blir en rettssak å avgjøre.
Som jurist har jeg mange opplevelser hvor en sak sett fra eget ståsted synes klinkende klar, men at den kompliseres både av et annet faktum, samt et regelverk som gir både rom for tolkning og presedens som går begge veier. Man kunne argumentert med at siden kjøper var usikker på dette punktet burde hun avklart dette endelig før hun evt skrev kontrakt, dvs innhentet denne type opplysning fra styret.
Jeg skal ikke spå noe om utfallet i denne saken, siden det er domstolene som avgjør, men antyde at det meste selges som "as is" og det vil bli tillagt betydning. Jeg har dog sympati og forståelse for at kjøper føler seg lurt, men før saken er ført for retten og avsluttet ville jeg ikke si bastant at kjøper vinner frem.
Jeg synes forøvrig Mkallevik har et realistisk syn på saken.
Jeg har ikke tenkt å gå i detaljer rundt dette.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Vurderingen er skjønnsmessig satt utifra hva jeg mener er en riktig avveining mellom erstatning og alvorlighetsgraden av feilen (3.600 kr/år).
Vil bare korrigere deg litt. Det er vel ikke snakk om erstatning ?
Erstatning og prisavslag er to forskjellige ting.
Prisavslaget skal balansere kontraktsforholdet.
Din subjektive mening om alvorlighetsgrad må ilegges liten vekt. Kunne du heller argumentere for din opplevelse av alvorlighetsgraden objektivt ?
Det kan virke som om flere her er svært interessert i å høre hvordan du vil argumentere objektivt.
Det er i diskusjonen forutsatt at det er en mangel. Spørsmålene det er litt ueninghet om er selve utmålingen.
Kan ikke se at Mkallevik har kommet med noen annen objektiv argumentasjon enn at boligkjøpere, etter hans mening, baserer seg på magefølelsen og følger hjertet når de gjør sin livs investering.
Er det andre synspunkter enn dette du legger vekt på, når du sier at han har en realistisk tilnærming til utmåling av prisavslag.
Du er jo jurist, så dine synspunkter er av stor interesse.
Jeg mener ikke at hun har krav på noenting og ønsker heller ikke ta stilling til det. Rettspraksis baserer seg på at vi som kjøper har et stort ansvar for å undersøke boligen og være kjent med de bestemmelser som gjelder. Basert på de forutsetningene fungerer det jo. Problemet er at vi kjøpere i all for stor grad og av ulike årsaker ikke undersøker nøye nok. I de aller fleste tilfellene har ikke kjøper gjort dette dermed sitter vi også igjen som svarteper. Om "as is" loven burde endres er en annen sak....
Påstanden din er ikke korrekt. Det er ikke kjøpers ansvar å avdekke uriktige opplysninger fra selger.
Risko for feil og mangler ligger på selger.
Jeg skrev: "Jeg synes forøvrig Mkallevik har et realistisk syn på saken.", jeg skrev ikke "realistisk tilnærming til utmåling av prisavslag".
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Om personen det her gjelder har krav på en erstatning eller ikke ønsker jeg ikke å ta stilling til da jeg ikke kjenner saken godt nok.
Trådstarter sier at det står svart på hvitt at v.v er inkludert.
Tenkt deg at dette er tilfelle (ta en forutsetning).
Synes du da at dette burde utløst en undersøkelsesplikt ?
Whatever.. jeg forstår ikke nyansen du tenker på.
Men, forøvrig at du jobber med passivahus:
Synes ikke dine kunder at det er fordelaktig med passivahus mtp at det der blir lavere energikostnader, eller er dette ikke et tema for dine kunder ?
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Forstår din påstand, men hvordan skiller du det ene fra det andre ?
For de kundene som er mer prisbevisste tilbyr vi hus produsert i Estland med normal standard og en noe lavere pris.
Så direkte svar på spørsmålet ditt, jeg bruker lang tid med kunder for å definere deres behov og ønsker. Jeg leverer ikke kataloghus og har ingen prisliste å sende ut. Kundene har møter med oss, dvs med arkitekt tilstede og skisser utvikles ALLTID sammen med kunden. Har man et budsjett tegner vi et hus iht det budsjettet. Det viktigste er realisme i prosjektet, dvs at vi kan tegne og tilby et hus som kunden har råd til å betale for.
Vi bruker MYE tid på å finne arealeffektive løsninger slik at huset blir så lite som mulig og så arealeffektivt som mulig. 50 kvm innsparing av areal på grunn av god planløsning er inntil 1 mill spart om man regner i snitt kr. 20,000,.- per kvm i byggekostnad for et ferdig innflytningsklart hus.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Jeg mener du tar et helt feil utgangspunkt når du mener at erstatning/kompensasjonen/prisavslaget skal beregnes for 50 år. Har du noen objektiv grunn for dette? 40 år er antatt levetid for nybygg for eks.
Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
edit:
.. og meglers undersøkelsesplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
Både selger og megler må klandres før selger kan klandres....
Jo, det er nettopp det jeg spør deg om: Kan betalingsvilligheten for et passivahus versus et vanlig hus øke blandt annet på grunn av sparte fremtidige energikostnader ?
Trådstarter, som i utgangspunktet har opplevd mangelen, gidder ikke en gang å følge med, så det må være et dårlig tegn
For å oppsumere mine meninger: Jobber som eiendomsmegler og opplever daglig hva folk legger vekt på ved kjøp av bolig. Jeg både hører og leser om mange saker, og hva som skal til for å få prisavslag ved feil/mangler/uriktige opplysninger o.l. (terskelen er meget høy, og man kan argumentere for at nyere rettspraksis er til fordel for selger) Min magefølelse sier at kjøper ikke ville fått noe prisavslag i denne saken, basert på at at jeg ikke tror domstolene vil mene at en feil på 300kr per måned ville hatt noen innvirkning på avtalen. Folk er som regel villige til å strekke seg for det noe de har lyst på.
Har mange eksempler fra budrunder som viser hvor villige folk er til å strekke seg. Har opplevd mange kjøpere som kommer til meg i ettertid som sier at grensa deres i utgangspunktet var x-sum, men som etter en budrunde endte opp flere hundretusen over denne summen. Folk prøver å bruke hodet ved kjøp av bolig, men ender som oftest med å kjøpe fra hjertet (inkludert meg selv)
Hvorfor bruker dere meglere så mye tid på å utarbeide prospekter med så mye "unødvendig" økonomisk informasjon hvis boligkjøper ikke legger vekt på dette? Hvorfor spesifisere felleskostnader ned til hver krone, istedet for å sette "ca 5000" ? Sparer jo både tid og penger ved å ikke være nøyaktig?
Edit: Det var selfølgelig flåsete sagt, men jeg står ved min magefølelse at kjøper ikke hadde fått noe prisavslag i dette eksempelet. 300 kroner måneden mer i fellesutgifter på en bolig til 4.800.000. Det er en mangel, men den er nok desverre ikke vesentlig nok etter min mening..
He he, ja det hadde vel vært alle meglers store våte drøm; at boligkjøpere ikke hadde noen begrensninger i hva de ville by for objektene
Tja, hvorfor gi opplysninger om økonomiske forhold i det hele tatt i prospekt, hvis ditt livs største finansielle beslutningen allikevel kun tas med bakgrunn i hva hjertet sier og en slump magefølelse ?
Jeg sier ikke at valg av den konkrete bolig er styrt av forhold rundt v.v-kostnader. Men det er jo helt klart at det økonomiske rundt boligen har betydning for din betalingsvillighet for akkurat den boligen du falt for.
Det er jo ikke kun en stk bolig i hele markedet. Blir den du byr på for dyr, så finnes det ofte et godt alternativ.
Markedet for boliger fungerer ikke slik du skisserer, Mkallevik Det spiller ingen rolle hvor mange år med med erfaring du har som megler, boligkjøpere har flere alternativer. Det er tusenvis av boliger å kjøpe og leie. Blir det for dyrt, så stopper du i budrunden. Gunstig finansiering eller lave felleskostnader kan gjøre at du blir med kanskje 100.000 - 250.000 kr videre, kontra om disse fordelene ikke var til stede.
Det er av denne grunn at selger kanskje har et krav på 100.000 - 150.000 kr i denne saken. Forstår på deg at du har sjekket ut dette og leser mange dommer. Men, kan du finne forslag på rettspraksis som IKKE gir kjøpere medhold i saker av denne type (uriktige opplysninger om årlige kostnader) ?
Snu på det, Mkallevik:
Hvis det var slik som du sier; at budgivere alltid blir med litt lengre; hvorfor stopper da nest siste budgiver opp i budrunden ?
EDIT: Altså, kunne budgiverene gått til uendelig ?
Jeg er selvfølgelig helt enig i dette, og jeg er også enig i at det er alvorlig at megler opplyser fellesutgiftene feil. Det er ingen som helst tvil om at megler burde sjekket fellesutgiftene skikkelig når han fikk ettertrykkelig spørsmål fra interessenten. Jeg tror allikevel ikke man får prisavslag etter avhendingsloven.
