197,955
433
6
Nå blir boligrenta di grisebillig - lenge!
1,545
Sørlandet
0
Setter du opp byggebudsjett, eller ble kanskje boligen dyrere en byggebudsjettet tilsa? Fortvil ikke. Alle tiårene med høye renter ser ut til å være forbi og lave boliglånsrenter blir normalen i stedet for unntaket.
Renten på norske statsobligasjoner har aldri være lavere siden 1820. Det er nærmere 200 år.
Renten er faktisk lavere enn på tyske statsobligasjoner.
Kilde: DN.no http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2309722.ece
3 måneders interbankrente, NIBOR, er i fritt fall og har falt 50 basisbunkter på bare noen uker. I går var den ned til 2,63%.
Norske boliglån har tilnærmet null mislighold og er ansett for å være bunnsolide. I dagens marked detter bankenes innlånskostnader til boligkreditt med sikkerhet også som en stein. Investorene er på jakt etter sikre plasseringer fremfor avkastning. Statsobligasjoner med kort løpetid prises til noe nær 0 % rente i land som Tyskland, Danmark - og Norge!
Normrenten, dvs den renten man kan ha på lån uten å måtte betale fordelsskatt, er for tiden på 2,75%. Normrenten beregnes med utgangspunkt i effektiv rente på 0 – 3 måneders statskasseveksler og fastsettes på grunnlag av gjennomsnittlige renter for to måneder med et påslag på 0,5%. Denne gjennomsnittlige renten er også i fritt fall. Det betyr at alle som har rimelige lån i arbeidsforhold, i Statens Pensjonskasse, Lånekassa, Husbanken, osv kan glede seg over enda lavere rente fra 1. mai i år.
Styringsrenten fra Norges Bank ble satt ned med 0,5 prosentpoeng før jul. Mange spår den ned enda mer før sommeren. Noen mener den kryper ned til 1,25%. Det er enda et halvt prosentpoeng ned. Problemet til Norges bank er at den fryktede inflasjonen kan bli for lav. For øyeblikket er kjerneinflasjonen under 1% og det er styggedom når man styrer renta etter et inflasjonsmål på 2,5%
Vi har blitt tutet ørene fulle av at vi ikke kan bruke mer av oljepengene siden inflasjonen da ville bli alt for høy. Infrastruktur som vei og bane har vi slett ikke råd til. Så hva nå? Skal man få fart på en rekordlav inflasjon, må man jo bruke penger, må vite, men det ser ikke ut som om politikerne vet. Dessuten er jo vei og bil noe nær umoralsk i utgangspunktet.
Så gled dere. Fastrenter på både kort og lang sikt faller. Styringsrenta faller. Lånerenta bankene i mellom faller. Innlånsrentene faller. Og vet dere hva? Det ser ut som et lavt rentenivå heretter ikke er unntaket, men normalen og at det vil vare i uoverskuelig framtid.
Så hva gjør det for byggebudsjettet du planlegger eller på lånet du betaler på nå når drømmehuset endelig er en realitet?
Innlysende! Det blir enda greiere å håndtere. Det blir noe nær gratis å låne penger etter skatt og inflasjon. Og hva gjør det med boligprisene? Vel, synker gjør de neppe. Du synker heller ikke uansett om du har lån til langt over pipa, vann over hodet osv. Dette går likevel glimrende i annerledeslandet Norge.
Og overskuddet på statsbudsjettet? Det ser ut som om vi kommer til å ha i snitt 300 milliarder kroner i overskudd - hvert eneste år i mange mange år fremover. Det er sinnsikt mye penger sett i lys av at staten bruker netto 15 milliarder til veier og tar inn 18 milliarder i bompenger) Fisk, olje, gass, teknologi - dette går på skinner. Vi blir bare rikere og rikere og betaler relativt til inntekten mindre og mindre for alt vi kjøper - bolig inkludert.
Og pensjonsforpliktelser? Vel, politikerne kommer til å "samordne" over alt hvor de har mulighet, så det gir deg enda en grunn til å investere penga dine i en fremtidig pensjon som staten har problemer med å samordne bort: Boligen - din beste pensjonsforsikring mot statlig tyveri.
Løp og lån. Sitter du for lenge på gjerdet, blir du en taper!
Renten på norske statsobligasjoner har aldri være lavere siden 1820. Det er nærmere 200 år.
Renten er faktisk lavere enn på tyske statsobligasjoner.
Tiårsrenten var igår ettermiddag 1,77 prosent – det laveste nivået som er registrert i statistikken som går tilbake til 1820. Dermed ble rekorden fra april 1949 slått. Da fikk investorene 1,86 prosent, viser tall fra professor Jan Tore Klovland og Norges Bank.
Kilde: DN.no http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2309722.ece
3 måneders interbankrente, NIBOR, er i fritt fall og har falt 50 basisbunkter på bare noen uker. I går var den ned til 2,63%.
Norske boliglån har tilnærmet null mislighold og er ansett for å være bunnsolide. I dagens marked detter bankenes innlånskostnader til boligkreditt med sikkerhet også som en stein. Investorene er på jakt etter sikre plasseringer fremfor avkastning. Statsobligasjoner med kort løpetid prises til noe nær 0 % rente i land som Tyskland, Danmark - og Norge!
Normrenten, dvs den renten man kan ha på lån uten å måtte betale fordelsskatt, er for tiden på 2,75%. Normrenten beregnes med utgangspunkt i effektiv rente på 0 – 3 måneders statskasseveksler og fastsettes på grunnlag av gjennomsnittlige renter for to måneder med et påslag på 0,5%. Denne gjennomsnittlige renten er også i fritt fall. Det betyr at alle som har rimelige lån i arbeidsforhold, i Statens Pensjonskasse, Lånekassa, Husbanken, osv kan glede seg over enda lavere rente fra 1. mai i år.
Styringsrenten fra Norges Bank ble satt ned med 0,5 prosentpoeng før jul. Mange spår den ned enda mer før sommeren. Noen mener den kryper ned til 1,25%. Det er enda et halvt prosentpoeng ned. Problemet til Norges bank er at den fryktede inflasjonen kan bli for lav. For øyeblikket er kjerneinflasjonen under 1% og det er styggedom når man styrer renta etter et inflasjonsmål på 2,5%
Vi har blitt tutet ørene fulle av at vi ikke kan bruke mer av oljepengene siden inflasjonen da ville bli alt for høy. Infrastruktur som vei og bane har vi slett ikke råd til. Så hva nå? Skal man få fart på en rekordlav inflasjon, må man jo bruke penger, må vite, men det ser ikke ut som om politikerne vet. Dessuten er jo vei og bil noe nær umoralsk i utgangspunktet.
Så gled dere. Fastrenter på både kort og lang sikt faller. Styringsrenta faller. Lånerenta bankene i mellom faller. Innlånsrentene faller. Og vet dere hva? Det ser ut som et lavt rentenivå heretter ikke er unntaket, men normalen og at det vil vare i uoverskuelig framtid.
Så hva gjør det for byggebudsjettet du planlegger eller på lånet du betaler på nå når drømmehuset endelig er en realitet?
Innlysende! Det blir enda greiere å håndtere. Det blir noe nær gratis å låne penger etter skatt og inflasjon. Og hva gjør det med boligprisene? Vel, synker gjør de neppe. Du synker heller ikke uansett om du har lån til langt over pipa, vann over hodet osv. Dette går likevel glimrende i annerledeslandet Norge.
Og overskuddet på statsbudsjettet? Det ser ut som om vi kommer til å ha i snitt 300 milliarder kroner i overskudd - hvert eneste år i mange mange år fremover. Det er sinnsikt mye penger sett i lys av at staten bruker netto 15 milliarder til veier og tar inn 18 milliarder i bompenger) Fisk, olje, gass, teknologi - dette går på skinner. Vi blir bare rikere og rikere og betaler relativt til inntekten mindre og mindre for alt vi kjøper - bolig inkludert.
Og pensjonsforpliktelser? Vel, politikerne kommer til å "samordne" over alt hvor de har mulighet, så det gir deg enda en grunn til å investere penga dine i en fremtidig pensjon som staten har problemer med å samordne bort: Boligen - din beste pensjonsforsikring mot statlig tyveri.
Løp og lån. Sitter du for lenge på gjerdet, blir du en taper!
Siste redigering: Saturday, January 14, 2012 2:10:49 PM av Tom
Signatur
"To the best crew any user ever had, this may be the last time we're alltogether, but no matter what the future holds, no matter how far we travel, a part of us.. a very important part, will always remain here on ....-Sky."
Stort sett for å ha en risikofri referanserentekurve. Pengene har staten selvsagt ikke behov for siden Norge har store budsjettoverskudd.
Tom gjør imidlertid nok en gang feilen å tro at banker låner penger til interbankrenten NIBOR. NIBOR svinger for øvrig mye. Det er korrekt at den har fallt mye den siste tiden som Tom påpeker, men den kan godt stige mye selv om "alle" regner med Norges Bank skal kutte ytterligere. Grunnen er at NIBOR og styringsrenten er to veldig forskjellige ting.
Normalt skulle boliglånsrentene til privatkunder ligge kanske 1.7% høyere enn NIBOR. Så om Norges Bank kutter til rundt 1% burde regnestykket se noenlunde slik ut:
Styringsrente 1%
Påslag for å komme til pengemarkedsrenten: 0,3%
Boligkredittselskaper sin fundingkost over NIBOR: 1-1,2%
Rentemargin for banken: ? 0.50% kanskje
Toalt: 2.8% - 3%. Dvs 2% over styringsrenten - dette anslaget er fort på den lave siden om det går så ille at Norges Bank ser seg nødt til å kutte til 1% - da blir noen av påslagene nevnt over fort høyere.
Så det er godt mulig at rentene til privatkunder faller ytterligere og/eller forblir lave lenge men ingen må innbillie seg at privatkunder kommer til å få veldig mye lavere renter enn hva de har nå.
For kunder i SPK og lignende ser det selvsagt annerledes ut pga måten renten der fastsettes på.
Ingen bank i Norge satt ned utlånsrentene sist Norges Bank kuttet med 50 punkter. Gjett hvorfor.
Jeg skal passe på å løfte frem denne tråden om noen måneder.
Så bankenes boliglånsrente til privatkunder er ligger kanskje 1,5-1,7% høyere enn Niobor? Tull og tøys. Før renteuroen var den veldig, veldig stabil og lå 0,5% høyere enn Nibor. Det er der den på sikt havner igjen. Hvor du får tallene fra er en gåte, men du jobber garantert ikke i bank. Vennligst legg ved en link eller to for dokumentasjonens skyld.
Da nibor var på 3,15% i fjor høst var boliglånsrenta på 3,5%. I følge deg, burde den ha vært på 3,15+1,7%. Nærmere 5%. Hvordan kunne likevel banke låne meg penger til 3,25%? Leker de butikk og låner ut med tap da?
Ingen må innbille seg at de får særlig mye lavere rente enn hva de har nå, sier du.
Vi tar en ny runde 2. mai når renta er satt ned både for statsbankene og for privatmarkedet.
Som nevnt før: Det er åpenbart at du ikke har den fjerneste anelse om hvor banker finansierer seg og hvordan fundingmarkedene fungerer. Boliglånsrenter i Norge har vært svært lave alltid relativt til pengemarkedsrentene, men dette kommer nok til å endre seg av den enkle grunn at banker må betale stadig mer over NIBOR for å finansiere seg.
Jeg har ikke sagt at rentene til kundene er eller har vært 1.5-1.7% over NIBOR. Jeg sier at de burde være det nå og prøvd å forklare hvorfor. Og følgelig at sannsynligvis ikke kommer til å falle mye mer. Merk "sannsynligvis" - jeg vet selvsagt ikke hvordan fremtiden ser ut.
Jeg jobber for øvrig i bank. For meg er det åpenbart at du ikke gjør det.
Ja, da låner banken ut med tap om man ser på hvor den marginale fundingen kan hentes. Dvs at du betaler mindre for å låne til bolig enn banken betaler for å hente finansiering med sikkerhet i boliglånet ditt. Nå vet ikke jeg hvilken bank du har, men i fjor høst kostet det sannsynligvis i størrelsesorden NIBOR + 0.8% å hente finansiering.
Nå ser selvsagt bankenes snittfinansieringskostnad lavere. De har innskudd og gamle langsiktige lån som ikke har forfallt og er med på å dra snittet ned. Men før eller siden må utlånsrentene justeres til de nye forholdene. Og de er at det har - regnet som margin over NIBOR - blitt mye, mye dyrere for banker å hente finansiering.
Kr. 21 000 000 000 i resultat for 2010 for Dnb tyder vel ikkje på alt for mykje utlån med tap.
2011 ser ut til å bli rundt det same.
Selvsagt er det ikke det samme. Men kostnadene for finansiering relativ til NIBOR har steget svært mye. Dette har truffet bedriftsmarkedet for lenge siden, men ikke privatkundemarkedet. Det gjør det før eller siden - det er jeg rimelig sikker på. Litt flåsete sagt er det i dag mer lønnsomt for en bank å investere i en annen banks boligkredittpapirer enn å gi boliglån selv.
Jeg mener å ha hørt at bankene tjener ganske lite på private boligån. Det er mer et basisprodukt som de legger andre og mer kostbare tjenester oppå - ikke minst forsikring, men også eiendomsmegler, billån, masse forskjellige gebyrer (spesislt kredittkort, som de er harde på å pushe), forbrukslån, salg av sub-prime, pensjonsordninger og sikkert mye annet. Det er her de tjener pengene, men likevel er privatmarkedet nesten uinteressant sammenlignet med bedriftsmarkedet for ikke å snakke om offentlig sektor.
En annen ting de tjener penger på, er å somle med utbetalinger. Når jeg betaler en regning (i nettbanken), kan jo ofte banken somle i et par dager med å sette pengene inn på mottagerens konto. Hvorfor er det slik? Jeg har 20 mbits bredbånd, og elektriske impulser beveger seg som kjent med lysets hastighet. Innbetalingene blir heller ikke behandlet manuellt av en kasserer i banken med grønn skyggelue og skinnlapper på albuene. Så hvorfor sommelet?
Dette med at lån blir billigere, så "løp og lån": mulig at det nå blir billigere å låne enn det var før. Men det vil alltid være billigere å ikke ha lån. Negativ rente finnes ikke. Jeg ser på fallende rente som en mulighet til å betale ned hardere på det lånet jeg har, snarere enn å gjøre det større. En dag snur pendelen igjen, og da hadde det vært fint å ha redusert lånet en del. Men på den annen side: når renta en dag går opp, vil inflasjonen spise opp lånet i løpet av ett tiår, slik det skjedde på 70- og 80-tallet. Men du sier at dette ikke vil skje. Rentene (og dermed inflasjonen) vil aldri vokse til slike nivåer igjen. Med andre ord: hver krone du tar opp i lån i dag, vil du slite med resten av livet. Lønna di vil ikke øke noe merkbart, for inflasjonen er lavere enn ønsket, så jappetidens heisaturer på rentemarkedetkommer neppe tilbake.
Lav rente, lav inflasjon og lav vekst er ikke et startskudd for en lånefest. Det er et varsel om at Norges Bank ser særdeles mørkt på den økonomiske situasjonen, og prøver desperat å holde hjulene i gang i økonomien. Noen vil juble og mene at det nå er genialt å låne mest mulig; andre vil skalke lukene og forberede seg på økonomisk tsunami.
Jeg håper tiden vil vise at du har rett og at jeg er en gammel grinebiter som ikke kan finne glede i en god gammeldags lånefest. Men utfra personlig økopnomi skulle jeg mye heller hatt 20 % rente og ditto inflasjon enn den gjeldstyngede og stagnerte økonomien vi har nå.
Veldig enig med deg, veldig bra innlegg!:)
http://e24.no/makro-og-politikk/tyskland-faar-penger-for-aa-laane-penger/20140217
Det kommer litt an på hvordan man ser det. Klart at penger ut av konto pr. måned er mindre uten lån enn med lån, men det har vært veldig dyrt å "spare for å få egenkaptial" de siste årene. Sett i ettertid ville det vært rimeligere å låne til langt over pipa med en gang å kjøpe boligen man hadde lyst på men egentlig ikke hadde råd til.
Jeg prøver å betale ned mest mulig,nå som renta er lav.
"To the best crew any user ever had, this may be the last time we're alltogether, but no matter what the future holds, no matter how far we travel, a part of us.. a very important part, will always remain here on ....-Sky."
I andre enden av skalaen har man de som ikke turde å låne og som trodde på tullet om at boligprisene var alt for høye og at de snart ville begynne å gå ned. De kom seg aldri inn i boligmarkedet og har idag knapt råd til salt i grøten.
Midt i mellom har vi de ansvarlige som kjøpte seg en liten bolig tilpasset en tryggheten de ønsket og risikoen de følte de tok. De har det greit nok, men angrer nok litt på at de ikke kjøpte det noe dyrere drømmehuset de egentlig ønsket.
Trygve Hegnar har gjentatt det mange ganger i Finansavisens leder: Løp og lån er mottoet. Norge er annerledeslandet.
Heldigvis er det mange som ikke kan høre og av de som hører er det mange som ikke tør. Resultatet er at de av oss som tør, ender opp som mangemillionærer på en vanlig lønnsinntekt.
Sånn er det stort sett i resten av livet i allefall.
Så nyt det mens det er her, for det varer slettes ikke evig. Og rente er jo ikke alt, opptur i økonomien, som alle vil ha glede av, betyr fort vekk høyere renter igjen.
Vel, da ender du opp fattigere enn du kunne. Alternativt kunne du reinvestere fremfor å nedbetale lånet.
Det er mange som er som deg. Dere fatter ikke at at det å være gjeldfri ikke nødvendigvis er målet.
Målet er at eiendelene skal være vesentlig høyere enn gjelda.
Lav rente kan kan se ut til å bli normalen sies det. Dagens rentenivå er da normalen.
Og skulle renta øke, er det jo fordi Europa igjen går på skinner. Og når alt går på skinner, har man mye lettere for å betjene gjelda si. Da krymper den i takt med at lønningene øker.
Løp og lån er fortsatt budskapet, men jo flere som gjør det, jo mindre gevinst blir det av det. Sånn sett så lever jeg godt med at det er så få som hører.
Sikkert ikke fornuftig (ihvertfall i følge en sertifisert rådgiver i den lokale storbanken), men jeg synes det er lurt jeg da å betale det en kan når renta er lav.
På tide med en ny verdivurdering, boligprisene her lokalt steg rundt 9% i fjor.
Kan en terning huske? De fleste vil vel le og si nei. Samtidig så svarer de fleste som om de tror en terning kan huske om en stiller følgende spørsmål "Dersom jeg har slått sekser 5 ganger etter hverandre, øker da sannsynligheten for å slå noe annet enn en sekser på neste kast, eller er den uforandret?" Kan en terning huske :-)
Sånn blir det med slike generelle utsagn om at siden en tilstand har vart lenge så er det et tegn på at det snart blir en endring. En kan like gjerne si at siden det har vært slik lenge er det et tegn på at det er i ferd med å stabilisere seg.
Når det gjelder renta er det den internasjonale økonomiske situasjonen som bestemmer sammen med den innenlandske økonomien, og tiden med lav eller høy rente som har vært er ubetydelig. Det er tiltakene innenfor denne perioden som betyr noe.
Jeg kan ikke hevde å ha så mye sunn fornuft, men logikk, statistikk og sannsynligheter kan jeg virkelig noe om. Ingen av dem tilsier at renta skal stige.
Jepp. Så lenge verdien av det man har belånt stiger mer enn rentekostnaden så er det fint å ha mye lån. Selvsagt motsatt om veriden faller mye.
I dag er det omtrent gratis å låne i Norge. Det blir muligens enda noe rimeligere, men det er omtrent kun av akademisk interesse siden lånerentene er så lave som de er. Spørsmålet er om rentene forblir lave. Det er godt mulig. De kan også stige. Tiden vil vise.
Det er også mulig at boligpriser i Norge vil falle - det spørs hvor lenge Norge forblir annerledeslandet. Da det smallt i 2008 fallt boligprisene i Norge rundt 10%. Om ting ikke hadde snudd fort tror jeg fallet kunne blitt mye brattere. Det går ganske bra utfor i nabolandene - særlig i Danmark. Vi får se om noe lignende kommer til Norge. Jeg _tror_ det skal ganske lite til før det kommer et stemningsskifte - f.eks at folk begynner å miste jobben. Men på en annen side jobber vel halve Norge i skjermet sektor. Jeg renger også med at noe kommer til å skje med beskatningen av bolig, men det tar selvsagt laaaang tid.
For noen år siden belånte jeg en bolig til over pipa, ca 115% belåning. Betalte høy kvmpris også. ca 30 tusen pr kvm. Mange ristet på hodet. Brukte resten av lånet på å møblere litt coolt. Skulle ikke flytte dit eller leie ut. Hytte i byen.
Etter 5 år solgte jeg og puttet en skattefri gevinst på ca 50% verdistigning rett i lomma. Eller rette sagt i en seilbåt. Jeg hadde ikke hatt mulighet til å spare like mye penger fra lønn. Ikke muligheter.
Det er det mange som ikke skjønner. Om man tror boligprisene skal stige er det bare å få kjøpt så fort som mulig. Selv med en moderat prisstigning på la oss si 2-3% i året stiger en typisk byleilighet fort 40-60k i året i pris. Selv slike beløp er det vanskelig å spare i året på en normal inntekt.
Bolig i Norge er generellt svært subsidiert gjennom skattesystemet. Det er selvsagt fint for det flertallet som eier egen bolig, ikke så morro for de som ikke gjør det.
En annen ting få skjønner er at de faktisk ville tjene på boligprisfall siden de fleste har ønsker om å bytte til en større og dyrere bolig. Da har den relativt sett blitt mer oppnåelig om prisene faller. Jeg blir rimelig oppgitt hver gang jeg hører noen som har kjøpt seg et lite krypinn og er SÅ glad for at prisene går oppover. Vekommende har riktig nok fått mer egenkaptial å putte i neste bolig, men det ville vært bedre å kjøpe den dyrere med en gang.
Statsansatte, kommunalt ansatte, universiteter, høyskoler,helseforetak, offentlig eide bedrifter, telekommunikasjon, oljeselskaper etc. Dette er relativt stabile steder å arbeide. Fiskeri, NSB.
Norge er et merkelig land som har klart seg utrolig godt og vi vil kunne klare oss veldig godt langt inn i overskuelig fremtid. Nordmenn har et merkelig forhold til bolig. Vi skal absolutt eie selv, vi skal pusse opp så fort vi har noen kroner ekstra. Går økonomien godt bygger vi om, litt dårligere så pusser vi opp, drlige tider så bytter vi møbler og skifter ut litt bilder på veggene. Vi treffes ikke så mye ute selv om kafekulturen kommer til Norge så er ikke klimaet det rette. Vi samles hjemme og da må vi vise frem en fin bolig.
Strandtomt er det beste. Stavangerregionen går så det suser. Høyere fødselstall en resten av landet, høyere enn oslo øst
Tro Norge klarer seg godt jeg, men det vil bli mye større skille mellom de som eier og de som ikke eier. Noen vil måtte ha to drittjobber for å klare å betale husleie, mens andre vil heve den husleie sammen med en solid inntekt fra bedriften/jobben. Det gjelder å være på riktig side av gjerdet.
Ser du stort på det har kostnadene ved å låne penger fallt stort sett sammenhengende i 20 år (med noen få unntak). Det er ingen naturlov som sier at kostnaden må stige. Noen land har hatt griselav rente svært lenge (Japan og Sveits er de mest kjente eksempelene). Det er selvsagt mulig at rentene her i landet stiger om ikke så altfor lenge, men det er slett ingen automatikk i at de må gjøre det. For et par år siden trodde "alle" at rentene om to år ville være betydelig høyere enn hva de faktisk er nå to år etterpå - så hva fremtiden vil bringe er det ingen som vet.
Ser du på rentemarkedene er det priset opp en renteoppgang i fremtiden, men det er ikke det samme som at den faktisk vil kommer. Markedsrentene nå er mye lavere enn hva markedet priste renter to år frem i tid for to år siden. Og det langsiktige rentenivået i markedet er også flyttet mye nedover. Så for å si det enkelt er oppgangen som nå er priset inn betydelig mindre enn hva den var for kun ganske kort tid siden.
Fasiten er det ingen som har, det er viktig å være klar over. Du som lånekunde har den ikke, bankene har den ikke. Norges Bank eller SSB har den ikke.
Dette er fordi vi i Norge har hatt "møblerte hjem". Fattigfolk har ikke hatt muligheten til å be folk hjem til sin overbefolkete leilighet og har derfor måttet trekke ut til cafe, pub, kro eller hva man kaller det. Når det blir slik her er det fordi vi har fått mange mindre leiligheter i byene.
Det er bedre å tjene 4 % på 10 mill enn 6 % på 5 mill. Enda den med leiligheten til 5 mill har hatt en langt høyere prosentvis fortjeneste. Men som du er inne på, det er Kr og ikke prosenter vi setter i banken når dagen er slutt.
Det vil bli langt tøffere å komme inn på boligmarkedet. Og de aller fleste vil måtte trenge foreldre med litt ledig kapital for å komme i gang. Vi har seks døtre og tre av dem er etablert på boligmarkedet. Jeg mener at den beste starten unge kan få på livet er en solid utdanning i en godt betalt profesjon. Og så få litt hjelp så de kan få seg en tre/fireroms på Frogner/Majorstua. Høres litt kvalmt ut når en skriver det så komprimert, men det å slippe å ta en jobb hvor en sliter ut kroppen på halve tiden og hvor en slipper å bruke to timer hver dag til pendling, det betyr mye.
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_home_ownership_rate
(tallene er riktig nok temmelig gamle, men tror det er omtret det samme nå)
Vi kan bare gjette. De som tør ta en sjanse kan tjene store beløp, men kan også tape store beløp.
En bekjent av meg brant seg skikkelig på prisfallet og rentestigningen på nittitallets start (husker i farten ikke hvilke år det var, men jeg brant noen hundre tusen selv den gangen, så kanskje jeg forttrenger det ). Han måtte selge boligen, satt igjen med et solid lån, hadde frue og flere barn. Måtte bo utenfor en liten avsides by hvor han fikk en kjip liten jobb. Men i dag bor han sentralt, stor flott bolig, mye triveligere frue
Det er nettop det at ingen har fasiten som gjør at vanlige tullinger som meg har en mulighet til å gå i grava med en masse millioner å overføre til neste generasjon. Etter at jeg har hatt det hyggelig med dem først.
Det er nok en del av forklaringen, men det handler også om at vi har blitt mer bereiste og vil vise at vi har kontinentale vaner. I min ungdomstid var det å sitte på kafe litt sånn avdanket forfyllet. I dag er det mer hipt og et treffsted for unge mødre med barnevogner. Leilighetene har ikke endret seg særlig mye på den tiden. En kollega på instituttet har forsket mye på cafekultur og Norge er litt anderledeslandet der også. Men vi har en forhistorie som vi blander inn nye elementer i og då blir jo miksen spesiell for hvert eneste land. Alle land får sine særegne fenomen som ikke vil kunne oppstå andre steder en sammenligner seg med.
Irland og hest feks. Der har ungdommene hatt hester omtrent som norske feriegjester på sommercamping har hatt kattunger. En sånn bruk og kast av hest ville aldri bli akseptert/oppstå i Norge (litt utenfor dette, men bare et eksempel for å belyse ting)
Spennende det, og som du selv er inne på så er det ikke nok med høy eierandel. Men kulturen i landet er også viktig. Type bebyggelse etc. Hva slags arbeidsplasser som dominerer. etc etc.
Spania fikk seg en smell når de bygde så inne i helv.. med nye boliger. De trodde vel at det skulle være kjøpere nok, for folk eier egen bolig.. men..
En kompis til en kollega av meg kjøpte to leiligheter for utleie. I den ene ble det oppdaget en stor setningsskade i gården som kostet veldig mye å utbedre, i den andre kom brannvesenet på besøk og hadde en del innvendinger og en del måtte utbedres. Så noen er uheldige selv om de i teorien har gjort det meste riktig for å kunne ha tjent gode penger på det.
Det som er spesielt med boliginvesteringer i en privatøkonomi er at det er en giret investering, dvs at man låner en stor del av summen og følgelig får relativt små verdiendringer svært store utslag på avkastningen på den innskutte kapitalen. La oss si at man har 200.000 i egenkaptial og kjøper en bolig til 2 mill og låner de resterende 1.8 mill. Stiger prisen på leiligeten 10% har man en papirgevinst på 200.000 kroner - eller 100% avkastning på egenkapitalen (antar for enekelhets skyld at leieinntekter er lik utgiftene ved å eie boligen inkl renter og alt). Ditto om verdien faller 10% har man papirtapt hele egenkapitalen.
Så lenge prisene stiger går dette fint, men om det kommer en knekk og man må selge pga samlivsbrudd eller lignende så kan det bli ganske stygt. Var nok en del på 90-tallet som betalte på boliglånet i mange år etter at de hadde solgt boligen. Det kan skje igjen, det kan også gå svært lang tid før det skjer igjen og det kan aldri skje igjen.
Drømmen er en gang å få råd til å kjøpe en bolig med egen strandlinje og ha råd til å røske ned huset som står der og bygge nytt. Det å kjøpe tomt med egen strandlinje på et sted det er populært å bo vil for all tid være den beste investeringen en kan gjøre. Den tomta vil bare bli verdt mer og mer.
Oldefar skulle heller kjøpt en masse strandtomter i stedet for en gammel slottseiendom.
Selv om jeg deler ditt syn Tom på at rentene vil forbli lave ganske lenge, er det allikevel farlig å låne det man klarer nå som det er historisk billig å låne. Det vil garantert komme tiltak som gjør det mindre lukrativt å investere i bolig, og hva slags tiltak som kommer er vanskelig å forutse.
Angående bankenes marginer kan jeg garantere at disse i snitt må ligge mye høyere enn 0,5%, bl.a. grunnet krav til avkastning på egenkapitalen. Styringsrenten har liten innvirkning på utlånsrentene, så den er for tiden ikke så interessant. Det eneste styringsrenten fungerer som er en indikator på hvordan det står til i Norge.
Et godt eksempel på dette er nedjusteringen av styringsrenten med 0,5% nylig, noe som ikke fikk innvirkning på bankenes utlånsrenter. Jeg vil si sannsynligheten er større for at bankene hever sine utlånsrenter enn at de justerer dem ned.
Øyvind
Jo, det medførte at banker ikke satte opp rentene.
Bare fattigfolk som bodde ved sjøen i gamle dager.
La oss si at en har under 50 % belåning og likevel stort lån men at inntekten står i stil til lånet. Da er det umulig at banken kan tape penger. Da kan banken presse sine marginer. For de med høy gjeldgrad og store lån i forhold til inntekt er det vanskeligere å presse renta. Og på meg virker det som at banken egentlig ikke ønsker å ha lån på under 1 mill på bolig.
Ja det var kanskje det. Må innrømme at jeg har faktisk aldri tenk særlig over den problemstillingen. Men det var kanskje sånn at det var fattige og kanskje fiskefamilier med lav inntakt. Vet du noe mer om det?
Historisk er tap på boliglån i Norge svært lave. Skulle egentlig bare mange så lenge prisene har steget såpass mye som de har.
Som jeg har nevnt: Rentemarginen på boliglån er ikke god. Det er for deg i dag høyst sannsylig billigere for deg å låne i banken din enn hva det er for banken å låne inn penger med sikkerhet i det samme boliglånet. Sammenligner man med verden rundt er marginene på boliglån i Norge ekstremt lave. Greit nok at det er liten risiko så lenge belåningsgraden er moderat, men det hjelper lite når det har blitt mye dyrere å hente penger i markedet.
Den relevante sammenligningen er hvor privatpersoner kan låne til bolig kontra hvor banken kan låne penger i markedet. Om renten er 3 eller 7% spiller ikke så veldig stor rolle, det er differansen mellom innlånsrente og utlånsrente som gjelder.
En del av utlånene til en bank er finansiert ved innskudd - renten på disse er selvsagt lavere enn på utlån. Resten må hentes i markedet, og det er ganske så dyrt for tiden (målt som margin over pengemarkedsrenten NIBOR). Banker har også gamle, rimelige innlån som er tatt opp for lenge siden. Før eller senere forfaller imidlertid disse og må erstattes av ny og dyrere finansiering.
Nytt lån til notering på Oslo ABM 06.01.2012
Lånets Navn: Spb 1 Boligkreditt AS 11/14 FRN
Ticker: SPBKR26 PRO
ISIN: NO0010633555
Segment: OABM
Sektor: OAB1
Hjemstat: NO
Handelsvaluta: NOK
Lånebeløp: 650 mill, åpent lån
Forfallsdato: 23.01.2014
Rente: 3,67 % p.a. (1 mnd NIBOR + 0,95% p.a. frem til
23.1 2012, deretter 3 mnd NIBOR + 0,95% p.a.)
Rentebærende f.o.m.: 23.12.2011
Dette er poenget Tom m.fl. nekter å ta inn over seg. Og grunnen til min antagelse om at boliglånsrenter i Norge ikke kommer til å falle særlig fra dagens nivåer med mindre det skjer store endringer i hvor banker kan hente finansiering.
For kunder i SPK, Husbanken og lignende ligger det derimot an til et rentefall.
Bankene er overbevist om at renten vil falle under dagens nivå og jobber stenhardt i dag med å få folk inn på fastrente. Grunnen til det er at desto fler de kan lokke til å ta fastrente desto mer vil banken tjene når den flytende renta faller under fastrentenivået.
Å tror at en klarer slå banken i antagelser om hva renten vil bli de nærmeste årene er å tro litt vel mye på egen innsikt i problemstillingen. Jeg antar at banken vil treffe bedre enn meg i en gjettelek om hva rente blir de neste 10 årene. Siden banken vil tilby en fast rente lavere enn dagens flytende forteller det meg at renta vil falle.
Hvorfor skulle ellers banken tilby så lav fastrente?
Du har sikkert helt rett og det er jo spennende. Samme som at tidligere var det overklassen som var bleke og arbeidere som var brune. Det å være mye ute betød at en var kroppsarbeider. Så kom den industrielle revulosjonen og arbeiderne jobbet inne hele dagen. Da begynte overklassen sole seg for å være brune og fine. Mens arbeiderne var bleke og sykelige. :-)
Tidligere bodde altså de mindre begunstigede ved sjøen og i dag er det ettertraktet å bo ved sjøen. Alt snur seg.
Artig poeng du tok opp der med hvem som bodde hvor.
Min oldefar var relativt godt bemidlet og kjøpte en fantastisk eiendom, som i dag er grei nok for all del, men om han hadde kjøpt opp verdiløse strandeiendommer fra de fattige i stedet hadde det på sikt vært en bedre investering.
Men fast eiendom er alltid en god investering. Huset er ikke verdt en dritt i det lange løp. Det er grunnen det står på som har verdi på sikt.
Fast grunn der det bor andre med penger i nærheten og er nære til der en kan tjene godt. Er det sjøutsikt i tillegg da så er det gull å ha det.
I årene fremover vil eiendom langs den nye jernbanen øst for Olso bli gull verdt. Særlig nære til stasjonene i Akershus. Med 4 og 10 minutter in til Oslo sentrum vil det bli gode alternativ til å bo på Frogner. Gangavstand til Kolbotn stasjon er gull verdt. Tenk deg Nesøya med bro inn til Oslo. Eller bane for bil blir det ikke plass til i byer som Oslo etter hvert.
Antagelsene dine er svært vanlige blant låntagere, men likevel har de ikke noe som helst med virkeligheten å gjøre.
Banker dekker enkelt risikoen sin på fremtdige pengemarkedsrenter ved å gjøre renteswapforretninger. Det er likvide kontrakter som handles dagen lang mellom banker, så dersom man har mye kunder som tar fastrente så er det bare å betale fastrenten i swapforretnignen så er den risikoen borte.
Det er ingen grunn til at banker skal mene noe om markedsrenter skal opp eller ned når de setter fastrenter. Det holder lenge å se på en skjerm hvor f.eks renteswapkontrakter med 10 års løpetid handler, og på den legges en margin basert på finansieringskostnad, konkurransesituasjon osv osv og så har man en fastrente man kan tilby kunder.
For en bank som ønsker å spekulere i rentefall eller renteoppgang er boliglån til privatkunder ekstremt langt nede på listen over måter man ville gjøre det på. Det er faktisk omtrent den minst aktuelle måten av alle. Det er masse små kontrakter med små volumer og mye hassle. Finnes mye, mye enklere måter for en bank å gjøre et slikt veddemål på.
Ja det er i og for seg riktig. Mitt poeng var at mange i Norge fortsatt tror at bankenes marginer avgjøres av styringsrenten, og at utlånsrentene derfor skulle justeres ned med 0,5% når styringsrenten ble satt ned med dette. Virkeligheten er langt mer kompleks.
Er for øvrig enig i at vi må forvente noe høyere renter fremover, selv om styringsrenten skulle fortsette ned. Eksempelet med noteringen av Sparebank1 sitt lån er bra. Merk deg at dette er lån knyttet til Sparebank1 Boligkreditt. Boligkredittforetak har bedre rating og lavere innlånskostnader enn tradisjonelle banker (i grove trekk), dermed må mange banker påregne å ta til takke med dyrere funding enn ditt eksempel. Legg til en prosent i margin, så ser du omtrent hva renten bør ligge på (også i grove trekk, går ikke inn på risikoprising her).
Mvh.
Øyvind
Flytende rente etter finanskrisen var for deg og meg under 3 prosent. Nå er den beste renta omlag 3,5%.
Det påstås i denne tråden at bankene ikke tjener penger på boliglån. Faktisk har de negativ margin på mange tideler av et prosentpoeng i følge enkelte her.
Men landets sparebanker, forretningsbanker og boligkredittselskaper går jo så det griner. De har større overskudd enn noensinne. I følge Finanstilsynet har de økt sin rentemargin. Hvordan kan dette være konsistent med at de låner ut tusentalls milliarder til boligformål og taper penger på det?
Konkurransen er hard i boliglånsmarkedet. Kjemper bankene om kunder de er garantert å tjene penger på eller kjemper de om kunder de sannsynligvis vil tjene penger på?
Hvis de mot formodning kjemper om kunder de kan låne tusen milliarder for til en utlånsrente som er lavere enn innlånsrenta, hvor lang tid går det da før bankene er teknisk konkurs?
Det sier seg selv at bankene ikke leker butikk. Derfor sørger de for å selge sine varer med fortjeneste. Vi vet hva fastrenta på boliglån er for tiden og vi vet hva den flytende renta er. Vi vet hvilke formidable overskudd de fleste banker har. Altså har bankene meget god inntjening. Da taper de vel ikke penger på norske boliglånskunder som de desperat konkurrerer om å snappe fra hverandre?
I enhver business er det slik at skal man unngå konkurs, må man selge for en høyere pris enn man kjøper. Dette enkle faktum gjelder også for norske banker. Punktum!
Siden det er folk med bank-kompetanse her, hva skulle tale imot å gjøre noe slikt? Muligheten finnes i dagens marked. Eneste risikoen jeg ser er at banken hvor man har innskuddet går konk.
Så når Oslo Børs sier at Sparebank 1 har lagt ut et boligkredittlån til NIBOR + 95 basispunkter så tror ikke du noe på det? I en lignende diskusjon for en stund siden var du skråsikker på at banker kunne hente penger til NIBO i markedetR. Du sa også - korrekt - at slike boligkredittselskaper var de sikreste og billigste lånene for tiden. Prisen på det i Januar 2012 er atlså 95 punkter over NIBOR. FOr 2 års løpetid - altså temmelig kort lån, Lengre lån er noe dyrere. Usikrede lån er mye dyrere. Kortisiktig finansiering og innskudd er billigere.
Jeg skal ikke rote meg for langt inn i en diskusjon om finans for det har jeg absolutt ingen skolering i. Men de observasjonene jeg har gjort gjennom å hatt gjeld i et etter hvert langt liv viser at det er et sammenfall mellom fastrente og renteprognose.
Det er mulig at disse to ikke henger sammen og at sammenhengen er spuriøs, men vil det ikke være litt rart om en kan kjøpe seg en veldig lav rente om den flytende renta skal mye høyere? For en kort periode kan jeg forstå at en kan få et rentehopp, men vil det ikke være slik at fastrente over lang tid vil ligge høyere enn den flytende renta?
De som sitter og gjør slike renteswapforretninger/avtaler må vel også forholde seg til noen antagelser? Jeg har liten tro på at de bare tar ting rett ut av lufta, like bekymringsløst som en kan påstå noe her
Som et eksempel ligger 3 måneders pengemarkedsrente i dag på 2,60%. En kontrakt der man betaler fast og mottar 3 måneders pengemarkedsrente ligger rundt 2.50% for 3 års løpetid. Det betyr egentlig bare litt forenklet sagt at det norske rentemarkedet akkurat nå forventer at 3 måneders pengemarkedsrente skal ligge rundt 2.50% de neste tre årene. Det er for det første nesten garantart ikke de kommer til å gjøre det, de svinger opp og ned og kan i prinsippet blir både høyere og lavere. Det er enda mer garantert at ditt boliglån ikke kommer til å ligge på noe i nærheten av pengemarkedsrenten. Det skal legges på bankens finansieringskost og fortjeneste. Husk på at banken i prinsippet kan endre renten med 6 ukers varsel når den ser behov for det.
Sammenhengen mellom hva markedet til enhver tid predikerer og hva det faktisk blir vil jeg faktisk tro er ganske dårlig. De siste årene har f.eks markedet priset rentene oppover, men det motsatte har skjedd.
Har også lært at noe som går ned skal opp og vise versa, og merkelig nok så stemmer det veldig ofte.
--------
Og i mitt hode så bør man ha marginer nok til å klare en del usikkerhet, for det er usikkert.
Det rareste som kunne skje nå ville være om renta lå stabilt lavt i feks 20 år. Også 10 år ville være rart.
Nå er vi i annerledeslandet Norge på vei tilbake til dette utgangspunktet. Pengemarkedsrenten sank i dag igjen og var ned 1,14% til 2,60%. Investorene leter etter trygge havner og Norge ser ut til å være den trygge havnen. Bankenes innlånskostnader synker nærmest fra dag til dag og etter hvert er vi tilbake til normalen.
Et annet moment som teller med er at bankenes rentemargin har økt gjennom hele finanskrisen og for 3. kvartal 2011 økte den enda en gang. Riktig nok bare med beskjedne 0,06 prosentpoeng, men en økning like fullt.
Muligens blir innlånsrentene etter hver enda lavere enn mange regner med fordi vi fremstår som så bunnsolide at investorene velger sikkerhet fremfor avkastning. I tillegg er det slik at valutarisikoen heller ikke er spesielt stor. Dermed borger det for at investorene kjøper norske kroner og plasserer dem i norske banker i et større omfang enn før.
Med andre ord: Renter er i fritt fall og boliglånsrenta di vil bli grisebillig! Banna bein.
Og hvem vet? En dag er kanskje innlånsrenta ikke bare tilbake til 3 måneders NIBOR men godt under 3 måneders NIBOR.
Nå kan alle fortelle hvor feil jeg tar, men vi tar en ny status utover våren og sommeren, så kan heller jeg fortelle hvor feil dere hadde.
Jeg sier det igjen til dere som ikke hører: Løp og lån!
Det ser jeg egentlig på som en god pekepinn. I det "alle" sier at renta vil forbli lav lenge og at vi må låne penger nå så tror jeg vi nærmer oss renteoppgang.
Når alt ser som best ut er det som oftest rett før det snur.
Spørsmål: Du skriver at lånene vil bli grisebillig, noe som indikerer at du mener de ikke er grisebillige nå. Deretter angir du et tidsperspektiv for et veddemål frem til våren/sommeren.
Kan jeg tolke dette dithen at du vedder på at rentene vil falle utover våren?
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Ja, dit kan du definitivt tolke det.
Innlånsrentene faller dag for dag grunnet at innlånene svært ofte har en referanse til 3 måneders NIBOR + påslag. Når NIBOR faller, faller også innlånsrenta.
Da har vi fallende trend i 3 måneders NIBOR og fallende trend i påslag. Da går det bare en vei og det er nedover med renta.
Her er et par eksempler fra i dag:
http://www.newsweb.no/newsweb/attachment.do?name=4b417982943243e8aac1b74c0ce6bc12.pdf&attId=95274
http://www.newsweb.no/newsweb/attachment.do?name=document2012-01-16-141826.pdf&attId=95277
Og her har vi en sjeføkonom som også mener at boliglånsrentene blir lavere til sommeren:
http://www.dn.no/privatokonomi/article2291773.ece
Bankenes innlånsrente har aldri vært under NIBOR for langsiktige innlån, ei heller de som går med sikkerhet i boliglån. Boligkredittselskaper har ikke innskudd. Så boliglån som går i boligkredittselskaper er finansiert med obligasjoner utstedd av boligkredittselskapet. Jeg har vist deg et eksempel på hvilke rentemarginer som betales på slike, men det virker som ikke tror det du ser når du ser rentemarginen som betales fordi du på forhånd har bestemt deg for at den ikke er det den faktisk er.
Norske (og utenlandske) bankers finansieringskostnader over pengemarkedsrentene har vært stigende stort sett hele tiden siden finanskrisen. Omtrent det eneste stedet dette ikke har fått store utslag er i boliglån til privatpersoner.
Og om du ser på eksemplene dine så ser du selv påslagene. 50 punkter på ett av lånene og 64 på det andre. Dette er gamle lån, på nye lån som legges ut er påslagene betydelig høyere. Men dette har du tydligvis bestemt deg for å nekte å forstå. Hvor du har det fra at påslagene på innlånene er fallende lurer jeg virkelig på. Jeg har sett ganske mange lån, men jeg har ikke sett noe fallende påslag.
Det virker ellers som du tror at banker driver kun med boliglån. Banker har mange typer utlån, og for alle andre typer enn boliglån til privatpersoner har påslagene over NIBOR økt betydelig.
Men NIBOR faller for tiden, det har du rett i. Men ikke så mye annet. Det er mulig boliglånsrenter blir enda lavere enn de er i dag, men det er på ingen måte hugget i sten som du påstår at det er.
Og et fun fact til sliutt: NIBOR er egentlig ikke en pengemarkedsrente selv om den gjerne omtales som det;)
Innen mai måned er omme har den først privatbanken annonsert at boliglånsrenta til privatkundene settes ned.
Det første slår nok omtrent garantert til.
Det andre er mulig, men langfra sikkert.
Bare for å illustere at det til tider går fort i svingene i begge retninger. Det er fortsatt svært lave renter selvsagt.
Og det har visstnok også blitt vanskeligere å få lån:
http://e24.no/makro-og-politikk/naa-er-det-blitt-vanskeligere-aa-faa-laan/20143797
Som en apropos til åpningsinnlegget om statsrenter i fritt fall, så er i dag renten på 10 år norsk stat nå ca 0,60 prosentpoeng høyere enn hva de var da åpningsinnlegget ble skrevet. 5 års norsk statsrente er ca 0,85 prosentpoeng høyere.
3 måneders pengemarkedsrente er omtrent uendret.
Moral: Aldri tro på noen som mener å være skråsikre på hvor prisen på et finansiellt instrument skal. Det går kjapt i svingene nå om dagen og som vist kan disse bevegelsene gå begge veier.
Hva det er om en uke, en måned eller et år vet ingen.
Nordea-sjefen holder det heller ikke som særlig sannsynlig med en rentenedgang for lånekunder
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2316308.ece
De beste bankene opererer nå med 3 års fastrente helt nede på på 3,3%.
Så nå tegnet jeg fastrenteavtale og fikk et grisebillig lån i 3 år. Risikoen er at det synker enda mer, men den sjansen tar jeg.
Innlånskostnad+ rentemargin for banken må godt under 3% før jeg taper på dette. Det kan selvfølgelig skje i et marked i fritt fall. Man vet aldri.
Nordea sender ut signaler om at renta kanskje skal opp, men de hadde samtidig rekordinntekt i 3. kvartal og tjente nesten 8 milliarder på 3 måneder. Netto renteinntekter 3. kvartal var på 1.427 millioner euro. Det blir over 10 milliarder på 3 måneder.
Ref: http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2316130.ece
Andre banker sier at renta skal ned, ned ned og fastrenta faller og den flytende faller etter.
Snart setter sentralbanksjefen ned styringsrenta igjen.
Vel, vi får se. Snart må vel fallet stoppe?.......
Mulig vi snart ser bunnen. Jeg ville i alle fall ikke sjanse på at fastrenta går ned på 2-tallet før den igjen stiger.
Nordea låner deg penger til 3,3% og har aldri hatt bedre marginer og større overskudd.....
Samtidig låner de ut penger med tap i følge enkelte.
Hva skal man tro på?
Tro på resultatet. Milliardene i fortjeneste er gode rentemarginer, ikke lottogevinster. ;)
Banken tilbyr altså lavere og lavere rente til norske boliglånskunder og det gjør de selvfølgelig ikke fordi de driver veldedighet.
Swaprentene har også fallt den siste tiden, men ikke så mye som NIBOR. De har steget en god del de siste dagene, men det tar alltid litt tid før fastrenter justeres i begge retninger.
Om en bank utsteder boligkredittobligasjoner på NIBOR + 100 i 5 år, hvilken 5 års fastrente tilsvarer da det for at de skal gå i null sånn ca?
du har tidligere sagt.
Er dette tilfelle?
Jeg var nå så naiv at jeg trodde fastrenten var en form for "kjøpt" trygghet, det vil si at hvis jeg kjøper fastrente på 5år så regner banken med å tjene penger på meg kontra om jeg hadde valgt flytende rente i 5år.
Det er jo slik det fremstilles av såkalte økonomieksperter i media.
For å sitere Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet idag.
Prisingen indikerer jo at markedet forventer at dagens flytende renta skal ned fra 3,70 til et snitt på (egentlig under) 3,35 % i snitt de neste tre årene.
Har jeg misforstått hva du mener eller tar Hallgeir Kvadsheim og mange med han feil?
Fastrentelån prises som en margin over renteswper - renteswpper er hva man ser på når man mener noe om markedets forventninger til fremtidige pengemarkedsrenter. Dette er kontrakter som handles i markedet hver eneste dag. Dvs at selv om f.eks Nordeas og DNBs offisielle rentesyn er at den ene mener rentene skal opp og den andre mener de skal ned, så kan de godt tilby samme fastrente til kunder. Det er en smal sak for banker å kvitte seg med risikoen dersom de ønsker det. Det er typisk heller ikke de samme personene som setter fastrentene som vedder på om renter skal opp eller ned eller mener de skal opp eller ned. Om en bank ønsker å spekulere i fremtidige renter så er fastrentelån til kunder særdeles langt nede på listen over måter man gjør det på - personlig kan jeg knapt tenke meg en dummere måte å gjøre det på. Det er mye småforretninger, masse administrativ hassle, masse dokumenter, masse manuelt arbeide osv osv. En bank vil bruke ymse finansielle derivater, statsobligasjoner go så videre for å drive med denslags virksomhet.
Det relevante sammenligningsgrunnlaget er egentlig marginen over pengemarkedsrenter for flytende lån eller marginen over swaprenter for fastrentelån - det er dette bankene tjener eller taper på. Den siste er kjent i det du inngår avtalen (det er i alle fall mulig å finne det ut) - hva marginen over flytende lån blir er ukjent siden den godt kan endre seg opp eller ned i fremtiden.
Historisk har marginene på fastrentelån vært høyere enn på flytende lån så vidt jeg vet, men det er ingen automatikk i at det må være slik eller at det vil være slik i fremtiden. Historikken er også litt vanskelig å lese så mye ut av siden det stort sett har vært fallende renter de siste 10 årene - det skaper mye støy i sammenligningsgrunnlaget. Med fasiten i hånd har det åpenbart nesten alltid lønt seg å ligge flytende. Men nå er det som nevnt av mange tross alt begrenset hvor mye lengre renter kan falle, så det poenget har blitt mindre relevant.
Det er også viktig å være klar over at det rentemarkedene har ganske store bevegelser nå om dagen, og dersom det er slik at markedet forventer en snittrente på rundt 3.35% fremover i dag så kan den godt være 3.20% eller 3.50% neste uke.
I snitt skal altså den flytende renta i løpet av disse 3 årene være 3,35% eller litt lavere siden et fastrentelån også har et risikoelement i seg.
Det betyr at den flytende renta i denne perioden MÅ bikke godt under 3% for at fastrenten skal være lønnsom for den som låner ut penger til fastrente. Virker det som en usannsynlighet? Fint. Da tjener jeg gode penger i disse 3 årene.
Mest sannsynlig får vi imidlertid en flytende rente som bikker under 3% og da går jeg antagelig i null. Markedet mener i alle fall det, for hvis ikke så leker de butikk ved å gi meg en fastrente som er lav samtidig som de tror at renta skal stige.
Renta er i fritt fall. Markedet sier så med prisingen av sine fastrenter.
Ved å gi 3 års fstrente på 3,35%, mener markedet at den flytende renten i snitt vil være lavere enn disse 3,35% i snitt de neste 3 år. Nå er flytende 3,75%. For at snittet skal nås, må det et skikkelig fritt fall til. Boligrenta di er nå i ferd med å bli grisebillig og holde seg der. Fantastisk hvis man har mye i lån og en trygg jobb.
En realrente på null. I praksis har det nå blitt gratis å låne penger.
Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet, du har helt rett. Dette er hva markedet tror. Og de tror det så inderlig at de er villige til å satse penga sine på det.
Siden du mener at du har skjønt så mye av dette og jeg så lite av dette burde det være en smal sak for deg å svare på det spørsmålet.
PS: Du trenger ikke prøve deg med at bankene har innskudd som er billige - boligkredittselskaper i Norge er selvfinansierte og har ikke ett øre i kundeinnskudd.
Som nevnt: Det er åpenbart at du ikke jobber i nærheten av markedet.
Bare svar på spørsmålet mitt - det er jo kjempeenkelt - kun å legge sammen to tall.
Nei, det påstår jeg ikke. Jeg vil bare at du skal demonstrere at du vet hva det koster for et boligkredittselskap å hente penger i fem år omregnet til fastrente. Regnestykket for en liten sparebank et sted i Norge kan se ganske annerledes ut, de finansierer i betydelig grad all sin utlånsvirksomhet med kundeinnskudd, da har de jo positiv rentemargin så lenge de låner ut dyrere enn de låner inn selvsagt.
I motsetning til deg vet jeg veldig godt hva norske boligkredittselskaper betaler for finansiering og hva de har pleid å betale. Du påstod først at banker funder seg billig fordi de har boligkredittselskaper (du trodde det fundet seg til rundt NIBOR). Så har jeg vist det at det ikke har noensomehlst rot i virkeligheten - likvel durer du på som før.
Og ja, det er meget hyggelig å være boliglånskunde i Norge for tiden. Jeg tror ikke det vil vare evig. Nå er det forsåvidt det absolutte rentenivået man må betale som er det relevante for en kunde og ikke hvordan denne renten er i forhold til swaprenter for fastrenteavtaler. Men om man skal mene noe om i hvilken retning utlånsrentene skal bevege seg og hvor de kan komme til å ligge i forhold til NIBOR/swaprenter, så er det sentralt å være klar over det fundamentale skiftet som har skjedd i bankers innlånskostnader jevnt og trutt de siste årene. Dette har p.t. i svært begrenset grad slått inn i hva norske boliglånskunder må betale. I Sverige er for eksempel marginene noe helt annet - i følge forsiden til di.se så har Nordea for tiden den gunstigste flytende renter til kunder - den er 4.30%. 3 måneders STIBOR ligger omtrent likt med 3 måneders NIBOR (STIBOR er ca 2.60%). Billigste i Norge ligger vel på rundt 3.60 eller så nå om dagen.
Edit: La til en del
Min lille sparebank er DNB. Jeg er fortsatt glad for å bli sponset av banken , men virkeligheten er nok slik at de tjener penger på boliglånene til meg og Ola og alle de andre som nå har fastrente til 3,35%.
Du kan kverne på den samme visa om igjen og om igjen, men banken tjener nok penger på mitt lån også. I motsatt fall leker de butikk og det har jeg ingen som helst tro på at er tilfelle.
Så kan eg setje inn dei lånte pengane til fastrente 4,48% i 5 år (Bluestep Finans AB, Filial Oslo NUF - SparekontoPlussFast 5 år).
0,64% i forskjell + litt gebyr o..l.
Eg ser ingen haker med dette om ein ser bort ifrå innskuddsgarantiner o.l.
Enda betre, investere dei i USA (fast eiendom eller WI) , får da fradrag for renter, sparer inntil 1,2% i formueskatt (for dei som er posisjon til det) og har skattefritt gevinst på investeringa.
Om du investerer i utlandet (eller for den saks skyld låner i utlandet til en investering i Norge) så påtar du deg mye valutarisiko. Dette i tillegg til risikoen ved det du investerer i. Boligmarkedet i USA er ikke akkurat booming, prisene nå er omtrent de samme som de var i 2003, men sikkert med store lokale variasjoner.
Om du låner i fem år og plasserer i fem år som du skisserer, så tjener du 4752 kroner i året etter skatt og før eventuelle andre omkostninger for hver million du låne og plasserer. Det har ingen formueeffekt siden du låner like mye som du plasserer og de to nuller hverandre ut formuemessig. Innskuddsgarantien er for øvrig særdeles sentral i et slikt stunt som dette, uten den er dette en ganske risikabel investering.
Det at en bank tilbyr så høy plasseringsrente illusterer for øvrig fint et av poengene mine i denne tråden: Det har blitt dyrt for banker å finansiere seg i markedet og enkelte har knapt tilgang til markedet og må komme med slike lokketilbud for å få inn penger på kundeinnskudd.
http://www.aftenposten.no/okonomi/innland/Mindre-spillerom-for-Norges-Bank-6755435.html
Boligmarkedet er litt usikkert ja, eg tenkte meir på oljebrønner o.l. :D
Det er vel akkurat den innskuddsgarantien kun overfor private som gjer dette mulig ellers viss den gjaldt alt innskudd, hadde vel innskuddsbanken fått låne hos utlånsbanken til samme vilkår som eg gjer.
Det er innskuddsgarantien som fjerner risikoen for deg. Og ja, du har (nesten) rett - hadde innskuddsgarantien vært gyldig for ubegrensede beløp og for profesjonelle investorer så ville all bankgjeld i Norge i praksis vært statsgarantert. Innskuddsbanken ville da kunne låne mye billigere enn hva du kan - renten på 5 års statsgjeld i Norge ligger på 1.75% for tiden.
men me hadde hatt det j**g gøy i mellomtida!
Konkursen på island hadde bare vorte barnemat, heile oljefondet + våre skattepenger hadde røket med til å dekka tapet til bankane.
Så ein viss logikk er det vel i det, sjølv om kontroll/styring over finsansinstutisjonane ikkje alltid ser ut til å fungera.
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2323947.ece
Denne gjennomgangen er spot on.
- Det er vanskelig å snakke om renten, for det gir ikke mening lenger. Spørsmålet er hvilken rente, for de begynner å bli veldig forskjellige, sier Jon Nicolaisen, som er direktør for pengepolitikk i Norges Bank.
I klare ordelag betyr dette at boliglånsrenta vil være grisebillig lenge. Når man gir 3 års fastrente til 3,35% i et marked der den flytende for samme boliglån er 3,75, er det med tro på at den flytende renta i disse 3 årene vil falle så mye at snittet vil være lavere enn de 3,35%. At andre renter vil være høyere, forandrer ikke det faktum at boliglånsrenta di vil være grisebillig lenge. Og hva er lenge? Til verdensøkonomien igjen snurrer litt raskere? Hvor lenge blir det til?
Det er på tide å sitere økonomieksperten igjen:
Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet, du har helt rett. Dette er hva markedet tror. Og de tror det så inderlig at de er villige til å satse penga sine på det.
Så regn med at boligrenta de blir grisebillig og at den holder seg lav lenge.
Og til dere som ikke tror at så vil skje, er det all grunn til å binde renta på 3,35%. Da kan man sitte med den lave fastlånsrenta og se den flytende stige i vei. Det kommer selvsagt ikke til å skje fordi fastrenter og flytende renter følger hverandre over tid.
Jeg vet da vel at det finnes mange ulike renter. Jeg jobber med ganske mange av de dagen lang.
I grafene fra Norges Bank ser du også hva boligkredittselskaper betaler for finansiering, så kan du selv se hvor mye eller lite de tjener på det sånn ca. Men det stemmer ikke med din virkelighetsoppfatning så da siger det vel ikke inn.
Har jeg 3,35% rente på boliglånet mitt eller er det noe jeg innbiller meg?
Taper banken på å låne meg penger til denne renta eller er virkeligheten en annen?
Når fastrenten for boliglån er 3,35%, ja så forventer markedet at den flytende renten i snitt for disse 3 årene vil være lik eller lavere. Om man ikke forventet det, leker man butikk og gir bort penger.
Rune Bjerke i DNB sa for en stund siden at det er vanskelig å prise den siste innlånskrona riktig. Og slik er det faktisk for deg og meg og allle andre også. Topplånet koster ekstra, men det betyr ikke at totalkostnaden er er lik den siste krona man låner. Noen har vanskelig med å forstå dette og tror i fullt alvor at DNB, Nordea, Fokus og de andre nå taper store penger på å låne ut penger til norske boliglånskunder. Det er ikke tilfelle. Enkelt og greit.
Jeg har nå en grisebillig fastrente. Den laveste som har vært på lenge og jeg har den garantert i 3 år.
Så hva er virkeligheten? Jo, boligrenta mi er grisebillig - og den vil være det lenge!
Med andre ord er overskriften på denne tråden svært dekkende allerede. DET er virkeligheten. En virkelighet alle kan ta del i, spesielt om man ikke tror på synkende renter. Da kan man likevel si ja takk til et tilbud banken "taper" penger på. ;)
Ingen grunn til å late som andre er dumme. Se i grafene fra Norges bank hva det koster for banker å låne inn penger i biligkredittselskaper. Du trodde det var rundt NIBOR flat. Det er det ikke. Du har konsekvent i denne tråden vært fullstendig på bærtur angående bankers innlånskostnader, men uansett har du ikke endret resonnementet ditt en millimeter.
Det er banken sin gjennomsnitts- og marginalkostnad for eit boliglån kontra utlånsrenta som er interessant, ikkje diverse lausrevne lånerenter.
Niks. Boligkredittselskaper er i sin helhet selvfinansierende, de har ikke et øre i kundeinnskudd. Så et boliglån som går i boligkredittselskap (dvs de aller fleste) er i sin helhet finansiert ved ustedelse av boligkredittobligasjoner. Dette er også den billigste måten å finansiere boliglån på.
Snittkokstnaden i slike boligkredittselskaper er selvsagt lavere, siden finansieringspåslagene har økt jevt og trutt og de gamle, rimeligere lånene er ennå ikke forfallt. Snittkostnaden er imidlertid økende siden gamle og rimelige innlån må erstattes med nye og mye dyrere (da målt som spread over pengemarkedsrenter - fastrentene er uansett lavere enn før).
Andre typer utlån består av en miks av bankens innlånskilder som inkluderer innskudd, kortisiktig finansiering i markedet, seniorgjeld og en del andre ting. På alt annet enn boliglån i Norge har kredittpåslagene økt svært mye de siste årene, men dette har ennå ikke fått innslag i boliglån. Det vil nok komme.
En annen pussighet er at boligkredittselskapene opererer med de samme boliglånsrentene som bankene. For øyeblikket ca 3,75% på flytende.
Du sier at snittkostnaden øker. Paradokset er at fastrenta synker. Låner man inn med fastrente for så å gi flytende ut? Motsatt? Eller fast inn- fast ut, flytende inn - flytende ut?
Din konklusjon er at nå taper banker og boligkredittselskaper store penger fordi de taper på samtlige boliglån de nå gir.
Min konklusjon, nå som før, er at kredittforetakene ikke leker butikk. Det betyr at de driver etter sunne forretningsmessige prinsipper.
DNB satt ikke ned fastrenta mi forrige uke for å være snill. 3,35% er fortsatt tilbudet. Hvem som helst kan få rente til 3,35% i 3 år. Setter bankene ned fastutlånsrenten sin samtidig som innlånsrenten øker? Neppe!
Jeg leser det du skriver, men virkeligheten er jo at fastrenta synker, nibor synker, statsobligasjoner synker, styringsrenta synker, boligkredittselskapene har de samme rentene som bankene selv om de ikke har innskudd.
Dette blir nesten som historien om keiserens nye klær. Snart kommer det en liten guttunge som sier høyt det alle ser: Se pappa, fastrenta blir bare lavere og lavere. Fryktelig irriterende, er det ikke?
Boligredittselskaper låner hovedsaklig til fast rente men det swappes til flytende + en spread over NIBOR. Det aller, aller meste av låneopptakene blir for øvrig gjort i Euro og ikke i norske kroner.
Og om du går i en norsk bank - det være seg Nordea, DNB en i Sparebank 1 - gruppen så får du høst sannsynlig et lån i et boligkredittselskap, bare at det ikke er helt åpenbart for deg som kunde. Så godt som alle boliglån som gis i slike banker går inn i boligkredittselskapet så sant de oppfyller kriteriene. Husker ikke helt hva de er, men fritt etter hukommelsen er det lån innenfor 75% og 1. prioritets pant. Kunden ser bare banken som han alltid har gjort, men lånet hans ligger altså i bankens boligkredittselskap. Kunden ser lite forskjell på Sparebank 1 Midt-Norge og Sparebank 1 Midt-Norge Boligkreditt.
Lån som ikke kvalifiserer til å gå i boligkredittselskapet er dyrere for kunden - gjett en gang hvorfor.
Du lever åpenbart i den villfarelse at boliglån er en stor innetekskilde for norske banker. Det er det ikke Du tror at marginen er rundt 50 basispunkter. Det er den ikke.
Siden du skrev åpninginnlegget er NIBOR omtrent uendret og statsrentene er høyere. Spreadene på innlån er sannsynligvis marginalt lavere (type noen få basispunkter)
Fastrenta i DNB er nå 3,35% . Den ble nylig satt ned igjen.
Bankene har satt ned fastrenta en del ganger den siste tiden. Er det for å gi oss grisebillige lån mens de selv må låne svindyrt?
Kanskje de gjør dette av sin godhet og mener at kunden skal få igjen noe for det de har betalt tidligere? ;)
Ikke vet jeg. Imidlertid vet både du og jeg og alle andre at fastrenta nå er historisk lav og fallende og at norske boliglånskunder i nyere tid aldri har hatt lavere fastrente.
Du kan skrive til krampa tar deg. Det hjelper imidlertid lite. Jeg driter i hva bankene betaler for sine innlån. Jeg ser bare at jeg får en grisebillig fastrente. En rente som er tilgjengelig for alle og enhver som kan tenke seg å låne i dnb, fokus , nordea osv.
Denne tråden heter: Nå blir boligrenta di grisebillig - lenge!
Og vet du hva? Faktum er at jeg får servert etterkrigstidens rimeligste fastrente - i 3 år!. Det kan alle andre som har lyst også få servert. Da kan du prates så mye du vil om renter, men det hjelper ikke det grann.
Glem styringrenter, rentebaner, prognoser, innlån, spådommer, nibor, kinakål og lapskaus. Fasiten er det bankene til enhver tid er villig til å gi av tilbud til Ola Dunk. Fasiten er der rett foran nesa di. Den sier 3,35% de neste 3 årene. Det er vel ikke mer å si. Ikke for meg i alle fall. Du kan derimot si at dette taper banken stort på, det går lukt til helvete og det er bare et spørsmål om tid før store kredittpåslag også rammer boliglånene våre.
Og skulle du ha rett? Ja da tjener jeg grovt på mitt fastrentelån og kredittinstitusjonene fremstår som en gjeng med amatører i en bransje der det ikke finnes intelligent liv. For min egen del tror jeg at jeg går i null på disse 3 årene, men jeg har den fordelen at jeg har fjernet et stort usikkerhetsmoment. Jeg vet hva jeg skal betale hver eneste måned de neste 3 årene.