Off-topic, men med hensyn på hva boligkjøpere legger vekt på:
Spørsmålet er, hva er viktigst? La oss si at du har planlagt å kjøpe bolig for 2.500.000. Går du på finn.no, ser på boliger til 2.500.000 og kjøper den boligen som virker som det beste kjøpet? Eller velger du den boligen du liker best som ligger til rundt 2.500.000? (sikkert forskjellige meninger her og)
Nei, og det irriterer meg litt
Begynner å helle litt mot at dette bør være et krav mot megler og ikke mot boligen/selger, da blir argumenteringen vi har brukt hittil litt feil, men eksempelet du fant fra nemda riktig. Ut i fra dette eksempelet har tydligvis selger et krav, men ikke på langt nær 100-150.000
Ramser opp 3 grunner etter den grunnen jeg opplever oftest:
1.Har ikke finansiering (fra bank) til å gå høyere
2.Liker ikke boligen godt nok (interessenter finner alltid ett eller annet de ikke liker)
3.Føler ikke at boligen er verdt det (redde for å gjøre et dårlig kjøp)
Det er den tredje grunnen som er enklest å gjøre noe med.. God argumentering får ofte budgiver til å gå høyere.
Her er jeg enig med deg. Mangelen blir kanskje ikke vesentlig nok (iflg rettspraksis og avhendingsloven) for en bolig i denne prisklassen. Dette på tross av at det årlige beløpet alternativt kunne rentebetjene et boliglån på ca. 150.000 kr.
Det er selvsagt synd at kjøper her kanskje har blitt lurt.
Hun burde forsøke å få en vurdering av dette i forliksrådet. Det koster henne bare et par hundre lapper.
(hadde i alle fall ikke tatt det via eiendomsmeglerklagenemda)
Det er mitt tips til Rocknose, hvis hun i hele tatt følger med på tråden.
Nå er det jo også litt tvilsomt at hennes google-translate fra kinesisk-norsk-engelsk får med seg alle poengene her også.. ;)
"Det følger av vanlig rettspraksis at avhendingsloven legges til grunn ved drøfting av denne saken"
blir
"Required by common law jurisprudence that disposal is the basis for discussion of this matter"
Kjøper har gitte preferanser for bolig, men ønsker samtidig å minimere kostnadene gitt at behovene blir dekket.
He he, det er her du har en liten logisk brist.
Det har jo vært en transaksjon. Selger har fått høyeste betalingsvillighet i markedet. Budrunden har stoppet opp. Du har gått tom for nye argumenter ovenfor budgiverene. Nest siste budgiver har gitt opp. Hvorfor får du ikke overtalt den nest siste budgiveren til å gi enda et bud til ?
Alle dine 3. grunner er:
1) økonomi
2) økonomi
3) økonomi
hvor kommer magefølelsen inn ?
Grunnene mine er absolut ikke ren økonomi. Det er behov-økonomi. Jeg mener behov kommer først, du mener økonomi.
Kjøper er den som mener behovet er verdt økonomien ved en gitt bolig, på samme måte som den nest siste budgiveren tipper andre vegen.
Du virker som den perfekte megler. Jeg hyrer deg neste gang jeg skal selge... ;)
(antar at du tilhører den andre delen)
Når boligkjøper har funnet en bolig som dekker hennes behov, er hennes betalingsvillighet (og dermed prisen som selger oppnår) basert på en økonomisk beslutning.
Selv om boligen dekker behovene, så har ikke budgiver ubegrenset betalingsvillighet. Budgiver forsøker å få dekket behovene til en lavest mulig kostnad. Dette kan hun gjøre ved å legge seg marginelt over resten av markedet (auksjon). Så lenge det finnes budgivere som verdsetter objektet høyere fortsetter budrunden.
Når man legger 4,8 millioner kroner på bordet, må vel dette være en av livets største økonomiske beslutninger. Meglere ønsker selvsagt å innbille resten av norges befolkning at beslutningene tas med hjerte og ikke lommeboken. Sånn er det nok desverre ikke
Ingen meglere kan med hånden på hjertet (ja; hjertet) påstå at kjøp av bolig ikke er en økonomisk beslutning ?
Blir markedsprisen for høy i forhold til behovene som dekkes, vil og kan budgiver finne andre og bedre alternativer (økonomisk sett). Dette forklarer faktum at en del interessenter faller av etter hvert i budrunden. Slik er det bare. Økonomien teller
Lave driftskostnader øker selvsagt kjøpers (og markedets) betalingsvillighet alt annet like.
Rocknose har fått en høyere kostnad, som hun ikke hadde tatt høyde for da hun tok sin livs største økonomiske beslutning.
sorry I didn't follow up much this topic although I am the one who has started it.
Update:
The realter agreed to give up a compensation of ~10000 kroner, which is calculated for three years of hotwater usage.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.