Bankers låneopptak til fast og flytende er helt uachengig av om kunder låner fast eller flytende. Innlån til f.eks boligkredittselskaper er nesten alltid fastrente, mens utlånene nesten alltid er flytende. Dette styres greit med derivatforretninger,. Banker låner inn på den måten långivere (dvs profesjonelle gjeldsinvestorer) etterspør. Fast eller flytende spiller ingen rolle for en bank.
Grunnen til at påslagene på boliglån er så lave i Norge er konkurransen og at noen banker ønsker å kapre markedsandeler. Det er ikke for å være snille, men det er samtidig ekstremt lite lønnsomt for bankene. For en bank er det også lønnsomheten på det totale kundeforholdet som i tilfelle er relevant, ikke hva den er på et boliglån isolert sett akkurat nå.
Du har da vært svært opptatt av hva banker betaler, hva NIBOR er, hvor mye banker tjener osv hittil i tråden. Jeg bryr meg forsåvidt også mest om hva jeg til syvende og sist betaler for lånet mitt, og det gjelder nok for de fleste.
Du driter ikke mer i hva jeg skriver enn at du har kommentert og vært uenig i nesten alt. Skråsikkerheten din på hvordan dette funker er ikke på noen måte matchet av koimpetansenivået om saken i alle fall, det er rimelig åpenbart for alle med et minimum av innsikt.
Men dette er, som Tom har sagt, umulig, og følgelig er prisene som vises i markedet på slike lån et rent fantasiprodukt. Og de milliarder av kroner av innlån som er gjort rundt disse rentene er en ren fiksjon som ikke har noe med virkeligheten å gjøre.
Synes så definitivt jeg kjenner igjen noen av påstandene her..
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
I dag la banken min frem kvartalsresultatet: De har tjent enormt på utlån og selv i disse krisetider var tapene lave.
Knallbra kvartalstall for DNB:
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2328087.ece
Ved utgangen av 2011 hadde DNB utlån på tilsammen 1.279 milliarder kroner til privatkunder og bedrifter.
De hadde tap i 4. kvartal på godt under 1 milliard, altså promiller i tap. De hadde et resultat før skatt i 4. kvartal på 5,88 milliarder.
Etter fremlegging av resultatet gikk aksekursen til DNB rett til værs og sluttet 8,26% opp i dag. Alt skal gå til helvete og alle blir kjempeoverrasket når resultatene fortelle noe annet. Det er ikke mer enn 2 uker siden forrige storbank la frem fantastiske kvartalsresultater.
Man må se hvem som sier hva og hvilke motiver de har for å si det de sier. Vikarierende motiver er de beste motiver. ;)
Det vi får høre er at bankene ikke tjener på nye lån og at vi må forvente høyere boliglånsrente. Samtidig synker renta de tilbyr og 3 års fastrente er nå all time low.
Så hver gang en ekspert åpner kjeften og forteller at vi må regne med høyere rente, ja så går det en liten stund og så senker banken fastrenta si - igjen! Pussig? Tja. Glupingene i Norges Bank har spådd renta til himmels lenge nå, men den detter stadig.
Alle forsøk på å prate den norske boligrenta opp ser ut til å ende i total fiasko. Fint for oss med både lån og jobb.
Så igjen: Ekspertene mener altså at bankene må tjene mer penger på å låne ut penger? Tja.....
Nevnte jeg at overskuddet for DNB ble på 18,4 milliarder for "kriseåret" 2011? De har marginene på sin side og marginene er tydeligvis temmelig solide. ;D
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Hvor mye mener du de tjente på boliglån?
Verdens mest lønnsomme bank de siste årene, amerikanske Goldman Sachs, gir ikke boliglån. Det er faktisk mulig å tjene penger på andre ting enn å låne ut til boligkjøp, men det er åpenbart problematisk for deg å skjønne.
Jepp, det er et ganske greit bilde av faktiske forhold. Alle med et snev av innsikt i hvordan dette funker vil gi et svar som er noenlunde det samme som står i den artikkelen.
De tjente netto 6,804 milliarder på lånene sine. Rentemarginen (veiet middel) var 1,12%.
Til sammenligning utgjorde andre inntekter kr. 5,068 milliarder.
Før skatt ble netto overskudd 5,7 milliarder.
Med drøye 5000 ansatte, ble det godt over en mill i overskudd pr. ansatt - og det bare på et eneste kvartal!
Du mener den amerikanske investeringsbanken som fikk hundrevis av milliarder for å skjule gresk statsgjeld? Banken som er saksøkt av både kundene og amerikanske myndigheter? Banken som var ledende på svindel med strukturerte spareprodukter og råtne lånepakker?
Det er klart mulig å tjene store penger på andre ting enn vanlig utlånsvirksomhet, men jeg synes det blir feil å ta med penger tjent på svindel og andre ulovligheter.
Marginalrentemargin på boliglån innanfor 75% - mao. boligkredittnpå over 1% trur nok ikkje eg dei har, snarare 0,5%.
Jeg spurte deg hvor mye banken tjente på boliglånene sine, som er hovedtema for denne tråden. Siden du er hellig overbevist om at det er en god del så regner jeg med du har et slags anslag på det.
For 4. kvartal var margin boliglån for DNB 0.84%. Det er ikke et anslag. Det er fasiten.
For øvrig opp 5 basispunkter fra 3. kvartal.
Det er margin i forhold til NIBOR, ikke fortjenesten. Du må trekke fra hva det koster å finansiere disse. Så jeg lurer fortsatt på hvor mye du mener dette genererer i fortjeneste.
DNB Retail Norge er en del av DNB-konsernet og betjener ca 2,3 millioner kunder i Norge, hvorav 2,1 millioner er personkunder.
95% av utlånene er sikret i DNB Boligkreditt som obligasjoner med fortrinnsrett og kundeinnskudd.
Netto renteinntekter for året 2011 utgjorde 14,397 milliarder
Netto utlån til kunder var 784 milliarder og netto innskudd 405 milliarder
Margin på utlån målt mot 3 måneders NIBOR var for året 2011 1,54%
Netto rentemargin er ikke oppgitt direkte men når man låner ut 784 milliarder og tjener 14,4 milliarder, tilsier det svært god butikk, spesielt siden tapene på utlån var i promilleklassen.
Vektet rentemargin, definert som sum margininntekter fra utlån og innskudd i forhold til summen av utlån og innskudd, ble redusert fra 1,24 prosent i fjerde kvartal 2010 til 1,18 prosent i fjerde kvartal 2011. Altså ikke målt mot en dritt annet en forskjellen på hva de gir og hva de tar. Marginene på boliglån målt mot 3-måneders pengemarkedsrente var 0,84 prosent.
Så kan du argumentere med at DNB er i en særstilling siden de har høye kundeinnskudd. Helt korrekt, men selv helt uten kundeinnskudd er boliglån i Norge god butikk. Meget god butikk, faktisk. Når man trekker utgifter fra inntekter, endte DNB Retail opp med etnettoresultat før skatt på 7,214 milliarder for året 2011. Slett ikke verst fortjeneste. Med andre ord er norske personkunder en stor gullgruve for DNB.
Så kan du fortsatt argumentere at det ikke fremkommer nøyaktig fortjeneste på hva som er boliglån, båtlån, billån, forbrukslån osv, men trekker du fra innskudd og næringskunder, er fortsatt nesten halvparten av utlånene sikret i DNB Boligkreditt, dvs boliglån. I tillegg finnes det selvsagt boliglån som ikke kvalifiserer for DNB Boligkreditt fordi de er utenfor lånegrensene.
Da kan man regne mer. Marginene på boliglån er 0,84% opp mot Nibor. Marginene totalt er 1,54% mot Nibor. Det er fullt mulig å regne videre, men jeg gidder ikke. Jeg har dokumentert at DNB tjener svært bra på norske personkunder. Dette samtidig som vi vet de fleste personkunder i Norge har et boliglån. Rett og slett fordi svært mange i Norge eier sin egen bolig. En bolig som i snitt ar langt, langt fra gjeldfri.
Tenk på et tall.
Tenkte du på tallet 7214 millioner? Det gjorde jeg. Og det gjør sikkert også DNB siden det var netto rentefortjeneste i personmarkedet for 2011. ;)
Eg tipper den ligger under 0,5%.
Å trekke inn retail sin fortjeneste er jo tull, det omhandler jo alt dei klarer å prakke på kundane av (u)fordelsprogram, salg av strukturerte lurepakker, fonds etc. etc.
Her skal me vel diskutere boligllån?
DNB Retail har sikret det meste av sine utlån i DNB Boligkreditt, altså boliglån.
Nå er det vel slik at 8 av 10 kroner Ola Nordmann låner er boliglånskroner og DNB Retail står alene for nærmere 30% av det totale boliglånsmarkedet i Norge.
I praksis er en meget stor andel av DNB Retail norske boliglån, mens DNB Storkunde, DNB Internasjonal og DNB Markets dekker inn de andre tingene banken tjener penger på. Totalt godt over 18 milliarder i netto fortjeneste i fjor.
Så ja, det er boliglån vi diskuterer og av tallene ser du at det er en kjempegod butikk. DNB Retail er boliglån.
De 14,397 milliardene inntektene jeg skriver om i DNB Retail er rene netto renteinntekter. I tillegg hadde DNB Retail faktisk 5,010 milliarder i inntekt definert som "Andre driftsinntekter" og "Inntekter Produktleverandører" Her inngår nok strukturerte spareprodukter, fordelsprogrammer, gebyrer, lurepakker, fondspakker og andre kjekke ting du kan tenke på.
Selvsagt, dette er imidlertid umulig å skjønne for Tom. I denne tråden har det vært vist at
1) Nesten alt av boliglån går i boligkredittselskaper
2) Hva kredittpåslagene på innlån til boligkredittselskaper faktisk er i motsetning til hva Tom tror de er.
3) Hva kredittspreaden på boligutlån for en norsk bank, i dette tilfelle DNB er.
Men det bryr åpenbart ikke Tom seg om da han har bestemt seg på forhånd og helst ikke vil forvirres med elementære fakta. Hele utgangspunktet for hans resonnement (at banker kan låne inn rundt NIBOR) er borte, men konklusjonen hans har ikke endret seg av den grunn.
At analytikere som følger banker i Norge sier at banker tjener lite på boliglån gjør tydligvis heller ikke inntrykk, Men hva vet vel de?
5 års OMFer i Norge nå ligger for øvrig på rundt 1% over NIBOR. Snittkostanden for et boligkredittselskap er selvsagt lavere enn det siden gamle og ikke forfalte OMFer har betydelig lavere spread.
Her var det mye rart. Du får leve videre i troen, jeg gidder ikke mer. Jeg foreslår at du ringer rundt til folk som følger bankmarkedet i Norge og ser hvor enige de er med deg.
Noen kommentarer på tampen:
- retailbanking består også av andre typer utlån enn boliglån, som f.eks kredittkort, forbrukslån, billån og mye annet. Her er marginene betydelig større enn på boliglån - skulle også bare mangle siden de har dårligere eller ingen sikkerhet. Det er også lite tap på slike lån i Norge siden folk beholder jobbene sine og tjener temmelig bra.
- DNB har ikke spesielt mye kundeinnskudd, innskudd utgjør noen og 50 prosent av utlån, det er svært mange banker i Norge som har høyere innskuddsdekning enn det.
- Boliglån som går i boligkredittselskapet er i sin helhet finansierte med OMFer, boligkredittselskapet har ikke et øre i kundeinnskudd.
- Du vet ingen ting om hvordan en bank internavregner finansieringen mellom de ulike enhetene.
Du får leve videre i trua. Denne diskusjonen er over for min del.
La meg påpeke en liten ting:
Norske husholdninger har nå en lånegjeld på nesten 2000 milliarder. Av disse utlånene er 85,7 prosent lån med pant i bolig.
Ref: http://www.ssb.no/vis/emner/10/13/10/orbofbm/arkiv/art-2011-10-07-01.html
Hva betyr dette? Jo det betyr at båtlån, billån, forbrukslån, kredittkortlån, grønt lån, klimalån og alle andre lån til sammen bare blir småplukk sammenlignet med boliglån. Vel, det er ingen bombe. Gammelt nytt.
Så det meste av det vi husholdninger låner er lån med pant i bolig.
Samtidig tjener banker og kredittinstitusjoner tydeligvis lite på slike lån, men likevel har de rekordoverskudd på utlånene sine.....
Så hvor er feilen? Kan feilen være at bankene og kredittinstitusjonene tvert om tjener veldig, veldig bra på sine boliglån? ;)
At bankene selv synes de burde tjene enda mer er en helt annen sak.
Tok en titt i presentasjonen DNB hadde ang årsregnskapet.
Der fant jeg en kjekk sak der DNB som stor bank med god rating skrøt litt om hvor god tilgang de hadde til rimelig finansiering.
Over halvparten av finansieringen var dekket med kundeinnskudd. Der var rentemarginen selvsagt kjempegod.
En annen kjekk ting som kom fram var fasiten for hvilket rentepåslag DNB faktisk betaler. Mesteparten av innlånene var unnagjort i første halvår av 2011 og til en lavere kostnad enn for 2. halvår 2011. For 2011 var påslaget i snitt 53 basispunkter over Euribor for obligasjoner med fortrinnsrett. Snittrenten for Euribor var for 2011 rett i underkant av 1,40%. Det gir rett under 2% fundingkost for de beste innlånene. Så tar man på seg en valutarisiko, men den har stort sett gått ca i null. For 2012 ser det ut til å bli en formidabel valutagevinst.
Så mye synsing om hva som betales... Her følger fasiten hentet fra presentasjonen av 4. kvartals kjempestore overskudd. Overskuddet som forbauset alle disse forståsegpåerne og fikk DNB's aksejekurs til å fyke i været. Hverken jeg eller Rolfy trenger å synse og tro noe som helst siden DNB har gitt oss fasiten.
Renta skal antagelig ytterligere ned. Så igjen: Nå blir boliglånsrenta di grisebillig - leeenge!
Hvorfor ikke bare gjøre innlån i Amerikanske Dollar, Sveitsiske Franc, Japanske Yen eller Britiske Pund? Alle de valutaene har lavere pengemarkedsrenter enn hva som er tilfelle i Euro.
Det må du heller spørre DNB om.
Man kan ikke slavisk ta en kredittspread i en valuta og anvende den i en annen valuta, man må vite den relative prisingen mellom valutaer. Avhengig av hvilket valutakryss man regner så kan dette gi svært store utslag. Utslagene varierer også med hvilken løpetid man regner på. Ditto kan man ikke bare sammenligne pengemarkedsrenter + kredittspread på tvers av valutaer. At man låner inn på like over 2% fast i 5 år i EUR er ikke det samme som at det er god butikk å låne ut på 3% fast i NOK. I Toms verden har man da en rentemargin på 1% og en stor valutarisk, det har relativt lite med faktiske forhold å gjøre. For eksempel tilsvarer p.t. en 5 års fastrente i EUR på 2% en 5 års fastrente i NOK på nesten 4% før noen form for margin.
Banker kan bruke ymse forretninger for å styre likviditeten sin mellom valutaer. Det er ikke, som Tom tror, at banker sitter på en gigantisk valutarisiko dersom situasjonen er slik at de har mye innlån i en valuta og utlån i en annen. Dersom Tom hadde hatt rett (hvilket han ikke har) så ville resultatsvingingene til banker være astronomiske i takt med valutakursene. Bare tenk på hvilke resultater norske banker ville ha vist i 2008 hvor EUR/NOK - valutakursen i slutten på slutten av året var nesten 10 kroner. Hadde det vært slik som Tom tror ville en bank som har mye finansiering i annen valuta essensielt være en gigantisk valutahandeloperasjon. Hva de hadde hatt i marginer på innlån og utlån ville være ganske lite relevant, det eneste som ville betydd noe for årsresultatet ville være hvordan valutakurser beveger seg. Og slik er et jo ikke.
Bankdrift ala Tom ville foregå som følger:
- Du låner konsekvent i den valutaen som har den laveste pengermarkedsrenten og låner konsekvent ut i den valutaen som har den høyeste pengermarkedsrenten. F.eks å låne inn i Sveitsiske Franc og låne ut i Australske Dollar ville være fint (3 måneders pengemarkedsrenter hhv 0.08% og ca 4.4%).
- Du sørger for å tilspasse dine inn- og utlån alt etter hva du tror om valutakurser fremover
Av disse effektene vil den andre dominere siden svingningene i valutakurser er mye større enn rentedifferansen mellom valutaer. Et fenomen som bør være velkjent for alle nordmenn og andre menn som har boliglånet sitt i en annen valuta enn den de har lønnen sin i. I disse tider kan en valuta fort svinge flere prosent i løpet av få dager.
Som nevnt før: Det er åpenbart at Tom ikke jobber i en bank.
Jeg synes du er usaklig som tilegner meg meninger jeg ikke har. Jeg svarte bare at du må spørre DNB om hvorfor de velger de valutaene de velger.
Til nå har vi følgende faktaopplysninger:
- Mesteparten av utlånene målt som andel av forvaltningskapitalen er utlån med pant i bolig.
- DNB har dekket godt over 50% av sitt innlånsbehov ved hjelp av innskudd.
- DNB har svært god rentemargin målt som forskjellen mellom kundenes innskudd og utlån.
- DNB har god tilgang på rimelig og langsiktig finansiering.
- DNB tjener veldig godt på utlån.
- DNB har et rekordoverskudd for 4. kvartal.
Så kommer du med usakligheter om valutalån og hvordan du mener jeg ville drevet bank og farene ved valutalån.
Hvordan du tror jeg ville drevet bank, er totalt irrelevant. Farene ved valutalån er relevant. Derfor er neste skritt å se på hvordan DNB har kommet ut av det. Fasiten er at DNB har tapt promiller på valutasvingninger i 2011. Hvis du vil, kan jeg selvsagt hente det nøyaktige tallet ut av regnskapet.
Hvorfor DNB ikke er rammet av pest og kolera i slik du beskriver, vet jeg intet om. De har sikkert dyktige folk og mulighet for sikring mot svinginger. Uansett er resultatet at de ikke taper noe særlig på sine lån i euro.
Hvorfor de primært velger euro, kan jeg heller ikke svare på, men det har heller intet med saken å gjøre. Poenget er at DNB tjener penger som grass på sine utlån, har lave innlånskostnader og lave kostnader generelt og en meget hyggelig rentemargin mellom innskudd og utlån. Så bra at hver eneste av de 5000 ansatte i DNB Retail Norge genererer flere millioner i overskudd for banken.
Så konklusjonen blir: Her har vi en bank som har tilgang til god, rimelig og langsiktig finansiering og som tjener svært gode penger på sine utlån. Så godt tjener de at det er langt bedre enn det markedet forventet.
Videre er det et faktum at fastrenta synker og vi har antageligvis ikke sett bunnen. Boliglån er tydeligvis så gunstig at bankene knives om å ha lavest rente. Det gjør de selvsagt fordi de forventer å tjene gode penger på kundene sine.
De som påstår at banken låner inn penger dyrere enn de låner dem ut, har tydeligvis ikke fått med seg DNB Retail Norge sitt gigantiske overskudd. Et overskudd kommer at at man selger dyrere enn man kjøper.
At banksjefen sjøl sier at vi kanskje må regne med dyrere rente i 2012, er han programforpliktet til å si. Uansett skal DNB være blant de mest konkurransedyktige, legger han til, så det er markedet som bestemmer.
Og slik det ser ut nå? Vel, det ser ut til bankene tjener gode penger samtidig med at at nå blir lånerenta di grisebillig lenge!
Dette enkle faktum er denne trådens budskap. Hverken mer eller mindre.
At bankene ikke tjener penger og derfor må sette opp boligrenta, er med respekt å melde tullball.
Av en eller annen grunn så tror jeg du tar feil i en del av dine påstander, Tom.
Jeg opplever at du velger deg noen få kort som du spiller godt ut, så hopper du bukk over alt det andre. Forklaringene dine henger ikke helt sammen i mine ører. Folk som er nasjonalt anerkjent for sine kunnskaper på område bryr du deg lite om, fordi de selvfølgelig selv har interesser oppi det hele. Men de er da merkverdig samstemte da, er de ikke?
Enkelte påstander fra flere bloggere her er jo ganske tidfestet, så det blir interessant å se hva som skjer i tida som kommer..
Så er det jo en god mulighet for at jeg tar feil her da, men spennende blir det, også fordi jeg selv skal ut i lånemarkedet å gjøre store grep det neste halvåret..
Venter i spenning..
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Jeg påstår to ting: For det første at boligrenta vil være lav lenge og for det andre at bankene tjener gode penger på boliglån.
Hvilken av påstandene mener du er feil? Kanskje begge?
De er ganske samstemte, men de er drevet fra skanse til skanse i to år nå og vi har endt opp med historiens laveste fastrente i et marked der vi gang på gang har fått høre at renta skulle stige betydelig.
Kanskje man ikke skal høre så mye på hva eksperter og banker sier, men heller legge merke til hva de gjør? De setter ned renta gang på gang på gang.
Noen hederlige unntak fra hylekoret finnes. Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Terra og med makroøkonomi som fagfelt har talt ekspertene midt i mot i 2 år og hatt rett hver eneste gang. For fasiten er jo rett for øya våre: Historens laveste fastrente og banker som kniver om å være aller lavest. Og Norges Bank som ved hvert eneste rentemøte justerer rentebanen sin ned, ned og ned.
Etterpåklokskap er en eksakt vitenskap og vi ser alle at ekspertenes uttalelser var stikk i strid med hva som virkelig skjer.
Etterpåklokskapen kommer også frem når bank etter bank legger fra solide kvartalstall.
http://www.abcnyheter.no/penger/oekonomi/2012/02/12/har-ikke-sett-noe-som-tilsier-boliglansrenten-skal-ned
Det er jo litt fornøyelig å lese dette samtidig som banken han leder legger frem rekordresultat for 4. kvartal.
Som jeg sa er han jo nærmest programforpliktet til å si det han sier.
I korte trekk: Vi har rekordresultat, men vil gjerne tjene enda mer.
"Har ikke sett noe som tyder på at lånerenten skal ned." Er det ikke det de har messet om i flere år nå samtidig som lånerenten har gått ned? Komiske Ali? En god nummer to alle fall. Før sommerferien har renta sunket enda en gang. Ingen dekning for en slik påstand? Vel, vent og se.
Eg får det ikkje til å stemme, derimot stemmer dei talla eg finn med dei uttalelsane som kjem fra finansfolk, så eg trur nok meir på det enn på konspirasjonsteorier.
Men om renta skal opp eller ned er ikkje lett å seie, men at marignene på boliglån er store, nei det finn eg ikkje hold i nokon plass.
DnB sin strategi er enkel, og den stemmer med dei tall eg finn iallefall:
http://www.aftenposten.no/okonomi/innland/article4025862.ece
Alle andre er idioter og det er kun Tom som har skjønt dette. Til tross for i denne tråden ettertrykkelig å ha demonstrert en mangelfull forståelse for fundingmekansimer, hva fundingkostnadene er osv osv så mener Tom fortsatt at han omtrent er den eneste i Norge som har skjønt at det å gi boliglån til privatkunder i Norge er ekstremt lønnsomt for banker. Mens en kobbel av finansanalytikere og andre er evneveike eller snakker for sin egen syke mor som ikke evner å se dette.
Tom har sett at retail-divisjonen til DnB og Nordea som bank viser gode resultater, og derfra sluttet at boliglån i Norge er veldig lønnsomt. Dette til tross for null, zip, nada kunnskap om hvordan ting prises internt i banker og hva disse enhetene omfatter og hvilke marginer og fortjeneste det er på ulike produkter.
Tom er rett og slett den personen som kan mest om bankdrift i Norges land, dette til tross for åpenbart aldri ha vært ansatt i en av sorten eller beskjeftiget seg nevneverdig med bankdrift, prising av kontrakter eller styring av ymse former for risiko i en finansinstitusjon.
Det er underlig.
Det sagt, så er det fullt mulig at boliglånsrenente i Norge forblir grisebillige, og det lenge. Det er også mulig at de kan bli enda litt lavere enn hva de er nå, men det er altså ikke slik at dette er en enorm kilde til inntekter for norske banker og at de følgelig står i kø for å gi kundene enda lavere renter.
Det er heller ikke slik at NIBOR raser nedover, 3 måneders NIBOR har knapt rikket seg på en måned. Den kan selvsagt både bli lavere og høyere fra dagens nivå basert på hva som skjer ute i verden, hvordan stemninge i markedet blir og hva Norges Bank måtte finne på fremover.
Når banken låner kan de være at nibor renten er høyere en og annen gang og de markedsfører dnb med svarte bokstaver, men snittet (over tid) er fortsatt lavt på renter hvis en ser på bankens inntjening pr kvartal. Hvis utlendinger har penger som vil oppbevares sikkert så er vel dnb så sikkert at utlendinger tilbyr dnb penger (sikker havn). Hellas, spania, irland og england er vel ikke stedet å plassere sparepenger de neste 6 åra. Bankansatte er selgere og vil alltid si at renten skal opp. Som eiendomsmeglere sier at prisen går opp...selgere (som vil ha mer renter) :)Kan ikke mye om penger, men prøver å se hva bankene sier og hva de gjør) Hørte på banken en gang, kjøpte et "strukturert produkt" (for å få huslån). Dette var midt i den beste jappetida etter år 2000. Fikk 35kr i avkastning på 100 000.- i løpet av et år. Det er vel en 1/2 flaske billig vin..Betalte de 100 inn på lånet etterpå, noe eg kan gjøre siden eg har løs rente. Med fast rente får en ikke uten videre betale ned ekstra på lånet..Med fast rente kan en ikke selge huset uten videre heller, uten å betale inn bankens gevinst i avtaleperiode...Enig med Tom, en må se på bankens regnskap og ikke hva de sier, de er tross alt selgere. Har som håndverker sikkert hørt de siste 10 åra at renten skal opp,opp,opp (og nå er det nesten for sent å "sikre" seg). Ansatte i banker har fortrolig fortalt at de har fastrente for å "sikre seg".
Som nevnt tidligere i tråden skal man ikke lengre enn til Sverige før man finner betydelig høyere marginer på boliglån til privatkunder.
Større norske og svenske banker generelt (tenk DnB, Nordea, Svenska Handelsbanken m.fl) har blant de laveste finansieringskostnadene i Europa i disse tider siden de er sett på som svært gode kreditter, men kostadene er like fullt mye høyere enn hva de var for noen få år siden - målt som i kredittmargin over pengemarkedsrentene.
Store banker har inntekter fra mye annet enn å gi utlån til bedrifter og privatpersoner. Det er også glidende overganger mellom forretningsområdene og det er ikke slik at det som klassifiseres som "retail banking" (= banktjenester mot privatkundemarkedet) i en bank nødvendigvis er akkurat det samme som klassifiseres som "retail banking" i en annen bank. Selv om akkurat boliglån til privatkunder nok vil havne i den kategorien uansett.
Husk på at store banker forvalter store verdier - Nordens største bank, Nordea, har en balanse på ca 5370 milliarder norske kroner.
For DnBs vedkommende utgjør boliglån 70% av utlånene innen "retail banking" - det utgjør ikke 70% av bankens totale utlån. Dvs at det holder at marginene er 2,35 ganger så høye på de 30% for at inntektene skal være like store som for boliglånene. Husk på at marginene på boliglån er svært lave, så 2,35 ganger så høy margin er faktisk ikke så veldig mye. Jeg vil f.eks tippe at en bank har større inntekter fra billånet til en kunde enn fra boliglånet til vedkommende selv om billånet er mye, mye mindre.
Nei, dersom en norsk bank vil kvitte seg med risikoen så er det fort gjort. Det er svært lett for banker å legge på veddemål på at rentene skal opp eller ned, og det å gi fastrentelån til kunder er sannsynligvis den minst hensiktsmessige måten å gjøre det på. Det er typisk heller ikke de samme personene som vedder på om renter skal hit eller dit som setter fastrentesatsene som tilbys kunder.
Joda, så lenge man har muligheten til det lønner det seg jo å bake ting inn i boliglånet. Men like fullt finnes altså produktet "billån" her i landet. Ditto med kredittkort, forbrukslån osv osv
Eksmepel fra Skandiabanken:
Boligkreditt 60 % 4,05 %
Boligkreditt 75 % 4,30 %
Boligkreditt 85 % 4,50 %
Rente frå 60-75% 5,30 %
Rente på 75-85% 6,00 %
Så har du bil i lånet og derved går over 75% er renta minst 6%.
Ja, dersom et lån skal kunne brukes i bankens boligkredittselskap som sikkerhet for innlån, så kan maks belåningsgrad være 75%. Det er derfor det er et ganske skarpt skille ved 75%.
Lønner det seg virkelig å bake billån inn i rammelånet? Denne løper jo gjerne over 25-30år og betyr at ved f.eks bilbytte(hvis du ikke har mere "ramme" igjen) så blir det gamle "billånet" kvar på bolig og så har mann på toppen ett lån for mellomlegget. eller hvis man skifter bil hver 3:e år (30% pristap av si 500000kr=150000kr) og kan legge mellomlegget på huslån dvs plusse på 150000 hver 3:e år på huslånet (worst case scenario)....
Uansett så blir billånet liggandes på huslånet og medføre økte rentekostnader for hele lånets løpetid. Er dette lønnsomt sammenlignet med separat billån som blir nedbetalt på si 5 år.
Vet flere som har ved f.eks refinansiering av hus innbakt billånet i huslånet. Så går det noen år og man har "gjeldsfri" bil...man vill bytte, hva gjør mann, jo man selger bilen/gir i innbytte og tar nytt lån med sikkerhet i bilen. da har mann jo VELDIG høye kapitalkostnader på bil egentlig.
MVH
SAkke
Det er lavere rente på boliglånet, følgelig er det billigere. Det er ingen ting som hindrer deg i å betale ekstra ned på boliglånet i takt med hva du ville ha gjort på et separat billån, da blir den totale kostnaden lavere ved å bake det inn i boliglånet siden du vil ha betalt mindre renter men like mye avdrag.
La oss for enkelhetens skyld si at du har et serielån (dvs med like avdrag). Rente billån 5.5%, rente boliglån 4% for å ta noen tall. Løpetid billån 5 år da lånet er nedbetalt i sin helhet. Avdragene skulle da bli 3333 kroner pr. måned. Da vil du på billånet totalt ha betalt ca 28000 i renter, mens tar du det over boliglånet vil du totalt ha betalt i overkant av 20000 i renter. I tillegg tilkommer ekstra administrasjonsgebyrer o.l. på det ekstra billånet, noe som tilsier at forskjellen blir enda større. Det er ganske stor forskjell på nominell og effektiv rente på billån siden etableringsgebyrene og de månedlige faste kostnadene utgjør en mye større andel av lånet enn hva som er tilfelle for et boliglån.
Billån er jo forbrukslån med tilsvarende høy rente. Har bar e ikke kalkulert på det så nøye. Som sagt vet at en del gjør slik jeg beskrev og da er er det nokk ikke så lønnsomt.
MVH
Sakke
Du skriver følgende:
Du har kommet et godt stykke på gli. Tidligere var du meget klar på at bankene tjente alt for lite på sine lån og at renta tvert i mot ville gå opp. Dette begrunnet du med fundingkost og risikopåslag osv.
Så sier du at boliglån ikke er noen enorm kilde til inntekter for norske banker. Da er det på tide å igjen understreke at over 87% av det vi låner i personmarkedet er lån med pant i bolig. Nesten 9 av 10 utlånskroner går altså til noe som det knapt tjenes penger på.
Personmarkedsavdelingen til DNB hadde rekordoverskudd for 2010. For 2011 hadde de et rekord-rekordoverskudd.
Du som hele tiden påpeker hvor god peiling du har og hvor liten peiling jeg har, kan kanskje fortelle litt om hvordan den siste utlånskrona til finansnæringen i Norge kan generere slike rekordoverskudd samtidig som de 9 andre utlånskronene knapt genererer penger til salt i grøten.
Det neste jeg lurer på er hvorfor ikke bankene heller bruker en mindre andel på utlån til bolig og i stedet tilbyr lån man tjener gode penger på. De snaue 13% av lånene til Ola Nordmann som ikke har pant i bolig utgjør jo fortsatt formidable summer. 250 milliarder faktisk av de 2000 milliardene Ola har i lånegjeld.
Og så har vi et annen pussighet. Det er et faktum at bankene kniver om å tilby den laveste fastrenta i nyere tid. Hvorfor gjør de det? De fleste med store boliglån har jo ikke flust med penger på lønnskontoen. Det er heller ikke dem som har flust med forbrukslån og kredittkostgjeld. Forsikringer har de gjerne heller ikke i banken. De fleste har gjerne forsikring via fagforening. Kollektive rimelige avtaler utgjør en vesentlig andel av forsikringsmarkedet.
Så hvor i svarte kommer dette enorme overskuddet i personmarkedet fra dersom det ikke er fra boliglånene til Ola og Kari?
Boliglån løper i årevis. Om man ikke tjener særlig med penger på de nå kan man gjøre det i fremtiden.
For siste gang: Banker har mange inntekstkilder utover bolilån. For DnBs vedkommende er det f.eks 30% av lånene i retail-avdelingen som ikke er boliglån. For diskusjonens skyld, la oss si at marginen på boliglån er 20 basispunkter (tall tatt helt ut av luften). Hva må marginen da være på de resterende 30% for å generere like mye rentenetto før kredittap ? Jo, ca 45 basispunkter. Nå er boliglån rimeligere å finanserie siden de går i boligkreditt, men uansett så skal det ikke veldig mye høyere marginer til på andre lån før det blir god butikk av det.
Det du kaller personmarkedsavdelingen til DnB driver for øvrig med mye annet enn boligutlån, ditto i andre banker.
Jeg har ikke sagt at renta vil gå opp, jeg har sagt at man ikke må regne med at den går særlig lavere, samt at marginene nok vil gå opp. Lånekunder bryr seg selvagt mer om faktiske renter enn marginer. Og skulle rentene stige litt som følge av høyere kredittpåslag så vil de fortsatt være grisebillige historisk sett. Om NIBOR blir liggende rundt her og finansieringskostandene holder seg der de er nå, så tror jeg rentene vil stige ja. Når det skjer er noe annet. Det er og har vært svært sterk konkurranse på boliglån i Norge lenge, og når det vil endre seg aner jeg ikke siden jeg ikke har noe med det å gjøre. Kutter Norges Bank til 0% vil et fornutfig nivå på boliglånsrenter være rundt 2% eller litt høyere slik verden ser ut i dag.
Igjen, du kan ringe rundt til folk som følger bankmarkedet i Norge for å lufte ditt syn og se hvor mange som er enige med deg. Om du er redd for at de skal mele sin egen kake kan du snakke med noen i de uavhengige meglerhusene som ikke selv gir boliglån her til lands.
Faktum nr. 2: Bankene knives om å sette ned fastrenta.
Faktum nr. 3: Boligkredittinstitusjonene tjener gode penger, de også.
Hvordan kan det ha seg at at også boligkredittinstitusjoner, de som kun driver med boliglån og ikke har kundeinnskudd, gjør det så bra? I følge deg er jo marginene til å sulte ihjel av. Du klarte faktisk å påstå at de nå lånte ut penger med tap. Regnskapene viser imidlertid at de har gode dager. Så hvordan kan de ha gode dager ved å selge varene sine med tap?
Helt klart, og for DNB Retail Norge resulterte det i at 20% av overskuddet skrev seg fra andre ting enn utlånene. Faktum er likevel 8 av 10 kroner kommer fra utlånsvirksomhet og at nesten 9 av 10 kroner nordmenn låner er med pant i bolig.
Hvor mye tror du banken tjener på ditt fastrentelån på 3.35%?
http://www.ssb.no/orbofrent/ statistisk sentralbyrå statistics norway
Husk også på at andre utlån enn boliglån typsik blir gitt som NIBOR + en margin for hele lånets løpetid, mens et boliglån har en margin som i prinsippet kan endres nårsomhelst med 6 ukers varsel. Begge lånetypene har potensielt lang løpetid (levetiden til et boliglån i Norge er ca 7 år så vidt jeg vet). Selv om en endring i marginer på 0.1% eller 0.15% ser lite dramatisk ut, så betyr det sannsynligvis at nye lån bli gitt med betydelig høyere kredittpåslag enn gamle lån som ikke har forfallt ennå.
En del banker betaler også godt for innskudd nå om dagen siden alternativ finansiering har blitt dyr eller ikke tilgjengelig. Innskudd fra privatpersoner er også regnet som mer "høyverdig" enn innskudd fra bedriftskunder i regelverket for banker.
MVH
Sakke
Nei, det er jo begrenset hvor galt det kan gå. Historien er ikke nødvendigvis noen god pekepinn på hvordan fremtiden blir seende ut for øvrig, ser man stort på det har rentenivåer i verden stort sett vært fallende de siste 20 årene. Den nye "normalen" kan være betydelig lavere enn hva normalen har vært de siste 10 årene.
MVH
Sakke
4,25% uten rentebinding får ein nå, så at det ubalanse i tilbud og etterspørsel mellom bankene er tydelig.
Bank- og finansansatte lønnsvinnere
Tallene viser at gjennomsnittlig lønnsvekst i fjor var på 4,3 prosent. Det er noe svakere enn det årlige snittet siden 2006, som er 4,8 prosent årlig. Til tross for et turbulente år i finansmarkedene var yrkesgruppen som gjorde det best var ansatte innen bank- og finanstjenester, med en lønnsvekst på 4,9 prosent.
http://www.aftenposten.no/jobb/Disse-var-lonnsvinnerne-i-fjor-6766532.html
Finansbransjen selv synes selvsagt de tjener for lite og vil ha høyere marginer.
Fakta kan ikke gjentas for mange ganger:
Faktum nr.1: Bankene har rekordoverskudd i personmarkedet.
Faktum nr. 2: Bankene knives om å sette ned fastrenta.
Faktum nr. 3: Boligkredittinstitusjonene tjener gode penger, de også.
Faktum nr. 4: Nesten 9 av 10 utlånskroner i personmarkedet er kroner med pant i bolig. (det man ikke tjener på
Det er nesten sånn at man kan mistenke at de store overskuddene kommer av at finansinstitusjonene driter penger.
Ser du på de to største i Norge, DnB og Nordea så ligger for tiden Nordea 20-25 basispunkter høyere enn DnB. Nordea finansierer seg (marginalt) rimeligere enn DnB i markedet. I Norge tilbyr Nordea 3,6% 3.95% og 4.45% i hhv 3, 5 og 10 år. Ser man til Sverige tilbyr Nordea 3,75% for 3 år og 4,3% for 5 år (hva Nordea tilbyr i 10 år i Sverige stod ikke på oversikten). Den flytende renten hos Nordea i Sverige er 4.3% og STIBOR er nå noe lavere enn NIBOR - type 30 basispunker.
I Sverige er swaprentene som er sentrale for nivået på fastrenter betydelig lavere enn i Norge - type 75-100 basispunkter lavere avhengig av løpetid. Mao er det MYE høyere marginer på boliglån i Sverige enn hva som er tiilfellet i Norge.
Marginene i Sverige er noenlunde på internasjonalt nivå, det er i Norge marginene er svært lave til sammenligning med stort sett alle andre steder i verden.
Jeg lurer forresten på hvor du har det i fra at boligkredittselskapene tjener så mye penger om dagen - har du sett regnskapet til noen av de? Meg bekjent er det ingen som offentliggjør det i Norge - jeg har i alle fall aldri sett ett av sorten.
Dei nærare halverer rentenettoen i 4 kvartal sammenligna med 2010, og nærare 30% på årsbasis samtidig som utlåna er aukt med ca. 20%.
Rentenetto på 325 millioner. Det er ikke mye på 463 milliarder kroner i utlån. Det skulle tilsi en margin på 28 basispunkter for 4. kvartal om jeg ikke regner feil. Rentenetto fra året under ett er lavere enn i 2010 (igjen til tross for høyere volumer).
Som sagt: Forklaringen på rekordresultater fra banker er ikke å finne i boliglånsvirksomheten. Da burde de jo tjent mye mer i 2010 enn i 2011.
Fortsatt like overbebist om at dette hovedsaklig kommer fra boliglån?
Annualisert gir dette en avkastning på 1,61% av forvaltningskapitalen. Fantastisk. Det gir en pen avkastning på egenkapitalen og bidrar til rekordresultatet til DNB Retail Norge.
Netto inntekt for DNB Retail Norge totalt for 4. kvartal 2011 var til sammenligning 5,040 milliarder med et totalt utlån til kunder på 809 milliarder.
60% av forvaltningskapitalen er i DNB Boligkreditt og DNB Boligkreditt genererer 1,975 av de 5,040 milliardene i driftsinntekter.
60 prosent av forvaltningskapitalen genererer 39% av driftsinntektene. Og det med tilnærmet null risiko. Slett ikke verst, faktisk glimrende at boliglån uten særlig margin skal generere slike driftsinntekter. Fasiten er med andre ord at boliglån er kjempebutikk for banken.
Så du har da gått bort fra å snakke om rentenettoen som du påstod var så stor når du fant ut at den ikke var så stor alikvel? Rentenettoen er jo renteinntekter minus renteutgifter, eller for å si det på en annen måte for et boligkredittselskap: Hva lånetagerene betaler i rente på lånene sine minus hva det koster å låne inn med sikkerhet i de samme boliglånene.
Hver eneste gang en av dine antagelser viser seg ikke å stemme så endrer du argumentasjonen din. Men du har jo på forhpnd bestemt deg for at dette er superbutikk for bankene.
Jeg antok at du ikke fattet poenget, så jeg rettet litt på innlegget mitt mens du skrev og satte tallene i perspektiv slik at også folk uten særlig stor økonomiforståelse skulle forstå poenget. Som enhver nå kan se er boliglån big business og meget lav risiko.
Ja, men ikke fra å gi boliglån til kunder.
Rentenetto i 4 kvartal er 325 millioner av ein forvaltingskapital på 490 millarder.
Resterende inntekter er andre finansielle instrumenter og gebyr/provisjoner (litt under 1,7 millarder), kva dette gjeld ser du i note 4 & 5.
Fondsfinans hadde for et år tilbake en presentasjon basert på DNB's egne tall.
Jeg får ikke lastet opp vedlegget. Serveren ser ut til å være tom for lagringsplass.
Jeg skriver det heller. Her er hva analysesjefen i Fondsfinans sa 12. februar 2011 på Finansnæringens Dag:
Men, hvorfor er DnBNOR så aggressiv i retail-segmentet?
Boliglån har liten risiko og banken allokerer lite egenkapital: 2.7% egenkapital (av utlån) i retail segmentet
(7% i storkundesegmentet)
… noe som gir svært høy avkastning: 24% !
Det tilsier at totallønnsomheten er for god, og rentemarginen vil fortsatt falle
Javel. Det var klare ord fra Fondsfinans. Sannspådd om 2011 var de også.
Altså tjener DNB for mye penger på boliglån målt opp mot risiko og egenkapitalavkastning.
Er det da rart at de binder til seg nye kunder via aggressivt prisede fastrenteavtaler som, når de er inngått, binder kunden til banken for 3, 5 og 10 år?
Eg vil seie det utgjer en liten andel, faktisk kun rundt 6,5%.
At avkastninga er bra i % i forhold til egenkapital er greit nok, men i kroner og øre er det småpenger.
Alt det visvasset ditt rundt totalt resultat, avkastning etc. kan kanskje forvirre nokon, men dei fleste ser vel den paniske roing di ut av urolig farvatn.
Hald deg til renta, rentemarginer, rentenetto og fortjeneste på boliglån.
Først tjente banker så mye fordi de kunne funde til NIBOR flat, men så kunne de ikke det alikevel
Så var det gunstig fordi EURIBOR + margin var lavere enn NIBOR + margin, men så var det irrelevant
Så var det gusting fordi rentenettoen i retail-omårdet var så stor, men så kom ikke den rentenettoen fra boliglån viste det seg.
Siste pynten på bløtkaka var at det geniale med bolikgredittselskaper er at de kan ha ymse derivatforretninger. Man skal høre mye rart før ørene faller av.
Og sånn går no dagan.
Faktumet at Tom vil nekte å innrømme å ha tatt feil er i alle fall greit etablert.
Når et titalls personer drar inn et et par hundre millioner i måneden i renteoverskudd pr. år og i tillegg drar inn enda en milliard til totalt, kan enhver se at dette er en fantastisk butikk. Så kan overskuddet pløyes tilbake som konsernbidrag til banken.
Dermed har men en pengemaskin som ikke bare går med kjempeoverskudd, men som også har noe nær null risiko.
Det neste kjernepunktet er at siden det meste av boliglån nå ligger i boligkredittselskapet og allokerer minimalt med egenkapital, kan kundeinnskuddene brukes til å tilby all annen finansiering med en veldig lav fundingkost. Boligkredittselskapet er altså garantisten for at man kan oppnå en høy rentemargin og rekordavkastning på den resterende utlånsdelen.
Samtidig sørger boliglånene for stor grad av stabilitet i bankdriften uavhengig av varierende markedssituasjoner.
Man kunne gjort det motsatt og fordelt slik at boligkredittselskapet fikk et mye høyere overskudd, men det ville ført til at resten av retail-delen ville tjent mindre enn boligkredittselskapet ville tjent mer. Kjernen er at boligkredittselskapene finansieres i hovedsak med OMF-obligasjoner.
Hvorfor tror dere man har skilt ut en boligkredittdel der et titalls mennesker sørger for disse enorme inntektene uten i det hele tatt å bruke noe særlig av bankens kundeinnskudd? Boligkredittdelen er motoren som gjør at resten av DNB Retail Norge kan gjøre det så bra.
- Derfor sier analysesjefen i Fondsfinans at rentemarginen vil gå nedover fordi med en slik pengemaskin så kan man utmerket godt ha mindre marginer. For totalmarginen er meget god og gir rekordresultat. Og fasiten er at rentemarginen på boliglån går ned samtidig som overskuddet går opp.
Så boliglånene er det viktigste banken har. De er grunnlaget som sikrer de høye rentemarginene og rekordoverskuddene. Og de sikrer stabilitet og lavere svingninger i inntjeningen. Det igjen sikrer enda lavere fundingkost.
Det er på tide å spørre seg om følgende: Hvorfor bruker banken 60% av forvaltningskapitalen sin til å drive med noe som i følge noen "eksperter" her på forumet ikke er særlig penger i? De kunne jo brukt mye mye mindre på boliglånene og mye mye mer på de andre lånene. Likevel skjer ikke dette og grunnen er uhyre enkel: Boliglånene er motoren i enhver bankvirksomhet.
Derfor er nå fastrenta så lav som den er og lavere enn flytende rente. Derfor sier analysesjef Bengt Kirkøen i Fondsfinans det han gjør foran de skarpeste aktørene i norsk finansnæring.
Og oblygre, synes du det er småpenger at et titalls ansatte i DNB boligkreditt drar inn et par milliarder i året med noen titalls millioner i driftskostnader, mens 5030 andre ansatte i DNB Retail drar inn et par millioner hver i året og det til en mye større risiko - og en mye høyere volatilitet.
Rolfy, du sier du jobber i bank, og det er sikkert riktig, men DRIFT av en bank har du tydeligvis ikke peiling på.
Takk for meg i denne diskusjonen, det er ikke så morro å snakke til en vegg.
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Så banken har jo ingenting å gå på. Banken tar de de kan i utbytte..Ett enkelt svar hadde vært greit..
Dersom en bank ønsker å vedde på om renter skal opp eller ned er det mye enklere for banken å bare gjøre renteswappen i markedet, ingen grunn til å blande boliglån til kunder inn i den virksomheten.
En viktig forskjell på et boliglån med fast og flytende rente er imidlertid at i et fastrentelån er marginen over swaprenter i prinsippet låst inn for hele løpetiden og kjent ved tidspunktet for avtaleinngåelse. Har man flytende rente kan banken sette renten opp eller ned etter eget forgodtbefinnende, og kan da i praksis også endre pålsaget over pengemarkedsrentene. Så med flytende rente vet man ikke hva utgangspunktet for renteberegningen blir (pengemarkedsrenter) samt at man ikke vet hva påslaget vil være i hele lånets løpetid. Motsatsen til det er at ved fastrente ved man ikke om man ville kommet bedre eller dårligere ut om man hadde valgt flytende rente.
Det er en veldig vanlig oppfatning at fastrentelån medfører et veddemål mot banken, men det er altså ikke riktig. Banken kan tilby fastrenter til kunder helt uavhengig av hva den tror om rentenivået fremover siden det er svært enkelt å kvitte seg med fastrenterisikoen.
Det er også viktig å være klar over at det mange steder er fastrente som er normalen, Norge er litt spesielt ved at det langt vanligste er flytende renter på boliglån. Man skal ikke lengre enn til Danmark f.eks før det ser helt annerledes ut.
Rema kan også selge svineribbe med giganttap så lenge kundene rasker med seg tilstrekkelig mye annet i handlekurven sin;)
Første boliglån hadde en faktisk løpetid på ca 2 år (jeg solgte leiligheten og flyttet)
Andre hadde jeg i ca 5 år, men 1/3 av lånet ble nedbetalt etter kun få måneder (samboer refinansierte i SPK)
Tredje lån har jeg ennå, men i overkant av 1/3 ble nedbetalt etter ca et halvår (nok en gang refinansiering i SPK). De 2/3 jeg sitter igjen med har også blitt splittet i to lån - et fast og et flytende.
Selv om den initielle løpetiden på alle lånene har vært 20-30 år, har den faktiske løpetiden vært mye kortere. Så hvor lang løpetid det faktisk er på et boliglån er høyst diskutabelt. Snittet i Norge mener jeg er ca 7 år, men husker ikke helt hva det var. Jeg har hele tiden hatt samme långiver, men lånets størrelse og panteobjektet har endret seg, så det er så betrakte som nye lån og de gamle er å betrakte som innfridde.
Det er først og fremst fordi swaprentene i markedet er høyere enn hva de var da de satte den til 3.35%, således er den endringen først og fremst en konsekvens av at den underliggende 3-årige renteswapen har steget. 3.35%.
Den burde nok vært endret før.
Kronekursen er rekordsterk, inflasjonen rekordlav.
Svenskene satt akkurat ned styringsrenta, Libor faller videre, Euribor faller videre. Mange tipper at styringsrenta settes ned enda en gang før sommeren. Sentralbanksjefen har akkurat sagt i klare ordelag at boligprisene ikke er hans problem. Kronekurs og inflasjon er det han styrer etter.
Hva sier renteprognosene? Skal NIBOR synke utover våren og sommeren? Ja, faktisk.
Krystallkula mi forteller at bankenes rekordoverskudd for 2011 blir slått av overskuddet for 2012. De tjener mer penger enn noensinne. Det blir spennende å lese tallene for 1. kvartal.
Kanskje du har en liten økonomisk analyse å dele med oss i kveld? Blir boligrenta mi grisebillig lenge? Jeg har tittet i krystallkula og funnet ut at ja, det blir den. Hva sier din krystallkule?
Slik verden ser ut akkurat nå er 3 måneders NIBOR forventet å ligge på ca 2.50% fra midten av Juni og et år fremover. Hva den faktisk blir kan selvsagt vise seg å være noe helt annet, den kan både bli høyere og lavere enn det selvsagt, men det er hva summen av markedsaktørerne regner med akkurat nå.
Banker trenger ingen krystallkule for å sette fastrenter, de trenger kun en swaprente og et påslag over den.
I tilfelle noen skulle bli forrvirret til å tro at Tom hadde et godt poeng.
For en banks vedkommende trenger det ikke være noe element av spekuasjon i å tilby fastrenter, det er lett å kvitte seg med den risikoen i markedet desom de har lyst til det.
Selv etter boligkrakket på 90-tallet var bankens tap på boliglån i Norge svært lave. Dette er en konsekvens av at folk strekker seg langt for å beholde boligen sin, og selv de som ikke klarer det blir sittende igjen med restlånet om salget av panteobjektet ikke dekker lånebeløpet.
Prinipielt er det relativt uinteressant for banker hva det faktisk rentenivået er, det er differansen mellom innlånskost og utlånsrenter som er det mest relevante. Svært lave renter er dog ugunstig siden det er vanskelig å sette innskuddsrentene lavere enn null.
Det høyeste 3 måneder NIBOR har vært så langt jeg kan se er 27.21% (23 November 1992). 1 måneds NIBOR var samme dag 58,97%. Dag-til-dag-rentene har som du sier vært betydelig høyere (1 ukers NIBOR var 278.27%), men det har vært i svært korte perioder. I dag finnes det også en helt annen kasse med virkemidler der f.eks sentralbanker kan pumpe likviditet i markedet dersom pengemarkedene stopper helt opp, man skal aldri si aldri, men jeg tviler sterkt på at man noensinne igjen vil se slike renter som man hadde på 90-tallet. Selv etter at Lehman gikk konk og bankverdenen omtrent stoppet helt opp varte det kun noen få dager før de helt korte rentene var tilbake på noenlunde normale nivåer til tross for at "ingen" banker ville låne ut dollar til andre banker - sentralbakene tilførte enorme mengder likviditet og panikken avtok ganske raskt.
Joda, men systemet er helt annerledes i dag enn hva det var på 90-tallet. Valutaer flyter friere og det finnes mange virkemidler for å hindre pengemarkedet i å gå fullstendig bananas.
Poenget mitt er at banker ikke trenger en krystallkule, de kan bare basere seg på påslagene sine og markedsrentene og vips så har de en fastrente å tilby kundene. Ikke noe stress i det hele, og som nevnt flere ganger er det å gi slike lån til privatkunder ikke på noen måte noe banker selger fordi de tror at rentene skal falle. Om en bank tror rentene skal falle kan den kjøpe statsobligasjoner, selge renteswapper, selge FRA-kontrakter eller gjøre terminforretninger for å nevne de vanligste måtene å ta slike posisjoner på.
Å gi smålån til privatkunder ville være den suverent mest idiotiske måten for en bank å uttrykke et markedssyn på.
Alle som lever av å vedde på eller mene noe om hvor rentene skal i fremtiden tar feil hele tiden, men om de har rett litt oftere enn de tar feil, så går det som regel bra over tid. Det er ikke privatkundeavdelingen i en bank som driver med veddemål på rentebevegelser, for de store i Norge gjøres det i alle hovedsak i bankenes meglerhus hvor det er en del folk som driver med rentehandel. Både DnB, Nordea og Fokus (dvs Danske Bank) har store avdelinger som handler alt av renteprodukter for kunder og egne bøker. Det er også utenlandske banker som er ganske aktive i det norske rentemarkedet, og markedsprisene på slikt er hva de til enhver tid er. Dersom det var så skrikende opplagt at prisen burde være noe annet så ville den sannsynligvis vært noe annet for lenge siden.
Mitt inntrykk er at banksystemet er like ustabilt som før jappetida. En tror gjerne at denne gangen er det andeledes. Dette er ingen boble denne gangen, vi er så "opplyst" nå...
Men til tross for en enorm bankkonkurs og mye annet som har skjedd de siste 20 årene så har altså ikke pengemarkedsrentene vært i nærheten av nivåene man så på 90-tallet. Man skal selvsagt aldri si aldri, men jeg ville ikke veddet mye på at vi ser slike rentenivåer de neste 10 årene.
De tre siste dages swaprenter for treåringer er henholdsvis 2,94 2,90 og 2,87. Hvordan det går videre trenger man en krystallkule for å vite. Heldigvis har jeg en slik krystallkule og den sier at dette går videre nedover.
Det er nok mange som kunne tenke seg en krystallkule, banker inkludert, for som med mange andre ting er det slik at når den ene vinner, taper den andre. Man kan swappe både hit og dit, men hvordan det ender vil bare tiden vise.
Banksystemet er sårbart. Finansråd er utrygge. Tidlig i januar hadde DN.no en artikkel som tok for seg rådene som var gitt året føt og det viste seg at i snitt var ekspertenes råd feil 7 av 10 ganger. Man får altså bedre uttelling ved å ta avgjørelser basert på å kaste ei krone opp i lufta og se hvilken side den lander med.
Så ekspertråd? Gjør det motsatte og man har mye større sjanse til å tjene penger.
Gjelder forresten også politikeruttalelser: Ikke baser privatøkonomien på at politikerne gjør som de sier de skal. Baser det heller på at det motsatte skjer.
Noen få tusenlapper i bunnen og man kan plutselig låne ut en million. Sårbart? Selvfølgelig. Mye penger å tjene og mye risiko? Selvfølgelig.
Om en drøy uke vil det bli meldt at normrenta går ned og gir enda billigere lån for mange fra 1. mai. Krystallkula mi sier at det ikke stopper der. Snart er vår sentralbanksjef på farten for å demme opp for en galopperende kronekurs. Det kan jeg også se. Min krystallkule sier at boligrenta holder seg grisebillig lenge.
Ooops... og at bankene, de norske, tjener enda mer penger på businessen sin.....
Marginene er veldig..... hva var ordet igjen? Ja, gode var det visst.
Bare len deg tilbake og vent.
Ser at fastrenta hos f.eks Husbanken er i dag 2,862 for 20 år.
20 år med under 3 prosent rente.
Er ikke dette en veldig god og forutsigbar (men lang) periode?
Om Norges bank kutter til 0%, mener jeg at en normal flytende boliglånsrente i ordinære banker på sikt kan være i området rundt 2%. For statsbankene ser det annerledes ut siden renten der settes som en margin (0,50%) over statsrenter. Så der er minimumsrenten ca 0.50%.
Skandiabanken satt ned den flytende renta på boliglån med 0,1-0,3% her forrige dagen.
Normrenta sette nå ned med 0,5% fra 1. mai. Statens Pensjonskasse har allerede annonsert at deres flytende boliglånsrente nå settes ned til 2,227%.
Har durimelig lån i arbeidsforhold, får du nå 2,25% rente. Gjerne for deg som jobber inne bank og finans.
Den europeiske sentralbanken har delt ut godt over 500 milliarder euro til trengende banker. DNB får en milliard euro i tillegg til de 2 milliardene de fikk i forrige runde. Renta er 1%. Det betyr enda rimeligere innlånskostnader som øker fortjenestemarginen.
Regningen for milliarddrysset over europeiske banker, blir det i siste runde skattebetalerne som får. Når man har en forretningsmodell som sier at gevinster privatiseres og tap sosialiseres, så vinner man jo alltid.
Uansett vil boligrenta di fortsette å være grisebillig lenge.
Det er gjerne den renten arbeidsgivere og statlige långivere gir sine arbeidstakere.
Søk på normrente og du får masse informasjon.
Som Tom sier er det laveste rente som ikke gir fordelsbeskatning. Den er definert som en margin på 0,50% over rentene på kortsiktig Norsk statsgjeld. Siden den settes i forhold til statsrenter har den i det siste blitt betydelig lavere enn rentene i "vanlige" banker siden de priser i forhold til pengemarkedsrentene. Differansen mellom statsrenter og pengemarkedsrenter er mye større enn hva den var da disse reglene ble laget, så det gjør det svært gunstig å ha lån basert på normrenten.
@Tom - Skandibanken har satt rentene ned til et konkurransedyktig nivå - dvs ned mot der de gunstigste tilbudene fra andre ligger, de var vel lei av ikke å få kunder. De gjør det neppe fordi de hadde så veldig lyst eller fant det så ekstremt lønnsomt at de så seg nødt til å kutte marginene sine.
Og uansett hvor mange ganger du prøver å innbille deg selv det, så brukes ikke lånene fra ECB til å gi boliglån til meg og deg. Som du har lært i denne tråden går disse i boligkredittselskapene. Det er faktisk det eneste tilfelle hvor man konkret kan peke på hvilke innlån som brukes til hvilken type utlån - alle andre innlån og utlån går inn i bankens totale posisjoner. Det er altså ikke slik at retail-innskudd brukes kun til å funde retail-utlån. Og renten er 1% i EUR, mot sikkerheter. Du kan jo regne litt på hva det tilsvarer i Norske kroner (hint: Svaret er langt unna 1%). ECB-lån er dog billige.
Men dette gjør som vanlig neppe inntrykk på deg.
Så bra du endret på innlegget ditt, for dette er skikkelig billig innlån for banken. Samtidig er kravet til sikkerhet ikke veldig stort.
Nå vet jeg ikke hva du innbiller deg at jeg innbiller meg, men nå innbiller jeg meg ikke at lånene fra ECB brukes til å gi boliglån til deg og meg. Du derimot ser ut til å innbille deg at litt billig funding her og der ikke påvirker noe som helst. Selvsagt påvirkes alt banken gjør av prisen på innlån og hvis man har tilgang til masse billig funding uten store krav til sikkerhet, så er det flotte greier som bidrar til at totalen blir enda bedre.
For øvrig: Det ser ikke ut som du har fått med deg valutautviklingen og prognosene videre. Du fatter rett og slett ikke hvor gunstig slk billig funding er. ECB-lån er ikke bare billige for DNB. De er rasende billige. Det er en grunn til at DNB tar i mot alt de kan få med åpne armer.
Gjør det inntrykk på deg
Så valutasvingninger og kursutvikling over tid er ikke særlig relevant? OK. Da må det jo være glimrende å låne til 1% rente i euro?
Og når vi er i gang: Kanskje du kan si noe om terminkontrakter og prisfastsetting?
Men sånn helt generelt: Jo mer gunstig funding banken får jo bedre. Eller er du uenig her også? Nei, det blir vel for dumt.
Det sier seg jo selv at jo mindre man betaler for å låne, jo bedre alt annet likt.
Men det ville være fint om du kunne forklare hvordan valutakursutviklingen i det siste og prognosene fremover er så gunstig for en norsk bank. Samt forklare hva et slikt ECB-lån koster omregnet til norske kroner - her er det viktig at du husker på at det er lån mot sikkerheter og ikke et vanlig lån man gjør i markedet.
Siden jeg ikke kan noe om bankdrfit kunne jeg tenke meg å få forklart dette av deg.
Og så kan du tygge litt på hvorfor en del banker ikke deltok på disse ECB-lånene selv om de kunne.
Nå var det jeg som spurte først, så hvis du kan forklare... hvis dukan altså .... ;)
Du har jo noen særs spenstige uttalelser om at valutasvigninger ikke er særlig relevante og da er det jo greit å spørre om hvorfor i alle dager man har behov for finansielle instrumenter i valutamarkedet.
Og til slutt: Flott at vi er enig i at disse lånene er en grisebillig gavepakke. Da koker det jo bare ned til et spørsmål om hvor grisebillige de er.
Og når vi prater om grisebillig. Du er enig i at boliglånsrenta vil holde seg grisebillig lenge? Jeg ser da bort i fra at du ikke har en slik krystallkule som jeg har, men heller baserer dette på kunnskap.
Banker kan bruke slike instrumenter til å gjøre svingingene irrelevante om de ønsker. Det var du som snakket om valutakursen og prognosene videre. Alternativt kan banker ganske enkelt låne ut i samme valuta som de låner inn, det er en viktig forskjell på en privatkunde som tar valutalån og følgelig tjener penger om lånevalutaen svekker seg mot norske kroner. Banker finansierer ikke utlån i NOK ved å låne inn EUR og selge EUR i markedet. Men du trodde jo for kun få sider siden i denne tråden at norske banker satt på en svær valutarisk og brukte det som en forklaringsvariabel for resultatene i banknæringen i Norge. "Formidabel pluss hittil i år og noenlunde i null i fjor" var vel formuleringen du brukte om jeg ikke husker feil.
Men resonnementene dine har jo endret seg så mange ganger i denne tråden allerde at et par til eller fra ikke spiller så stor rolle kanskje.
Ad terminkontrakter og prisfasetting: En terminkontrakt prises basert på valutakursen i dag og rentedifferansen mellom de to valutaene. Et produkt som brukes til å i dag inngå en bindende avtale om å på en bestemt dato i fremtiden kjøpe eller selge en valuta mot en annen til en kurs som fastsettes i dag.
Og hva ble det til? Ekspertuttalelsen din lar vente på seg.Hvordan går det med renta, sa du? Du tør ikke antyde av frykt for at noen vil le av deg når du tar feil? I så fall kan du jo bare si deg enig med meg, vet du. ;)
Fra før vet vi at bankene har rekordresultater. Vi vet at innlån er gunstige. Vi vet at pengemarkedsrenta har sunket betydelig. Vi vet at kronekursen har steget til nye høyder. Vi vet at sentralbanksjefen driter i boligprisene. Vi vet at krystallkula mi ser ut til å funke mye bedre enn teorien din. Det vi ikke vet er: Tror du boliglånsrenta vil holde seg grisebillig lenge?
Du har pratet om økte innlånskostnader og risikopåslag, men å si deg enig med denne trådens overskrift... kan du det, eller har du en slags angst for å innrømme at krystallkula mi langt overgår alle dine teoretiske betraktninger.
Og terminkontrakter.... tror du ikke det er et snev av mulighet for at de også prises ut fra en forventning om hva fremtiden bringer?
En kjapp oppsummering fra krystallkula mi:
Boligrenta di vil være grisebillig lenge!
Bankene tjener flust med penger.
Rimelige innlån er intet problem og de blir rimeligere utover året.
Bankenes overskudd i 2011 vil bli slått av overskuddet bankene får i 2012.
Og det aller viktigste:
Krystallkula mi funker mye bedre enn all din teori.
For øvrig stemmer ikketeorien din helt bra med virkeligheten heller.
Og Skandiabanken? Faktum er at de har satt ned sin flytende boliglånsrente. Hvor konkurransedyktige de var for og ble etter kan sikkert diskuteres. Du påstår at de gjorde dette for å bli konkurransedyktige. Vel, det er din påstand.
Jeg tror boliglånsrentene vil forbli på lave nivåer temmelig lenge. De er lave nå, de vil være lave om de skulle falle ytteligere og de vil være lave om de stiger noe. Jeg tror ikke de flytende bankrentene kommer særlig lavere enn de er nå. Om så skjer vil fremtiden vise - kutter Norges Bank mye f.eks pga kronekursen kan de nok komme noe ned på sikt. For en låntager er uansett det viktigste hvor stor den månedlige regningen blir, ikke hvordan det er finansiert hvor lønnsomt eller ikke det er for banken osv osv. Jeg prøver bare å korrigere noen av dine misoppfatninger om hvordan finansmarkedet er skrudd sammen, men det ser ikke ut til å hjelpe særlig mye.
Og uansett hvor mye du prøver å innbille deg selv og andre folk det så er ikke boliglån særlig god butikk i Norge for bankene. For en noenlunde opplyst leser burde det være åpenbart at resonnementene dine har svære hull, forutsetningene dine har endret seg en rekke ganger i denne tråden og baserer seg på en rekke misforståelser. Men det kan godt være at konklusjonen din viser seg riktig - at rentene forblir lave lenge. Selv om banker hadde tjent dobbelt så mye på å gi boliglån som de gjør ville rentene fortsatt vært svært lave om man ser stort på det.
At jeg ikke kan noe om bankdrift for stå for din egen regning, for min del er det skrikende åpenbart at du ikke skjønner hva du snakker om til tross for en stor tro på egen innsikt og andres mangel på sådann i dette sakskomplekset. Den leser som følger denne tråden får ha i mente at til tross for at alle utgangsforutsetningene til hr. Tom har vist seg å ikke harmonisere med faktiske forhold så har ikke konklusjonen endret seg. Ergo mitt poeng om at konklusjonen kan vise seg å bli korrekt (at rentene blir lave lenge) men resonnementet for å komme frem til at det er så åpenbart er helt på jordet. Jeg kan minne deg på at du baserte deg på at boligkredittlån går på NIBOR flat fordi sikkerheten var så god. Bare på den forutsetningen alene er 60-70 basispunkter av din imaginære bankfortjeneste på boliglån borte.
At Skandibanken ikke får særlig mange nye kunder når de tilbydde et stykke over 4% er vel en ganske rimelig antagelse. Landsdekkende banker som DnB og Nordea er betydelig rimeligere, så det er enkelt for veldig mange å skaffe seg et billigere lån enn det. Som påpekt av en del kommentatorer er det beinhard konkurranse på boliglån i Norge, noe som kommer låntagerne til gode. I Sverige er det helt andre marginer på boliglån enn hva som er tilfelle i Norge.
Vet du hva? Det heller ikke en del av min jobb å mene noe om rentene. ;D
Men! Selv om det ikke er en del av min jobb å mene noe om dette, er ikke det til hinder for at jeg utmerket godt kan mene noe om dette likevel. Vil tro at det samme gjelder for deg, så ivrig som du debatterer i denne tråden.
Nå er det rentemøte i Norges Bank om et par uker. Har du mot til å komme med en kunnskapsbasert prognose over hva som vil skje eller skal vi bare overlate det til krystallkula mi?
Jeg tror ikke de endrer renten, men de har jo overrasket før. Jeg følger ikke Norges Bank så veldig nøye, så veldig kunnskapsbasert er ikke min prognose. Olsen signaliserte vel i årstalen sin at de ikke så for seg noen ytterlige lettelser i overskuelig fremtid, men de har jo overrasket markedet og analytikere tidligere. Den åpenbare jokeren er selvsagt kronerkursen, men det spørst hvor mye det hjelper på den å kutte med en kvarting eller mer.
Det er ikke priset inne noen renteendring i markedet så vidt jeg vet (er en stund siden jeg så på FRA-kontraktene i Norge), men markedet kan selvsagt også ta feil.
At Norges Bank "driter i" boligpriser er vel for øvrig å ta vel sterkt i, de har sagt (helt korrekt i mine øyne) at det ikke er deres oppgave å stagge boligprisveksten, men de er selvsagt bekymret for en for kraftig prisstigning og ubalanser i økonomien, noe som på sikt kan få store konsekvenser for produksjon og sysselsetting - to faktorer som Norges Bank på ingen måte driter i.
Og produksjon og sysselsetting? Begge er på topp. Ikke mye ubalanse å spore selv om boligprisene er høye. Og boligprisene? Det er jo ikke boligprisene som er høye, det er tomteprisene som er høye. Trekker man fra de økte kostnadene til TEK10, er det fremdeles rimelig å bygge en bolig på alle de kjekke stedene der folk ikke har veldig lyst til å bo.
Styringsrenta blir nok satt ned. Vår styringsrente er for høy sammenlignet med våre viktigste handelspartnere. Pengemarkedsrenta vil da synke nesten tilsvarende mye som styringsrenta settes ned. Og pengemengden som finnes uti der er nå så stor at det blir vanskelig å plassere penger trygt og sikkert. Norske banker fremstår som supersolide og vil motta stadig større innskudd og få stadig rimeligere innlån. Fundingkostnadene vil synke og vi vil ha grisebillige boliglån i lang, laaaaang tid.
Og midt opp i det hele vil politikerne bruke mer penger enn planlagt på veier og infrastruktur. Mer penger enn planlagt på helsevesen også. Og fremdeles vil sentralbanksjefen vår slite med å nå inflasjonsmålet sitt.
Så konklusjonen er : Løp og kjøp! Renta vil være lav og den vil holde seg lav lenge. Samtidig vil lønnsveksten være god og sysselsettingen høy. Taperne blir de som sitter på gjerdet og setter penga sine i banken i påvente av fallende boligpriser. Det vil ikke skje. Vi har ikke en boligboble, vi har en boligbombe som snart vil eksplodere da det bygges alt for få boliger i forhold til det behovet som finnes. Og kommunenes planavdelinger? Ja det er jo en enda større katastrofe. Det reguleres jo alt for få nye områder til boligbygging. Vel, da blir det et enormt press på de tomtene som finnes og det resulterer i at folk kjøper gamle hus, river de og bygger nytt på en tomt som er både stor og sentral. Det blir det ikke flere boliger av.
Det bygges for lite og selv om det er rimelig å bygge, blir sluttregningen ofte for dyr likevel. Når store utbyggere sier at nå er det nok, burde det ringe noen bjeller...
http://www.hegnar.no/eiendom/article681033.ece
Igjen: Renta vil holde seg lav, innlånene vil ikke bli dyrere, men bli billigere og billigere og de norske bankene vil tjene mer penger enn noensinne. F.eks har DNB's aksjekurs steget fra 58 kroner til 72 kroner siden nyttår. 24 % verdistigning siden nyttår er jo fenomenalt bra og sier noe om hva markedet tror om den fremtidige inntjeningen til DNB.
Får høre hva de sier - regner med det er kronekursen som er grunnen. Inflasjonen i Norge har vært langt unna målet lenge, så de bryr de seg neppe så mye om.
Personlig skjønner jeg ikke at de gjør dette - Norge går stort sett så det suser, og sist gang kronen var i nærheten av disse nivåene var rentedifferensialet mot EUR og USD enormt.
1-0 til Tom;)
Umiddelbart har det ikke skjedd mye med de lange norske swapretnene, de er stort sett uendret på dagen (men det skal sies at de var en del opp før Norges Bank kuttet). 5 og 10-års renteswappene ligger ganske nøyaktig der de lå i går. De helt korte swaprentene har fallt en del - 2-års-renten er ned ca 0.08 prosentpoeng.
Så slik verden ser ut akkurat nå er det ikke særlig mye som tilsier at det skal være noen endring i fastrenente, i alle fall ikke basert på hva Norges Bank gjorde i dag.
Vi får se hva fremtiden bringer.
Lederen for Norsk Industri er selvsagt fornøyd. Det er kronekursen som opptar ham og hans medlemsbedrifter. Fornøyd er også alle med store lån.
Mindre fornøyde er de 11 av 13 sjefsøkonomer som tippet at renta ville forbli den samme. Noen mener at sentralbanksjefen spiller et høyt spill og at kronen uansett vil fortsette å styrke seg. Noen er kanskje litt såre siden de flagget det så innmari sterkt at sentralbanksjefen ikke kom til å tørre å gjøre en dritt med renta. Vel, litt såra og vonbråten blir man kanskje når man som sjefsøkonom går høyt ut for så å tryne skikkelig.
Andre mener at nå stiger boligprisene enda mer og de kan ha rett. Det er sentralbanksjefen enig i. Fordelen med å sette ned renta er imidlertid større enn ulempene slik Norges bank ser det. Inflasjonen vil øke. En god ting, men fortsatt vil sentralbanksjefen slite med å komme opp i 2%. 2,5%, som er inflasjonsmålet, har ingen tro på i nær fremtid. Imidlertid fører rentesenkingen til at politikerne nå må stramme inn på pengebruken og opptre "ansvarlig". Sånn sett holder sentralbanksjefen politikerne i øra, men det er nok ikke til mye hjelp uansett.
En ting som kan påvirke boligprisene er at regjering og kommuner gjør et felles løft slik at planavdelinger landet rundt kan få lagt ut flere nye boligområder. Tomtemangelen er prekær i sentrale strøk og fører til høyere priser enn nødvendig. En dugnad på området vil kunne holde boligprisene i sjakk, ja kanskje få de til å flate helt ut. Ned går de nok neppe. Andre mener at løsningen er å bygge høyere hus med flere leiligheter. ;)
Det siste spørsmålet er om bankene vil senke boliglånsrenta til sine kunder som følge av dette. Vel, for min del har jeg uansett fastrente til 3,35%, men for dem som har flytende rente er jo dette viktig å få svar på.
Kommer folk til å låne mer nå når de vet at boliglånsrenta vil holde seg lav lenge? Vil boligprisene stige ytterligere? Tja.. jeg tror boligprisene vil stabilisere seg og ikke stige mer enn lønnsveksten tilsier. Jeg tror også at folk ser at lån skal betales tilbake. De som låner mer, reduserer kanskje forbruket på andre områder og prioriterer nedbetaling? Jeg er blant dem.
Jepp. Det som skjer nå er at Nordea venter på DNB, DNB venter på Nordea og alle andre venter på DNB og Nordea.
Finansdirektøren i DNB tror ikke rentene skal ned, men denne kommenataren kom før Norges Bank kuttet.
3M NIBOR ligger an til å være i underkant av 20 basispunkter lavere i morgen enn hva den var i dag (NIBOR settes klokken 12, altså var dagens NIBOR satt før rentemøtet).
Men som du sier, rentebanen ble senket kraftig. Så det blir neppe de store bevegelsene på boliglånsrentene i noen retning i nærmeste fremtid med mindre noe overraskende skulle skje. Finansieringskostnadene på boligkredittobligasjoner har kommet noe med målt som spread over NIBOR/EURIBOR, men de er fortsatt høyere enn hva snittkostnaden i boligkredittselskapene er, følgelig er snittfundingkostnadene målt som margin over NIBOR fortsatt økende, bare ikke like raskt som for et par måneder siden.
For øvrig synest jeg personlig det er greit at Norges Bank sier ganske klart ifra at det ikke er deres ansvar å regulere boligprisveksten i Norge - poltikere har flust med virkelmidler de kan bruke om de virkelig ønsker det, med siden nordmenn flest er boligeiere og har boliglån så er neppe det noen politisk vinnersak, og tidligere erfaringer tilsier at de ikke kommer til å gjøre noe, og det kommer til å ta lang tid om de faktisk har tenkt å prøve å gjøre noe.
Jeg er enig i at det er et farlig spill de spiller. Lav rente er ingen garanti mot sterk valuta - sveitiske franc styrket seg voldsomt for en tid siden, dette til tross for at Svetis har de laveste rentene i den vestlige verden. Sveitsiske renter er i praksis negative, francen svekket seg først når sentralbaken sa at de skulle holde kursen mot EUR over 1.20 for enhver pris, på det sterkeste kostet det under en sveitserfranc å kjøpe en Euro.
Legge ut flere tomter:
Ansvarlig er planavdelingen i kommunen. De mangler ressurser og får heller ikke ekstra øremerkede midler av staten.
Forenkle byggesaksbehandling:
Staten gjør det motsatte og de gjør det så rigid at byggesaksavdelingen ikke har en sjanse til å holde hodet over vannet. Plan-og bygningsloven er langt fra klar nok og Fylkesmannens saksbehandlere har ingen ensartet praksis i ankebehandlingen.
Lempe på kravene til nye boliger:
Man kan jo drømme om det, men kravene har blitt hinsides og detaljreguleringen kjenner ingen grenser. Hvordan havnet vi i en situasjon der 1% av landets befolkning med rullestol skal ha gjennomslag for at alle leiligheter og hus skal ha såkalt "universell utforming". Eller er leiligheten det nye distribuerte sykehjemmet? TEK10? Skal man le eller grine? Halvmetertykke vegger i en enebolig tar like mye areal som en hybel. Da dropper man hybelen. Hvor lang tid tar det å spare inn 20 cm ekstra glava? Like lang tid som det tar å oppdage kondesproblemet i en 50 cm glavavegg?
Utnyttelsesgrad:
Der er det gjort litt. Jeg har utnyttelsesgrad 0,15 og fikk disp til 0,18 ;)
Bygges høyere. Tja..... vi får vel se.
I dag leste jeg at alle utleieleiligheter i de største byene skal gjennomgås med tanke på lovlighet. I praksis stryker halvparten fordi de ikke har ekstra parkeringsplass, bod ute, bod inne, nok vindusflate osv. Hva gjør det med leieprisene hvis halvparten av studentboligene i en storby plutselig får utleieforbud? Venstre mente man burde fire litt på ekstreme krav, men hvem bryr seg om et parti som vaker i sperregrensen?
Å ha en mulighet til forenkling og reduserte krav er ikke det samme som at man vil benytte seg av det. Da blir det bare dyrere og dyrere og vi skylder alt på den lave renta for at det blir slik. Hallo? Er det noen hjemme?
Vær trygg på en ting: Boligprisene vil holde seg høye og det finnes ikke et fnugg av tvil om saken. Om lånerenta synker med et par tidels prosent, spiller det nada rolle i den store sammenhengen. Poenget er at man både må klare å se hva som forårsaker problemet og også klare å løse problemet når man har funnet rotårsaken til elendigheten.
I 2010 ble vi 63.000 nye innbyggere i Norge. Europarekord basert på folketall.
I 2011 ble vi 64.000 nye innbyggere i Norge. Ny europarekord.
I 2012 ble vi..... samtidig som boligbyggingen var på et nytt lavmål?
Psst. Er det en godt bevart hemmelighet at samtlige av disse nye innbyggerne trengte et sted å bo? Politikerne vet det åpenbart ikke.
Lave renter har imdilertid svært mye å si for annet forbruk, siden lave lånerenter gir mye penger som kan brukes på andre ting rimelig umiddelbart. Det er forskjell på et terminbeløp på 15000 kroner og 25000 kroner for en familie. Etter skatt utgjør det 6-7000 kroner i måneden. I fjor vinter slo de høye strømregningene rimelig brutalt inn i forbruket til Ola og Kari Nordmann.
De er i gang med mer reell formuebeskatning av boligformuen, jeg regner med den aktiviteten vil tilta i årene fremover.
Rimeligste flytende boliglånsrente er dermed 3,4% nominell.
http://e24.no/eiendom/dnb-setter-ned-renten/20175146
Er dette bunnen? Setter sentralbanksjefen styringsrenta ned med enda en kvarting på slutten av året? Vil det bli bygget flere boliger? Vil tilstrømningen av mennesker til Norge bare fortsette å øke? Vil vårens lønnsoppgjør vise moderasjon samtidig med at det skrikes etter folk og særlig folk med høy og rett utdannelse?
Siden store deler av Europa ser ut til å bare spore mer og mer av selv om de får låne mer og mer penger, kan det bli stygt etter hvert. Vi har nok ikke sett rentebunnen for boliglån enda.... eller har vi det? Kanskje risikopåslaget som Rolfy har pratet om begynner å vokse inn i himmelen? I så fall er mange ute å kjøre....
Det har faktisk gått ganske mye ned i det siste, kredittspreadene i verden faller stort sett over alt siden det er "risk on" modus nå om dagen. Men som nevnt må norske banker fortsatt betale mer enn snittkostnaden sin, men de må betale lavere spreader enn for et par måneder siden.
Den som følger med har kanskje også fått med seg at swaprenter i Norge fra 5 år og utover allerede er høyere enn de var før Norges Bank kuttet, så slik verden ser ut akkurat nå er det ingen grunn til å forvente at lange fastrenter kommer ned. Men dette kan selvsagt endre seg fort. Rentene på lang norsk statsgjeld er også høyere enn på flere måneder.
Med andre ord tror markedet at renta vil være grisebillig de neste 5 årene.
Økonomer har hylt på renteøkning før ferien og i løpet av året var vi garantert en ny renteøkning. Norges Bank har lagt opp til en renteøkning i desember, men de vil nok ende med en rentereduksjon i desember. Eurokurs 7,50 i dag. Hva om 3 måneder? 7,40? Og hva gjør Norges Bank Når krona blir for sterk?.........
Den Europeiske sentralbanken senket nå renta med en kvarting. Enda mer interessant var det at de senket innskuddsrenta med en kvarting til 0,000000%.
Lave renter har kommet for å bli. Det er ingen tvil. Spørsmålet nå er om høy sysselsetting og stadige lønnstillegg i Norge nå står for fall......
Og boligprisene? Vel, når det ikke bygges særlig mye nytt og vi har Europas nest høyeste innvandring, blir spørsmålet: Trenge alle mennesker et sted å bo? Og hvis svaret på dette fortsatt er ja.....
Jepp - mye tyder på at renter forblir lave - og det ganske lenge. Personlig tror jeg ikke Norges Bank kommer til å sette opp når de sier, men den plata begynner å bli ganske utspillt - rentene i Norge har jo skullet opp "snart" i årevis nå. Det er selvsagt en mulighet for at banker blir mindre sugne på å gi boliglån, men så langt er det ikke mye som tyder på det. Og om banker skulle trenge / ønske å ta seg bedre betalt for slike lån, så vil rentene fortsatt være lave om man ser stort på det. Det spiller neppe allverdens rolle om boliglånsrenta er 3%, 3.5% eller 4% siden alle banker og de aller fleste låntagere uansett har tatt høyde for det. Og vi har reallønnsvekst så det holder i Norge, og lånet vokser ikke.
Den store risken for Norge er at oljeprisen faller. Den trenger ikke en gang falle veldig mye. Det er ganske mye prosjekter som ikke er lønnsome med priser ned mot 80 dollar fatet, og dersom prisen komme seg nedover mot det og blir der så er det nok mye prosjekter på skrivebordet som ikke vil bli realisert. Og det tror jeg vil ha mye å si for aktiviteten i Norsk økonomi, og også på arbeidsinnvandringen til landet.
Den større diskusjonen - som vi har vært innom tidligere i tråden - er i hvilken grad Norges Bank i det hele bør bry seg om boligpriser. Jeg heller mot et "nei". Det er mye mer effektivt å dempe prisveksten gjennom ymse former for politikk (skattesystemet, rentefradrag, reguleringer, krav til nybygg osv osv) - men som jeg har sagt tidligere har jeg liten tro på at det kommer de helt store endringene her, i alle fall ikke på en god stund. Jeg tror ligningsverdien av primær- og særlig sekundærbolig vil øke, men det også vil skje gradvis og over mange år.
Alt tilsier at det fortsatt vil være svært lukrativt å eie eindom i Norges land, og pga rentenivå, skattesystem og andre faktorer så vil det også forbli slik selv om boligpriser mot formodning skulle falle noe. Men siden det er rimlig bonanza i markedet nå om dagen skal det neppe så veldig stort stemningsskifte til før det roer seg betraktelig.
DNB fortsetter å tjene gode penger på sine lån i et marked der boliglånsrenta er grisebillig og der innlån er svindyrt. Magi kaller noen det. Eller er kanskje ikke innlånene så veldig dyre likevel?
DNB's resultat før skatt endte på rett over 6 milliarder kroner, en oppgang på 1,4 milliarder fra andre kvartal 2011.
- Vi er godt fornøyde med årets andre kvartal. Mens mange europeiske banker nå reduserer sine utlånsvolumer, har DNB fortsatt god og lønnsom vekst. Vi vokser samtidig som vi styrker kapitaldekningen vår, sier konsernsjefen i en uttalelse.
Resultatet var betydelig bedre enn analytikerne ventet, skriver Dagens Næringsliv. Bankens tap økte imidlertid fra 457 millioner kroner til 685 millioner kroner.
Kilde: http://www.aftenposten.no/okonomi/Solid-vekst-for-DNB-i-andre-kvartal-6941244.html
Kilde: http://www.dn.no/forsiden/resultater/article2433441.ece
Rekordoverskudd blir til enda større rekordoverskudd. Fantastisk!
Nesten like fantastisk som krystallkula mi. :)
Jeg har hatt mage spenstige uttalelser i denne tråden, men det fine er at krystallkula mi stemer bra med virkeligheten. Faktisk er det slik at virkeligheten er enda litt bedre enn det jeg spådde.
Det er bare å gjenta: Nå blir boligrenta di grisebillig - lenge! :)
PS: Lurt å kjøpe noen bankaksjer? DNB's aksjekurs går jo nedover fordi regnskapstallene er så gode at analytikerne ikke klarer å fatte virkeligheten.....
Dersom det - igjen - blir større turbulens i finansmarkedene kan man vel forvente høyere innlånskostnader for bankene? Og da tar det neppe lang tid før dette veltes over på lånekundene.
Sier vel sitt om hva bankene tror når faste renten ligger ned mot (og, for 1 år, litt under) den flytende dem tilbyr.
Tom har bestemt seg - omrent som den eneste i Norge som mener å ha innsikt i materien - for at boliglån er en gullgruve for norske banker, så det er ingen grunn til å forvirre han med elementære fakta. Det var for øvrig ganske stille fra Tom sist DNB la frem resultat, for det var ikke så bra.
Slutt å prate tull.
Faktum nr. 1: Forrige kvartal DNB la frem resultatet, var jeg heller ikke stille, for resultatet var veldig bra da også!
Faktum nr. 2: Nå er resultatet enda bedre. Samtidig er egenkapitaldekningen bedre.
Faktum nr. 3: Elementære fakta er at 86% av nordmenns lån er lån med pant i bolig!
For øvrig så ligger kvartalsregnskapet der til gjennomlesing, så de elementære fakta skulle være greie å få med seg.
Og igjen: Nå blir boligrenta di grisebillig - lenge! Når alle forståsegpåere sier at Norges Bank skal sette opp renta, ja så sier jeg nei, de setter ned renta. Og Norges bank setter ned renta. Bombe for de fleste sjeføkonomer!
Og den norske stat? Låner penger billigere enn noensinne.
Og DNB? Låner penger grisebillig av den europeiske sentralbanken. 0,75% er grisegrisebillig!
Din ball. ;)
Og det utgjør en liten del av DnBs totale innlån.
Du har med all tydelighet i denne tråden ettertrykkelig dokumentert en total mangel på forståelse for hvordan ting finansiers, hva denne finansieringen koster og hvilke marginer det genererer. Om du leser dine egne poster fra tidligere så trodde du at norske banker kunne låne inn til NIBOR flat med sikkerhet i boliglån. Det er rimelig langt fra sannheten, men resonnementet ditt har ikke forandret seg en millimeter av den grunn.
Men jeg skal gi deg en ting - du sa at Norges Bank kom til å sette ned renten, og det gjorde de. Og boligånsrentene er fortsatt rimelige - svært rimelige historisk sett, og de kan som jeg også har sagt godt forbli billige svært lenge.
Stort settt alt annet du har hevdet i tråden har vært galt - til dels spektakulært galt.
Hvilke innlån som brukes til å funde hvilke lån er noe banken selv styrer. Du vet vel at banken bruker kundeinnskudd for en stor del av fundingen sin? Visste du at DNB har øket kundeinnskuddene sine betydelig? Nå er omlag 2 av 3 utlånskroner fundet av kundeinnskudd.
Og de grisebillige lånene fra den europeiske sentralbanken?
Les mer her:
http://e24.no/boers-og-finans/dnb-tjener-milliarder-paa-europeisk-kriselaan/20252548
http://www.klassekampen.no/59966/article/item/null
I desember delte ECB ut lån til en samlet verdi av 489 milliarder euro til europeiske banker til ei rente på bare en prosent, i et forsøk på å redde de kriserammede eurolandene. Siden lånene løper over tre år er renta i realiteten negativ, det vil si at det blir gratis, eller at bankene til og med tjener på å låne disse pengene.
Det er riktig, men du sa for noen måneder siden at de kunne funde til rundt NIBOR flat. Det stemmer ikke, du må gjerne ro alt du vil, men du sa tidlig i denne tråden - opprettet leeenge etter finanskrisen startet at banker kunne finansiere seg til ca NIBOR flat.
Igjen: Du er omtrent den eneste i Norge som mener boliglån til privatkunder er superbutikk. Det er noe bedre nå enn det var tidligere i år (jeg sa at jeg regnet med at marginene ville øke, og det har de gjort). Boliglån i Norge er fortsatt latterlig billige sammenlignet med andre land og banker tjener ikke mye på å gi de. Dette er velkjent for alle som følger banknæringen og har vært skrevet side opp og side ned om. Skal man finne side opp og side ned om hvor mye penger banker tjener på denne virksomheten må man nesten lese dine skriblerier, for det er knapt noen som mener det. Ganske enkelt fordi det ikke er tilfelle.
Men du må gjerne leve i troen på at du skjønner dette, mens alle som følger norsk banksektor ikke gjør det.
Nei Tom, DnB tjener ikkje fett på boliglån i dag iallefall.
Så flott at innrømmer at det er riktig. Videre tror jeg du må lese en gang til hva jeg faktisk har sagt i denne tråden.
Det er en superbutikk. Det er en grunn til at bankene står i kø for å kapre boliglånskunder.
Og det er ikkje at dei tjener goidt på boliglån, grunnen er at dei tjener godt på boliglånskunder.
Du viser manglende kompetanse på hvordan banken er organisert og hva som skjedde når man gikk over til å opprette interne boligkredittselskaper i bankene.
Du er kanskje ikke klar over at et titalls mennesker i DNB står for hele DNB Boligkreditt og drar inn en milliard i kvartalet? Du er kanskje heller ikke klar over at boligkredittselskapet er grunnmuren i hele DNB's bankvirksomhet og muliggjør inntjeningen i andre deler av selskapet?
Videre er du kanskje heller ikke klar over at grunnen til at man kan låne 25 milliarder i ECB til 0,75% rente er at man har denne form for sikkerhet? Bare her gjør rentenettoern at man tjener en ekstra milliard i året.
86% av alle utlån til Ola og Kari er lån med pant i bolig. Boliglånsvirksomheten er motoren i DNB.
Det ER er grunn til at bankene står i kø for å kapre deg som boliglånskunde. Nå vet du grunnen. Dette er lukurativ butikk.
PS: Du må gjerne komme med utfyllende opplysninger om hvorfor banken tjener så godt på boliglånskunder når du mener at de ikke tjener godt på boliglånene. Boliglånskunder har ikke mye annet enn en bunnskrapt lønnskonto i banken
Før var kallenavnet mitt tavlebyggern.
For øvrig vet jeg om en fyr som hadde null i skattbar inntekt og likevel fikk låne 20 millioner. Eller var det 200 mill ...
Uansvarlig av banken var det uansett!!
Galt. Igjen. Jeg anbefaler deg på det sterkeste å slutte å late som du kan veldig mye om dette.
Hint: ECB tar kun sikkerhet denominert i EUR. Du kan ikke putte norske boliglån i ECB.
Ehh okei, det er faktisk leieboern min som også er min tidligere kollega... Kjenner han nok litt bedre enn deg.
Før var kallenavnet mitt tavlebyggern.
Jeg har heller ikke sagt at man skal putte norske boliglån i ECB.
Siden du trakk den slutningen, antar jeg at du heller ikke vet hvorfor DNB som norsk bank får slike lån fra ECB.
Jeg skal gi deg et hint. Finland.
DNB har en filial i Finland. Finland har euro. Den finske filialen har sikkerhet og kvalifiserer til denne type lån.
Mmmm. Kanskje det er du som later som du har peiling..... ;)
Men du tok poenget? At det er mer enn lønn som avgjør om man får lån eller ikke.
Du er som vanlig på bærtur (dog ikke av de største du har vært på). Det man trenger er sikkerheter i Euro som er godtatt av ECB. I tillegg må man ha en operasjon i et Euro-land, f.eks en filial i Finland, Tyskland, Italia eller hvor de nå har EUR. Jeg gidder ikke forklare deg hvordan ting deponeres i Euroland eller hvordan konto- og oppgjørssystemet i EUR fungerer, jeg regner med at du har din helt private versjon av det også og jeg ser ingen grunn til å forvirre deg med basale fakta rundt dette.
Jeg burde egentlig gi opp å prøve å forklare deg hvordan dette henger sammen siden du er hellig overbevist om at du har skjønt alt rundt bankdrift i Norge. For meg står det som svært åpenbart - som nevnt tidligere - at du ikke har videre god innsikt i denne materien. Du har plukket opp en del og prøver etter beste evne å fylle inn hullene selv med resonnementer som sikkert fremstår som fornuftige for deg og muligens for en og annen leser som er innom denne tråden. Problemet er imidlertid at de sjelden har særlig mye med virkeligheten. Om du vil ha en greatest hits av egne feilslutninger er det bare å lese alle dine spinnville påstander i denne tråden. Eneste gang du har hatt rett og jeg har hatt feil i denne diskusjonen er da jeg trodde at Norges Bank ikke kom til å sette ned renten, mens du var overbevist om at de ville gjøre det. Det gjorde de som kjent, så da trodde jeg feil.
Stort sett alt du bombastisk mener er riktig om bakdrift o.l. er galt. Deal with it.
Du tok det tydeligvis ikke. Det eneste finansinstitusjonene er intr i å selge er kredittkort, så de kan vingeklippe deg så fort som mulig.
Før var kallenavnet mitt tavlebyggern.
Jaja, nok en artikkel som ikke skjønner forskjellen på norske kroner og Euro. Dersom man skal låne ut til 3.75% (ca der norske boliglån f.eks ligger) så kan man ikke låne ut Euro. Man må da på en eller annen måte gjøre disse Euroene om til norske kroner, og en rente på 0.75% i EUR tilsvarer ikke en rente på 0.75% i NOK.
Med e24.no - logikk kan man gjøre noe mye enklere og helt risikofritt:
1) Man låner til p.t. 0.75% i ECB
2) Man deponerer i Norges Bank til p.t. 1.50%
Vips så har man fullstendig fritt for risiko tjent 0.75%.
Problemet er at Norges Bank ikke tar i mot innskudd i EUR. Og hadde de gjort det hadde de ikke betalt norsk styringsrente for Euroene. Den europeiske sentralbanken betaler p.t null, niks og nada for innskudd, så det funker ikke der heller.
Slik hersketeknikk som ovennevnte bruker bare en ekte dust.
Hvis du mener alt jeg skriver er så feil, så kan du jo bare skrive det du mener er riktig. Mange vil nok ha glede av å lese og lære. Problemet er bare at skriver du svada, ja så plukker jeg det fra hverandre og legger ved noen referanser.
Men, ..... så sikker på seg selv som du fremstår, er det vel ikke noen sjanse for at jeg skal klare å finne feil i dine påstander, så kom igjen, bare skriv.
Jeg har påpekt et lass av feil i dine forutsetninger, antagelser og resonnementer i denne tråden. Det ser ikke ut til å gjøre inntrykk - du fortsetter akkurat som før.
Du har ikke plukket frahverandre noe jeg har sagt, siden det jeg har sagt er riktig - i motsetning til de aller, alle fleste av dine påstander vedrørende bankvirksomhet og finansmarkeder, prising av instumenter og ligende.
Svada får være dine ord. Jeg opppfordret deg tidligere til å ringe litt rundt til folk som følger bankmarkedet i Norge for å se hvor mange som er enige med deg - jeg antar du ikke har tatt oppfordringen siden du ikke har korrigert ditt syn en millimeter.
Så nei, grunnene for å forvirre deg med basale fakta blir færre og færre, men det er kanskje noen andre som følger denne tråden som kan ha interesse av det. Du er et lost case i så måte.
Og ja, jeg regner sannsynligheten for at du vil finne nevneverdige feil i mine påstander som ganske nøyaktig lik null. Jeg gjør en del forenklinger for å ikke bli for teknisk (leksepøve: finn ut hvor jeg har gjort det), men uten å endre på det prinsipielle.
Enten forstår du ikkje forskjell på inntekt og resultat siden du blander disse begrepene eller du troller. Ein milliard i inntekt er ikkje ein miliard i resultat. DnD Boligkreditt betaler DnB ca. 600 mill. i kvartalet for å administrere selskapet, så kostnader er der nok av, så resultatet er så langt ifra 1 milliard.
Dette får være nok fra meg i denne omgang,Tom fortsetter i nøyaktig samme gate som før.
Kanskje Tom burde tromme sammen 19 venner og starte et boligkredittselskap siden det er så ekstremt lønnsomt og krever så lite folk?
Spørsmålet du ikke bekrefter eller avkrefter er om denne lille greia er grunnmuren i hele bankvirksomheten. Det er nemlig min påstand! Det er faktisk en grunn til at bankene står i kø for å kapre gode boliglånskunder. Dette er gull!
Videre:
Har DNB milliarder av kroner i overskudd hvert kvartal?
Blir overskuddet bare større og større?
Er det slik at 86% av alt vi låner i bankene er lån med pant i bolig?
Hva med de 14 andre prosentene?
Er innlån i euro til 0,75% rente grisebillig?
Er renteswap en helt kurant sak og et meget godt og fungerende finansielt instrument?
Har DNB 2 av 3 fundingkroner gjennom kundeinnskudd eller er innlån noe som de sliter med og betaler svindyrt for?
Hvordan kan DNB bruke store deler av forvaltningskapitalen sin på boliglån, som det påstås ikke gir noen særlig gevinst, samtidig som de tjener gode penger? Hvorfor ikke bruke mer forvaltningskapital der de får mest igjen? Leker de butikk? Selvfølgelig ikke!
Gjør et tankeekspriment: Tenk deg at DNB kutter ut det meste av utlån med pant i bolig for heller å bruke pengene til annen type utlån. Utlån som da skal være så mye mer lukrative enn disse stakkars boliglånene som man ikke tjener penger på. Ooops.... UTENKELIG! Spørsmålet er imidlertid: HVORFOR er det så utenkelig?
PS: Rene boligkredittselskaper tjener også gode penger selv om boliglånsrenta er veldig lav. Det er et faktum!
Få hodet opp av sanden!
Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge.
DNB har gode marginer og tjener penger som gress!
Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Det er nok du som ikke forstår. Har man en milliard i inntekt og betaler 600 millioner i konsernbidrag, er ikke dette en utgift, men, ja nettopp - et bidrag. En del av internregnskapet.
Videre betyr dette heller ikke at de 10 ansatte etter dette har 400 millioner i overskudd.
Banker tjener penger på å ha kunder - andre tjenser og lån enn boliglån er mer lønnsomt. Boliglån er et "signalprodukt" i Norge. Det er ikke lengre slik at banker omtrent går med underskudd på boliglån Siden NIBOR har kommet ned. Så banker tjener penger på boliglån, det er ikke det - de tjener bare ikke spesielt godt på det. Noe jeg har gjentatt ganske mange ganger. Så boliglånskunder er viktige, men det er ikke fordi boliglånene i seg selv er så lønnsome. Jeg skjønner at du nekter å innse det, men det får nesten være ditt problem.
Du lever i den villfarelse at det er på boliglån bankene tjener pengene sine - det er galt. Andre ting er mye mer lønnsomt.
Banker gjør mye som ikke er det mest lønnsomme akkurat der og da. Om marginene en eller annen gang i fremtiden stiger, så er en portefølje på hundretusenvis av boliglån ganske god butikk. Ditto om fundingkosten en gang skulle komme ned. Og kundene som har et bankforhold er lønnsomme, og boliglån er inngangsporten til et kundeforhold.
Det aller meste av boliglån i norske banker går i boligkredittselskaper, og de er i sin helhet finansiert ved boligkredittobligasjoner. Så ligger det noe rask utenfor - typisk lån med over 75% belåning (grensen for når det kan gå i boligkreditt) og litt andre ting. Uansett hvor mange ganger du påstår det for deg selv så er ikke boliglån fundet med innskudd. Det er også andre enn privatpersoner som låner i Norge, men det bryr tydligvis ikke du deg om. Det er mye større marginer på utlån i bedriftsmarkedet, og også der er tapene relativt små.
Jeg vet at norske banker tjener greit med penger. I motsetning til deg skjønner jeg hvorfor.
Du må lære deg å skille mellom volum og marginer. Det er ikke lønnsomt bare fordi noe er stort.
Og ja, 0.75% er billig for et lån i EUR. Jeg har da aldri påstått noe annet.
Eg som ikkje forstår ??
Det er ikkje ei -1- krone i konsernbidrag i 2 kvartalsrapporten.
Kvar i alle dager finn du konsernbidrag?
Veit du ikkje forskjell på driftskostnader og konsernbidrag?
Man oppretter et kredittforetak som et heleid datterselskap. La oss kalle det AAA Boligkreditt AS.
Hensikten med dette er å sikre banken langsiktig finansiering til best mulig vilkår. For at dette skal fungere, trenger man naturlig nok en drøss boliglånskunder med god sikkerhet og lav risiko.
Boligkredittselskapet jobb er å utstede obligasjoner med fortrinnsrett og derved hente inn penger. Samtidig har man nå en situasjon der obligasjoner med fortrinnsrett også kan byttes direkte i statspapirer.
Fordelene stopper imidlertid ikke med dette. Dette grunnfjellet av boliglånskunder er av en slik art at de anses som lavrisiko. Ergo kan man låne ut veldig mye penger til disse boliglånskundene uten at banken som sådan får en for høy risikofaktor. Altså kan man låne ut enda mer penger - og tjene enda mer penger.
Samtidig som man bruker boligkredittselskapet til langsiktig og rimelig finansiering med lav risiko, har man jo også de vanlige kundeinnskuddene. Disse kan man så i stor grad låne ut til andre formål enn bolig, da boligkredittselskapet sørger for finansieringen av de fleste boliglånene.
Boliglånskundene er altså verdt gull og bidrar både til inntjening, til lav risikoprofil og at man kan få tilgang på statspapirer.
Det heleide boligkredittselskapet AAA Boligkreditt AS er en pengemaskin, ikke bare grunnmuren i bankvirksomheten. Man belaster bolikkredittselskapet med en passende andel bankens driftskostnader og overfører så resten av fortjenesten f.eks som konsernbidrag.
Det sier seg selv at alle disse kjekke mulighetene som åpner seg med et boligkredittselskap, slett ikke er mulig uten boliglånskunder. Og jo flere boliglånskunder, jo flere muligheter.
Nå er det videre slik at ikke alle boliglånskunder kvalifiserer for lån i boligkredittselskapene. Derfor deles kundene inn i gullkantede boliglånskunder og ikke fullt så gullkantede boliglånskunder. Den siste gruppen får en høyere rente og siden disse ikke kan finansieres via boligkredittselskapet, finansieres de fra andre kilder, f.eks kundeinnskudd.
Så jeg gjentar enda en gang:
Få hodet opp av sanden!
Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge.
DNB har gode marginer og tjener penger som gress!
Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Denne hypotetiske banken vil da ikke ha et eneste boliglån som skal finansieres og kan følgelig bruke andre typer innlån (heri kundeinnskudd) til hva den måtte ønske. Funingbehovet for en boliglånsporteføllje vil være null siden det ikke er noen boliglån som skal fundes.
(ECB-lånene har ikke en fast rente i 3 år - renten er satt lik reporenten til ECB, dvs at de i levetiden kan bli høyere og lavere enn 0,75% - det var 1% da operasjonen ble gjort til opplysning). Men la oss for enkelhetens skyld anta at renten er fast i 3 år.
Du må være litt spesifikk. Hva er det andre rundt som er så lønnsomt etter ditt syn?
Du sier selv at det er veldig gunstig noen innlegg tilbake.
Sjefen for DNB ble spurt av en finansspesialist om han ikke hadde dårlig samvittighet for å ta i mot en slik gavepakke. Svaret var at det ikke var så interessant at de tjente bra på dette, men at de oppfylte bakgrunnen for gavepakken, noe som var å sette pengene i sirkulasjon.
Siden alle i finansverdenen ser ut til å være enige i at dette er veldig gunstig, hvorfor skulle det for oss her på byggebolig.no være så interessant å regne på om det er gunstig, mer gunstig eller midt i mellom gunstig? Men for all del....
Antar du ser på deg selv som en flink elev, så jeg regner med at du vil fortelle svaret hvis noen lesere her skulle spørre. ;)
Så skråsikker du er på alt så kunne det jo passe om du regner det om til norske kroner. Det er lov å si at du ikke vet hva det tilsvarer. Men om det tilsvarer 0.75% i NOK, 1.5%, 2.5% eller 3.5% i NOK er vel ganske relevant for hvor billig dette egentlig er, er det ikke?
Det var heller ikke det jeg spurte om. Jeg spurte bare hva 0.75% i EUR tilsvarer i NOK for samme løpetid (3år). Det er det mulig å regne ut.
Jeg vil kun frem til at du ikke vet hva dette tilsvarer og følgelig vanskelig kan mene veldig mye om hvor billig dette egentlig er. Samt at du ikke har så god greie på dette som du liker å late som.
Til info tilsvarer 0.75% i EUR i 3 år for tiden sånn veldig ca 1 prosentpoeng rimeligere enn hvor du selv kan låne norske kroner fast i 3 år til boligformål i Norge. Det er (mye) billigere å låne i Husbanken enn i ECB (antar da at renten i ECB er 0.75% i 3 år, men det vet man jo ikke siden den kan endres hver måned)
Nå ble jeg overrasket. Dine tall stemmer jo ikke med det andre eksperter sier. Kan du ha feil? Eller sier du noe annet enn det du skriver? Konkretiser gjerne hvilke rente du snakker om ved å oppgi et tall. 1 prosentpoeng billigere en min boliglånsrente eller hvilken som helst boliglånsrente?
Men nå er det jo videre den finske filialen som låner disse 25 milliardene og finnene har jo euro. Lager du problem ut av noe som ikke er et problem?
Nei, jeg regner ikke feil - og ymse eksperter tar heller ikke nødvendigvis feil selv om det til tider kan stå mye rart i aviser. Og jeg tenker på hvor man kan få 3 års fastrente i dag i en norsk bank - dvs i området 3.5-3.6% (er en stund siden jeg sjekket, men det er vel rundt der det ligger regner jeg med).
Poenget er at da LTROen kom var det (og er fortsatt) ganske så rimelig i forhold til senior bankgjeld - som er en type lån banker jo må ha. Lån i sentralbanker er dog mot sikkerheter. Husk også på at det er ganske mange banker i verden som har vanskelig for å finansiere seg i markedet og som sitter på et lass av verdipapirer det er vanskelig å få gjort om til likvider, operasjonene til ECB er en måte for mellom annet å la banker finansiere seg med sikkerhet i slike papirer.
Så for å gjenta meg selv: Boliglån i Norge er svært gunstige for låntagerene.
Vil du da kalle det en gedigen gavepakke for den finske filialen siden de bare kan drite i dine betraktninger rundt norske kroner siden de har euro i Finland?
Alt er relativt. Hvor stor den er avhenger sterkt av hvem som skal vurdere det. Den er større for en spansk sparebank i trøbbel enn en solid, nordisk bank som f.eks Nordea siden Nordea har tilgang til mye rimeligere finansiering enn en spansk sparebank i trøbbel. Og det spørt jo også hva man bruker de lånte pengene til. Kjøper man spansk statsgjeld for de har man stor rentenetto, men samtidig høy kredittrisiko. Putter man de tilbake i sentralbaken har man negativ rentenetto siden ECB ikke betaler renter for innskudd.
Jeg snakker bare om den relative prisingen mellom valutaer. Dersom en bank (eller en kunde for den saks skyld) ønsker å låne i en valuta og plassere i en annen så er det fullt mulig, det er mulig å regne på hva X% i en valuta tlsvarer i en hvilkensomhelst annen valuta. Fenomenet burde være velkjent for alle som har hatt valutalån i JPY når rentenivået var7% eller deromring i norske kroner. Følgelig gir det liten mening når det står i avisen at man kan låne til 0.75% i EUR og låne ut til 3.75% til bolig i Norge og tro at man har tjent 3%. Det har man ikke.
Tror du de ville tatt i mot gavepakke fra ECB og så satt pengene inn igjen i ECB til null rente?
Siden alt er relativt som du sier, kan vi jo strekke det så langt at de kanskje vil investere i en italiensk mirakelmaskin som løser verdens energibehov? Hvor formidabel avsporing skal vi satse på?
Så jeg gjentar enda en gang:
Få hodet opp av sanden!
Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge.
DNB har gode marginer og tjener penger som gress!
Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Så du tror ikke banker plasserer til 0% rente?
Eurpeiske banker plasserer for tiden rundt 350 milliarder Euro til 0% rente i ECB i endags innskudd. For en ukes tid siden, da ECB betalte 0.25% på innskudd plasserte de ca 800 milliarder Euro. Andre "sikre" plasseringsalternativer som tyske/franske/nederlandske/østeriske/finske statssertifikater har negativ rente og er således et enda dårligere alternativ. Totalen i ECB er imidlertid reelt sett lite endret, så det er fortsatt rundt 800 milliarder som havner der uten at det betales retne.
http://www.ft.com/intl/cms/s/0/3c7730a2-cc0b-11e1-839a-00144feabdc0.html#axzz20wyM2pST
Det er for øvrig på høy tid å legge av seg sarkasmen.
Selvsagt gjør de det, men da under helt andre forutsetninger.
Jeg antar at du fatter at man ikke sier ja til en gavepakke på 25 milliarder for så å sende penge tilbake der de kom fra till 0 prosent rente.
Slutt med dette tåkepratet! Av regnskapene går det frem at DNB bruker disse pengene som finansiering av utlån og DNB-sjefen sier at han ikke har dårlig samvittighet for å ta i mot denne gavepakken fordi banken oppfyller hensikten med de billige lånene som er å sette pengene i sirkulasjon!
Og siden du selv har innrømmet at du synes disse lånene er gunstige greier, så kan vi kanskje la det være med det og heller glede oss over den grisebillige lånerenta som vil holde seg billig lenge?
Svar heller på det spørsmålet jeg stilte noe innlegg lenger opp. Da sa du:
Du må være litt spesifikk. Hva er det andre rundt boliglånsvirksomheten som er så lønnsomt etter ditt syn?
Kutt ut tåkepraten og forklar leserne klart og konsist hva dette rundt er som er så gunstig i dine øyne.
Der sa du endelig det jeg har påpekt lenge. Kunne du ikke sagt dette tidligere i stedet for å gjenta om igjen og om igjen det innlysende faktum at norske boliglånskunder ikke låner i euro? >
Nå gir jeg opp. Takk for meg i denne debatten, og denne gangen har jeg tenkt å gjøre alvor av det. Du får leve videre i den sterke trua di på egen innsikt i denne materien og dikte videre på din helt private versjon av hvordan verden henger sammen.
Det er forhåpentligvis åpenbart for alle lesere at jeg kan svært mye mer enn deg om dette.
Før var kallenavnet mitt tavlebyggern.
Nordmenn låner over 2000 milliarder og i det store og hele er det av typen lån med pant i bolig (86%). Dette tjener bankene meget godt på. Rolfy mener riktignok at det ikke er selve boliglånene man tjener på, men det rundt boliglånene. Han vil imidlertid ikke svare på hva 'dette rundt' er for noe.
Et sitat fra innlegg 161 i denne tråden er verdt å gjenta.:
Så viser det seg altså at boliglånene er grunnmuren i bankvirksomheten. Så bra er lønnsomhet i dette at Fondsfinans mener at det er for godt til å kunne vare og at marginene vil falle. Og så skjer det likevel ikke. Intet fall i marginene. Pengemaskinen fortsetter å kverne rundt. Den blir faktisk bare enda bedre på å tjene penger. Dette fordi Finanstilsynets innskjerpinger av egenkapitalkravet til boliglånskundene gjør at enda færre boliglån havner utenfor boligkredittselskapet til banken. Bankene vil jo gjerne tjene enda mer, så man øker gebyrene litt i samme slengen.
Vips! Min nye spådom er at DNB Retail kommer til å få enda bedre resultat for 2012 enn det de hadde for 2011.
Og hvorfor? Vel...., boliglånene har promiller i tap blir nå enda sikrere når egenkapitalkravet økes fra 10 til 15%.
Innlånskostnaden blir gunstigere og gunstigere. Rentene faller. Nibor faller. Og når bankens egenkapitaldekning for boliglån er forsvinnende liten samtidig med at boliglånsbehovet øker dag for dag, blir det bare enda mer penger i kassa.
Dette er faktisk enkel matematikk for grunnskolen. Her trenger jeg ikke engang krystallkula mi. ;D
http://theboombust.blogspot.no/2012/05/sikkert-som-banken.html
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Du ser nå i alle fall ut til å bli provosert. Det store spørsmålet er imidlertid: Hvorfor er du så provosert av det jeg skriver?
http://bors.e24.no/e24/portal/e24no/instrument?newt__ticker=GOGL.OSE
Sett aksjegraf på 3 år og se utviklingen.
Hvor mye har DNB lånt ut til skipping? Er det skipping som er indrefileen til DNB? Det minner om jappetiden, denne gangen er det dratt lengre. Det er vel "anderledes" denne gangen? Tanken er vel at før var slikt bobler, denne gangen er det ikke det det. (selv om alle tall er like eller verre). Skal en få ned boligpriser så må kommunen legge ut tomter, det sluttet de fleste kommuner med på 1980-1990 tallet..Og siden tomtene tok slutt har prisene på alt det kan bo i økt. Selv gamle "brakker" fra 1960 som eg fikser opp selv, i mangel på tomt.
Jeg synes det at renten er lav er en god grunn til å juble. Jeg er naturlig nok fornøyd fordi jeg er låntaker. Låntakere er nok de fleste av oss.
I Norge har vi noe nær null arbeidsledighet. Vi importerer arbeidskraft i store mengder. Vi har en situasjon der Norge renner over av penger og har 300 milliarder i overskudd på statsbudsjettet og godt over 3000 milliarder i oljefondet og der staten i tillegg er deleier i mange av de store selskapene i Norge. Staten er f.eks storaksjonær i DNB. Og DNB? De har rekordoverskudd nesten hvert kvartal. De er eksponert i shipping, men de taper jo ikke særlig med penger.
Til inntekt for ditt syn gir du som eksempel at et av John Fredriksens selskaper har falt 46% i 2011. Og så da? John Fredriksen er en råtass som ofte låner milliarder bare for å betale utbytte. Kanskje er fallet bare en naturlig korreksjon? Oslo Børs er i pluss i år!
- Renta er lav og vil være grisebillig lenge! Det sparer norske låntakere milliarder på.
- Forståsegpåere har de 2 siste årene knivet om å meddele at renta vil stige, men de har alle tatt feil!
- AS Norge går så det suser. Staten tjener flust av penger.
- Innbyggerne tjener flust med penger.
- Arbeidsledigheten er svært lav og arbeidsinnvandringen er svært høy.
- Bankene har promiller i tap og rekordoverskudd.
Min oppfatning er at vi har det bedre enn noensinne og at den lave utlånsrenta ikke lenger er unntaket men normalen som er kommet for å bli. Du er pessimistisk og sier det minner om jappetiden, bare dratt enda lenger. Vel, jeg deler ikke din oppfatning.
For øvrig legges det stadig ut nye boligtomter - også i kommunal regi. Her forrige dagen leste jeg at det finnes 21.000 byggeklare tomter innenfor en radius av 2 mil fra Oslo sentrum. Samtidig er det verdt å merke seg at vi ble 67.000 nye innbyggere i fjor og samtlige trenger et sted å bo. Etter TEK2010 - ;)
Så hvilken boble er det som kan sprekke - for Norge vel å merke?
Hva kan gå så fryktelig galt? Hva med situasjonen i Europa? Den er ikke god, men blir den langsomt bedre eller langsomt verre?
Oljeprisen er for øvrig 106 dollar i dag og stigende....
Det ble bygget omlag 20.000 nye boliger i fjor. Altså nye boliger på nye tomter. Det samme antallet forventes i år. Altså finnes det et tilsvarende antall byggeklare tomter som det er hus og leiligheter som skal bygges dette året. Ditt tall på1500 medfører ikke riktighet fordi man ikke bare kan ta et kjapt søk på finn.no for å få oversikten.
Videre skjønner jeg ikke hvorfor du mener norske banker skal bokføre tap. Boligprisene stiger jo og tapene som andel av forvaltningskapitalen til bankene er et par promiller.
Hvis du tror vi har en boligboble, tar du antagelig feil. Selv om det bygges 20.000 nye boliger i året, er behovet nærmere det dobbelte. Når man i årevis bygger halvparten av boligene som trengs, gjør det noe med prisene: Vi får en boligbombe. Boligprisene eksploderer!
Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen ser ingen tegn på at vi nærmer oss slutten på krisen i Europa. - Det vil derfor bli lave renter og komme et rentekutt til Norge, sier han.
"
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2448744.ece
Kan se ut som krystall kula kan ha rett
Norges bank styrer etter et inflasjonsmål og de sliter voldsomt med å klare å få inflasjonen opp til målet på 2,5%. Poenget er at inflasjon og mengden penger i en økonomi henger nøye sammen. Man balanserer dette opp mot den verdiskapning som man har.
Det du skriver er med respekt å melde det reneste tøv. Skulle noe slikt kunne skje, er det fordi man gir blanke i enhver økonomisk politisk styring og og fører en pengepolitikk etter Mugabe-modellen!
Det trykkes penger døgnet rundt i EU for tiden, krisepakkene er ikke penger de har på bok som lånes ut. Tenk om folk begynner å synes det er for dumt at ett land bare kan sløse så mye de vil og få tonnevis med nye penger for å rette opp sine feil? Skal ikke mye til før det går til dundas og hva er det som liksom gjør at lille Norge ikke skal bli berørt? Når pensjonsfondet/oljefondet blir borte i dragsuget så er dette en situasjon vi fort kan havne i.
Det finnes to enkle løsninger.
1. WW3
2. Satse internasjonalt på å bygge baser på månen og mars, ikke bare små pusleferder men virkelig satse stort.
http://www.dinepenger.no/spare/naa-kan-du-kreve-lavere-boliglaansrente/20264077
"Markedsrenten faller kraftig: Renten din stiger uansett"
"- Det er et paradoks, sier sjeføkonom Shakeb Syed. Se hvorfor."
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2453448.ece
Shakeb Syed i Sparebank 1 Markets har nok feil. Boliglånsrenta vil ikke stige med en kvarting i løpet av et år. Poenget er at Norges Bank ikke setter styringsrenta ut fra forholdene i boligmarkedet. Sentralbanksjefen har sågar uttalt klart og tydelig at boliglånsrenta ikke er det han bryr seg så mye om.
1 års fastrente for boliglånskunder er nå på 3%. Det sier sitt.
3 års swaprente er nå helt nede i 2,34%. Markedet priser inn en nedgang.
Hvorfor i alle dager skulle boligrenta stige med en kvarting neste år når markedet priser inn en nedgang og man har en 3 års swaprente på historisk lave 2,34%?
Så er det verdt å merke seg at Norges Bank anser at i løpet av et par år skal det bare være et par tre tideler forskjell mellom styringsrenta og interbankrenta - slik som det alltid har vært!
Fortsatt gjelder følgende: Boligrenta di vil være grisebillig - leeenge!
Nå har Syed bare vært sjeføkonom i et års tid, men hvor mange ganger de siste 2 årene har bankenes sjeføkonomer, makroøkonomer og andre forståsegpåere pratet om hvor mye renta vil stige nærmest om få dager? Tåkefyrster! Markedet satser penga sine på at renta går ned
Her er hva et knippe sjeføkonomer mente at styringsrenta skulle være ved inngangen til 2012.
Fasiten ble betydelig lavere.
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2049262.ece
De mest uansvarlige, de som for 3 år siden lånte mye mer enn de skulle og langt over pipa og kjøpte en bolig som de strengt tatt ikke hadde råd til, sitter igjen med millionfortjeneste på boligen og renteutgifter som betjenes uten å anstrenge seg det aller minste.
- Hurra for de uansvarlige som lånte over pipa og ble millionærer på det. :)
6 ganger brutto inntekt i lån viste seg å bli plankekjøring. Heldigvis for dem. Synd for de andre som lot drømmehus være drømmehus og hørte på skremslene om at renta ville stige til himmelen.
Hvordan føles det å sitte der nå og vite at drømmehuset kunne vært i boks og du vet med deg selv at renteutgiftene ikke ville tatt livet av deg likevel? Kanskje litt uansvarlighet hadde vært på sin plass? Sånn i etterpåklokskapens navn?
På den annen side har det vært slik de siste 50 år at den som kjøper enda større og dyrere bolig enn man har råd til ender opp med å bli rik...... eller 2 boliger man ikke har råd til....
Dette er vel i strid med hva du har hevdet, Tom? Eller tar jeg feil?
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
At DNB nærmest driver veldedighet og ikke tjener penger på utlån er vel en overdrivelse. Nå er ikke jeg økonom, men leser meg til i kvartalrapporten for 2. kvartal 2012 at DNB Retail hadde renteintekter på 3,9 milliarder, nesten 500 mill mer enn 2. kvartal 2011. De skriver også at rentemarginen på utlån i kvartalet var 2.03% mot 1,51 % 2. kvartal 2011. Styret for hele konsernet skriver selv innledningsvis " Resultatet var solid, kapitaldekningen ble styrket og utlånsmarginene fortsatte å øke".
Kanskje det er som å sammenligne med bilselgeren som gir uttrykk for at du får bilen til under kostpris etter 7-10 % standard pruting ;D
Rentemarginen blir stadig høyere
Markedsrenta blir stadig lavere.
Intet nytt med andre ord.
Spørsmålet blir egentlig: Skal DNB og de andre fortsette å øke marginene sine, eller skal det fallende rentenivået snart komme oss låntakere til gode?
Sitat: "Kvartalstallene viser tydelig at DNB nå skor seg godt på lånekundene sine. For selv om renten i pengemarkedet ligger på sitt laveste nivå på tre år, er ikke DNB i nærheten av å kutte utlånsrenten."
http://www.dn.no/forsiden/resultater/article2493936.ece
Jepp. Og med de skjerpede regulatoriske krav bankene møter frem til 2015 er bankene rett og slett nødt til å tjene mer penger. Mye mer penger. Kravet til ek, både i størrelse og form, øker kraftig.
Så hadde dnb ikke vært "nødt" til å tjene "mer"....alle som tar ut det som er mulig av bedriften sin i "fortjeneste", får problemer med "egenkapitalen".....
https://www.spk.no/Boliglan
På denne måten blir firmaet mer verdt fordi egenkapitalen, altså pengene de sparer og setter 'i banken' jo er penger som bidrar til at kontantbeholdningen vokser. Banken blir rikere.
Banken vil imidlertid både bli rikere og samtidig betale ut rekordstore utbytter. En fin tanke hvis man eier en bank. Så hvordan gjør man det? Jo man bare tar dobbel betaling for å låne ut penger.
I januar i fjor tegnet jeg et fastrentelån for 3 år. DNB skulle ha 3,35% nominell rente. Ikke urimelig siden 3 års swaprente i markedet var på 2,65%.
Et drøyt år senere har markedsrenten for 3 års fastrente sunket til 2,35%. I tillegg har interbankrenten NIBOR sunket til rekordlave 1,89%. Så da er det bare å glede seg over lavere rente på nye fastrentelån?
FEIL! Prisen for 3 års fastrentelån i DNB er nå på 4,0% nominelt, 4,13% effektivt.
Med andre ord har DNB i løpet av et år økt sin margin på fastrentelånet til godt over det dobbelte. Rent tyveri etter min mening.
Det aller verste er at de kan gjøre det samtidig som de skylder på myndighetene. Og hva har myndighetene gjort? De har som nevnt pålagt bankene å øke sin egenkapital, dvs spare mer av pengene sine. En gavepakke av dimensjoner servert bankene på et sølvfat av myndighetene.
Myndighetene har nemlig ikke spesifisert hvordan bankene skal øke egenkapitalen. Og hva gjør bankene? Jo de betaler ut mer utbytte enn noensinne samtidig som de dobler fortjenesten på lån. Fantastisk? Ja for alle som har aksjer i bank og ikke har behov for lån.
Vår sentralbanksjef sa i sin årstale nylig at bankene måtte bruke deler av overskuddet til å bygge opp egenkapital Ja det gjør bankene. De bare sørger for å doble overskuddet ved å selge lån dobbelt så dyrt og samtidig betale ut like mye utbytte som før. En fantastisk forretningside. Spesielt når konkurrentene gjør det samme. >
Finansmarkedet vet å sette pris på slike godbiter og DNB's aksjekurs har steget 20% siden nyttår.
Pengemaskin! (du forer maskinen med dine penger og pengene havner i bankens pengebinge eller aksjonærenes lommer)
Hvordan DnB driver butikk er det lite poeng i å diskutere. Så lenge kundene fortsetter å tro at de får en bedre vare ved å betale dyrt, må jo banken ha gjort noe riktig.
Nei. Amerikanske swaprenter er fortsatt temmelig lave. 3 år ligger p.t. på ca 0.55%. Laveste den amerikanske treårsswappen har vært er ca 0.42, det var den tidlig i desember i fjor.
Den største eieren i DNBNOR er staten. At staten bruker sin egen bank til å " melke " penger ut fra forbrukerne, er langt fra greit. De som er gamle nok til å huske bank krisa på 80 tallet, husker sikkert også hvordan bankene overlevde den gangen.
Uansett - renta for vanlige forbrukere er lav, og kommer til å holde seg lav. Sett i et historisk perspektiv, har den som tør ta risiko, som regel kommet svært gunstig ut. Det er greit belyst også i denne tråden, for de som gidder lese seg opp på emnet.
Nær sagt heldigvis: risiko SKAL og BØR belønnes.
Rapporten fra rentemøtet i usa i desember gir indikasjoner om renteheving mot slutten av året. Selv om de kanskje bommer med et år i tidsestimatet skaper det en usikkerhet som gjør at de som lover fastrente vil legge inn større marginer.
Niks. Det er null problem for en bank å kvitte seg med renterisikoen på fastrentelån som gis. Bare å betale fast i swappen så er man ferdige med den saken.
Husk det faktum at bankene generelt, og DNBNOR spesielt i praksis overhodet ikke har tap på boliglån. Tapene og risikoen de drar på seg, er i andre bransjer, f.eks shipping, der de satser steintøft for å tjene ENDA mer penger. Eventuelle tap, er det vi kundene som spleiser på... ;D
Edit: Hvordan stiller bankene seg (eller bør stille seg) når gjeldsbelastningen er lavere enn 25%?
Elektroingeniør fra NTH, men har glemt mye da jeg utvikler programvare dagen lang.
Et utlånskartell med mafia-tendenser? Der låntakerne ikke har noe valg men må godta det bankene tilbyr eller glemme sine boligdrømmer.
Jeg skal være ærlig nok til å innrømme at jeg ville gjort det samme selv. Det er ikke forbudt å tjene grovt med penger.
Problemet nå er at det lages et inntrykk av at boligprisene er alt for høye. Det er med respekt å melde tull. SSB har gjort noen analyser i så henseende. De 3 neste årene forventer de at boligprisene øker med 25%. Ja, faktisk hele 25%. Bobla burde sprukket for lenge siden, men det er jo ingen boble. Ingen sprekk er mulig.
I annerledeslandet Norge finnes en annerledes makroøkonom. Det som er merkelig med hans annerledstanker og annerledesspådommer er at de ender opp med å gjenspeile fakta og blir til virkelighet.
Mange har prøvd å fortelle ham at han tar feil, men så blir de innhentet av fremtiden som sier at det var riktig det han sa.
Her kan man lese litt om sjeføkonomen i Terra og hans meninger.
Terra forbinder nok mange med alt som var galt i finans-Norge. Og så?
http://jansblogg.terra.no/2013/03/on-stranger-tides/
Og boligmeldingen fra Regjeringen som kom i dag? vel, den gir ikke en eneste ekstra bolig mener de fleste "eksperter".
Derimot forventer man 75.000 nye innvandrere i år som alle trenger et tak over hodet. Galskap? Bare fornavnet.
Nå tilbyr banken din boliglån innenfor 60%. Renta er 3,56% effektiv.
Hva er det som er så bra? De er jo bare marginalt rimeligere enn røkla, og legger man til grunn at det er innenfor 60% er de akkurat like griske som alle de andre bankene.
Med 70% er renta 3,71% og med 75% passerer den vel 4% hvis de i det hele tatt tilbyr det.
(til info er den norske tremåneders pengemarkedsrenten i området 1.80-1.90).
Hvorfor 100 punkter? Hvorfor ikke 50 eller 150 eller 200?
Ja, jeg har noen meninger. Poenget mitt er at det er litt tynt å slenge ut "det er så dyrt" uten å ha noen forståelse for hvordan marginen fremkommer. Marginer på norske boliglån har vært lave ganske lenge. Som jeg skrev i begynnelsen av denne tråden har norske boliglån i enkelte tidsrom vært rent underskuddsforetak for norske banker.
Å sammenligne på tvers av land er en litt vanskelig øvelse siden det kan være og er faktorer som er ulike mellom ulike land. Sveitsiske forhold kjenner jeg ikke så godt, så det skal jeg ikke mene noe om, men eksempelvis er marginene i Sverige omtrent det samme som de nå blir i Norge, Norge hadde over lang tid lavere, og til dels betydelig lavere marginer enn Sverige på boliglån til privatkunder. Så alt er ikke billigere i Sverige;)
Noen relevante faktorer for hva Ola og Kari Normann må betale for lånene sine er fundingkostnader for banker og deres boliglånsforetak, risikovekting, kapitalkrav, krav til egenkapitalavkastning, konkurransesituasjonen osv. I Norge er det svært god konkurranse på boliglån med en rekke landsdekkende tilbydere, utenlandske banker som tilbyr det samme produktet og en liten skog av lokale banker som ofte kun tilbyr lån til kunder i nærområdet. Det er lett å sammenligne priser for den som vil og det er en temmelig transparent prosess.
Skal man tro enkelte i denne tråden så kunne en bank - om den ville - kjøre rentene ganske langt under de andre, sannsynligvis få en god del kunder og likevel tjene et fjell av penger.
Men har du da et poeng i det hele tatt? Det burde selv for deg være temmelig klart at en del deltakere i diskusjonen har god forståelse for hvordan marginene fremkommer.
Av f.eks DNB's regnskaper kan man lese inntekter og overskudd. Man kan lese konkrete fundingkostnader. Videre kan man lese om risikovektinger og kapitakravvektinger basert på type lån. Hvilke mål de har for egenkapitalavkastning vites ikke, men ved å lese regnskapet, ser vi at egenkapitalavkastningen er skyhøy og noe enhver annen næring kan misunne dem. Det er videre et faktum at norske bankers tap på boliglån er under promiller og selv under de siste 2 finanskrisene var boliglånstapene tilnærmet null. Det burde si noe om hvor minimal risiko bankene har på Ola og Karis boliglån.
Konkurransesituasjonen? Hvilken konkurransesituasjon? I flokk skrur bankene opp sine renter, dobler sine marginer og skylder på myndighetenes egenkaptitalkrav. Det er situasjonen og det kalles ikke konkurranse slik jeg ser det. Tror du har glemt hvordan boliglån ble priset tidligere. NIBOR + et svært beskjedent påslag var normalen.
Hvem er disse "enkelte" du prater om? Hvis du oppgir navn, kan de ha mulighet til å imøtegå dine påstander.
Gjennom hele denne tråden har det i alle fall for meg fremstått som svært åpenbart at f.eks du for å si det forsiktig ikke har nevneverdig innsikt i hvordan boliglån prises og hva banker betaler for finansiering. Jeg kan nok en gang minne deg på at du trodde at boligkredittobligasjoner kostet rundt NIBOR flat "fordi underliggende lån var så sikre". Allerede der diskvalifiserte du deg ganske kraftig, det er en ganske grunnleggende forusetning for hva noe slikt bør koste til sluttbruker. En 50-60 basispunkter av din imaginære fortjeneste på boliglån er borte på den forusetningen alene. Om du regner deg selv som en av disse som har "god forståelse" så er standarden satt rimelig lavt, det er bare å lese tilbake for å se på alle de rare påstandene og forutsetnignene du har hatt.
Du tror jo at det sitter et 20-talls personer i et boligkredittselskap og skuffer inn milliarder av kroner på egenhånd.
At tapene på boliglån er svært lave har du helt rett i, det argumenterte også norske banker med i denne runden hvor det blir foreslått å øke risikovektingen, men finanstilsynet er tydligvis av en annen oppfating. Det er også etter hvert en ganske stor andel låntagere som har høy belåningsgrad, høy gjeld i forhold til inntekt og som ganske nylig har kjøpt bolig. Det er disse lånetakerene man er bekymret for om man skulle få en cocktail av f.eks høyere arbeidsledighet, fallende boligpriserm høyere renter og andre riskofaktorer. Det er neppe så mange som bekymrer seg for folk midt i livet med en belåningsgrad på 30-40-50-60%.
Det finnes over hundre banker i Norge. Om du mener at det foregår utstrakt prissamarbeide mellom disse får du ta det opp med konkurransetilsynet eller annen egnet etat. Det er ganske mange bankanalytikere og lignende som har predikert at marginene på boliglån må opp, men du vet åpenbart selv bedre enn alle som jobber i og følger banknæringen tett. Du må gjerne leve videre i den villfarelsen, men særlig troverdig er det ikke.
Jeg er klar over at du har lest regnskapene til banker og boligkredittselskaper. Jeg er også veldig klar over at du ikke heeelt har skjønt hva det forteller og ikke forteller.
Hvorfor vrir og vrenger du på det jeg sier og får det til å virke som om jeg mener noe helt annet?
Tror du ikke det er åpenbart for de aller fleste at ingen tror jo at det sitter et 20-talls personer i et boligkredittselskap og skuffer inn milliarder av kroner på egenhånd. Det er jo en viss forskjell på det kontra at det sitter et 20-talls personer og administrerer et boligkredittselskap, synes du ikke?
Kanskje du bør prøve å justere saklighetsnivået ditt? En av meddebattantene har et ordtak i signaturen sin som sier noe slikt som at enkelte husker så godt at de kan huske ordrett hva andre ikke har sagt. Du nærmer deg den klassen.
Vær en bidragsyter og svar heller på det Torango spurte deg om!
Lånet ble delt opp i 2 deler (75% og resten), hvor 75% er avdragsfri og renta er bundet i 5 år mens resten er sikret i foreldres bolig og har en litt høyere flytende rente.
Så fort resten av lånet er betalt ned (senest i 2020) så ser jeg det som lettere å reforhandle lånet eller bytte bank.
Det er lett å si "spør en annen bank!" men dessverre er det mange av oss som så vidt klarte å klore oss inn i boligmarkedet i første omgang og ikke har den luksusen de første årene.
Når det er sagt så håper jeg såklart at renta forblir lav de neste 5 årene og at boligprisene stiger litt til slik at lånet mitt raskere kommer innenfor 75% av boligens verdi.
Naboleiligheten gikk for 2.100.000 sist uke og jeg betalte 1.900.000 for min for snart 2 år siden. Med litt godvilje kan jeg påstå jeg er innenfor 90% nå
autorisert teleinstallatør (TIA) og ellers en nevenyttig kar
Basert på denne tråden er det for meg skrikende åpenbart at din innsikt i denne materien ikke er allverden til tross for at du åpenbart er hellig overbevist om det motsatte. Så får eventuelt leserene selv vurdere hvor mange feil forusetninger, logiske kortslutninger og rare ideer man kan slippe unna med.
Jeg har ikke vridd eller vrengt på noe du har sagt, jeg viser til dine egne påstander i denne tråden. Om du har glemt hva du selv har sagt, så er det bare å søke eller bla seg bakover. Der er det mye rart å finne. Det du sier har dog den egenskapen at det for en utrenet leser kanskje kan hørst ut som at du kan skikkelig mye om dette og har skikkelig peil - for meg er det dog veldig åpenbart at så ikke er tilfelle. Jeg innrømmer at det har vært et slags poeng for meg å få deg til å innse akkurat dette, men der har jeg åpenbart feilet kraftig.
Kan minne om et av de første innleggene dine:
Så tull og tøys var det vel ikke?
For å gjenta meg selv: Jeg jobber i bank. Jeg håper for din arbeidsgivers skyld at du ikke gjør det samme.
Her sier du bare: Så tull og tøys var det ikke. Uten noen dokumentasjon. Skal vi tro deg på ditt ord da, siden du jobber i bank?
I motsetning til deg skal jeg dokumentere at jeg har rett: Før renteuroen var påslaget over Nibor lite og stabilt, faktisk veldig stabil og lå som jeg sier et halvt prosentpoeng høyere i snitt. Skal du le litt av meg nå som jeg enda en gang gjentar det du anser som tull? Jobber i bank sier du? Vel, her har du statistikken for de 20 største norske bankene vektet etter markedsandeler.
Tygg litt på denne og fortell meg at du beklageligvis tok feil da du påstod at bankenes boliglånsrenter lå 1,5.-1,7 prosentpoeng høyere enn NIBOR.
Din ball!
Neida, jeg jobber ikke i bank. Har ikke engang økonomiutdannelse. Jeg er dataingeniør.
Likevel moser jeg deg ned i støvlene med statistikk som dokumenterer at du har feil.
Du jobber i bank og jeg antar da at du har økonomiutdanning.
Nå er tiden inne for å svare på Torangos forespørsel om marginer. Vil du ikke eller klarer du ikke?
Riktig, men irrelevant. Nå er vi etter renteuroen/finanskrisen versjon 1.0 og 2.0 osv. Nye spilleregler. Det er ikke mange som tror vi kommer tilbake til denslags marginer. Det er selvsagt en mulighet en eller annen gang, men særlig sannsynlig er det ikke. Grunnen er at det har blitt mye dyrere å finansiere og å gi boliglån enn hva det var i "gamle dager".
Du må gjerne tro at du moser meg ned i støvlene. Jeg mister ikke nattesøvnen av den grunn.
Gitt en rente så kan jeg til enhver tid si hvor mye over NIBOR det tilsvarer. Jeg snakket om hva marginene burde være sånn ca, og nå er vi der jeg sa vi burde være. Du mente at marginene måtte tilbake til rundt 50 punkter på sikt - det er en oppfatning du nok er ganske alene om. For vi er vel ikke heeeelt der nå et års tid senere - er vi vel? Når skal vi dit?
En kjapp oppsummering av din "mosing i støvlene" i denne tråden
- du trodde boligkredittselskaper funder til rundt NIBOR flat (muligens fra en annen tråd, men du trodde det åkke som).
- du trodde norske boligkredittselskaper tok et gigantisk valutaveddemål på innlån i utenlandsk valuta
- du har konsekvent ment at boliglån er superbusiness, selv når banker faktisk tapte penger på det
- du har pratet om ECB-lånene (som ikke brukes til å finanserie boliglån og således er irrelvante i denne debatten)
- du har snakket om valutaprgnoser, valutakurser og andre irrelevante faktorer
- du skjønner ikke hvordan banker setter og styrer risikoen knyttet til fastrentelån
Jeg har mistet tellingen på alt du har hevdet i denne tråden som har begrenset kontakt med den virkelige verden.
Tro gjerne videre at du er verdensmester i bankdrift, fundingprising, rentestyring, likviditetsstyring, kapitalvekter, egenkapitalavkastning, konkurransesituasjonen og alt det andre du har uttalt deg skråsikkert om i denne tråden. Forhåpentligvis er det ikke så mange andre som tror at du er det. Om så er tilfelle har jeg i det minste oppnådd noe. Du er et totalt lost case i så måte.
Over og ut.
Kryss i taket! Du har endret mening fra å kalle det tullete til å si at det er riktig.
Den satt nok langt inne, gjorde den ikke?
For øvrig fortsetter du å vite bedre enn meg selv hva jeg tror og ikke tror basert på dine egne tolkninger.
Runde 2:
Bevise at det ikke er irrelevant.
Hvorfor skulle egentlig et historisk faktum være irrelevant? Fordi slik det var aldri vil skje igjen? En faktaopplysning blir ikke irrelevant av den grunn.
Om du skulle ha rett i at det aldri vil skje igjen, et synspunkt jeg alldeles ikke deler, så har du jo ingen krystallkule som gir deg fakta om fremtiden, har du vel? Kan det faktisk hende du tar feil også her?
Du ber om en begrunnet argumentasjon for hvor spreadet på boliglån bør ligge. Jeg svarte hva jeg har på mitt lån i sveisisk valuta (sjekket siste lånebrev, den ligger nå på 1,012%). Kan ikke se at du har kommet med noe svar på hvor stor marginen bør være og hvorfor den må være høyere for NOK enn CHF. Dette er vel to valutaer som har mye likhet i et kriserammet Europa. Siden du jobber i bank kan du kanskje fortelle hvorfor speaden på et lån i CHF ligger på under 100 punkter, mens norske lån ligger vesentlig høyere.
Har som sagt ikke så greie på sveitiske forhold, men sveitsiske banker renner nok over av penger fra innskudd fra hele verden (det har jo vært diskutert å innføre negative renter / straffeskatt på innskudd og lignende tiltak i landet. Sveitsiske bankreguleringer kan jeg ganske lite om, men jeg vil som sagt anta at de finansierer seg svært rimelig. Jeg kan ikke huske å ha sett særlig med obligasjonsutstedelser fra sveitsiske banker, men det er heller ikke det jeg følger tettest for å si det mildt.
Norge er som sagt sånn ca på linje med Sverige når det gjelder marginer på boliglån til privatmarkedet. Lenge var marginene i Norge mye lavere - eksempelvis var 10 års fastrente i Norge og Sverige ca det samme til tross for at den norske 10-årige renteswappen lå ca 100 basispunkter høyere enn den svenske. Svenske banker betaler sånn ca det samme for finansiering som norske banker gjør (mål i spread over lokal pengemarkedsrente), give or take litt.
Norkse banker må hente inn ganske mye egenkapital og er godt i gang med det. Det kan gjøres ved å emittere nye aksjer (ikke veldig populært), øke inntjenningen, redusere kostnader og redusere utbytte eller en kombinasjon av disse. Det er det som skjer nå. Hva som skjer når det er over er vanskelig å si - som vi har sett de siste årene kan det skje mye rart.
Tom sa i denne tråden at han tok fastrente i 3 år på 3.35% og mente at det indikerte at bankene var sikre på at rentene ville forbli lave fremover. I dag koster 3 års fastrente rundt 4% - dette til tross for at 3-års renteswappen nok er lavere nå enn da Tom kunne ta fast på 3.35%. Altså er kredittpåslaget kjørt opp, også om man ser fremover.
Det er delvis dette som har vært ett av mine poenger i diskusjoner om fast vs flytende, tar man fastrente låser man ikke bare inn en rente, men også et kredittpåslag. Ligger man flytende kan renten til sluttkunde endre seg selv om ingen ting skjer med pengemarkedsrenten eller Norges Bank sitter stille i båten. De som tok fast da det var som billigst kunne nok gått ut av lånene med gevinst i dag til tross for at de underliggende pengemarkedsrentene er lavere eller sånn ca det samme som de var da.
Igjen tillegger du meg meninger og synspunkter jeg ikke har. Bankene har ingen formening. Det er de som tilbyr renteswappen som har en formening om hva fremtiden vil bringe. Imidlertid nærmer du deg poenget. Poenget er at risikopåslaget faller, renteswappene faller, pengemarkedsrenta faller, ja stort sett alt faller unntatt marginene norske banker beregner seg. Bankene har nå doblet sine marginer på boliglån og det er kundene som betaler.
Man kunne øket egenkapitalbeholdningen ved å betale ut mindre utbytte av de formidable overskuddene man har. Men nei, hvorfor gjøre det når kunden kan tynes og man i flokk gjør det samme? Griskhet satt i system kaller jeg dette. Greit at du som bankansatt forsvarer og argumenterer, men det endrer ikke faktum: Bankene har vitterlig doblet sin fortjeneste på boliglån og det er kundene som betaler!
PS: Du svarte Torango, men svaret inneholdt ikke svaret på spørsmålet:
For enhver kredittgivende institusjon er det en avveinig hvor de skal allokere kapitalen sin for å oppnå en ønsket avkastning på den. Egenkapitalavkastningen på boliglån er ikke spesielt høy så vidt jeg vet.
At banker agerer noenlunde likt når det gjelder boliglån er ikke så merkelig. De har ca samme finansieringskostnader på boligkreditt (noen mindre variasjoner er det selvsagt), de er omfattet av det samme markedet og de samme reguleringene.
Siden boliglån er ganske lange (snittløpetid i Norge er rundt 7 år om jeg ikke husker feil) så er også boligkredittselskaper finansert langsiktig. Så at fundingpåslagene går ned som de gjorde i 2012 gir ikke veldig stor effekt på den gjennomsnittelige finansieringskostnaden, men over tid vil det selvsagt få økt innvirkning etter hvert som gamle og dyrere lån forfaller.
Ad hva marginen bør være - vet ikke eksakt (driver ikke med boliglånsgiving eller denslags), men nærmere 200 enn 100 basert på gjennomsnittelig fundingkost, egenkapitalavkastning på allokert kapital, bidrag til den generelle bankdriften (lønn, bygninger, systemer - younameit). Retailbanking er et ganske personalkrevende område selv om norske banker har kommet svært langt i selvbetjening på nettbankene. Det har vært ganske klart kommunisert at margninene på boliglån måtte opp fra de svært lave nivåene de lenge lå på.
Ta det med ro rolfy, ingen med lite grann forståelse for dette kan være i tvil som kven som veit kva dei snakkar om av deg og Tom i denne tråden.
Om nokon skulle være i tvil om kva eg meiner her så vil eg (som både er dataingeniør og økonom
Over og ut.
Ok, da har de svært lave påslag (med mindre du har inntekter i CHF også da) siden du i tillegg har valutarisken og ikke bare kredittrisikoen på belåningsobjektet.
Jeg tror det er noen incentivordninger i Danmark for å få folk til å låne til bolig - danske boligmarkedet er som du sikkert vet ikke helt i toppform. Kjenner ikke til detaljene og mulig jeg husker feil. Men dersom f.eks Nordea tar opp et lån i markedet i f.eks EUR og gjør det om til et lån i CHF vil de nok komme ut med en negativ fundingspread målt mot den sveitsiske pengemarkedsrenten. Siden Sveits flommer over av penger er det strukturelt ganske rimelig å skaffe seg finansiering i CHF - dvs at alt annet likt vil en innlånsspread i CHF være (betydelig) lavere enn i f.eks EUR eller USD. Ditto med Danske Kroner også, forresten. Det er ganske billig å få tak i målt mot pengemarkedsrenten og den danske sentralbanken betaler negative renter på innskudd om dagen.
Jo, fordi det er et ekstra risikoelement for långiver. Dersom en kunde ikke har inntekter i lånevalutaen (f.eks en nordmann som låner i JPY eller CHF som har vært populært) så er det økt risiko for mislighold siden NOK kan svekke seg, noe som gjør at låntager må ut med mer norske kroner for å betjene renter og avdrag i en fremmed valuta da han får kjøpt mindre valuta for sine norske kroner. Og hovedstolen vokser da også målt i hjemmevaluta. Selvsagt kan NOK også styrke seg og gjøre det enklere å betjene lånet, men som långiver er man nok mest bopptatt av de scenariene det kan gå galt i;)
Det kan også være en del mer hassle med valutalån noe som gjør det dyrere for banken å tlby det, men hvor mye hassle det er varierer nok fra bank til bank. Konseptuelt er et valutalån et svært enkelt produkt, men håndteringen av det er ikke nødvendigvis like strømlinjeformet som et lån i hjemmevalutaen.
Ja, nettopp. Derfor synest jeg det var veldig billig.
Som du sier avhenger risikoen av sikkerheten - men det er faktisk ikke heeelt utenkelig at en valuta kan endre seg mot en annen med 25-50% over noen år, så det er en ikke ubetydelig tilleggsrisk. En belåningsgrad på 50% kan bli til en grad på 75%. Eller 25% selvsagt.
Så hva blir det til? 50 punkter? 100? 200? 300? Hvilken margin bør man ha?
Du synes å prate valutelånets margin opp. Og du bekrefter det i de påfølgende innleggene. Ekstra risikomoment for långiver osv. Følgelig vil da vanlige boliglån i egen valuta ha lavere margin. Vi starter med 100 punkter, så hva blir da resultatet?
Du synes lånet var billig. Kanskje er sannheten i stedet den at norske banker er svindyre og har mye høyere marginer enn sine konkurrenter? Når bankene går med større og større milliardoverskudd og avkastningen på egenkapitalen er 25%, ja da er bankene i en klasse for seg selv, både med marginer og med avkastning.
Jeg skjønner godt at du ikke svarer på Torangos spørsmål, for du har rotet deg ut på dypt vann.
Hvor får du forresten egenkapitalavkastning på 25% fra?
Hva mener du er en rimelig margin over nibor for norske boliglån i disse tider?
Marginer?
Marginene skal ikke være slik at banker blir lønnsledende, at overskuddet slår de aller fleste bransjer, at avkastningen på egenkapitalen ligger mange ganger høyere enn snittet for norske virksomheter og generelle avkastningsmål. At man tjener så grovt med penger at aksjekursen går opp 25% i kvartalet, osv osv.
Med andre ord: Marginen skal være slik at man har en normal avkasting, ikke så høy at man er en pengemaskin på låntakers bekostning.
Som du selv sier:
Først stiller du spørsmålet og når du selv blir nødt til å svare på ditt eget spørsmål, vet du ikke. Så antyder du at norsk banker skal ha en dobbelt så stor margin som konkurrentene og begrunner det med rimelig avkastning. ER næringen du jobber i ineffektiv siden marginene må være så høye eller er det fordi bankene bør kunne maksimerer profitt på kundens bekostning?
Edit:
En link til en som mener det samme som meg.
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2578348.ece
Dette gjelder jo alle bransjer. Produsentene prøver å gjøre det vanskelig å sammenligne eller bygger merkelojalitet, men hvis prisene blir for høye eller kvaliteten for dårlig hopper kundene over til konkurrentene.
Det er knapt noen som vet svaret på det eksakt.
Poenget med mitt spørsmål var at det krever et visst resonnement for å ha en fornuftig mening om det. Det er populært å si "det er så dyrt" og "banker tjener så mye penger" og slikt, men dersom man mener at melk er dyrt på Rema så er det en fordel å vite hva Rema betaler i innpris for melken, mellom annet. Slik er det også for finansielle tjenester. Det er ganske mange kostander som påløper som kunder ikke tenker på - selv du som mener å ha god oversikt over dette har jo bommet ganske spektakulært i dine antagelser om "råvarekostnadene" som ligger bak boliglån.
På toppen av dette skjer det ganske mye på reguleringsfronten om dagen, og trenden er ganske klar i å stille strengere krav til kapitalvekting og risikovekting for bankvirksomhet, noe som gjør det mye dyrere å drive bank. Politikere later selvsagt som at det at myndighetene vedtar nye regler er helt irrelevant for kostandene (jfr kravene til universell utforming for boliger) men det er det jo ikke. Stort sett alt av banktjenester har blitt dyrere de siste årene pga reguleringer og krav, det inkluderer også boliglån.
Selvaag Bygg og de andre kunne jo velge å ikke ha noe overskudd og ta kostnadene ved nye byggetekniske krav selv, men det er de neppe særlig interesserte i. Det er heller ingen grunn til at banker skal være særlig keene på det.
At det går et rykte som sier at myndighetene vil se på kapitalvekting, risikovekting, osv betyr i denne sammenheng ikke en dritt. Kanskje legges det frem et forslag for Stortinget om på våren en gang og så skal det på høring og så skal det justeres og kanskje eventuelle endringer faktisk forkastes.
Bankene øker avansen sin. Hva pengemarkedsrenten er og hva fundingkosten er spiller ingen rolle. Les finansministerens uttalelser en gang til i linken over.
Hva får det til å tro at jeg ikke har fått med meg det - jeg har jo sagt opptil flere ganger at marginene har økt i det siste. Leser du i det hele innleggene du er så uenig i?
Fint. Da lar vi det være med det.
Du hørest ut som landbruksmenister Vedum. Er man uenig med han er man automatisk motstander av at det skal være landbruk i Norge.
Trodde vi nå var enige, men det er vi tydeligvis ikke.
Vel, jeg er nå i alle fall av den oppfatning at bankene tar seg grovt betalt. Tydeligvis er flere av samme oppfatning, deriblant finansministeren.
Så bankene har altså feitere marginer enn noensinne. Og unnskyldningen til å sette opp renta i stedet for å sette den ned? Statlige krav?
Hvilke statlige krav? Det har jo ikke kommet noen krav. I løpet av våren så kommer det kanskje en sak for Stortinget. Så skal den ut på en av de vanlige endeløse høringene. Så skal svarene gås gjennom. Så skal man finne ut om man skal la ting være som de er eller endre på noe. Og skal man endre på noe så skal alle ha et ord med i laget og når man endelig har blitt enige om minste felles multiplum, så skal dette forankres, vedtas og iverksettes.
Det er en grunn til at Sovjet hadde 5-års planer. Og Norge er jo den siste sovjetstat, så vi får regne med at de klarer dette i løpet av inneværende 5-års plan.
Ooops. Det er visst valg til høsten. Vi får håpe at en ny regjering ikke endrer litt på forslagene og sender dem på en ny høring.
Vel, uansett er det lurt å være føre var, så vi dobler vår fortjeneste ved å sette opp renta nå som innlånskostnaden har gått så meget ned. Litt ekstra fortjeneste kan ikke skade.
Hallo! Er det rart finansministeren i Dagens Næringsliv stiller akkurat de samme spørsmålene som jeg maser om i denne tråden? Nei, slett ikke. For meg er det innlysende at bankene tar seg svært grovt betalt på lånekundens bekostning.
At en bankansatt slett ikke er enig, tar jeg bare som en bekreftelse på at noe er fryktelig galt. Når man får 2 av 3 utlånskroner av kundeinnskudd, lønnskontoen gir 0,25% og Superspar gir 2% rente, sier det seg selv at det blir store beløp av dette. Rett i lomma :)
http://www.dn.no/privatokonomi/article2578333.ece
Jeg tror også det vil være hyggelig å være boligeier i årene fremover, i alle fall om man befinner seg på eller nær toppen av sitt boligkonsum i sentrale strøk, men kan jo også minne om at OECD ikke fant noen tegn til at det Irske boligmarkedet skulle sprekke da de så på saken i 2006;)
Gammelt nytt. De fleste norske banker overgår basel-kravene med god margin - også basel III. Dette er minimumsstandarder og er ingen ytterligere belastning for norske banker. I tillegg gidder heller ikke EU å innføre dem fullt ut før i 2018 eller 2020 eller noe i den duren. Enkelte store banker, dvs slike som DNB klarer ikke basel III fullt ut når det gjelder likbviditetsbuffere, men det viser igjen forskjellen på DNB og hvordan f.eks sparebanker styres.
Hvorfor spille inn momenter som ikke spiller noen rolle for norske banker? Vet du det ikke eller trodde du dette hadde betydning? Basel-kommitteen har for lengst gjort lettelser i likviditetskravene i basel III siden den ble fremmet og er mye mer rundhåndet med hva som er definert som likvide midler. Det betyr at for de fleste norske banker spille dette nå fint liten rolle. Og kaptalkravet i Basel III? Du vet hvilke få som nå ikke klarer det? Riktig. Enkelte store forretningsbanker, dvs DNB!! Samtlige sparebanker og de fleste mindre forretningsbanker har ikke noe problem, men det visste du sikker også?
Ikke bare det. Det blir mye sløvere. F.eks regnes nå fritidseiendommmer inn i porteføljen for obligasjoner med fortrinnsrett. Således fikk jeg for et år siden endret lånet på fritidseiendommen slik at jeg fikk en gunstigere rente og rett inn i DNB boligkreditt. Er det noe som faller i verdi når ting blir vanskelige, så er det fritidsluksusen.
Så utenlandske krav? Vel, man registrerer at de er der og at de skal innføres over tid med ditt og datt, men spiller det noen rolle? Ikke i det hele tatt for de fleste norske banker.
Det burde etter mitt syn være slik at en bank som DNB som er størst og viktigst bør få enda tøffere krav samtidig som noen hele tiden får myndighet til å se dem i kortene på alt fra den virkelige fundingkosten til budsjettmessige disposisjoner som er til ugunst for Norge som sådan men bra for pengeinntjeningen.
Vikarierende motiver er en kjekk sak når man ikke vil innrømme at man er ute etter å loppe lånekundene for mest mulig penger, men ikke tør si det høyt.
Hva er det med norske bankkunder?? Bytt bank!! Det er mange banker å velge mellom, så konkurransen er det ingenting i veien med. Det er ingen grunn til å tro at alle bankene sitter sammen og bestemmer seg for å "loppe lånekundene".
Men boliglån blir dyrere for bankene. Banker som ser annen og bedre bruk av egenkapitalen (eller som ikke vil hente inn mer av det) vil ønske å miste markedsandeler på boliglån, så hjelp dem med det!! Flytt lånet til banker som fortsatt syns boliglån er stas.
Hvorfor blir boliglån dyrere? Basel er bare en del av dette. Norske reguleringsmyndigheter har med kloke øyne sett hva boligboblesprekk betyr for realøkonomien, og vil 1) forsøke å stagge kredittveksten mot boligmarkedet - og 2) skape mer solide banker.
Derfor øker de risikovektene på boliglån, dvs bankene må ha mer egenkapital bak hver krone som er lånt ut med pant i bolig. Dagens krav ligger på 9% i ren kjernekapital og vil øke noe, kanskje opp mot 10%. I tillegg kommer motsyklisk kapitalbuffer som kanskje ved full effekt kommer opp mot 12-13%. Her vil nok myndighetene gå forsiktig frem, for med krav til 12-13% vil mange banker trenger MYE penger!!
Motsykliske kapitalvekter kan også være null.
Faktum nr. 2:
Kredittveksten i boligmarkedet er lavere enn lønnsveksten. Og kredittveksten? En god del utgjøres faktisk av seniorer som tar opp lån på sin bolig og lever herrens glade dager i trygg forvissning om at blir det noe igjen etter at de har daua, ja så har de regnet feil.
Faktum nr. 3:
I 14 av landets 19 fylker er boligprisene for lave til at nybygging er særlig interessant. Boligprisene må derfor opp.
Så kan man spørre seg selv om behovet for å øke risikovektingen på boliglån i en setting der prisene fremstår som for lave til at det er interessant å bygge nytt samtidig med at innvandringen for dette året forventes å ligge mellom 70 og 80.000. I en setting der gjennomsnittlig belåningsgrad er svært lav og der det innbilte krakket må bli veldig stort og omfattende for at bankene skal tape særlig mye penger. Tross alt tapte bankene småpenger i krakket fra 1988 og frem til det snudde 4 år senere.
Videre kan man f.eks spørre seg om hvorfor norske banker skal vektes på lik linje med i praksis insolvente spanske banker?
Finanstilsynet og SSB ser ut til å leve i 2 forskjellige verdener når det gjelder framtidsutsikter.
Jeg er enig i dine synspunkter, for med egenkapitalkrav på opp mot 15% vil det bli tøft. Videre vil det bli tøft å nærmest over natten 10-doble misligholdssannsynligheten for de aller sikreste lånene bankene har. Hva er vitsen? Endre PD bare for å ha noe fint å vise til, men som ikke har rot i virkeligheten? Så hvorfor skal de antatt sikreste bankene i verden sikre seg aller best mot usikkerheten? Her er det en logisk brist.
Den oppfatningen er vel norske banker også av. Historisk er tap på boliglån i norge svært lave (omtrent ikke-eksisterende). Det er selvsagt ingen garanti for at det vil være slik i fremtiden også, men trenden i tiden er å lesse på med krav. Norske banker er ikke tilhengere av det som nå skjer / er i ferd med å skje.
Her er for øvirg en rangering av de 50 sikreste bankene i verden i 2012. Høyeste nordiske er Nordea på en 20. plass. DnB er nr 39. Førsteplassen innehas av KfW som er tysk statsgarantert.
http://www.gfmag.com/tools/best-banks/11661-worlds-50-safest-banks-april-2012.html#axzz2NGx5pCkk
I Mars 2008 hadde for øvrig Lehman Brothers samme kredittrating som DnB har nå
Today's rating action recognizes that Lehman has navigated quite well to date through persistently volatile and challenging financial markets, the sharp market-wide decline in valuations across numerous asset classes, tight global liquidity conditions, and the strong head winds facing Lehman's (and other securities firms') core-earnings drivers. However, these conditions have decreased the upward pressure on Lehman's rating, and therefore a positive outlook is no longer warranted.
Moody's said that Lehman has consistently been among the top financial institutions at managing risk, including market, credit and liquidity risks. Over the years Lehman has fostered a firm-wide corporate culture that embraces risk management and management views it as a competitive advantage of the firm. Lehman's disciplined approach to risk taking and business expansion has resulted in consistent profit generation with low earnings and margin volatility.
I Juni 2008 endret Moodys til "negative outlook". I Juli ble de nedgradert ett hakk (som fortsatt er en meget god rating). 10 September trodde Moodys det skulle ville ordne seg, 15 September var Lehman konk.
Det er mye som kan se rosenrødt her og nå, og etter skandalen er et faktum kan de se åpenbart ut at "slik måtte det gå" i ettertid, men det kan være svært vanskelig å se det når man står midt oppi det. Det var kun en håndfull personer som i nevneverdig skala veddet mot det amerikanske subprime-markedet i 2008.
Reell konkurranse får man ikke før man kan låne i utenlandske banker, men det er et problem mhht. pant i norsk bolig så vidt jeg vet.
Holder det ikke med over 100(*) banker i Norge? Hvorfor skulle noen store, internasjonale banker være rimeligere enn de norske på boliglån? Fokus Bank er forresten dansk da de er heleid av Danske Bank. Skandiabanken er svensk og det er vel også noen flere svenske banker som tilbyr boliglån i Norge, om enn ikke i veldig stor skala. Norge er et lite marked og det er begrenset hvor interessant personmarkedet er for utenlandske banker bortsett fra enkelte i våre naboland. Det er ganske mye hassle å betjene personalmarkedet siden man forholder seg til mange små forretninger, mye dokumetasjon og lav inntjening pr. kunde. Bedriftsmarkedet er nok mer interessant for større internasjonale banker, og en del av de har allerede kontorer i Norge.
Det er få bransjer det er så mange tilbydere i her i landet der de tilbyr perfekte substitutter for hverandre. I følge finansportalen.no er det 135 banker som tilbyr boliglån over hele landet.
*) Det reelle tallet er en god del lavere siden ganske mange sparebanker inngår i ymse grupperinger. De størsre er Sparebank 1 - gruppen og Terra-gruppen.
Den store forskjellen på boliglånsmarkedet og strømmarkedet er elementet av kredittrisiko. Et boliglån har lang løpetid, mens et strømabonnement er ganske kortsiktig så elementet av kredittrisiko er svært lavt og det er en bransje som er svært lite kapitalintensiv. Jeg har månedlig fakturering fra min strøm- og nettleverandør, og de største regningene om vinteren for strøm + nettleie utgjorde i vinter ca 4000 kroner (riktig nok på svært lave strømpriser til vinter å være). Nonelunde likt fordelt på strømtilbyder og netteier. Dvs at risikoen mine strømleverandører har på meg er minimal - dersom jeg av en eller annen grunn ikke skulle være i stand til å betale kan tilbyderene maksimalt tape noen ganske få tusenlapper får de kobler meg ut.
Nei, det var jo egentlig poenget mitt. Det var mer en illustrasjon på hvorfor konkurranse ikke automatisk medfører at noe er kjempebillig - det er en del strukturelle årsaker til at boliglån faktisk koster en del.
Utenlandske banker har nok ikke allverdens interesse av å tilby boliglån i Norge pga at det er del styr involvert og man skal ha en del kunder før man kan gjøre generelle porteføljebetraktninger på det.
Kanskje fordi utenlandske banker ikke tar slike feite marginer som norske banker og av den grunn er mer konkurransedyktige? Med utenlandske konkurrenter kunne vi da drite i alle de 100 norske bankene og heller brukt rimeligere konkurrenter.
Marginen til bankene er nå på mellom 2,3 og 2,5 prosent over den norske pengemarkedsrenten Nibor, ifølge aksjenestor Jan Petter Sissener.
– Det er rådyrt og bortimot verdensrekord. Historisk sett har marginen ligget mellom en halv og en prosent, sa investoren til Nettavisen NA24 i helgen.
– Jeg har pantelån i flere land og det er kun i Norge hvor jeg betaler over 100 punkter mer enn den lokale pengemarkedsrenten, sa Sissener.
Sissener og Warren er jo ikke noen hvem-som-helst, så at deres synspunkter sammenfaller med mine egne er jo gledelig og betyr jo at jeg ikke er så på jordet som rolfy, oblygre og et par andre her påstår. :)
Les mer her:
http://www.na24.no/article3587722.ece
For øvrig kan både Warren og Sissner skaffe seg norske boliglån som ligger under 230 til 250 punker over NIBOR. Både DnB og Nordea tilbyr dette for å nevne de meste opplagte kandiatene.
Det finnes utenlandske banker i Norge allerede for øvrig. Det er fritt frem å flytte lånet sitt til Fokus (Danske Bank), Swedbank, Svenska Handelsbanken eller de andre som tilbyr boliglån i Norge. Men jammen satte ikke Danske Bank opp renten også. Og Nordea gjorde det samme. Nå er det like før Tom må ringe konkurransetilsynet.
Hva marginen historisk sett har vært er irrelevant for hva den burde være nå, det burde Sissener skjønne. 50 punkter over NIBOR vill være rent underskuddsforetak på alle måter og 100 punkter så dårlig avkastning på egenkapitalen i et norsk boligkredittselskap (om avkastningen i det hele er positvi) at morbanken nok mye heller ville brukt kapitalen sin på noe annet. Så nei, jeg er ikke spesielt imponert over kommentaren uansett hvor mye aksjenestor han måtte være. Han ville heller ikke få et pantelån til under 100 punkter over STIBOR i Sverige, så jeg tror ikke han er heeelt oppdatert. Rimeligste i Sverige i følge di.se ligger ca 170 punkter over STIBOR.
DnB konsern Q4 2012: Resultat 3810 mill. mot 4089 i Q4 2011
DnB boligkreditt Q4 2012: Resultat 194 mill. mot 1422 i Q4 2011
DnB boligkreditt Q4 2012: Rentenettto 1375 mill. mot 325 i Q4 2011
DnB konsern 2012 totalt: Resultat 13657 mill. mot 12979 i 2011
DnB boligkreditt 2012 totalt: Resultat -1467 mill. mot +2248 i 2011
DnB boligkreditt 2012 totalt: Rentenetto 4030 mill. mot 1667 i 2011
Korfor DnB så store utslag på finansielle instrumenter i boligkredittselskapet veit eg ikkje, kanskje rolfy kan opplyse oss der.
Men at dei drar inn 2-3x så mykje renteoverskudd fra boliglån i 2012 enn i 2011 er vel relativt tydelig.
Det er fri prisfastsettelse i markeded så eg vil nok tru at markedet regulerer dette på så sammelignbare produkter som boliglån.
Når man endrer spillereglene under veis og legger annet til grunn for tapsavsetninger, så var de konkurs, men i virkeligheten viste det seg at så ikke var tilfelle for dnb. For de 2 andre var det en del usikkerhetsmomenter. Problemet var at man ikke fikk en uavhengig og korrekt verdifastsettelse. Hadde spillereglene vært på andre enn statens premisser, hadde kanskje resultatet blitt et helt annet.
Det ble laget en granskningsrapport der bildet ble nyansert en god del:
http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Publikasjoner/Innstillinger/Stortinget/1998-1999/inns-199899-141/?lvl=0#a1
Skall ikke blande meg i diskusjonen ellers men dette er da hvert fall svada fra ende til ende og viser at forståelsen for markedøkonomi er noe sparsommelig:
"Faktum nr. 3:
I 14 av landets 19 fylker er boligprisene for lave til at nybygging er særlig interessant. Boligprisene må derfor opp."
For det første er vel disse prisene snittpriser, og det kan antas at det finnes områder med boligpriser både over og under denne grensen i de fleste fylker.
For det andre er grunnen til lav pris manglende etterspørsel - hvis det ikke finnes nokk folk som vil bo på et sted slik at det er overtilbud på boliger så er det naturlig at prisene er lave.
Du mener altså at løsningen på fraflytting/overtilbud av boliger er således å sette opp boligprisene der de er lave slik at de blir lønnsomt at bygge nytt og da vil folk flytte dit for å bo????
Du må gjerne utvikle tankegangen her...
MVH
Sakke
Vel, her er en som kan sette litt fart på tankegangen. Han er sjeføkonom i Terra og ekspert på makroøkonomi:
http://jansblogg.terra.no/2013/03/den-store-b%C3%B8yg/
Siden han og jeg deler de samme synspunkter, blir da konklusjonen at også han prater svada fra ende til annet?
Såfremt du og han mener det samme. Mistenker dog at hans er noe mere ironisk i tonen.
Problemet med slik resonemang er fortsatt : boligpriser er en faktor av etterspørsel og likviditet relatert til tilgang.
Hvis det finnes massevis av hus i en bøgd der det ikke finnes jobbmuligheter, offentlige tjenester og folk har generelt dårlig råd så hjelper det lite på byggeiveren å skru opp boligprisene. Det finnes fortsatt ingen som vil bo der.
Slike betraktninger som tar for seg HELE riket i snitt sier jo ingenting fordi der det mangler boliger er jo også områder der folk vil bo og følgelig høye boligpriser - og det er der det trenges boliger og er derved lønnsomt å bygge.
Hvis du tar et lite tanke-eksperiment:
Det er stor befolkningsvekst i Oslo, og mangel på boliger - høye priser. Hva hjelper det å bygge 100 nye boligblokker på finnmarksvidda (etter å ha skrud opp boligprisene der for at det skall være "lønnsomt" å bygge)?
Å si at boligmangelen avhjelpes med høyere boligpriser i de deler av riket der de er lave nå er som å prøve å klattre opp i et tre med ræva først.
MVH
Sakke
Du er bedre tjent med å tenke selv og ikke lene deg på hva disse såkalte ekspertene mener :-)
Som flere her har vært inne på, det var så godt som ingen av "ekspertene" som foreså boligboblene i land som USA, Spania, Irland etc.
Og Warren/Sissener - er ikke dette menn med tilgang til kapital og nese for business? Hvis de mener at bankene nå raner kundene - hvorfor starter de ikke egne pantelånsforetak? Dette er jo penger på gaten for kløktige forretningsfolk! De glemmer også å nevne at i de landene hvor de har sine billige pantelån så har skattebetalernes penger vært med på å redde bankene fra å gå overende....
Med strammere særnorske kapitalkrav vil bankene og låntakerne betale for risikoen selv, gjennom høyere rente og mer egenkapital bak hvert lån - og forhåpentligvis bidrar det til at vi slipper å bruke felleskapets penger for å redde DNB. Jeg liker den modellen bedre.
Jeg er helt sikker på at konkurransen i bankmarkedet sørger for at vi får riktig rente på boliglån. Det er en homogen vare (penger er penger) og markedet er transparent (finansportalen m.fl). Men da må kundene virkelig straffe de bankene som setter for høy rente - bytt bank!!
Dette var gode nyheter i så måte:
http://www.dinepenger.no/spare/smaabanker-opplever-kunderush/20344577
Du sier at det i slutenden handler om distriktspolitikk. Tja sier no jeg. Til en vis grad kan man se til at det ikke er stor fraflytting gjennom plassering av statlige funksjoner til "grisegrente" strøk, men det finnes jo grenser for hvor mange kan være statlig/kommunalt ansatt.
At man da bidrar fra statens side til at byggekostnadene stiger på grunn av diverse nye krav er dog med på å øke problemstillingen
MVH
Sakke
Dette skyldes at boligkredittforetaket i stor grad finansierer seg i det europeiske obligasjonsmarkedet. Investorene i dette markedet ønsker å investere i euro, mens de norske kundene ønsker å låne i norske kroner. Denne mismatchen løser boligkredittforetaket ved hjelp av derivater/finansielle instrumenter. Hver gang foretaket rapporterer sine resultater (hvert kvartal) må de verdivurdere de finansielle instrumentene til reell markedsverdi. Dette er imidlertid kun en regnskapsmessig effekt og sier ikke noe om foretaket tjener eller taper penger.
Warren har faktisk drevet bank i Norge, dog ikke med boliglån så vidt jeg vet. Det gikk ikke så veldig bra, så de la seg selv ned for noen år siden (for øvrig la de seg ned på en eksemplarisk måte der alle innskudd ble tilbakebetalt, alle lån ble innfridd eller overført til andre uten at noen led noen tap).
Det er jo ikke helt umulig at privat næringliv flytter ut litt heller da. Ikke til de mest grisgrendte strøk, men til mindre byer. Det er bare et spørsmål om at de som styrer får øyenene opp for fordelene ved å flytte ut av de verste pressområdene; lettere tilgang på kompetent arbeidskraft, mindre gjennomtrekk, mer opplagte ansatte når de ikke trenger å pendle så langt, rimeligere lokaler. Min egen arbeidsplass ble flyttet fra Drammen til Skøyen for to og et halvt år siden og etter det har det vært mye større gjennomtrekk, og store vansker med å få rekruttert nye ansatte, i tillegg til at de fleste er misfornøyde med lang reisevei og trange lokaler hvor stillerommene er konstant i bruk som prosjektkontor og det aldri er ledige møterom, og lokalene er fulle av støy fordi det ikke er lydisolasjon noen steder (jeg regner med de måtte spare på noe når tomteprisene er så høye).
Aker solutions hadde jo veldig mange søkere da de lyste ut noen ingeniørstillinger i Sandnessjøen, mange fra folk som nå jobber i Oslo, og IT-bedrifter med kontor både i Oslo og andre byer opplever at det er flere søkere til kontorene utenfor Oslo. Så en dag går det nok opp for flere bedriftsledere at det kan lønne seg å flytte ut fra Oslo, og da kan ting endre seg veldig plutselig så glade som bedriftsledere er i å følge trender.
http://e24.no/makro-og-politikk/derfor-betyr-styringsrenten-stadig-mindre-for-deg/20344657
Norske banker har inntil 1997 fundet til nibor flat sier artikkelen. Nå funder de til nibor + 40-50 punkter for boliglån. Da har de nærmere 200 punkter margin i snitt. Vil da DNB's overskudd dobles eller tredobles i år og hvor mye av overskuddet bruker de til styrking av egenkapital og hvor mye går til aksjonærene?
Noen som har lyst til å gjette på overskudd for 2013? Noen som har en god følelse her? (for banken altså)
Funder over den setningen og finn en feil.
(hint: Marginal fundingkost før punktum, gjennomsnitt etter punktum).
For øvrig er det p.t. ikke noe problem å finne rimeligere boliglån enn NIBOR +240-250 punkter uansett hvor mye Sissener måtte hevde det motsatte. Som sagt får du det i de ikke helt ukjente bankene Nordea, DnB og Fokus Bank for å nevne noen.
For øvrig ser markedet ut til å ha klokkertro på DNB's inntjeningsevner. Jeg refererte til at aksjekursen til DNB hadde steget 25% siden nyttår. Så varslet banken renteheving på 0,3% og vips nå har aksjen steget godt over 30% siden nyttår.
Noen har tydeligvis tro på feite aksjeutbytter på kundenes bekostning ;)
Og heller ikke noe problem å finne boliglån langt over disse verdiene også.
Er du opptatt av gjennomsnitt? Er man ikke helkunde i DNB og trenger å låne en snau million med pant i boligen, er flytende effektiv rente nå 4,94%. Til sammenligning er pengemarkedsrenta i dag 1,84%. Et helt vanlig boliglån i DNB koster da 310 punkter over NIBOR. Er det landeveisrøveri eller er det en form for avansert svindel av lånekunder?
Og hvilket overskudd for DNB klapper vi inn ved nyttår? En prosent her og en prosent der, det blir jo litt penger av det.
Jeg glemte å fortelle at DNB er større enn de neste 7 bankene til sammen og da har jeg inkludert både husbanken, kommunalbanken og lånekassa! Markedsmakt! Og Norge dilter etter......
Fullt klar over at de har vært eid av Danske Bank lenge og byttet navn for en tid tilbake, men gammel vane er vond å vende...
Neida, men det er heller ikke nødvendig å ta slike lån om man ikke vil. Det er fritt bankvalg i Norge.
Men det burde vel være mulig å skjønne at det relevante for finansieringskostnaden til en virksomhet er snittet av all relevant funding, og ikke bare prisen på det siste lånet man tok opp? Det er jo det samme som at dersom du har kjøpt 1000 stk av en vare for 100 kroner og så får du snappet opp 50 til for 50 kroner, så er ikke du villig til å selge hele varelageret ditt for la oss si 75 kroner sånn helt uten videre? Det er i praksis det man sier om man kun ser på prisen for finansiering akkurat i dag.
Ein må jo være både blind og døv for ikkje å få med seg betingelser når ein opptar lån.
Føljetongen om strukturerte spareprodukter finansiert av låneopptak der lånet gikk ut av bankens konto og så inn igjen på bankens konto til mye lavere rente, ser ut til å ha gått deg hus forbi. De fleste kundene oppdaget at deres rettigheter var lik null.
Forbrukerrådet var så irritert over den totale mangel på forbrukerrettigheter at de sponset Røeggen med Elden som advokat.
Selvsagt, men vi er vel enige i at det skal gå begge veier? Når man f.eks tjener godt med penger på valutaswap for den samme fundingen?
Nei. Igjen - dette skjønner du fint lite av.
Denne infoen hentet jeg fra et eksempel laget av Norges Bank, så jeg legger det ut i kveld. Da har jeg bedre tid.
La oss si at du har et valutalån i JPY. Kursen har gått med deg, så du har tjent mye penger på å ha lånet ditt i en annen valuta. Så kommer en kollega av deg og vil ha et privatlån av deg. Burde din beslutning for hvilken rente du er villig til å låne ut på være påvirket av at du har tjent på valutalånet ditt? Ikke det? Tenkte meg det. Er du villig til å leie ut utleieenheten i huset ditt veldig billig fordi du har hatt en formidabel verdistigning på huset ditt? Ikke det heller - nei så merkelig!
Eksempelene er ikke helt tilsvarede, men de illustrerer poenget.
1) Du snakker her om spareprodukter, eg trudde tråden handla om boliglån og eg snakka om lånekunder.
2) Disse strukturerte spareproduktene vart forbudt i 2008, 5 år sidan, og har vel ingen relevans i dag anna enn som følgetonger i rettsystemet.
3) Ein gjennomsnittlig boligkjøper lånekunde bruker max. 5% av tid på å boligkjøp kontra å kjøpe ny bil. og bruker max. 5% av boligkjøptida si på å sjå på lån og lånebetingelser. Mine påstander uten statistisk grunnlag, men det virker slik på meg.
Eg forsvarer ikkje grådige banker, men i eit marked med fri prisfastsetting må kunden sjølv velge kvar han bruker sine penger.
Om han bruker dei i Den Grådige Bank ASA, er det opp til han, og til gavn for aksjonærane kun.
Men igjen; kva strukturerte spareproduktene har i denne tråden å gjera lurer eg på, eg trudde tråden handla om boliglån og eg snakka om lånekunder.
At "rådgiver" i banken er først og fremst selger trudde eg var opplagt etter kvart, men mulig dette og bør lovreguleres?
Problemet slik eg ser det er at folk bruker langt mindre tid på å stejet seg inn i boligkjøp og lånebetingelser enn å kjøpe seg ny bil. Å klage
Nå ligger det meir i "seniorlånet" enn i eit boligkredittlån, så høgare må det prises uansett.
Men det jo bare for pensjonistene å ta opp eit boligkredittlån til same betingelser som ein kva som helst anna kunde?
Kundene må betale uansett.
Konkurransen virker ikke.
Bankene kan heve renten uten at kundene har mulighet til å bytte bank.
Så oblygre: Hva skal kunden da gjøre når man har monopoltendenser?
Les mer her:
http://www.na24.no/article3589258.ece
Norske myndigheter har i praksis pålagt banker å øke kapitalen sin. At de ikke vil gjøre emisjoner er helt naturlig, at de ikke vil kutte utbyttet til null er like naturlig. Banker øker marginene og kutter kostander. Eksempelvis skal DNB bort med 1 av 10 ansatte de neste årene. Nordea skal kutte noen hundre i Norge (og mange flere internasjonalt). Danske Bank skal kutte med 2000, uvisst hvor mange av de i Norge.
Iom. at eg kun omtalte boliglån i mitt innlegg som du svarte på er det jo irrelevant å trekke inn sparing når du skal argumentere mot min synspunkter.
E24 seier noko anna her:
"Finansportalen.no viser at hvis du har et boliglån på én million kroner og en bolig verdt 1,6 millioner kroner, kan du fortsatt velge og vrake mellom over 200 boliglån som er billigere enn DNB Bank ASAs vanligste boliglån."
http://www.na24.no/article3588645.ece
Så lenge det andre som tilbyr billigere boliglån er der konkurranse og det er opptil einkvar å bytte bank.
Skal fri konkurranse fungere må kundene være villige til å skifte leverandør for eit relativt lite beløp spart.
Strukturelle og regulatoriske endringer rammer alle banker i Norge. De "særnorske" endringene som er varslet er også tiltenkt slik at de også vil treffe utenlandske banker som tilbyr lån i Norge på samme måte, så det er meningen at det skal være konkurranse på noenlunde like vilkår.
Det er også viktig å være klar over at en bank ikke bare kan låne ut så mye som det er etterspørsel etter selv om inntjeningen kan se god ut. Problemet er tilgang på kapital for å sette bak lånene. Det er også et av poengene til Holden i kronikken som stod i DN i dag.
Det er lett å se seg blind på marigner, spreader og slikt. Det er viktig å være klar over at spillereglene er i ferd med å endres, og det i til dels betydelig grad. Sammenligninger med hva noe kostet vs NIBOR for 5 og 10 år siden er fullstendig irrelevante, og å vise til slikt sier egentlig ikke særlig mye mer enn at man ikke har den fjerneste anelse om hva man snakker om.
Når kapital er et knapt gode så blir det en avveining på hvor man skal allokere den. Det er i praksis dit hvor den risikojusterte avkastningen på den er best - det er ingen automatikk i at det er boliglån, og i alle fall ikke på de marginene som det kan se ut regnes som "akseptable" i denne tråden. Aksjenestor Sissener ville aldri, aldri, aldri kjøpt aksjer i norske banker som hadde store boliglånsporteføljer på NIBOR + 50-100 punkter som han nenvte, det er jeg rimelig sikker på.
Strukturerte spareprodukt har vore ulovlege i snart 5 år, så bankene tilbyr ikkje dette lengre, trudde du visste det?
Selvfølgelig kan du trekke fram akkurat kva du vil, men det blir som å klage på Tine si mjølk når det er noko gale med smøret.
Kva eit historisk produkt som strukturerte spareprodukt har med kva forbrukerettigheter ein har som lånekunde i dag er i allefall for meg høgst uklart.
Nå er me vel ikkje i nærheten av dette scenarioet enda, er det banker som nå ikkje låner ut penger pga. de ikkje har kapital til det?
Men om 10% av kundene til DnB hadde flykta hadde vel de satt ned renten relativt umiddelbart, så dette bør vel regulere seg sjølv om konkurransen fungerer.
Nå er me vel langt unna perfekt konkurranse pga. etableringshinder og nokre store aktører, men ein kan jo håpe at det jevner seg meir ut på sikt.
Løysinga kortsiktig er jo å kjøpe DnB aksjer og ha lånet i ein anna bank.
Renta i pengemarkedet fortsetter å falle. Swap-rentene fortsetter å falle. Risikopåslaget fortsetter å falle. Egenkapitalkravet har bankene inndekning for frem til i alle fall 2016. Selv om konkurransen mellom bankene ikke virker spesielt bra for øyeblikket, vil det nok bli bedre i løpet av et års tid. Min spådom er at DNB vil sette ned boliglånsrentene sine i løpet av året. Av tabellen under virker det som om de for tiden leder kappløpet om de feiteste marginene på boliglån.
Boikott er det eneste DNB forstår.
https://www.spk.no/Boliglan/
Den egentlige bakgrunnen for å heve renta i DnB er mer utbytte til eierne og større bonuser til styre og ledelse.
http://www.nrk.no/nyheter/norge/1.10948397
http://www.hegnar.no/okonomi/article559141.ece
http://www.hegnar.no/bors/article686087.ece
Pipa hadde en annen lyd i 2009:
http://www.nrk.no/okonomi/dnb-sjefen-vil-diskutere-lonn-1.6455622
- En periode er de konk og ber skattebetalerne redde dem.
-Så flår de kundene (som også er skattebetalere) samtidig som de tar ut store bonuser.
-Så kommer en periode hvor de er konk og ber skattebetalerne redde dem.
-Så flår de kundene (som også er skattebetalere) samtidig som de tar ut store bonuser.
-Så kommer en periode hvor de er konk og ber skattebetalerne redde dem.
-Så flår de kundene (som også er skattebetalere) samtidig som de tar ut store bonuser.
-Så kommer en periode hvor de er konk og ber skattebetalerne redde dem.
-Osv....
De skal ikke være nødvendig å ha en slik frykt for denne kapitalistiske tankegangen. Jeg tror ikke det er bærekraftig at bankene har en slik enorm makt. Det må skje et opprør.
Tanken med å stille krav til større egenkapital for å gjøre bankene mer robuste er god, men når eierne fortsetter å ta ut 50%av overskuddet i utbytte (og ledelsen resten) hvert år må renta gå opp.
Det er noe riv ruskende galt når banksjefen tar ut 4-5 ganger mer i lønn enn landets statsminister.
Bankene bør deles opp og reguleres hardere. Det er den eneste medisinen som fungerer over tid.
Slik er det vel i de fleste land (og forskjellen er fort større ute). Ikke at det gjør det noe bedre.
Elektroingeniør fra NTH, men har glemt mye da jeg utvikler programvare dagen lang.
Pengemarkedsrenta er på rekordlavt nivå.1,79% (var 1,77 noen dager tidligere)
3 års swaprente er nå 1,92%. For et drøyt år siden var den på 2,65% og DNB tilbød da 3 års fastrente til 3,35%. Risikopåslag er jevnt fallende.
Jeg tipper at sentralbanksjefen nå setter ned styringsrenta med et kvart prosentpoeng neste uke. Jeg tipper videre at bankene ikke senker lånerenta di en tøddel som følge av dette. Vil du ha lavere rente, må du ta til takke med lavere innskuddsrente.
Videre tipper jeg at boligprisene fortsetter å stige. Slik er det i annerledeslandet Norge. Boliger er for billige. De må bli dyrere før vi får massiv boligbygging. I mellomtiden bor flere hjemme hos mamma og pappa fremfor å kjøpe. I tillegg må førstegangsetablerende få lettere tilgang på boliglån.
Første del av fasiten dukker opp onsdag om en uke fra nå.........
Og jeg vil påpeke at denne resonemang er som å forsøke å klatre opp i et tre med ræva først....
Men jeg er enig at Norge ER annerledesland. Vi har veldig lav arbeidsledighet , VELDIG mange statlig/kommunalt ansatta med relativt god lønn og sikker arbeidsplass, trygdennivået er høyt. og lønnsnivået ellers er også veldig høyt Det er altså få folk med dårlig råd.
Kombiner dette med (kunstig) lav rente (den er lav grunnet at det er lavt i resten av europa , og man kan ikke avvike altfør mye , ikke fordi at norsk økonomi krever stimulering)
Når gjennomsnitt kvadratmeterpris i Oslo er 47000kr, og ikke langt unna i de større byene, og man kan bygge enebolig for 15000-20000kr/kvm (tipper at boligblokk er billigere/kvm for utbygere) Så er ikke manglende boligbygging konsekvens av for lav prisnivå uten fordi utbyggere tjener mest på å ha et marked som "svelger alt" prosjektene blir fort solgt ut og til høy takst. Også Kommunal planlegging av nye arealer og byplanlegging henger etter. Man krangler om det skall bygges bynært så det monner eller om man skall dyrke poteter i bysentrum på små flekker av dyrkamark (her i Trondheim) .
Det er ingen som ønsker "massiv" boligutbygging , hvertfall av entreprenører da dette medfører prisfall (mettet marked) det mest gunstige er å bygge litt mindre en hva det er behov for.
MVH
Sakke
Det med rævva først er det jeg sitter igjen med, merker jeg.
Man får ikke massiv boligutbygging i byene fordi dette krever at man må rive eksisterende bygg for å bygge nytt og høyere. Prisene må bli høyere for at slike prosjekter skal bli lønnsomme.
Man får ikke massiv boligutbygging utenfor byene fordi salgsprisen ikke dekker byggekostnadene.
Personlig forstår jeg ikke hvorfor folk vil bo i by. Jeg forstår heller ikke hvorfor bedrifter vil ha kontorer i et bysentrum - de fleste holder jo til akkurat litt for langt unna sentrum til at det er praktisk å ta toget dit, og så nær sentrum at parkering er et mareritt.
Det mange bedrifter trenger er ikke store kontorer. Det er jo ikke på kontoret de får gjort noe likevel. Det de trenger er noen møterom, gruppearbeidsrom og mobilkontorløsning. Videre må folk få øynene opp for at dette passer dem perfekt - de trenger kun å dra på jobb når de må i møte. Dermed vil folk akseptere å bo lenger unna bysentrum og boligprisene rundt byene vil øke nok til at boligbygging på disse stedene blir lønnsomt.
https://www.youtube.com/watch?v=5XD2kNopsUs
[/quote]
Det med rævva først er det jeg sitter igjen med, merker jeg.
[/quote]
? utvikle gjerne...
MVH
Sakke
Man får ikke massiv boligutbygging utenfor byene fordi salgsprisen ikke dekker byggekostnadene."
Dette kan jeg være enig i, det har generelt blitt bygd veldig lavt i norge. og bidrar til dårlig arealutnyttelse i større byer. Vi ser nok en utvikling der industri- og næringsareal blir regulert om til bolig, og disse virksomhetene flytter til områder med lavere bygge- (eller lønns) kostnader dvs utenfor storbyer eller ut av norge.
Men som sagt så skjønner jeg ikke resonemanget at boliger er for billige, Da normenn generellt har veldig høy gjeldsgrad i europeisk sammenhang og bruker mest penger i % av disp. intekt på bolig. Utifra dette kan jeg ikke se at det finnes rom for MYE dyrere boliger.
Boliger er generellt for billige der ingen vill bo, hvordan skall man løse dette??? tvangflytte folk 4-5mil utenfor Oslo? lave priser kommer ut av at der er for mange boliger i forhold til etterspørsel. Folk vil gjerne bo der jobben finnes, og med det infrastruktur som finnes i Norge samt bompenger og bilpriser (og jeg kan slenge in relativt dårlig kollektivtrafikk) så er det ikke atraktivt å bo langt unna - det tar for lang tid å pendle, og ekstrakostnaden med to biler + bompenger dekker rel. mye av økt boligpris mere sentralt(så var det før oss)
Men hvis vi utgår fra at boliger ER for billige(da i forhold til byggekostnad) , men folk generellt har vansker med å komme seg in i boligmarkedet og belåningsgraden er høy, i tllegg til at risikoen må sprides over flere generasjoner (foreldre som kausjonister, långivere etc) , da må det jo være en ganske stor missmatch et eller annet sted i systemet ?
Hadde vært intressant å se tall på hvordan byggekostnad (kr/kvm) har utviklet seg i forhold til boligprisvekst (kr/kvm) siste 10-20 årene? Tipper at boligprisveksten er betydelig høyere en veksten i byggekostnader. Er det noen som har tall???
MVH
Sakke
så jeg ser en del reguleringspolitiske problemer her som bidrar til "for lave boligpriser"
MVH
Sakke
Hvis innføringen av mobile kontorer går langt nok, kommer nordmenn til å jobbe fra utlandet. Jeg har allerede kunder som har flytta familien til syden og bare reiser på kontoret i norge ved spesielle anledninger.
Gjøre det attraktivt å bo der. Godt kollektivtilbud, skole- og barnehagedekning, fritidsaktiviteter, bredbånd og vei.
Om man ikke trenger å dra på jobb veldig ofte, spiller det liten rolle om reiseveien er to timer og koster kr 100 i bompenger. (for å ta meg selv som eksempel)
Missmatchen er vel at folk flest vil ha høyere standard enn folk flest i sammenlignbare land. Høy standard = høy byggekost = stort tapsprosjekt når man skal selge og huset står et sted ingen vil bo.
http://www.husbanken.no/statistikk/byggekostnader/
http://www.ssb.no/bkibol/
http://www.ssb.no/bpi/
Dessverre er ikke grafene på de to ssb-sidene i samme måleenhet. Kanskje noen finner grafer med bedre sammenligningsgrunnlag.
Vil heller si at de bidrar til for høye byggekostnader.
Det gjelder vel egentlig det meste i dette landet. Involverer man statlig/kommunal saksbehandling blir absolutt alt dyrt - enten man skal bruke av egen tid eller leie andres tid.
Det er vel to sider av samme mynt. Det var det jeg ville frem til - noen sier at boligene er for billige, jeg ville heller sagt at det er for dyrt at bygge. Det virker som at i forhold til intektsnivå så er boligene rel. dyre akkurat nå. Men den enorme pristigningen siste 20åren (index opp fra 100 til 500.) Har sett til at foreldregenerasjonen har råd å hjelpe podene med boligkjøp.
Ser forresten ut som at byggekostnader har økt 60% i perioden 2000-2010, boligprisindeks har derimot økt fra 200 til drøyt 400, altså 100% økning i snitt. dvs at egentlig så er det mere lønnsomt å bygge nå en år 2000.....
Det er jo en catch 22 det der egentlig. Hvis boligprisene går mye opp, så går jo verdien av regulerte tomter , eiendom og byggeareal opp i samme tempo. dvs det blir dyrere å bygge - fortsatt samme problem med at man ikke kan bare rive gammelt med noe bruksverdi og bygge større i steden....
Norge er jo et annerledes land i et avseende til, nemlig at over 90% eier sin egen bolig. Noe regulert leiemarked eksisterer nesten ikke og leieprisene er så høye at ingen vil leie hvis det bare finnes en måte å få kjøpt seg bolig.
Det der med høyere standard har jeg hørt før, men er det egentlig sant? Det av norske boliger (inkludert min egen) jeg har sett har ikke noe vesentlig høyere teknisk standard en f.eks svenske eller finske hus, kansje heller litt lavere hvis man ser på energiløsninger og slikt. Dog er husene MYE større, det er egentlig helt hinsides hvor store eneboligene er, skattefri utleie bidrar til at det bygges større en nødvendig og at det er vanligere med hus med flere plan som er mindre arealeffektivt.
MVH
Sakke
For noen måneder siden var det to små kommuner opp mot Gardermoen som ville lage en "ny by" på grensen mellom disse 2 kommunene. Bygge anslagsvis femten tusen boliger. Hele greia strandet da de til slutt skjønte at boligprisene var for lave til at en slik satsing lot seg gjennomføre.
Så hvordan kunne det ha seg?
Jo det hadde seg slik at selv om tomtene var rimelige, så skulle uansett husene bygges etter TEK2010 standard. Det måtte bygges infrastruktur som veier, vann, kloakk, osv. Kostnadene skulle fordeles på den enkelte bolig. Mange runder med kalkuleringer og beregninger viste at boligene i snitt ville ha en salgskostnad på om lag 20.000 kroner pr. kvadratmeter for at dette skulle gå i balanse med en rimelig fortjeneste til utbygger. I tillegg kom problemet med kostnadene til ytterligere infrastruktur som skoler, parker, bedehus osv. Plutselig snakket noen om 60.000 pr. kvadratmeter.
Og problemet?
Problemet var at det ikke fantes kunder som var villige til å betale denne summen pr, kvadratmeter for å bosette seg midt i ødemarka et sted bortenfor Gardermoen kalt Rånåsfoss. Det var utbyggerne selvfølgelig klare over, så de ville ikke sette i gang et slikt byggeprosjekt når prisene på boliger allerede bygget er så lave som de faktisk er.
Ingen med et snev at økonomiforståelse betaler så 20.000 per m2 for å bo i "ødemarka" når de kan betale 20.000 per m2 for å bo en mil eller to unna Oslo sentrum eller anslagsvis 13.000 kroner pr. kvadratmeter for andre boliger i området som skulle bygges ut. Og andel av byutviklingskostnader i tillegg? "Nei, ikke denne gutten", ville svaret ha vært. Vi kjøper boligen vår der byen allerede er etablert!
Og snipp snapp snute så var det boligeventyret ute.
Vel, ikke helt. Stiger boligprisene nok og muligheten for boliglån gjøres lettere, kan det kanskje la seg realisere......
En god ting kom imidlertid ut av det hele: Noen flere personer fattet poenget om sammenhengen mellom boligpriser, kredittilgang, byggekostnader og rigide myndighetskrav.
Referanse: http://jansblogg.eika.no/2013/03/den-store-b%C3%B8yg/
Synes du nå resonnementet henger på greip eller er det fortsatt "som å forsøke å klatre opp i et tre med ræva først..." ?
Og eksempelet ditt er jo ikke i konflikt med det jeg sa, nemlig at pris er en funksjon av tilbud og etterspørsel. Vil ingen bo der (midt i ødemarka - som du selv sa) så er følgelig boligprisene "for lave"
Hadde man bygget ut infrastruktur (pendeltåg til oslo, barnehager etc ) først og så etter ekspansiv reklamekampanje satt i gang bygging av hus, så er det mulig at utbygger hadde fått god pris for husene. Og etter hvert kommer pengene til kommunen i form av økte skatteintekter. Dessverre er det få "skogskommuner" som klarer en slik investering , sånn at det kommer nokk fortsatt å bli uatraktivt å bo i skauen.....
Så jeg er med på resonemanget prinsipielt, men for meg virker det inlysende at angi "for lave boligpriser" som grunnen til problemet i ditt eksempel er feil, det egentlige problemet er at INGEN VIL BO DER = ingen etterspørsel.
Dessverre er det slik at der det er etterspørsel = der folk faktisk vil bo, så er det mangel på ny byggeareal og fastighetspriser er FOR HØYE for at det skall være lønnsomt at rive og bygge nytt....
altså verdien av teknisk utdaterte og slitte hus er kunstig høy.
Klart, man kan da argumentere at prisen på nye boliger er for lav (da denne er nesten samme som prisen på gamle hus ) for at dette skall lønne seg.
Uansett ser det litt ut som at det er en evig rundgang som man ikke kommer seg unna....Markedet i pressområder er for hett for at fastighetens teknisk stand skulle gi utslag i pris og nye tomter finnes ikke.
MVH
Sakke
Så lemper man litt på rigide myndighetskrav og vips så får utbyggerne bedre lønnsomhet. Vinn-vinn for utbyggere og boligkjøpere.
Videre så gjør man noen forenklinger i søknadsprosessen til bygningsmyndighetene og luker vekk de verste byråkratiske fiksfakseriene og vips så går tiden fra byggestart til ferdigstillelse ned.
Så gir man planavdelingen i kommunene litt romsligere ressurser og vips så er nye utbyggingsområder klare til utbygging før man har et prekært behov.
Så kan man gjøre det slik at det faktisk er mulig å bygge leiligheter på 40 kvadratmeter uten snusirkel til rollestol på bad, kjøkken og gang. Tross alt så består nærmere halvparten av alle husstander av kun 1 person. Da trenger man ikke 80 kvadratmeter til 3 mill.
Og folk som bygger en 250 kvadratmeter ny enebolig.... Hvorfor skal de egentlig få subsidiert lån i Husbanken? Og hybler? Snart er det så mange krav til en utleieleilighet i egen bolig at folk driter i det. Kan man fjerne de mest rigide kravene? La det holde med brannkrav og adkomstkrav?
Og bankene? Hvorfor skal de kunne tjene så store penger? Boliglån i Norge er ingen risikosport og krever ikke feite marginer. 33,88% har DNBs aksjekurs steget og det bare siden nyttår. De tjener jo penger som gress og hvem betaler?
Det er mye man kan gjøre, men man velger heller å gjøre ting som har null effekt og som ikke gir høyere boligbygging. Sosial boligbygging og et mål om at alle skal ha råd til å eie sin egen bolig er tydeligvis noe som hører fortiden til.
F.eks kommunene som Tom sikter til; Hvis de hadde lagt prosjektet til et sted hvor de har en nedleggingstruet skole og passerende vann og avløp i utrangert stand og derfor er nødt til å grave opp og fornye disse, vil ha langt mindre tilleggsutgifter av et slikt byggeprosjekt.
Er det noen som kan anbefale en god champis? Eller bør vi vente litt til, før vi kjøper og spretter den?
Kan anbefale Louis Roedere Cristal 2002 til den akseptable sum av 12.000,-
http://www.vinmonopolet.no/vareutvalg/champagne-torrbrut/frankrike/louis-roedere-cristal-2002/sku-1497707
Det synes jeg vi skal unne oss nå ;D
Skal forøvrig bli interessant å se om det fortsatt kun er eiersiden i bankene som skor seg på lav styringsrente eller om det kommer almuen tilgode noengang.
En kvarting ned i dag.
Markedet har priset inn ytterligere en kvarting i løpet av våren.
http://www.hegnar.no/okonomi/artikkel529249.ece
Boligprisene vil nok stige videre. Fortsatt er det slik at i 13 av 19 fylker så er bruktboligprisene så lave at folk ikke vil handle nytt for den prisen utbygger forlanger.
Utbygger er på sin side ikke særlig interessert i å bygge hvis ikke han får dekket kostnader, risiko og fortjeneste. Resultatet er den laveste igangsetting av nye byggeprosjekter noensinne.
Edit: Mr. Luksusfellen tar jo helt av på Twitter: https://twitter.com/halkva